パークナード津田沼ってどうですか？

妙に杭基礎が長い（42メートル）のですが
こちらは沼地とか田んぼでもないですよね？
埋立地並みなのはなぜなのでしょう。。

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目の前が病院なので、救急車の音とマンション前の道路に歩道がないからですかね？

戸数が少ないのに、修繕費が安いと後でかなり値上げになりそうですね。
1LDKも10戸ぐらいあるし

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>>240 マンコミュファンさん

でも総武線快速でもう一駅稲毛まで行けば坪250万円ですよね。もちろん津田沼の方が東京に近いし買い物も便利ではあるのですが、坪120万円（グロスで3000万円、1.5倍）近い差を正当化できるほど違いがあるのかというと、さすがにちょっと津田沼は過大評価されすぎているような気がします。
もちろん買える人が買う分にはいいのですけれど。

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>>241 評判気になるさん

安心な深さは20メートルぐらいと言われているので、42メートルとは長いですね。
以前の投稿で、ここのマンションはすごい工事音だとおっしゃっていた方がいらっしゃいましたが、
42メートルはマンション13階建てくらいの高さですから、その深さまで杭を打っていた音だったのかもしれませんね。。

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昔は１４号（千葉街道）のところが海岸線で湿地帯。地名があらわしてる。

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>242

段階的値上げの長期修繕計画は将来未納問題のリスクがあるってことで国土交通省のガイドラインでは定額積み立てが推奨されている。計画くらいは確認しないと。

ちなみに売主が作成する計画期間以降に、竪排水管、エレベーター、機械式駐車場の交換といった大物が控えてる。計画以上の値上げは必至。

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＞もっと早く分かってれば申し込めたのに

このやり方問題ありそうだから、お上に訴えればひっくりかえせるかも。

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>>245 匿名さん

当方は奏の杜ですので場所が少し違いますが
杭基礎は、その半分以下のマンションです。
（千葉街道からの距離は似ていそうですが）
微妙な場所の違いで、支持層の位置も違うのですね。

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>>247 匿名さん
黒とは言い切れないけど、微妙な売り方。
最近の大手は無闇にはやらんけど、場所や物件によってはやっている

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>>248 通りがかりさん

確かに奏の杜エリアの中でも、このマンションから第一中学あたりは昔は池だった場所で地盤は比較的良くないため、それに対応した基礎が施されていると思われます。

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>>243 評判気になるさん
津田沼は南が人気があって高い

北のクレイドルとか行くと稲毛と大して変わらなくなりますよ

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>248

奏の杜で杭の長さが半分ってこの辺り、支持層の起伏が激しいのかな。すみふが横浜で杭不足やらかした物件って、ボーリングしたヶ所と杭の位置で支持増の深さが異なってたってのが原因だった。ボーリングデータ確認した方がいいかもね。

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公式サイトを見ると先着順が4戸となっていました。売り出しが31戸だったので、1期では27戸申込が入ったということですかね。順調ですね。

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>>253 マンション検討中さん
おそらく31戸見込み客がいたが土壇場で4件逃げられた。
まあ、順調な方ではあるが。

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いろいろ惜しい感じですが、
ケチるわけでもなく、値段もほどほどで、
いい線を行っているような気がします。

等級4の省エネではなく、ゼッチにすればいいのにと思いましたが
天井埋め込み型のナノイー発生機は魅力的ですし、
エントランスの一角のラウンジも個人的には好きな作りです。

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一期の単価は平均で@330でしたね。
エクセレントシティよりも安く出てくるとは驚きです?

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奏のエクセレントと比べてこちらは、
自社の社宅の跡地ですから、
土地代がかかってないでしょうし、
ディスポーザーも無し、床暖房は1面だけ、
顔認証システムではない、ゼッチではない、など
エクセレントよりも安い要素は多々見つかります。
また、こちらは駅に近いですが、
再開発で入居後まもなくモリシアは閉店してしまい、2031年の再開発後までは、結局奏の杜にあるベルクが最寄りのスーパーになります。
※ただ、再開発後は今より便利になっているでしょうから、将来的な資産価値は上がっていくでしょうね。

いろいろな要素を加味すると妥当な坪単価だと思います。
というわり、奏のエクセレントがちょっと高すぎると思いました。

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Zehと一般住宅でローン控除とかどれくらい差が出るんでしょうね。
zehならエコすまいも対象ですよね。
今年度は既に終わっているようですが。

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等級4の省エネ基準適合住宅なので、ゼッチと比べて借入限度額が500万安い程度かと。
こどもエコが終わってしまったのは残念ですよね。

エクセレントのパークフロントの南棟は、
かなりのお金持ちが結構買っているようですのでこちらとは購入者の対象が違うのかもしれません。
まぁ、お金持ちもそんなに多くは居ないと思うので、あちらの売れ行きは気になるところですが。

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安いですね。社宅だったからかな？
今、奏の中古と同じ価格だし。
だから、インナー的な販売で半分以上売ってるんか。
次期値上げかな。

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自分の感覚では特に安いという感覚がなかったのですが、
このあたりって、こんなに坪単価高めなのですか？
駅までの距離も遠いとまでは言いませんが、近いとも感じず。
これで次期も上がったら？
マンション価格はまだまだ上がっていくということですね。

