パークナード津田沼ってどうですか？

津田沼中央総合病院の目の前に立つようです。
駅からも近いものの商業エリアからは少し離れますし、まろにえ通りからも少し中に入るので住環境もよさそうです。
6階建てとのことですが、西側の上の方の階であれば眺望も抜けてきそうでしょうか。楽しみです。

パナソニックの社宅跡ということで地歴に問題はないですね。
病院が気にならなければ環境良好ではないでしょうか。
夜間・救急入口もマンションと逆の東側ですので。

人気の奏エリアでは無いけど、京成線も使いやすいし、値付けさえ間違えなければ、すぐに売れるだろうね。

近所のバウスやパークホームズ販売時くらいの値段ならサクサク売れそうですが、相場も上がっているのでさらに上で売るんでしょうかね。
そうなると70m2もない狭い家族向けでも6000万越えですが、はたしてどうなんでしょう。

都内物件がどんどん上がるので総武線沿線も駅近はつられて上がっている感じ。
だけど駅遠とか新京成沿線とかまでは影響が及んでいなくて、ちょっとの立地差で相場がえらく違ってきて、どこかで調整されそう。郊外が上がるか、駅近が下がるか知らんけど

マンションマニアさんのブログによると、近隣のパークホームズ津田沼の新築時平均坪単価が275万円ということなので、ここは坪単価280万円位で出てくれば御の字、それ以上も十分ありうるという感じでしょうか。。

パルコも閉店してしまったしモリシアもこのあとどうなるかわからないしで、竣工時は駅力低下のリスクがありますね。パークホームズほどのブランド力もないのであまり強気な価格設定にしないのではと思います。

半年前までなら間違いなく高値で出したのでしょうが、ここへきて相場にやや弱気の風が吹いてきましたから、売り主としても迷っている所ではないでしょうか。
周辺の中古も高めで出している物件の動きはかなり悪いようですし。

>>8 ご近所さん
西には船橋、東には千葉があるので津田沼は住宅街路線になりそうな気がしますよね。
パルコも一部はマンションになりそうですし。

モリシア津田沼、>>7に書かれているようなことがあるんですか？
自分は入ったことがないんですが公式サイトを見ると魅力的なお店がたくさん入ってるので便利に使えそうなんですけど。
こういうショッピングモールが一つ無くなると地域の士気も下がってしまいますので出来れば存続でお願いしたいですね。
せっかくここのマンションも出来ることだし。

>>10 匿名さん
モリシアは2025年度で閉鎖、建て替え工事に入る予定と、持ち主の野村不動産が明らかにしています。計画詳細は未発表ですが新商業施設＋新文化ホール＋マンションというのでほぼ決まりでしょう。大規模なので5年くらいはかかるかなあというところで、順調なら2031年くらいには全部出来上がるかも。

南口再開発は既に決まっている計画ですし強気の価格設定で来るでしょうね。
奏の杜から外れているとはいえ坪320前後で出してくるんじゃないでしょうか 下手したらもっと高いかも…
ここなら多少高くても完売しそうです

奏のエクセレントシティも坪350の声もありますが、そうなると320でも行けそうですね、まずはあっちがどの程度で出してくるかでしょうか。

年明けから販売開始が予定より遅れてる物件増えてるし２月の首都圏のマンション価格は昨年同月比８％減。強気価格を続けたら撃沈かも。

エクセレントは強気の値付けでも動きがいいようです。
そうなるとここも強気になりそうです。

北側のルサンクとかエクセ前原は坪200以下でも苦戦気味なのに、南は景気いいですね。マンションは立地がすべてとは言いますが。

エクセレントかなり強気の値段みたいですしここも坪350くらい行きそうですね

>>16 検討板ユーザーさん

向こうは奏の杜プレミアム込みだから、こっちがその値段でいったら爆死だな。
300超えくらいか。

300を大きく超えると、千葉寄りの都内買った方が良いとなってしまいますね。
追加情報が出てこないのは価格調整が難航しているのでしょうか…？

「レスに含まれる価格や間取りの情報は投稿された時点のものであり、購入可能な住戸の情報ではありません。」
これ全レスに表示されてるけどバグかな？。。

奏の杜から外れてるとはいえ300ちょいで出してくるとは思えないんですよね

バウスやパークホームズの価格では間違いなくでてこないかと

中古の動きが鈍っていたので弱気論もありましたが、エクセレントの出だしがいいようで一気に強気優勢になりました。これで中古がもう少し動いてくればここも330かな。

ここで330だったら来るところまで来たなという感じです

JR船橋徒歩10分超えのクリオが坪310~ぐらいだからここは330~でしょうね
もっと高いかも

やっとホームページが更新されましたね

奏住所ではなくとも、ここの立地は良いですからね！
坪330が最低のようです。
3Lや角部屋は坪350万以上との事です。

それでも奏ECよりは安いようですが。

>>25 eマンションさん

どこかに価格情報出てましたか？

>>26 通りがかりさん

エクセレント奏の営業さんに教えてもらったんじゃないですかね

ライバル物件の営業は高値予想を吹聴するでしょ。安くなりそうなんて言ったら逃げられちゃう。

奏ECもそうだけど年明けから販売開始予定が遅れ始めてる。高値もここらでピークになるのか。

>>29 匿名さん
需要過多で、急いで売りを立てる必要がないという可能性もありませんかね。24年以降供給できる物件に限りがありそうだから、できるだけ後ろにずらしながら販売を調整してたりするのかと考えていました。今のデベは売上利益共に順調で、体力もありそうですし。
あとは、資材高や建築業の人手不足の影響？
詳しいことは分かりませんが。

