パークホームズ四条河原町ってどうですか？

京都在住の方がここを選ぶことはあまりないかも。

他府県から引っ越しとか、セカンド的に利用する人とかが

検討される物件なのではないでしょうか。

定借物件なので、財産とか考えなくても良い人がいいのかな。

>>21 匿名さん
70年の定期借地権なので普通に資産運用出来るよ。定期借地権物件は財産価値無しとか、どんなトンチキだよ。。。むしろ地主にとって高値でも手放したくない価値のある土地だって証明でもあるぞ。

たしかに。すくなくとも築40年あたりまでなら普通に取引できますね。築５、６０年までくると、いくらビンテージマンションの地位を得たとしても、あと10～20年のために数千万出す人は限られてくると思うけれど。

定借はいろいろ面倒なので買わない。財産価値はないんだよ

>>24 周辺住民さん
あんたにとってはそうなのかもね。でも少なくとも世の中はそうじゃないから新築でも中古でもしっかり価格はつくんだよ。興味外なら粘着してないで他所行け。

お墓はどこにいったの？

>>26 マンコミュファンさん
グーグルマップの航空写真で確認すると、お墓はマンション建設予定地の東側、京都市総合教育センター敷地との間に恐らくそのまま残されてそうですね。マンションの東向きは全面的に墓地に隣接することになるんじゃないかな。

同じフロアと上階に迷惑住民がいないことを願う。
それで困っているので売れるかも分からない状態で買い換えられるかどうか。京都で分譲マンションを購入しても、立地が良くて妥当なお値段でも売れ残っているのが今後も続くのか。

お寺がマンション１階に入るということは、マンション型の納骨堂が建物の一部に作られるのかな？立体駐車場みたいに１階でパネル操作すると遺骨が運ばれてくるとか。
あと法事のある日はマンションに喪服の人々が出入りして読経の声が高らかに聞こえるのかな？
寺院一体開発ってナゾだらけでリスキーだね。

400年の歴史あるお寺がマンションになるなんて、今どきの話題だなと思いました。なんか残念というか、お寺もそうしないとやっていけないのかなというか。今後そういう感じが増えていくのかなと思ったりします。
お墓？納骨堂？は同建物内には入らないだろうとは思うけれど、お寺に抵抗のない人向きではあるかなと思いました。京都暮らしには寺社は身近なものだとは思うけれど。ある意味ありがたさも感じたりして。

恐らくエントランスで居住者呼び出しと遺骨呼び出しができるんじゃないかな。
遺骨を呼び出したつもりなのに生きた人が出て来てビックリなんてトラブルがあるかも。

6月に販売開始なので、まだ価格などの詳しい情報は載っていませんが
このあたりの相場ってどれくらいでしょう。

定借物件は、相場よりは安く価格設定されるでしょうか。

この立地なので夫婦のみ世帯か一人暮らしの人向けかなと思うので
逆にそれなり高めの設定になるかもしれませんね。

坪４５０万とか行きますかね？

>>33 匿名さん

定借でその価格はありえない。

>>33 匿名さん
坪単価450万円？　それは行かないでしょ。
80㎡の3LDKの場合で、階数無視して単純に計算して1億1千万円。いくら京都都心の四条河原町とはいえ東京都心部のマンションの資産価値とは比べ物にならず、家賃はせいぜい月30～35万円ぐらいが相場だろうか。2LDKならさらに安く、月20万～25万円。表面利回りで3％程度では不動産投資としての需要はなく、富裕層のセカンドハウス需要としても高すぎる。定期借地権では地代もかかるし、そのうえ京都では2026年から別荘・空き家税も導入される。
居住用としても定期借地権では次世代に資産を残せず、恐らくこの物件がターゲットに考えているであろう高額のローンを組めるパワーカップルの絶対数は、京都では東京に比べて圧倒的に少ない。