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津田沼南口の値上がり率は、東京に負けないくらい上がりました。。
津田沼南口で検討していた人は、エクセレントシティ津田沼奏の杜パークフロントが、南向きで坪350万～370万くらいで出していたので、こちらの価格はかなり安く感じるかと思います。
再開発も控えていますし、南口は上がっていくのかもしれません。

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>>262 マンション検討中さん
奏の杜とは別の再開発があるのは知りませんが、
モリシアのビルの建替えのことでしょうか？

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>>263 匿名さん

そうですよ。
南口のバスロータリーからモリシア、文化ホールの再開発が待っています。

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>>264 匿名さん

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>>265 マンコミュファンさん
左上のモリシア駐車場も合わせて開発されたら、ここ駅からほぼ直結になりますよ。

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>>266 マンション検討中さん
今の状態でもタワーの南側の道路まで駅から直結(ES有)＆バリアフリールートで行けますからねえ

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再開発期間中の5～6年間は一時期不便になるかもしれませんが、再開発楽しみです！

ディスポーザーが無いのは全く気にならないのですが、杭長だけ引っかかっています。
内陸部なので勝手に大丈夫かと思っていましたが、杭基礎が長いということは軟弱地盤ということですよね。
戸建もありますがこのエリアは一体このような杭長なのでしょうか。

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杭長いと何が悪いのかな？
液状化、ハザードこのエリアは問題なしですよー
既に良い部屋はほぼ埋まってる？みたいだし。
1LDKは残りそうだね。

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液状化やハザードに色がつかないので、安心していたのですが、
杭長に関する記事では、ほとんどの記事で20メートル以下が安全、とあります。
ここは42メートルの杭長なので不安が残りました。

こちらの記事は説明が分かりやすかったのでurlを載せておきます。
https://www.dailyshincho.jp/article/2015/11130835/?all=1

液状化がなければ、地震で万一杭が折れても、倒壊することはないのかも？しれませんし
パナソニックは信頼できる会社だと思うので、悩みます。
そんな風に考えてるうちに、完売してしまいそうですが。。

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そろそろ都市計画が決まりますね。
このマンションの評価も上がりそう。
http://www.jcpress.co.jp/wp01/?p=33617

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先着順が4戸から3戸になりましたね。

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ここは、東急リバブルの提携法人では
販売価格の0.5%割引で買える。
現在千葉県ではこことジオ船橋夏見だけの案内のため競争率が高そう。

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>273

なぜ、東急に限定。大手デベだと法人提携どこでもやってるよ。

三井は一般の人でもアクセスできる法人提携のサイトがあるので参考までに。
https://www.31sumai.com/teikeihoujin/search.html?area=11#bukkenListIfr...

ところで法人提携って、企業だと0.5%だけど公務員だと１％。お上優遇ってどうなんだろう。接待の一種にならないの。

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>270

阪神淡路大震災では杭の根元でポキってのがあった。杭長だけでなく鋼管巻くとか、拡底とか対策をしているかも確認。

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残り2戸。
そろそろ1期2次の告知もありますかね。

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もう2戸か。

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ここは安すぎたね。

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>276

一期二次って一期の落選者救済で直後にってパターンが多いけど、それがないってことは抽選住戸は少なかったみたい。

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見込み客集められただけ一期で売る方式だったので基本、抽選はなしかと。

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売れる見込みの分を販売するってのは一般的。それでも要望書の締め切りから販売まで間が空くから抽選になったりする。ここは見込み客に逃げられたから先着順販売してるって状況。

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https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/dtl/00154298/?sc_in=03_12_r...

契約者の声、結構参考になるね。

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282さんがリンクして下さった契約者さんの声を読ませていただきました。
どの意見も概ねプラスで参考になりましたが中でも『思っていたより高い物件だったが、今後はさらに値段が上昇する可能性もあると考え～』と言うコメントには大きく頷いてしまいました。

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こちらのHタイプのお部屋は今後出てくるのできょうか。価格をご存知の方、いらっしゃいますか。

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営業さんに聞くのが確実ですね。
Hタイプは3戸しかないですが
価格が表に出てきてないので、まだ残っているような気もします。
価格は他の部屋の価格から推測すると
6198万くらいでしょうね。

なかなか1期2次がスタートしないですね。
竣工まで時間もあるし半数以上売ってるので
ゆっくりなんでしょうか。

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値段は安いけど救急指定病院の横なのがどうしてもひっかかる
習志野市内の救急隊のみならず千葉市船橋八千代の救急車もここまでくるからなあ

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中々先着の2戸売れないですね。次期は値上げなのでしょうか、、

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駅からの距離が同じで築浅の
パークホームズ津田沼
2LDK ・62.28m2（18.83坪）で5490万円
が中古でずっと残っていますね。

あまり強気ではない価格だと思うのですが
中古が強気ではないので、
このパークナード津田沼も強気（価格を上げる）にはならないような気がします。

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>>288 eマンションさん
それ1階で大きさも、中途半端だからでしょ。
1階なら3LDK欲しいし、ここみたいにテラスにサイクルポートとか付けないと付加価値はない。
あと、パークホームズは仕様かなり低いよ。直床だし。

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概要に載ってるけど気付いたら残り17戸になってるね。
2期で10戸ぐらいだして、その後抽選漏れにチョロ出しして、来年の1.2月ぐらいには完売しちゃうね。

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