＞24年以降供給できる物件に限り

関係者さん？　

>>31 匿名さん
24年問題とか、ニュース程度から得られる情報をもとに素人が思いついただけです。お気にならさらず。

生産緑地問題が２２年だから、郊外物件だと２４年は増えるんじゃない・

>>33 匿名さん
生産緑地は延長期間の猶予が10年設定されており、8割が延長を申請してるみたいです。
あ、関係者じゃないです

後ろの駐車場もマンション建ちそうですね

モリシアの解体は2025年から
新たにタワーマンションが数棟建設される予定だそうです

公式サイトの間取図をみたところ戸別の宅配ボックスが付くのですね。
まだ詳しい仕様は公開されてないですが、玄関側もアウトフレームになっているし仕様はよさそうな感じですね

>>39 マンション検討中さん
トイレに専用手洗いも設置されていますし、最近の郊外物件としてはグレード感ありますね。

戸別の宅配ボックスがあるのは、不在することが多いと便利でいいのですが
全戸の玄関脇に標準装備とあることが気になりました。
ということは、宅配業者は各階上がってきてボックスに入れるということですよね。
今は不審者も多いですし、不在なのに各階に上がられるのって怖いかも。

オートロック限定解除で置き配がもう始まってるし再配達防止のためこれからオートロックでも置き配が主流になるでしょう

ここ大病院の横なのがね
横の通りはコンサート設営のための大型トラックやバスなんかも通るしそこがネック

限定とはいえ宅配業者にオートロック解除するとセキュリティ上のリスクになる。大規模物件だと、管理人がマンション内の配達するサービスのところも出てきてる。マンションのお亀背はまだ発展途上といったところ。

運送の２０２２年問題があるからマンション内の戸別宅配ボックスは業者泣かせになるかも。

難しい問題がけっこうあるように思います。セキュリティの面もだし、配達業者さんにとっても、管理人さんにとっても、どちらが配達するにしても大変な作業だと思います。それなりの報酬とか人件費とかが必要になることでしょう。受け取る側は便利ですが、セキュリティ面では不安感が残るかも。でも、オンラインショッピングはますます増えそうに思います。

モデルルームオープンはいつ頃なんでしょうか。まだ案内がないということはGWより後ですかね。

エクセレントシティ津田沼奏の杜パークフロントの価格がスーモなどで公開されましたね。。
パークフロントよりも駅近なココは、もっと坪単価が高くなるのか気になるところです。

確かに戸別の宅配ボックスは１Fにまとめてあるならいいですが、
ドアの横にあるということになるとセキュリティ面も怖いですし、何よりも
宅配業者さんには負担になりそうです。こういったシステムは便利なようで一歩間違えると危険が伴いますね。
自分で運ぶのは億劫ですが、やはりエントランス前に宅配ボックスがあるマンションの方が安全かな

ここの3LDKを狙っていたのですが、営業の方曰く1、2階でも5000万円台で買える部屋はなく、最低でも6000万半ばはするらしいです。マンション価格ってこのまま上がり続けるんですかね。この4.5年でバカらしくなってくるくらい上がっててげんなりします。

情報ありがとうございます。
もう営業始まっているのですね。
6500万円以上はだいぶ高いですね。

津田沼はマンションだらけ。今は新築だらけで勢いのある街という位置づけになると思うけど、人口減の日本ではマンションばかりの街は衰退していく。千葉市みたいに市長が規制を検討してくれないかな。

販売は東急リバブルですね。
教えてくれるんですね。

ワシここらへんの住民やけど、バウス、パークナード、パークホームズならパークホームズがいいわな。バウスは一番仕様えぇけど、周辺景観に難あり(古い建物多い、木が多い)、歩道狭い、車通り多い、向山小学区。ほどよく高い。
パークナードは立地はえぇけど、メインエントランス前に歩道なしでベビーカーとか危険だな。駐車場の西側からの出入りがこれまた道が細くて対向車来たら大変。でも人気の谷津小～一中学区。価格が高すぎる(予想)
パークホームズは仕様はこの中だと一番劣るけど、立地のバランスは一番いい。価格はバウスと同じくらいがちょい安。ほどよく人気の津田沼小学区。
この三択ならパークホームズを選ぶかな。

その3棟でしたらパークホームズが立地としては1番良いように思いますが、
いずれにせよ、バウスもパークホームズも中古はなかなか出てきませんね。。

道の良さでしたら奏の杜エリアが良いかと思いますが、
最近では、ザレジデンス津田沼奏の杜、ザパークハウス津田沼奏の杜が中古で出てくるくらいです。
そしてその中古がとても高いです。

今後、南口での新築の供給はほとんど望めなさそうですし、パークフロントは近年で1番高いのでは？というくらいの坪単価をつけてきていますし、
新築も中古もこのままどんどん値上がりしていくのか気になります…。

