物件概要 |
所在地 |
千葉県千葉市中央区弁天三丁目420-3(地番) |
交通 |
総武線 「千葉」駅 徒歩9分 総武本線 「千葉」駅 徒歩9分 京成千葉線 「京成千葉」駅 徒歩14分
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間取り |
3LDK |
専有面積 |
70.16m2・72.76m2 |
価格 |
5,900万円・6,190万円 |
管理費(月額) |
11,400円・11,900円 |
修繕積立金(月額) |
11,200円・11,600円 |
そのほかの費用 |
●バルコニー面積 : 11.40平米・11.78平米 ●管理準備金 : 11,400円・11,900円(一括) ●インターネット使用料 : 1,199円(月額)
●取引条件有効期限 : 2024年9月28日 |
種別 |
新築マンション |
総戸数 |
150戸(別途、管理事務室1戸、キッズルーム1戸、テレワークルーム1戸) |
販売戸数 |
3戸 |
モデルルーム |
モデルルーム公開中 |
そのほかの情報 |
構造、建物階数:地上7階 地下1階建 敷地の権利形態:所有権の共有 完成時期:2025年01月予定 入居可能時期:2025年04月予定 |
会社情報 |
売主・販売代理 |
[売主・販売代理]大和ハウス工業株式会社 マンション事業本部 [売主]京成電鉄株式会社 [販売代理]京成不動産株式会社
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施工会社 |
株式会社長谷工コーポレーション |
管理会社 |
大和ライフネクスト株式会社 |
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分譲時 価格一覧表(新築)
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» サンプル
|
分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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|
¥1,100(税込) |
欠品中 |
※ダウンロード手順は、
こちらを参照下さい。
※クレジットカード決済、PayPal決済をご利用頂けます。
※購入後、72時間(3日)の間、何度でもダウンロードが可能です。
プレミスト千葉公園口コミ掲示板・評判
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851
マンション検討中さん
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852
匿名さん
戸建ての建て売りは耐震等級が1、2のことや構造計算自体してないことがあるので必ず営業に確認した方がよいですね。
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853
口コミ知りたいさん
修繕積立金計画表の写真撮らせてもらえなかったんだけど、最初から最後まで他のマンションの2倍くらいあった...
高いなって思った人俺以外にもいる?
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854
マンション検討中さん
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855
検討板ユーザーさん
東の低層階だと10年後のリセールバリューはどうなのでしょうか?...
お墓も見えるしそんなに期待出来ないですかね?(T . T)
詳しい方がいらっしゃれば教えて下さい
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856
マンション検討中さん
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857
マンション検討中さん
まだ買ってないのにリセールバリュー気にして泣かないでw
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858
名無しさん
>>855 検討板ユーザーさん
都内ならまだしも、千葉で東と西向きのバリューってあるんですか??
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859
eマンションさん
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860
マンション検討中さん
-
-
861
マンション検討中さん
-
862
買い替え検討中さん
>>853 口コミ知りたいさん
25年後からは4万円超えてたかな ん高い?
インフレ考慮するともっと上がるはずだけど
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863
匿名さん
>>857 マンション検討中さん
リセールバリューって買う前に気にするものでは?
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864
マンション検討中さん
賃貸が供給過剰気味で、割安な賃貸が出てきているので、リセール気にしちゃうのならそもそも賃貸でも良いのでは?
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865
マンション検討中さん
>>863
顔文字の部分が冗談であることはわかっているので、リセールバリューについて買ってないうちから”泣く”必要はないよね、というつっこみでした。
わかりにくくてすみません。
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866
匿名さん
>852
戸建てのほうが耐震等級3があったりする。
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867
匿名さん
耐震基準の盲点は主要構造部分だけが対象ということ。ALCとかの非構造部分は震度5強以下でも壊れちゃったりするし、壊れても設計上問題なし。そして問題なのは、自然災害は予定できないってことで修繕計画に考慮されていないってこと。壊れてしまったら補修費用をどう調達するかが問打になる。
-
868
匿名さん
>855
客観的な情報を知りたかったら近隣の仲介業者に査定してもらうのがいいかな。
-
869
匿名さん
>857
終の棲家のつもりの購入でも長い人生何があるかわからない。いざ、売る必要が生じた時に売れないと身動き多取れなくなって積んじゃう。買う前こそリセールバリューは把握しておかないと。
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870
検討板ユーザーさん
>>862 さん
晴海フラッグ並みに高いですね…。
(晴海フラッグはもっと高いですが。。)
低炭素やゼッチ仕様だから、とかあるのでしょうか?
