パークナード津田沼ってどうですか？

妙に杭基礎が長い（42メートル）のですが
こちらは沼地とか田んぼでもないですよね？
埋立地並みなのはなぜなのでしょう。。

目の前が病院なので、救急車の音とマンション前の道路に歩道がないからですかね？

戸数が少ないのに、修繕費が安いと後でかなり値上げになりそうですね。
1LDKも10戸ぐらいあるし

>>240 マンコミュファンさん

でも総武線快速でもう一駅稲毛まで行けば坪250万円ですよね。もちろん津田沼の方が東京に近いし買い物も便利ではあるのですが、坪120万円（グロスで3000万円、1.5倍）近い差を正当化できるほど違いがあるのかというと、さすがにちょっと津田沼は過大評価されすぎているような気がします。
もちろん買える人が買う分にはいいのですけれど。

>>241 評判気になるさん

安心な深さは20メートルぐらいと言われているので、42メートルとは長いですね。
以前の投稿で、ここのマンションはすごい工事音だとおっしゃっていた方がいらっしゃいましたが、
42メートルはマンション13階建てくらいの高さですから、その深さまで杭を打っていた音だったのかもしれませんね。。

昔は１４号（千葉街道）のところが海岸線で湿地帯。地名があらわしてる。

>242

段階的値上げの長期修繕計画は将来未納問題のリスクがあるってことで国土交通省のガイドラインでは定額積み立てが推奨されている。計画くらいは確認しないと。

ちなみに売主が作成する計画期間以降に、竪排水管、エレベーター、機械式駐車場の交換といった大物が控えてる。計画以上の値上げは必至。

＞もっと早く分かってれば申し込めたのに

このやり方問題ありそうだから、お上に訴えればひっくりかえせるかも。

>>245 匿名さん

当方は奏の杜ですので場所が少し違いますが
杭基礎は、その半分以下のマンションです。
（千葉街道からの距離は似ていそうですが）
微妙な場所の違いで、支持層の位置も違うのですね。

>>247 匿名さん
黒とは言い切れないけど、微妙な売り方。
最近の大手は無闇にはやらんけど、場所や物件によってはやっている

>>248 通りがかりさん

確かに奏の杜エリアの中でも、このマンションから第一中学あたりは昔は池だった場所で地盤は比較的良くないため、それに対応した基礎が施されていると思われます。

>>243 評判気になるさん
津田沼は南が人気があって高い

北のクレイドルとか行くと稲毛と大して変わらなくなりますよ

>248

奏の杜で杭の長さが半分ってこの辺り、支持層の起伏が激しいのかな。すみふが横浜で杭不足やらかした物件って、ボーリングしたヶ所と杭の位置で支持増の深さが異なってたってのが原因だった。ボーリングデータ確認した方がいいかもね。

公式サイトを見ると先着順が4戸となっていました。売り出しが31戸だったので、1期では27戸申込が入ったということですかね。順調ですね。

>>253 マンション検討中さん
おそらく31戸見込み客がいたが土壇場で4件逃げられた。
まあ、順調な方ではあるが。

いろいろ惜しい感じですが、
ケチるわけでもなく、値段もほどほどで、
いい線を行っているような気がします。

等級4の省エネではなく、ゼッチにすればいいのにと思いましたが
天井埋め込み型のナノイー発生機は魅力的ですし、
エントランスの一角のラウンジも個人的には好きな作りです。

一期の単価は平均で@330でしたね。
エクセレントシティよりも安く出てくるとは驚きです?

奏のエクセレントと比べてこちらは、
自社の社宅の跡地ですから、
土地代がかかってないでしょうし、
ディスポーザーも無し、床暖房は1面だけ、
顔認証システムではない、ゼッチではない、など
エクセレントよりも安い要素は多々見つかります。
また、こちらは駅に近いですが、
再開発で入居後まもなくモリシアは閉店してしまい、2031年の再開発後までは、結局奏の杜にあるベルクが最寄りのスーパーになります。
※ただ、再開発後は今より便利になっているでしょうから、将来的な資産価値は上がっていくでしょうね。