>>55 マンション検討中さん
タワーの中古を狙っては？

>>56 匿名さん

はい！狙っているところです。

>>56 さん

はい！狙っていたるところです。

ここも高いんでしょうね。
どこもかしこも高くて尻込みしちゃいます。

新築マンションはどんどん値上がりする一方でしょうから、中古がじわじわ下がるのを待つか、
津田沼だったら南口を諦めて、北口にシフトするか。

>55

中古狙いなら近隣の仲介業者に待ち登録しないと。人気の物件だと待ち行列で捌けてしまって表に出てこない。

プランバリエーションが豊富そう。
一階住戸には特別な標準装備が付いていて、ちょっと魅力を感じる人もいるかもですね。
専用テラスと専用サイクルスペースが付いているそうなので。
テラスから直接出入りできるのでとても便利なのではと思います。
高級な自転車とか、アシスト自転車を所有している人には安心なのでは。
テラスでメンテナンスもできるでしょうし、何かと都合良さそう。

あとは価格だけですね。
戸数も少ないので競争率高そうですし、
高値がつきそうですよね…。

今販売中のエクセレントシティパークフロントですが、ネットで探して出てくる価格が3ldk6000万円代後半の価格です。HP見ると4900万円～となっていますが、きっと1番小さい43平米の部屋かもしれませんね。
タイミング的にもそちらの売れ行きを見てからの販売となるので、それ以上の価格を考えておいた方が良いでしょう。
竣工前に完売するかと思いますので、値引き等も厳しいでしょうね。
いずれにせよ、新築が高騰している限りは周辺の中古市場も比例して高騰しますので、購入タイミングも重要ですね。

>>64 通りがかりさん

エクセレントシティ津田沼奏の杜パークフロントは、
1次1期ですと70平米前後の広さのもので、
坪350万円程度（南向き、南向き角部屋の場合は坪370万円～、西向きは坪320万程度）だったと思います。
こちらの売れ行き次第なところもあるのかもしれませんが、

パークナード津田沼がこれ以上の価格をつけてきたとすると、手も足も出ません…。
でも、きっとパークフロントより安い価格はつけなさそうですよね。
パークナード津田沼は、奏の杜ではないものの、パークフロントよりも駅近ですし。

>>65 さん

その通りですね。
こちらの物件はタワーの通路を通って駅まで行くこともできますし、スーパーまでの距離も近いので良い物件かと思います。
パナホーム系列なので、仕様もパナソニックでまとまりそうですね。
魅力的な物件ですね。

やたらと物件をよいしょするような投稿がありますが、高くて当然などという人はとても検討者には見えませんね。さすがに業者はここまで露骨な持ち上げ方はしないでしょうから、近所のマンション保有の人でしょうか。あまり露骨すぎると目に余るのでお控えいただいたほうがいいと思います。

最近の中古市場を見てると津田沼もそろそろ高止まりな感じがしますね。
在庫も徐々に増えてるような？

そうですね。
私も中古がなかなか動きがないと思っていました。

>仕様もパナソニック

パナのユニットバスだと照明のLEDがいけてないかな。LEDの寿命って10年くらいだけど、直付けってのが。

>67

ステマでしょ。そういうことする会社ってのも検討の情報として使えばいいだけ。

>>69 通りがかりさん
動いていないことは無い。ただ、奏とザ・タワーが相場を上げたのに釣られて夢見る売り出し価格が増えて動きが悪い物件が増えている。
それなり価格なら需要は強いよ。

相場が頭打ちなのは同意

>>67 匿名さん
近所のマンション住人に失礼だよ

2030年度にはZEH基準が義務化されるにあたって、こちらはZEHマンションなのでしょうか？
サイトには記載がなかったので（見つけられなかっただけかもしれません）、
ZEHではないのか、もはや当たり前なのでZEHと敢えて大々的に謳わないのか、分かりませんでした。

ゼッチではないような気がします。

住宅ローン控除で優遇が受けられるかどうか変わりますよね。

ゼッチなら当然アピールポイントだからここは違うだろうね

そうですよね。。
もしゼッチだったらアピールポイントですよね。
省エネ住宅対象外で、ローン減税が受けられな行ってことですよね。
2023年末までに建築確認までこぎつけて欲しいものです…。

ここの価格にもよるけれど
近年の価格高騰のあおりを受けた新築が
住宅ローン減税対象外となると
まだ減税対象の中古に目が行くようになるのかな。

>>73 マンション検討中さん
検討者自身ががステマもどきの投稿をするわけはないと思います。
そんなことをしそうなのは近所のマンション住人さんか販売関係者のどちらかと推察しますが、近所のマンション住人さんでなければ販売関係者だとお考えでしょうか。

思い込みが強すぎて怖い
自分の理想の値段以上だったら近所の住人達が不当に吊り上げたと思うのかな？

まあ安い値付けは期待しないほうがいいでしょうね
奏の新日本を見て分かるとおり相場が上がっているのが現実です
戸数も少ないですし土地も元々自社の土地なのでチャレンジ価格で来るでしょう
坪350を超えても売れてしまうのが現実でしょう

ここって、定期借家ですよね？

>>82 マンション検討中さん

借地ではなく、所有権ですよー。

借地なのは、ブランズ奏の杜二丁目（仮）のようです。

敷地配置イメージイラストを拝見しましたが1階は専用テラスつきで個々にサイクルスペースがついているのはいいですね。
A～DはサイクルスペースつきでH～Gはついていないのは何故でしょう。

>>85 匿名さん

単純に道路に面してないからではないでしょうか。
GHの隣は薬局ですし。

サイクルスペースは素敵ですが、
道路に歩道がないので、子どもの飛び出しには要注意です。。（反対車線の病院側には歩道があります。）
薬局もファミリーマートも後に下がって歩道を確保してくれないかな、と思います。。