（続き）この物件の適正価格を推し測るうえで参考になりそうな物件は、二つあると思う。一つは同じ区画にある「ザ・京都レジデンス 四条河原町」。もう一つはこの物件から徒歩5～6分の距離にある「パークホームズ堺町松原」。前者は築8年の所有権の中古マンションで、異常に高い価格がつけられることもあるため、成約価格でなければ参考にならない。この成約価格より1割～2割安いぐらいが適正価格か。後者は同じ三井不動産が販売中の新築マンション。この物件は所有権であるにもかかわらず、坪単価320～360万円の価格で多数売れ残っている。
三井不動産としては売れ残っている「パークホームズ堺町松原」がお買い得に見えるぐらいの価格を定期借地権のマンションである「パークホームズ四条河原町」に付けたいところだろうが、金利上昇も懸念される社会情勢の中、階数にもよるけど少なくとも坪単価300万円台前半でなければ販売が難しいのではないか。

>>36 匿名さん
でもパークホームズ堺町松原は最寄り駅五条で、ここと立地がだいぶ違うんじゃないでしょうか。四条河原町交差点徒歩３分は所有権であれば坪５００でもおかしくないと思いますが、かりに２割安くしても４００ぐらいはいくかと。

価格次第では購入を検討しています。
やはり比較対象は、ほぼ同じ立地・規模感のザ・京都レジデンス四条河原町になるんでしょうね。この所有権のマンションの成約価格が坪いくらなのか？
あと京都では眺望を重視する購入者が多いと思いますので、坪単価は階数や向きによっても相当変わってくるでしょう。

>>38 マンション検討中さん

東側の眺望がないのが残念。
京都は東山、鴨川眺望が重要。
お隣の、京都レジデンス上層階はかなり高額。
それ以外の部屋はまあまあ。

ザ・京都レジデンス四条河原町、60㎡・2LDK・北向きの部屋がちょうどいま7980万円で販売中です。坪単価では438万。実際これぐらいが相場でしょう。
定期借地権のマンションが2割から3割安くなるとすれば、パークホームズ四条河原町の同条件の部屋は坪300～350万ということになりますね。

>>38 マンション検討中さん
1LDKで5000万から２LDKで6000万からだと聞きましたよ。

首都圏住まいですが京都は好きで年に数回は出かけるので投資用不動産を一つくらい持っていてもいいかなあと思い、良く泊まるGood Nature Hotel真裏の好立地のこの物件には注目しています。

10F建てなんで、おそらくどの方向もそこまで眺望が抜けないこと、且つ、定借なので、40平米台の1LDKが5000万台から、60平米弱の2LDKが6000万台からというのは、少なくともLDと主寝室に床暖房仕様の割りには安い・・と思う次第です。

定借なので固定資産税払わなくていいし、賃貸オーナーなら借地代とか全部経費に計上できるのですよね？

ただ、京都は学生の街、安い賃貸も多いので、この立地だとしても40平米の1LDKに20万払ってでも借りたいと思う人がいるかどうかですよね

投資用としてこのマンションを買うのは規約上まずいのでは？詳しくはデベまでどうぞ。

別に賃貸に回すこと自体は禁止されていないのでは？1年以内の転売禁止の特約なんかが付いているかどうかまでは確認していないが。

坪単価おいくらぐらいか？ご存知の方教えて下さい。

>>45 マンション検討中さん

坪単価430から450万円

定期地上借地権の期間：2096年（令和78年）02月09日まで約70年 地代：未定

借地権は70年で長期間というところは安心かな。３０歳で家を購入したとしても70年後は１００歳。
子供に土地を残してあげるということを考えていない方はちょうどいい期間だと思います。
地代は未定となっておりますが、固定資産税と比べてどのくらい安くなるのでしょうね。