いろいろな要素を加味すると妥当な坪単価だと思います。
というわり、奏のエクセレントがちょっと高すぎると思いました。

Zehと一般住宅でローン控除とかどれくらい差が出るんでしょうね。
zehならエコすまいも対象ですよね。
今年度は既に終わっているようですが。

等級4の省エネ基準適合住宅なので、ゼッチと比べて借入限度額が500万安い程度かと。
こどもエコが終わってしまったのは残念ですよね。

エクセレントのパークフロントの南棟は、
かなりのお金持ちが結構買っているようですのでこちらとは購入者の対象が違うのかもしれません。
まぁ、お金持ちもそんなに多くは居ないと思うので、あちらの売れ行きは気になるところですが。

安いですね。社宅だったからかな？
今、奏の中古と同じ価格だし。
だから、インナー的な販売で半分以上売ってるんか。
次期値上げかな。

自分の感覚では特に安いという感覚がなかったのですが、
このあたりって、こんなに坪単価高めなのですか？
駅までの距離も遠いとまでは言いませんが、近いとも感じず。
これで次期も上がったら？
マンション価格はまだまだ上がっていくということですね。

津田沼南口の値上がり率は、東京に負けないくらい上がりました。。
津田沼南口で検討していた人は、エクセレントシティ津田沼奏の杜パークフロントが、南向きで坪350万～370万くらいで出していたので、こちらの価格はかなり安く感じるかと思います。
再開発も控えていますし、南口は上がっていくのかもしれません。

>>262 マンション検討中さん
奏の杜とは別の再開発があるのは知りませんが、
モリシアのビルの建替えのことでしょうか？

>>263 匿名さん

そうですよ。
南口のバスロータリーからモリシア、文化ホールの再開発が待っています。

>>264 匿名さん

>>265 マンコミュファンさん
左上のモリシア駐車場も合わせて開発されたら、ここ駅からほぼ直結になりますよ。

>>266 マンション検討中さん
今の状態でもタワーの南側の道路まで駅から直結(ES有)＆バリアフリールートで行けますからねえ

再開発期間中の5～6年間は一時期不便になるかもしれませんが、再開発楽しみです！

ディスポーザーが無いのは全く気にならないのですが、杭長だけ引っかかっています。
内陸部なので勝手に大丈夫かと思っていましたが、杭基礎が長いということは軟弱地盤ということですよね。
戸建もありますがこのエリアは一体このような杭長なのでしょうか。

杭長いと何が悪いのかな？
液状化、ハザードこのエリアは問題なしですよー
既に良い部屋はほぼ埋まってる？みたいだし。
1LDKは残りそうだね。

液状化やハザードに色がつかないので、安心していたのですが、
杭長に関する記事では、ほとんどの記事で20メートル以下が安全、とあります。
ここは42メートルの杭長なので不安が残りました。

こちらの記事は説明が分かりやすかったのでurlを載せておきます。
https://www.dailyshincho.jp/article/2015/11130835/?all=1

液状化がなければ、地震で万一杭が折れても、倒壊することはないのかも？しれませんし
パナソニックは信頼できる会社だと思うので、悩みます。
そんな風に考えてるうちに、完売してしまいそうですが。。

そろそろ都市計画が決まりますね。
このマンションの評価も上がりそう。
http://www.jcpress.co.jp/wp01/?p=33617

先着順が4戸から3戸になりましたね。

ここは、東急リバブルの提携法人では
販売価格の0.5%割引で買える。
現在千葉県ではこことジオ船橋夏見だけの案内のため競争率が高そう。

>273

なぜ、東急に限定。大手デベだと法人提携どこでもやってるよ。

三井は一般の人でもアクセスできる法人提携のサイトがあるので参考までに。
https://www.31sumai.com/teikeihoujin/search.html?area=11#bukkenListIfr...

ところで法人提携って、企業だと0.5%だけど公務員だと１％。お上優遇ってどうなんだろう。接待の一種にならないの。

>270

阪神淡路大震災では杭の根元でポキってのがあった。杭長だけでなく鋼管巻くとか、拡底とか対策をしているかも確認。

残り2戸。
そろそろ1期2次の告知もありますかね。

もう2戸か。

ここは安すぎたね。

>276

一期二次って一期の落選者救済で直後にってパターンが多いけど、それがないってことは抽選住戸は少なかったみたい。

見込み客集められただけ一期で売る方式だったので基本、抽選はなしかと。

売れる見込みの分を販売するってのは一般的。それでも要望書の締め切りから販売まで間が空くから抽選になったりする。ここは見込み客に逃げられたから先着順販売してるって状況。

https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/dtl/00154298/?sc_in=03_12_r...