>>87 マンション検討中さん
確かにあの道は抜け道みたくなっていて細い道の割に車もそこそこ来るので気をつけないといけないですね。

A～DはサイクルスペースつきでH～Gはサイクルスペース無しだけど専用テラスがとても広々としてますね。
屋根付き自転車置き場利用なら広いテラスを選んでもいいのかもしれません。
でも高級自転車とかアシスト自転車とかを持ってる場合はサイクルスペースがあるとすごい安心だと思います。
外への出入りもできるので楽々だと思います。
駐輪場の横にペット足洗い場があるので自転車洗いとかもできるといいですね。

エントリーしてみました！
まだ案内は何もないです。

省エネの住宅なら
最大で年35万円×13年＝455万円の減税
＋エコこどもすまい100万円
合わせて555万円、生活が楽になったのに…
と思いますので、
是非ともその分割安感を出してくれたら、
と願っています。

マンションが建てられる土地は自社の土地なんですね。
それならば土地の取得コストが無い分販売価格を抑えられるように思いますがそうはならないのでしょうか？
以前どこかのマンションで土地の取得コストが安かったので価格を抑えられた云々を聞いた覚えがあります。

>>91 匿名さん
立地が弱かったら弱気の値付になるとおもいますが、

用地が自前で尚且立地も申し分ないのでかなりの強気で来ると思いますよ エクセレントの坪単価を超えてくる覚悟が必要だと思います

55戸なら焦って売る必要も無いので私がパナの営業ならここの物件で稼げるだけ稼ぎますね

奏のエクセレントが高いからと言う理由で見送った人でこっちの値段に期待してる人は待たずにエクセレント買ったほうがいいですね
正直ここは安く出してくる要素が見つからないです

エントリーして限定動画のDM来てるけど、HPの限定サイトのパスワードが届かない。エントリーしたほかの方はどうですか？

>>94 匿名さん

こちらは、限定動画は届いていませんが、
HPの限定サイトのパスワードは
エントリー後すぐに届きました。

>95さん

コメントありがとうございます。エントリー直後には何もなくて、登録ミスったのかなと思ってたら、しばらくし限定動画の案内が届いたのでエントリーはできてはずなんですがね。なんか対応がちぐはぐですね。

>>96 匿名さん

限定サイトのパスワードは共通な気がしますので、
教えたいくらいですが、
事務局にお問い合わせしてみてください。
現段階では、間取りが追加で見られるだけです。。

>>93 通りがかりさん

エクセレントのパークフロントは、
ゼッチなので、住宅ローン減税とエコこどもすまい　が
対象になりますからね。。

同時期に比較検討したかったですね。

>>94 匿名さん

限定動画は【パークナード津田沼】が差出人になっていますが、閲覧パスワードは　パナソニックホームズネット営業センター　から届いています。
迷惑メールボックスにも届いていませんか？

１階のサイクルスペース付き、いいなと思いました。
外との出入りができるようなので、とても楽そうです。

居住空間も大事ですけど、収納ががたっぷり取られているのは、
大きなプラスポイントだと思います。

ATYPEは要所要所が広くていい感じだと思いました。
特にパントリーと納戸が広々とした感じで良いなと思いました。
パントリーはこれだけ大きければ保存食なども入れておけるし。

１階のサイクルスペース付き、いいなと思いました。
外との出入りができるようなので、とても楽そうです。

居住空間も大事ですけど、収納ががたっぷり取られているのは、
大きなプラスポイントだと思います。

ATYPEは要所要所が広くていい感じだと思いました。
特にパントリーと納戸が広々とした感じで良いなと思いました。
パントリーはこれだけ大きければ保存食なども入れておけるし。

＞９９さん

ありがとうございます。問い合わせて、閲覧パスワード入手しました。

エントリー者限定サイトは間取り全部見ることができたりしますか？
不動産営業の勧誘があるのが気になって、候補があっても、なかなか問い合わせできません。
もっと気軽に問い合わせてもいいものですか？

みなさん、どのくらいで問い合わせていますか？？

>>103 匿名さん

大手の大型物件はエントリーだけならだいたい自動メールだけで済むので気軽に登録する。何千何万のエントリーだからどうせ全部相手に出来ない。直接コンタクトあるとしたら相当売れ行き悪そう。
小型物件はうるさいのは嫌なので業者や物件厳選する。うざいのはだいたいネットの評判も悪いところ。

自分も売主からの勧誘が怖くて登録していませんでしたが、メールが来るだけなんですね。
掲示板を見ていると売れ行きが鈍っているマンションからエントリーした方に直接電話が来ている話を目にして逃げ腰になっていました。

今はエントリーしないとモデルルームにも行けないシステムなので気になる物件はさっさとエントリーするべき。人気高い物件は出遅れると圧倒的に不利。
とりあえず情報収集ぐらいだと躊躇するのもわかるけど、まあ朝晩電話攻勢みたいな業者もそうはいない(多分)から、その物件でなくとも早かれ遅かれ買うつもりなら慣れるためにもある程度はエントリーしてみた方がいいよ。
経験上、直電されてもそれなりの理由付けて検討やめましたと言えばそこで終わる。はっきりしないからまた電話くることになる。

MRだいぶ出来てきましたね

津田沼だと都内までの通勤は楽だし、人気が出るのはわかる気がする。
ここ自体が駅からすごく近い方ですから。
ある程度個人情報渡して、情報をもらった方がいいのは確かにそうかもですね…。
電話攻勢って他のマンションを買うって決定すれば止むと聞きますが
もうここを買うつもりだったらあまり気にしなくてもよさそうだし。