>>46 検討板ユーザーさん

ありがとうございます。
この坪単価は相場と思えば大丈夫でしょうか？

>>46 さん

ありがとうございます。
この坪単価は相場と思えば大丈夫でしょうか？

>>47 匿名さん

地代　修繕費　解体費
建物分の固定資産税

潰す前提の修繕費が…

>>50 名無しさん
70年も経てば、さすがにどの分譲マンションも建て替えでしょう。築80年のマンションなんて誰も住まないだろうし。ところで建て替えるとなると、各人また数千万円を準備しなくちゃならない。それなら後腐れなく、持ち主に土地を返した方がさばさばしていいかもね。

７０年後に解体するからと言って１２年に一度の修繕費がもったいないと感じる人がいるんですかね

>>７０年後に解体するからと言って１２年に一度の修繕費がもったいない
こういった人は賃貸にするべきですか？
賃貸でも修繕費の値上げはありますよね？

それを思えば、支払うべきものは支払わないと・・・

賃貸の場合、躯体工事にかかる費用は大家持ちだから間借り人は払わなくても大丈夫。へたにマンション買うより生涯賃貸のほうが幸福な人もそれなりにいると思います。

ここ、どんだけ書き込み少ないんですか！
人気ないのか
思慮深い方が多いのか
どちらなんですか？
説明会行く予定ですが
だいぶ萎えてます。

>>55 マンション検討中さん
東京の人用のセカンドハウスかな、と思って実需組はハナから対象外ってことでしょう。

>>56 さん
東京の人が京都好きとはいえ
のぞみで2時間ちょっとかけてわざわざ来ますかね？

日本料理だって東京の方が評価高い店がわんさかあるし。
お寺巡りといっても、、、、、。

それに東京の人はマンションの資産価値に異常に
執着する人と多いし。

京都の人口140万人ぐらいある様ですから
実需ぐらいありそうじゃないですか
いくらなんでも不人気すぎませんか？

京都の人にも東京の人にも
相手にされていない様な。

好きの反対は嫌いでは無く
無関心ならここダメですね。

>>57 eマンションさん
パラドール寺町二条のスレを見てご覧。むしろここよりずっと静か。でも蓋を開けてみれば一瞬で完売。

ここも同じことになるとはさすがに行かないでしょうが、私の経験上、投稿の少なさと実際の売れ行きや人気とはまったく無関係だと思う。

掲示板での人気物件ってのは大抵坪単価の低い大規模物件か、注目度の高い駅近のタワマンかなので、安くもない小規模の物件は口コミが少ないのがまぁ当然だと思います。

>>58 マンション検討中さん
富裕層は毎日掲示板に張り付いて書き散らすほどヒマじゃないから、高額物件は概して書き込みが少ない印象があります。

>>富裕層は毎日掲示板に張り付いて書き散らすほどヒマじゃない
富裕層は、毎日、株価を見ているんじゃないですか？

気に入ったマンションがあれば、そのまますんなり購入しちゃっていそうです。
盛り上がらないのに、あっという間に売れていたなんてこともありそうです。

ここはどうなんでしょうね？

>>60 匿名さん
株価は閑でやってないでしょ(^_^)

たしかに。富裕層がネットに張り付いてる姿はあまり想像できないです。
気に入ったら買って、失敗したら手放せばいいやって感じでは。
でも案外、富裕層って慎重でわるく言えばケチな人も多々いそうなので、
情報収集はしっかりやってたりするかもしれませんね。

京都のマンションはデザインが和風のところが多いとは思っていましたが、
ここは別格ですごいなと思いました。
門構えといい、エントランスホールといい、豪邸かという感じ。
好みが分かれそうな感じもしなくはないですが。

>>62 匿名さん
日本びいきのアジア系富裕層もターゲットにしているんでしょうね。

今、ホームページの物件概要を見てきました。
「申し訳ございませんが、 申込受付は終了いたしました。
近日中に物件概要を更新する予定です。」
という記載がありました。