契約者の声、結構参考になるね。

282さんがリンクして下さった契約者さんの声を読ませていただきました。
どの意見も概ねプラスで参考になりましたが中でも『思っていたより高い物件だったが、今後はさらに値段が上昇する可能性もあると考え～』と言うコメントには大きく頷いてしまいました。

こちらのHタイプのお部屋は今後出てくるのできょうか。価格をご存知の方、いらっしゃいますか。

営業さんに聞くのが確実ですね。
Hタイプは3戸しかないですが
価格が表に出てきてないので、まだ残っているような気もします。
価格は他の部屋の価格から推測すると
6198万くらいでしょうね。

なかなか1期2次がスタートしないですね。
竣工まで時間もあるし半数以上売ってるので
ゆっくりなんでしょうか。

値段は安いけど救急指定病院の横なのがどうしてもひっかかる
習志野市内の救急隊のみならず千葉市船橋八千代の救急車もここまでくるからなあ

中々先着の2戸売れないですね。次期は値上げなのでしょうか、、

駅からの距離が同じで築浅の
パークホームズ津田沼
2LDK ・62.28m2（18.83坪）で5490万円
が中古でずっと残っていますね。

あまり強気ではない価格だと思うのですが
中古が強気ではないので、
このパークナード津田沼も強気（価格を上げる）にはならないような気がします。

>>288 eマンションさん
それ1階で大きさも、中途半端だからでしょ。
1階なら3LDK欲しいし、ここみたいにテラスにサイクルポートとか付けないと付加価値はない。
あと、パークホームズは仕様かなり低いよ。直床だし。

概要に載ってるけど気付いたら残り17戸になってるね。
2期で10戸ぐらいだして、その後抽選漏れにチョロ出しして、来年の1.2月ぐらいには完売しちゃうね。

戸数が合いませんね。。

1期では31戸売り出し（うち先着順が4戸）
なのになぜ、残り17戸なんでしょうか…
55戸?31戸＝24戸　ですが。。
確かに、公式ホームページには、残り17戸と記載されていますね。

>>291 マンション検討中さん
未公開または一瞬だけ公開して、こそっと売ったのでしょう。
ルール上は相当黒いグレーのようですが、業者によってはかなりやっています

2期もスタートしたら1日半くらいで締め切るんですかね。。
なんだか相当ブラックですね。
実はもう実質完売していたりするんじゃないでしょうか。。

まあ、元公有地とかで公開販売の縛りがあれば別ですが、通常は表に出さないアンダー販売でも問題ありません。
ただ、公開のように広告と販売活動するけど裏でごにょごにょはちょっといただけません。
残念ながらこちらとしては、気に入った物件はなるべく早くしかも強力に買いたいアピールして、アンダー販売の対象に入れてもらうくらいしかないんですよね

普通に全部売ったら即完売しちゃう価格だから、徐々に売りながらタイミングみて値上げ検討してるんですかね。

現地で聞いた情報ですと、現在も商談や問い合わせが殺到しており、フルオープンにするととても対応できる人手がいないためこの形を取ってると。第2期は値上げする方向みたいですね。

津田沼の南口徒歩7分圏内でしばらく新築マンションは建ちそうにないし、資産インフレは今後も加速しそうだし、北口と南口の再開発が今後あるのでもっと強気でも良かったかもですね。標準の設備や仕様もとても良いし、所々パナの高級家電が組み込まれているので、やはり安すぎたかもしれません。

南口で近年建ったパークホームズやバウスに比べて仕様設備が圧倒的に良いにも関わらすこんなに安く出してくるとは

パークホームズよりも全然仕様はいいですが、
バウスよりもいいんですか？？

いずれにせよ、この高値が続く中、
かなり安いですよね。

ここの最初の頃は坪300いくかな、330なんてチャレンジ価格みたいだったのに、八ヶ月でずいぶん変わりました

第1期の時に営業さんから聞きましたが、殺到しすぎて新規の面談は断ってると言ってました。ディスポーザーがないのが難点ですが、それ以外の仕様はかなり細部まで拘ってる感じでした。