リビングに物入が２か所あるのがいいですね。リビングって案外物が多くなってしまったり、
書類や化粧道具などをしまっておける場所があるのはありがたいです。
その他各部屋にもクローゼットがあるので収納力はある程度あるところは暮らしやすそうですね
テラスがある１階にはサイクルポートがあるのは子供がいる家族世帯にとっては魅力的

>103

しつこい営業をするところって特定のデベ。掲示板使ってるのならその辺も情報収集しないと。自分が知ってるのは大京と大京をスピンアウトした人が立ち上げた会社群。

ちなみに一度明確に断った後に連絡をしてきたら迷惑勧誘として不法行為。監督官庁か消費者センターに通報。

>>リビングに物入が２か所あるのがいいですね。リビングって案外物が多くなってしまったり、
>>書類や化粧道具などをしまっておける場所があるのはありがたいです。

確かに収納は多ければ多いほどいいですよね。
無駄なものは買わないようにしているのですが、ついつい物が増えて。
リビングに2か所あれば、それぞれのものをちょこっとずつ入れれるので便利でいですね!

JR津田沼駅北口に285戸の大型マンション計画がありました

賃貸じゃなければなぁ。

どのあたりに建てられるのですか？？？

>>114 匿名さん

コナミの北側

>>115 名無しさん

ありがとうございます！！

再開発も嬉しいですけれど、
津田沼駅自体を建て直してくれるとなお嬉しいのですが、そのような計画はまったく無いんですかね。。

動画ちょこちょこ送ってくるけど、販売開始予定が遅れてるんで場つなぎなのかな。モデルルームに初めて行くと動画見せられたりするけど、おんなじのだったりして。

>>118 匿名さん

mrほぼ完成してましたね

せめてホームページのクオリティ（仕様）のところを開示して欲しいです。

>>112 マンション比較中さん
手間と時間がかかる大規模再開発を諦めてこのままパラパラと進むんでしょうかね。新京成の手に余るなら他に任せりゃいいのにね。
ヨーカドーとミーナの建て替えもどうなることやら

285戸の賃貸って凄いですね…
なぜ分譲にしなかったんだろう。。、

>120

詳細を知りたかったらモデルルームに来てねってことで初期には出さないのが通例。なので、周辺環境とかの動画をぱらぱらと送って場つなぎ。

>>122 eマンションさん
ようわからんですね。再開発やめて大きな賃貸マンションひとつ。京成グループは沿線開発がどうしようも無くヘタ。

すべて想像ですが、大規模再開発となるとメリットもあるが、行政や他の地権者との調整などで手間も時間もかかる。もともとすでに区画整理済のエリアだから、再開発で無くともさほど不都合は生じない。新京成では大規模の分譲だと自社の手に余るし、コロナの影響であまり資金をかけず日銭を稼ぎたい。といった流れかなーと。

分譲でしたら、
北口なので価格も南口より抑えられていそうですし、期待して待つのですが。。
賃貸とは。残念です。

元の再開発計画でも賃貸予定だったのかな。そうであれば、他の場所は公園の移設とか建て替えとか大変なのでここだけ先行したとか？ないかな。

公式ホームページですが、今後設備・仕様は公開する予定なのでしょうか。
非公開のコンテンツが『クオリティ』と『モデルルーム』のみで『設備・仕様』自体が見当たらないようです。
それともこちらの場合クオリティが設備・仕様に当たるんでしょうか？

クオリティが設備・仕様に当たりますよ！

先程、現地を見て来たのですが、
他の方がおっしゃっていたように、
歩道がなく、狭い道なのに、
車通りが多かったです。。
なぜエントランスを車通りの多い側にしたのか疑問に思いました。

>>129 口コミ知りたいさん
前のパナ社宅時代は、西の脇道側にエントランス、薬局となりに駐車場への通路がありました。（今もグーグルストリートビューで見ることが出来ます。）
脇道側は狭いので両方を配置するのは無理があるんでしょうかね。

ここは車が多くて歩道が無くて本当に歩きにくいところです。せめて１．５メートルくらい前を開けてくれたらなと願っています。

129です。

残念ながら大人でも危なく、
結局病院側の歩道を進むしかできませんでした。

子どもがこの歩道のない道を通るのは危険ですし、
ましてベビーカーを押していたとしたら、
どうやってエントランスへ入ったら良いのかな、
と思ってしまいました。

Googleストリートビューで拝見しました。
もともとのエントランスの位置の方が
まだ車通りが多くなく、安全で良さそうですね。

完成予想CGをみても、
セットバックしている感じはないので、
エントランスを出たらすぐ前面に
車の多く通る道路になってしまいます。

車の出入り口を、
人も車も使うようになりそうですね。

モリシア再開発後は動線変わるかもしれませんが、今のところJR駅方面へは脇道の方からザ・タワーのエスカレーターを上がってモリシア横を抜けるのが一般的になると思うのでみんな裏から出入りかな。スーパーもこっちの方だし、京成利用者以外はメインエントランス使う意味がなくなりそう。

1階のサイクルスペースは素敵ですが、
植栽があって見えにくい挙句、
すぐ道路に飛び出す形になるので
かなり危険ではないかと思います。
絶対に事故にならないように、
何か対策が取れるのならいいですが。

https://www.sumu-log.com/archives/55107/

マンションマニアさんからの
パークナード津田沼について資産性や居住性でのアドバイスは是非聞きたかったところです。

その他おすすめ物件が、
ズバリの「ザ・パークハウス津田沼奏の杜 」
一択だったのが意外でした。

>>134 マンション検討中さん
確かにパークナード津田沼についてのコメントは聞いてみたかったですね。ただ、築10年のパークハウス奏の杜の中古が坪単価298万円で「資産性も手堅い」という評価になる市況なのだとすると、パークナード津田沼はそれなりの値段で売り出されるよなぁ…と思いました。