完売したようではないと思うのですが
申し込み受付終了って何かあったのでしょうか？

>>64 匿名さん
昨日第一期販売が終了したということですね。二期以降のスケジュールはまだ不明のようですが。

立地としては良い物件だと思いますが
借地権物件ということで、検討することをためらう人はいるでしょうね。
財産を残すとかではなくてもリセールしにくいと聞きます。
1期分は完売したのでしょうか？

管理費や地代が物件HPに掲示されてますが、一番小さい部屋でもなんやかんやで合計3万円後半です。固定資産税が定借ではないといっても固定費としてこれだけ出費があるとすると厳しいですね。知らんけど。

3LDKのGtypeは坪単価400から557万円でした。

セカンド検討としては、もう少し景色が欲しかった。
東山や鴨川の景色が無い。
残念

現地案内図が小さすぎませんか？
視力が悪いからでしょうか、もうちょっと大きいのが欲しく・・・

京都高島屋に近くて大丸も近くて楽しそうとは思ったものの、定借でしたか。残念・・・

ホテル泊まった方が割がいいかもしれません。

我が家はパークホームズの他の物件を購入しましたが、先日担当さんとお会いした際に四条河原町の物件は売れ行きが好調で二期からは値上げになりそうだというようなお話をチラッと伺いました。
東京や海外の方が多いのかと思いきや近隣の方の住み替え需要も多いそうで、担当の方も意外と言っていました。
我が家はファミリーなのでここは最初から外していましたが、DINKSや老後夫婦のみの生活だったらこちらのが良かったなぁ～。
田の字や御所南エリアは小規模で地味なマンションが多い中、ここはロビーの豪華さやラウンジなど羨ましすぎます。

匿名さんが現地案内図が小さすぎると書かかれていますが、確かに文字が小さく細いフォントなので老眼にはつらい仕様ですね。
おせっかいかもしれませんが、地図の右上の「印刷用PDF」をクリックすると目にやさしいサイズに拡大できるのでオススメかと思います。

最後の書き込みから二ヶ月も経っているとは！！
別の三井の物件の営業マンさんの話によると、この手の立地の物件には中国の方が
結構群がるようですが、定期借地という概念、さらにはお墓が敷地内にあるという
のが絶対にNGだそうで、中国圏の購入者さんは非常に少ないそうですよ。

場所はすごくいいと思うのですが、人の多さなど、どう感じるのかなと。考え中です。

地元民からすると電気屋街だった場所なので、秋葉原か日本橋に住むような感覚ですが、東京の方にとっては京都の繁華街が近くて楽しめるのかもしれません。

地元の人からの需要がないので苦労してるかもしれませんが、ゆっくりと売れていくんじゃないですかね？

お墓が敷地内にあるのは日本人でもいやだと感じる人は少なくないでしょう。
敷地内になくても、お墓ビューだけでも敬遠されがち。
そういう迷信にとらわれない新感覚の富裕層向きでしょうか。定借はまた別の問題。

定借だとしても世界遺産下鴨神社の目の前だったり、梨木神社の鳥居の内側だったりするとまだ話題性があると思いますが、ここはお寺さん自体が有名じゃないのでブランド力としては弱くなるかと思います。

買い物など場所はいいと思うのですが、お寺とお墓で悩んでます。あまり考えなければいいと思うものの。この通りのざわざわ感ってどんなものでしょう。

建築資材の高騰、建設業の2024年問題、ホテルの建設が戻ってきた。 まだまだマンション価格は上がる要素満載。売れるかはわかりませんが、残った部屋は値引きをすれば完売。いつまで待てば安くなるの？

>>78
>>買い物など場所はいいと思うのですが、お寺とお墓で悩んでます。あまり考えなければいいと思うものの。この通りのざわざわ感ってどんなものでしょう。

確かにそれはあるかもしれませんね。
ただ、京都市内はお寺もですが、小さな墓地もちょこちょこあります。
ここは借地権物件でもあるので、購入希望者は他府県の方とか
セカンド利用目的の方が多いかも。
ただ、一等地ではありますがリセールはしにくいかもしれませんね。