>>300 eマンションさん

まあ最近は価格出たときは高いと感じても相場がどんどん上がるから2期前には安く感じる事が多くなってきてますね。
ここも入居まで1年以上ありますし2期からはスミフ並みに値上げして出してほしいですね

81平米の角部屋安いな。もう無いかな？

>>303 マンション検討中さん

81平米の角部屋っておいくらぐらいなのでしょうか？

>>304 eマンションさん

>>305 マンション検討中さん
ありがとうございます！角部屋で平米単価100万は確かに格安ですね！
調べたところ残り2物件のうちのひとつだと思いますので、電話で問い合わせてみたいと思います！

>292
>294

予告広告を出したら本広告を出して販売を告知してから開始ってのがルールなので裏で販売していたら完全にアウト。一期販売の前日に告知ってのがグレーレベル。

幸之助さん墓場で泣いてるな。

しかし安く感じてしまいますね。麻痺してるのかな。何か弱点があるなら教えて頂きたいです。立地も仕様もかなり良いとすると第2期からはかなり値上げされるのでしょうか？

>>308 マンション検討中さん

デメリットは、こちらの検討版にあるように
・エントランス側の道路の歩道が狭すぎるうえ
　車の通りが多い
・総合病院の前のため救急車の音が気になる
・杭基礎の深さが42メートルと新浦安と同等
　（南船橋もここより浅い）
・修繕積立金が安すぎる
　（デメリットというより不安要素）

くらいかと思います。

>>309 マンション掲示板さん

ありがとうございます！
何となく決定的なものはないですね。
それよりもメリットの方が大きいので、価格次第では購入を検討したいです。

奏の杜パークフロントの東棟や西棟は比較対象かと思いますが、2つを比べてこちらを選んだ方がいれば理由を教えて欲しいです。

津田沼で1LDKなんて買う人おんのかね
50平米超えの1LDKならまだしも38て…

>>311 eマンションさん
こちらの方が駅から近いの安い。

>309

修繕積立は段階的値上げなので長期修繕計画を確認して判断。イニシャルだけだと間違える。

リスクで言えば段階的値上げの計画でも実際に上げるときには管理組合総会での決議が必要。最悪パターンは値上げできずに積み立て不足で修繕できず。

>>311 さん

購入者です。長文失礼します。
同じ価格帯であれば、やはり駅から近い方を選びました。リセールも上がりますし、毎日通勤等あるとやはり違います。在宅が中心だったり、車通勤だったりすると違っていたかもしれません。
居住性や周辺環境を考えるとパークフロントが上回っている気がします。ただここも設備や仕様はかなり良いですし、目立ちませんが機能性や効率性を重視した設計になっており、オプション等もつけるものがないくらい整っています。共働きで時短や効率を重視する身としてはここ一択でした。

以下、特にポイントになった点です。
・玄関前の戸別宅配ボックス（収納スペースとしても利用可）
・ハンズフリーキー
・ガスコンロの高級感
・パナソニック家電（食洗機、ナノイー、アラウーノ等）
・フィオレストーン（ラメ入りも選択可）
・ウォールドアの高級感
・洗面所周りの収納（結構ここってオプションだったりデッドスペースがあって取れない事が多い）
・全室ドアストッパー付き
・エントランスのラウンジ
以上です。

病院の前や正面道路に歩道がない、ディスポーザーがない等、デメリットもありますが、1番は駅からの距離です。他の徒歩7分前後と比較してもなぜかここは駅までの距離が明らかに近いです。実際は正面と反対の裏口を利用するので正面はあまり使わないです。タワーの共用部からほぼ濡れずにも行けますし、今後再開発でアクセスがよりしやすくなるかもしれません。なので仮にもっと高い価格でもこちらを選んでいたと思います。ご参考までに。

この高騰した市場の中、駅近で仕様も良いと思います。

気になるところは、管理が合人社というところだけです。
残念ながら悪評が高いので、早めに管理組合を立ち上げて検討していきたいものです。

パークナードなら大森町
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/598964/res/13/
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/598964/res/13/

パークナード関目レーヴ　
75ログから
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/624367/
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/624367/

合人社計画研究所の口コミと評判
http://www.nandemo-best10.com/f_mansion-kanri/z48.html
http://www.nandemo-best10.com/s/f_mansion-kanri/z48.html