>>131 口コミ知りたいさん
以前住んでいたマンションは駐車場入り口が駅に近くほとんど裏から出入りしていました。エレベーターとポストがあるのでメインドアのすぐ手前までは行くのですが、そこから外に出るのは月一あるかないか。
立派なメインエントランス（？）を利用しないのはもったいない気もしますが、慣れてしまえば気にもなりません。ただ裏口は所詮裏口なので、余分な段差があったり狭くて傘が差しにくかったりもあり得ます。特にお子様連れには負担ですので構造をよく確認しておくことをお勧めします。

当方は、
エクセレントシティ津田沼奏の杜パークフロントの南向きと同程度の坪単価と
予想しています（坪単価360万前後）。
パークフロントは、こちらよりも5分歩きますが
床暖房が2面（リビングと隣の部屋）や顔認証システム導入、ZEH‐M Oriented認定のため、
あくまでも予想ですが、こちらより仕様は良さそうに思います。

その代わり、こちらは
駅近＋土地取得コスト無し。

いずれにせよ、そろそろモデルルームがオープンされますよね。
価格と仕様を待つのみです…。

>>137 マンション検討中さん
そこまで高くいけるのかな？
エクセレントは奏の杜ブランドだし、南向きは目の前開けています。南以外は微妙ですが
300から330のあいだくらい

土地の仕入れコストもないですし、
あり得そうですが、そうなった場合、
築10年のザパークハウス津田沼奏の杜の
坪298万円を狙った方が
資産価値があるのか？と悩みますね…
マンマニさん、教えて欲しい…

マンションナビですと
坪333～355万で予想されてますね。

350↑でしょうね
皆さんが思っている以上に相場が上がっているのが現実です
弱気で来るような要素が無いですし55戸程度ならなら多少チャレンジ価格で出しても入居までにうれるでしょう
370超えもあるかもしれませんね

北口で駅から遠いがサンクレイドルは坪220あたり。
近隣だとバウスやパークホームズより坪100近く上がりますか？

本当なら奏やタワーの中古もつられてさらに上がりそうですが、今のところ動きは鈍いし、値下げ物件が増えているよう。

どうなるんでしょうかね。。

ただ、奏のエクセレントパークフロントが、
坪387万の億越えの部屋を出し、
1期1次の早々のタイミングで抽選となっているので
新築価格が高騰しているのはわかります。。
私は320～360万で予想します。

船橋も駅南側の本町あたりは高値でも順調に売れているけど、北のジオ船橋夏見は300オーバーの強気設定が不人気でやや苦戦中の模様。エリアとかちょっとしたセールスポイントの違いで明暗分かれるからマンション価格はわからない。

津田沼南口はバウスとパークホームズが安売りしすぎましたね

>>145 通りがかりさん
当時の掲示板をチラ見しましたが、どちらも当初は高いと言う声が多かったが売れ行きは好調だったようですね。ただ2-3年経った今、新築はともかく中古は在庫が増えて値下げ物件も多い状況。今、中古で売り出し価格プラス諸経費でマイナスにならない価格では売れなさそうで、そう安値だったとも思えない
ここも新築なら350で売れても、中古でタワーや奏より高値は厳しいと思う。

坪350万だとすると、
タワーの中古の方が安いですね
中古なら住宅ローン減税対象ですし

予想を超えて安いか（300～330万とか）、
もしくは住宅ローン減税対象となる省エネ住宅であって欲しいです。

なんか、すべての条件が中間的で予測が難しいような気がしました。
駅徒歩7分、総戸数55戸、6階建て、平米数38.40㎡～81.94㎡、間取り1LDK～3LDK、南西南東向き・・・
どれをとっても高くなる理由も安くなる理由も見つけられない感じというか。
どちらにでもなりそうな。
地価は2年間で106%上昇しているとのことですが、それってすごいことなのですか？
資産価値は高くなっていくのでしょうか。

ジオ船橋夏見の営業さんにチラッと聞いたらここだいぶ高そうでしたね

私もジオで予想価格聞きました（>>149 さんと同じ人かもねｗ）
両方東急リバブルだから信憑性あるのかなと思ったり思わなかったり

ジオと同等かちょい高い程度ならこちらの方が売れそうですが……

ジオ船橋夏見は、平均坪単価310万くらいで認識しています。
ジオよりもだいぶ高い、ということでも
350万くらいでは？と思うのですが
それであれば想定内ではないでしょうか。
さすがに380万までくると想定外ですが。。。

ジオは自分のところが高め設定強気の売り出しで苦戦気味だから他も高いですよーと言っていそうです。
船橋も津田沼も南が高くて北が安い。南の中でも船橋本町や津田沼奏にプレミアム感があり、それ以外とは少し差があるという同じ駅周辺でもいろいろなので値付けも難しそうです。
先週末現地あらためて見ましたが、前の歩道無し道路をはじめ、周辺環境は奏より見劣りします。二駅に近い利便性は有りますが、奏並みの高値で行くと苦戦しそうです。