借地物件だと、そもそもリセールしにくいですよね…
実需で、とかやはり80さんが書かれて言うようにセカンドハウス目的の方が多くなってくるのだろうと考えられます。
契約のおしまいが見えてくるような時期になると、
ますますリセールはますます難しくなりそう。
でも建物が古くなった時の行く末が、最初から決められているのでそのあたりは揉めないっていうのはいいよなぁ。

京都はもうそろそろ紅葉の季節ですか？
借地物件はリセールしにくく、別荘として使う人が多いですが、逆に遺産で揉めないからいいんじゃないかと思います。
考えようですよね・・・

紅葉はまだあともう少しということです。
京都は、意外と紅葉が遅いんですよ。

借地権物件は、ここに限らがリセールは大変と聞きます。
購入する際に営業さんにお聞きしても、ここは立地も良いので大丈夫とか言われるかと思いますが
リセール予定が少しでもあるのであれば、検討をどうするか考えた方が良い気はします。

寺院一体開発って何だろうなと思ったのですが、京都らしいと言えばそうなのかなとも思います。京都には寺社が多く、京都を訪れる人、京都好きな人は寺社好きでもあると思うので、他国の方ほど気にされないのではと思います。
一般販売対象戸数75戸で、現時点での情報では先着順が7戸となっています。今後の販売予定もあるのでしょうか？無いとすればあと7戸で完売になるわけで、売れ行きは好調とも言えるのでは。

立地的に考えると、ここまでの価格はするだろうなと思いますが

定借物件なのであれば、なかなかの強気な価格設定のように感じます。

財産を残す残さないの問題ではなく、同じくらいの価格を出せば

普通の物件が十分買えますよね。

定借といっても70年間は所有できるし、他の新築マンションも70年経てば取り壊し、建て替えでしょう。いくら自分のマンションといっても、建て替えになると区分所有者１人あたり2000万以上は出さないと建て替えられません。もっとも70年後まで生きている所有者はほぼ皆無でしょうが。70年後すべてチャラになる定借はむしろ後腐れがなくていいかも。

市内の中心地ですが、
道を一歩入ると、昔ながらの京都の街並みが残り風情がありますね。
定借物件でも、ここならリセールも十分可能かと思います。
京都在住者ではなく、他府県の方が特に注目されるかもしれませんね。

あまり話題にならないマンション。竣工まであと1年だが75戸売りさばけるのか。
このごろ田の字に競合物件が増えているので逃げ切らないと定借は厳しい気がする。

意外と苦戦していますか？便利だけど、ちょっと賑やかすぎるエリアなので地元民は遠慮するかな。田の字の他のマンションと比較されてしまうと、すぐに売り切るのはむずかしいかもね

定借の期間が長期になっているので、まず将来の心配はいらないということでしょうか。
自分の子供が将来マンションを相続するという場合には定借になってしまうと不利になってしまうかもしれないですね。
定借は手続き等が複雑なようですから。

お子さんがいない方にとっては定借というのはメリットとしてはあるのかな。

定借のいいところは、おしまいが最初から決まっているところだと思う。
所有権だと、建て替えるか超大規模修繕するか、選択肢が出てくる上に、
管理の具合もその時にどうなっているのか謎ですし…。
その点でどう思うのか。
所有権でも定借でも数十年先についてはよくわからないですよね

>>91 匿名さん
何十年も先のことは、自分もこの世にいないかもしれないし、わかりませんが、
ただ築４０年で売ろうとしたとき、所有権の物件は立地がよければ、それなりの
値で売れると思う。しかし定借の場合、あと２０年で価値がゼロになる物件の
買い手を見つけるのはかなり難しい。やはり定借は永住するのでないかぎり
リセールが厳しくなると思います。そもそも所有できない築４０年の物件を
買うくらいなら、新しい賃貸物件を借りたほうが賢明ですし。