＞管理組合を立ち上げて検討

新築分譲マンションってお互いに知らない人が集まるわけだから立ち上げとか初期は管理会社のサポートが無いと厳しい。管理会社の変更となるとハードルはさらに厳しい。

>>316 名無しさん
参考になるご意見ありがとうございます。
やはり駅からの距離を取るか周辺環境を取るかといったところですかね。
1つ気になるところとしてはモリシアが一時的に解体されるとスーパーがロハルかベルクになりますでしょうか。
スーパーに寄って帰るとなると奏と距離はそんなに変わらなくなるのかなと。
何十年住む中での数年ですのでそんなの気にならないかもしれませんが。

>>319 口コミ知りたいさん
JR利用だとその選択ですね。
新京成利用など北口ならイオン、ヨーカドーとパルコあとに新しく出来たベイシア、京成なら東武
好みもあるので最短ルートのスーパーばかりで無いケースも。ただ、共稼ぎ子有りで1分も争う人にとっては重要ですね

共稼ぎだと平日にスーパー行く機会は減りますから、その辺どうなんでしょう。土日にロピア等でまとめ買いしたり、最近ではネットスーパー利用も多いですからね。

作りは良いかもしれないが、最上階でも目の前が病院で見晴らしが悪そう。
目の前の道は歩道がないので歩くのが大変。

2期価格が知りたいですね。
ここは情報がなかなか外に出ない。

316名無しさんの購入理由だと、交通利便性と設備仕様の評価が高かったみたいですね。もっと高くてもこちらを選んだというお言葉は重みがありました。
残念ながらエントリー者様限定になっていて、Webサイトで設備仕様を確認することができないようですが。かなり期待できそうな雰囲気を感じました。
1LDKにも玄関先に防災倉庫と宅配ボックスが付いているのはありがたいなと思います。単身だと留守がちなことが多いでしょうから。

売出なくなりましたね…
２期はいつからでしょうか…？

>>325 マンション検討中さん

単にWEBサイトの更新か、
もしくはすでに完売しているのか、ですかね。。

>326

※上記概要は、本販売以降の全販売戸数（17戸）に対応した内容を表示してます。
本広告を行うまでは、契約または予約の申込及び申込順位の確保には応じられません。

予告広告で残り17戸とある。本広告出さずにこっそり販売してたら上記と矛盾するので違法行為。

メールで
【ご要望書受付中！】11月26日（日）締切予定
と、2期の案内が来ましたよ。

>328

オンライン説明会スルーしたら、その後は案内がぱったり途絶えてたけど、突然の連絡。二期になって集客厳しいのかな。

2期来ましたね。結局値上げしたのかよく分からない感じでしたが…

>>330 マンション検討中さん
２期は8戸でしたね

2期では200万値上げしているかと思います。

他物件でも、２期以降は価格が上がる傾向が多いです。
問い合わせなどが多いと感じると、値上げとなるのかもしれませんね。
それとも人気の出そうな角住戸などは後出しということかな。

>>333 匿名さん

値上げかと思ったら売り出される階数の違いだったりする時もありますよね。

332さんの言う通り、
1期で売っていたAの部屋が、2期で200万円値上がりしています。1期でも2期でも同じ階数で表示されていたので、同じ部屋かと思います。

B（1期）67.88㎡　6,598万円　203
B（2期）67.88㎡　6,898万円　102
とだいぶ1階の方が高いのですが
元々、2階より1階の方が高いのでしょうか？？
それとも、もともと1階と2階は同じ価格程度で、やはり2期で相当値上げしたのでしょうか。。

相当上げてきたのでは？
2階の70.14平米が7,098 万円。
1期では6,798万円だった気が。
それでもEXパークフロントよりも安い。

パークフロントは販売時期をまた遅らせましたね。
完成間近というのに意地でもこちらと被せたくないのですかね。

モリシア跡地50階建てのタワマンになるっぽい
https://www.kensetsunews.com/archives/898950

1期の終わりに残り17戸となっていて
2期が8戸で売り出して、
現在先着順9戸売り出し中なので、
この、残り9戸で完売ですかね。

昨日の日経新聞の記事で
「都心マンション値上がり続く「ZEH」資産性のカギに」という記事があったが、
ここはあと一歩のところでゼッチではない。

が、周りのマンションもゼッチではないので（いまのところパークフロントだけゼッチ）
この周辺の資産性には、ゼッチかどうかは影響しないのだろうか？