>>152 名無しさん

たしかに、ジオの営業さんはそう言いそうですね。
そして、本当に立地のわずかな違いで、
売れたり売れなかったりすると思います。

ただ、気になるのが、この物件、
「Yahoo！不動産 千葉県資料請求数・アクセス数第1位」
とありますので、
もしかすると、奏並みもしくは奏以上の
強気の価格もあり得るのかもしれない、
と思ってしまいます。

>>153 マンション検討中さん
Yahooの第一位って全体のデータ公開されているんでしょうかね。
毎月その月の新規物件が人気集めるでしょうしどれほどの重みがあるのかな。
まあ不人気で無いのは確かなんでしょうけど。

エクセ公園前は人気の奏エリアでこれ以上の新築物件はこの先ほぼ永遠に無い（そうなりそうな用地が残っていない）のが高値でもいけてる大きな要素のよう。
津田沼全体でもモリシア野村やパルコ三井は何年も先ですし今の相場が続けばさらに異次元の高値になりそう。
となると、ここもあまり駅遠でない新築の希少性で奏ブランド無しでも結構戦えるのかな。
個人的には300超えたあたりの弱気予想していますが。

借地のエクセレント津田沼奏の杜II 徒歩13分が
坪平均坪単価260～270万で捌けましたし、
いま建設中の同じく借地の
ブランズ奏の杜二丁目（仮）徒歩12分が
坪300万なのか？と囁かれているので、
もしこちらが坪300万なら
競争率がとても高くなりそうですし、
私個人的には、350万予想です。

もしここが坪300万だったら、
奏ブランドに驚愕です…

強気で出して苦戦しても55戸なら余裕で捌けますよね

いやあ高値予想のほうが優勢のようですね。
思っている以上に相場が上昇傾向なのか。
まあ、住み替え検討組としては相場が上昇傾向のほうが
中古を売り易くて助かりますが。

>>155 マンション検討中さん
地価でみても奏の杜は津田沼や谷津より2割くらい高いですからね。
奏ブランド恐るべしです。

ただ駅遠定期借地のブランズと同じ価格なら私はこっち選びたいですね。

>>158 マンション検討中さん

同感です。
ブランズと同じなら断然こちらです。
ただ、奏のパークフロントと同じ場合、
駅近のこちらか、
駅遠の奏か、悩みます。
間をとって（？）
奏のパークフロント東棟か西棟が320万も
視野に入れているところです。

中古でも奏ブランド効果は恐らくあるので（定期借地は別として）そのうち住み替えするつもりなら奏の方がいいかも。永住なら好きな方で。

パークナードの北側の駐車場が結構広い土地なので
マンションにならないか気になりますが
北側ですし、気にしなくて良いですかね。

>>161 匿名さん
いずれ何か建つのは覚悟しておかないとダメですね。
裏側なのでさほど影響与えるとは思いませんが。

>>162 さん

そうですよね。
日当たりが悪くなるわけではないので
覚悟しつつも気にしないでおきます。

みなさまがおっしゃるように、
エントランスの使用が難しいとなると、
ベビーカーも裏口（車と自転車用の出入り口）から
入れるのかどうか（通路の広さや段差がないのか等）は、
営業さんに確認しないとですね。

Webサイトトップに並ぶ条件を見ると、ほどよく好条件が揃っているなという印象を受けました。
アクセス、向き、間取り、等々。
これでお値段がお手頃ならコスパの良いマンションということになるのかな。
規模的には小さめで6階建ての55戸だから、好みは別れる感じかもしれませんが。
間取りは1LDK～3LDKまであって、広さも選べるので多様な世帯に検討されそうに思います。

奏ほどではないけど人気の津田沼南口だし、よっぽど値付けに失敗しない限り、飛ぶように売れそうと思っています

>>165 住民さん2さん

人気なのを見越して、高値をつけて、
じっくり売る作戦にならないか…と思ってしまいます。

奏のように、近隣のお金持ちだけでなく、
こちらは駅近なので、広域のお金持ちが狙えそうです。

>>166 評判気になるさん
某大手S不動産みたいでしょうか。

ここの業者がどんな売り方するのかあんまり実例が無いのでよくわかりませんが、そう大きな物件でもないのでそこそこのスピードで遅くても竣工前完売は目指すのではと。根拠ありませんが^_^

いよいよ土曜からオンライン個別相談が始まりますが、エントリーをしても、資料は届かないのですが、みなさんも届いていないですよね？
相談会の前に資料が届かないのは初めてだったのですが、そういうマンションもあるんですね。

物件のホームページを見ているのですが、資料請求のボタンが見つかりません。かわりに物件エントリーというのがありました。168さんはエントリーされたということなのでしょうけど、資料はもしかしたら「物件エントリー者様限定ページ」というところにログインして見る感じになるのでは？いまとのころ限定間取りが公開されているようですけど。

どなたかオンライン個別相談会をされた方がいらっしゃりましたら、金額感を教えていただけたら嬉しいです！

>>170 eマンションさん
じぶんでいけばいいのにw

>>169 匿名さん

今までのマンションは、エントリーしたら、
カタログやチラシが郵送されてきたのです。
ただ、WEBで載せているものの出力程度なら要らないので、省エネで良いのかもしれません。

1区画に複数台駐輪可能な屋根付きサイクルポートはいいなと思いましたが、よくよく見ると8区画のみですか。
こちらはどのような方法で枠を決めるのでしょう？
抽選？それとも先着順ですか？