確かに30年、40年と築年数を重ねる度に転売は難しくなるかもしれませんが、賃貸としての運用は可能ではないでしょうか。
定借マンションの中でもこちらは立地の利便性が良いですし、需要は期待できそうですよね。

定借の場合、おそらく問題になってくるのは、大規模修繕になってくると思います。
「いずれ壊すし最低限でよい」という意見と
「住むからには快適に」という意見、両方出てくると思うのですよね。
賃貸に出すからには
それなりに快適じゃないと店子さんつかないだろうし、
そのあたりがどうなっていくのか。
立地としてはいいと思いますが。

定借マンションって賃貸にすることは可能なのですか？
それは知らなかったですね。
ただ、分譲と違っていずれ手放すことをわかっていて
人に貸すたびに修繕とかすると、マイナスになってしまう気がするなぁ。
と考えると定借を選び意味がないかも。

>>95 匿名さん

可能です

私は70年であとくされなくこわすのもいいのかもと、あと70年は生きないのでとか考えたのですが、この先年をとり施設とかに入る時お金が必要な時が来たて売却を考えたときどうなるかと考え、こちらはやめました。

場所は良かったんですが、買物も便利ですし。

今３期６次の販売予定のようです。

１期で３次くらいまでは見たことがありますが、６次ってなかなか多いなと思います。

でも、抽選登録という記載がありました。

売れ行きが順調なのか、ちょっとわかりづらいですね。

ターゲット層としては、他府県から京都へ引っ越しを考えている方向きのマンションかな。
市内在住で家族で住むことを考えて…という感じではないのかな。
便利な立地なんですけどね。
だから、即売れることはあまり見越して販売れている感じがします。

現在は第3期7次が1戸販売中でその他に先着順の住戸が7戸販売されているようですね。
こちらは一般販売対象の戸数が75戸となっていますが在庫はどれくらい残っているのでしょう？

少しずつ販売しながら、価格も調整している感じなんでしょうか。
それとも特に坪単価は変わらず、粛々と販売しているのだろうか。
いずれにしても、最初から細かく見ていないとわからないですね。

周辺の利便性の良さ、財閥系であること、京都市内であること
などの要素があり、それがそのまま価格面に乗ってきているという印象を受けます。
ある程度の価格になってしまうのは、まあ仕方がない感じでしょうか。

屋上が解放されるそうですが、屋上の眺望はどうなんでしょうか。

>>屋上が解放されるそうですが、屋上の眺望はどうなんでしょうか。

屋上が解放されるって、ちょっと危険なのでは？
営業さんからの情報ですか？
他のマンションなどでも、何かあると危険で解放されないほうが多いかと思います。
もし解放されるのであれば、大文字の時とかですかね？

いつも屋上が解放されているマンションって安全管理的にお見掛けしないのですが、ここはどうなんだろう。
私も開けても送り火の時くらいじゃないかなぁ、と思うのですが…。
こどもの遊び場になってしまってもよろしくないですし。
管理規約次第、なところはあるかなー。

>>104 匿名さん
そうですね、マンションは売れてしまえば、あとは管理組合に委ねられますので、組合でふだん屋上は施錠しますと決めれば、特別の日以外立入りできません。組合次第かな。

ここではないですが、検討中のﾏﾝｼｮﾝに聞いたところ
管理人さんが勤務している時間帯だけ屋上テラスを開放するらしいです。

屋上開放の日、開放しない日がありそうですね。
でも逆にその方がいいような気もします。

24時間いつでも開放していると、夏なら手持ち花火で遊んで夜中騒がれたりしても気分はいいものじゃないし。

フェンスの高さもどのくらいなのか気になりますし。

きちんと管理してくださるとのことで、安心感が生まれました。