>>173 匿名さん
まあ普通は抽選ですね。余ったら先着順はあっても、こうした設備で最初から先着順はないでしょ。
最初から駐車場優先使用権付きは別として。

施工会社の筆頭株主がパチンコ屋なのが気になる。考えすぎでしょうか。

>>175 マンション検討中さん
何を考えたのでしょうか。お聞かせ下さい

>>176 評判気になるさん
エントランスにパチンコ台を置かれるとか。

>>177 マンション検討中さん
それはだいぶネガティブ笑

駐車場が抽選はよくあることですが
サイクルポートまで抽選で決まるのですね。

単身の方は少ないでしょうし、
それなら全てサイクルポートにしてくれればよかったのに・・。

>>179 匿名さん

サイクルポートがついていないのは、
GとHの3部屋ですが、
接道していないので仕方がなかったのだと思います。

ただ、
サイクルポートに屋根がついているわけではないので
（1階狙いじゃないので直接聞いていませんが、
　図面で見る限り）、自転車は軒下に入れると思うと、
普通の1階と変わらないですが、
テラスに出入り口がついているのは素敵だと思います。

他の方も記載されているように、
この出入り口のすぐ目の前が、歩道のない道路のため
そこだけ注意ですかね。
Agの部屋なら、すぐ脇道に入れるので、
サイクルポート狙いなら、この部屋かな、と思います。

サイクルポートはとても魅力的だと思います！
（この際、屋根がついてなくても）

ひとつ気になっているのは、
サイクルポートの出入り口から出たとして
出入り口の鍵をかける場合、自転車を止めなくても鍵がかけられる仕組みなら良いのですが
自転車を停めて鍵をかけなければならない場合、車道にはみ出さずに自転車を停められるのでしょうか。植栽と側溝の幅でなんとか停められるかな…。

サイクルポートは自転車が何台置けて利用料金はいくらになるのでしょう。
ファミリー世帯は自転車を複数台持つことになるのでできれば1区画に収めたいですよね…
1階のテラスつきなら自転車も置き放題でしょうけど。

>>182 匿名さん

サイクルポートは、1階の接道しているお部屋についているものです。
サイクルポートがあるお部屋は8戸（月額使用料 : 未定）

通常の駐輪場は100台です。
（上段35台、下段スライド式52台、平置き13台）
利用料金はどこのマンションも同じくらいの、1台数100円だと思います。

このマンションの南側１階は個人的に絶対NG
前面道路の交通量、と歩行者。住む上で絶対気になりますよ。
サイクルポートとかほんとに危ないし。

このマンションだけでも、
あと1メートルくらいセットバックしてくれたら、
まだ良かったのですが、
図面を見る限り、すぐに道路ですよね…。

7月下旬の販売開始時期ですが
モデルルームの案内は来ていないですよね。

いよいよかなと思っていますが
なかなか販売開始されないですね。

モデルルームはすでにオープンしていますよ！

販売開始が2ヶ月延びたんですね。

販売時期が9月下旬になってますね。

引き渡しも遅れてますかね

ディスポーザーのキッチンでしょうか？
マンション情報に載ってなくて。

>>192 さん

設備面は、売り出す9月下旬より前にネットに出すことはないでしょうから、モデルルームでお聞きになった方がいいですよ。
55戸だと微妙ですよね。。
パークホームズ市川真間もディスポーザー無しのようですから、価格重視だと無い可能性はありますね。

自分は、直床とタンク付きトイレは嫌ですが、
ディスポーザーは無くても良いかなと思います。

周りにいくつかのマンションができましたが、ダントツでこのマンションの建設現場がうるさいです。向かいには入院病棟もあるのに、取り壊しも建設もすごい地響きと騒音。
もとは松下電工の落ち着いた社宅でした。パナソニックさんがこうした建設をする業者に土地を売却して、マンション売却にも関与するとは驚きです。

１９２さん
ディスポーザーだけでなく、まだ詳しい設備が掲載されていないですよね。
間取りだけでなくどんな設備があるのかもう少し知りたいところです。
ただ、ディスポーザーは大規模マンション以外、なかなかついていないところが多いと思います。
ついていな可能性が高いかもしれませんね。

こちらの坪単価や設備仕様にもよりますが、
築浅の中古と比較すると、中古の方が良くないですか？
　中古の一例ですが、
　ブランズシティ津田沼奏の杜　坪315万
　ザ・レジデンス津田沼奏の杜テラス　坪298万
　津田沼ザ・タワー　坪337万
　プレイズ津田沼奏の杜　坪272万
ここよりも駅近で、
お安く出回っているような気がします。
歩道も問題なく整備されていますし。

これらの中古が新築だった頃の金額を考えると
跳ね上がっていて（悔しいので）、
それなら新築にしたいと思っていましたが、考え直そうかと思っているところです。
こちらの魅力って、新築以外にありますかね。。

どうしても谷津小がいいとか。
同じ谷津小の奏パークフロントよりも安くないと売れないでしょうが。

勝手な想像ですが、
奏の中古より気持ち高い程度の、
坪310～330万程度で出してくるのでは、と踏んでいます。
それくらいでしたら、新築なので省エネ対応マンションでなくても（住宅ローン減税無しでも）
売れるような気がします。

私は、住宅ローン控除なしであれば、
中古の方が良いです。
中古なら10年間の控除ができますので。。

パナソニック ホームズでは、
標準仕様が長期優良住宅に対応している、と謳っていますので、このマンションも、
長期優良住宅もしくは低炭素住宅かもしれませんよ！注文住宅だけなんですかね？