共用施設ではテレワークルームとキッズルームくらいで
高くなりそうなものはないですよね。
-
871
匿名さん
>866 匿名さん
戸建ても耐震3でも木造だと大きな地震で金物やられるけどね。補修が大変。親戚の家は結構お金かかったよ。
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872
口コミ知りたいさん
>>870 検討板ユーザーさん
修繕費高いのは機械式駐車場と思います。
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873
eマンションさん
>>853 口コミ知りたいさん
めっちゃ思いました!
パークホームズ南船橋と比較検討しているのですが、
あっちは15000円くらいが上限で...
-
874
マンション検討中さん
>>872 口コミ知りたいさん
戸数と比較して、駐車場の設置率が高い(しかも機械式)だからなのでしょうか。。
都内や、駅前などのマンションは
機械式駐車場が多いと思いますが、
修繕積立金はそれほど高くないものが多いです。
こちらのマンションが、修繕に対する意識が高いのかもしれませんが。
-
875
マンション検討中さん
パークホームズ南船橋
総戸数:212戸
駐車場:機械式72台
プレミスト千葉公園
総戸数:150戸
駐車場:機械式88台
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-
876
マンション検討中さん
150戸でEV2機というのもあるかもですね
ちなみにPH南船橋は212戸で2機
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877
名無しさん
EV設備使わない人やそもそも車持たない人からすれば、この修繕積立は厳しいですね。。
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878
評判気になるさん
エクセレントシティ津田沼奏の杜パークフロント(ゼッチマンション)は、93戸に対して、
駐車場46台(機械式)
エレベーター2基
修繕積立金は~6,900円。
修繕積立基金が~683,000円。
プレミスト千葉公園は、修繕積立基金が無いもしくは安かったりしませんか?
-
879
eマンションさん
>>878 評判気になるさん
それが普通にあるんですよね
営業が揃って写真を撮らせたりプリントアウトしないのも気になります...
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880
eマンションさん
>>879 eマンションさん
なんと…
修繕積立基金が普通にあるのであれば
いったい何の費用なんでしょうかね…
40年後くらいの建て替え費用かな…
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881
評判気になるさん
>>873 eマンションさん
リセールバリューならパークホームズ南船橋の方が絶対上ですよ
駅徒歩5分以内、再開発、新しい商業施設横沿いですからね
-
882
評判気になるさん
リセールバリューなんてリセールする時の市況に大分左右されるし、実需だったら、リセールバリューより自分にとっての住みやすさを気にした方がよいのでは。
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883
eマンションさん
-
884
通りがかりさん
修繕積立金は、購入前に営業さんにきちんと確認しておいた方が良いですね
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885
マンション検討中さん
管理費が高いというのは、管理会社(たいていデベのグループ会社)にふっかけられている可能性はあります。都心とかお金もってる人がおおいエリアは郊外と同サービス+同世帯であっても高いケースがある。
修繕積立金は管理組合に入るお金(管理会社の利益にはならない)なので、一概に高いことが悪というわけではありません。
将来のインフレを見越しているとか、直近別物件の修繕実績を踏まえて高めにしてるというのはプラス要因だと思います。
高いなりの理由があるはずなので聞いてみたほうがいいですね。
-
-
886
マンコミュファンさん
>>885 マンション検討中さん
管理費は別として積立金を懸念するのは将来転売予定の投資家ですよね。
永住目的の住民にとってはどのみち高くなる修繕費は投資家を寄せ付けない意味では最初から高いほうが良い。
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887
匿名さん
>>880 eマンションさん
マンションは竣工後15年ぐらいで大規模修繕工事を行うのでその時の費用を事前に一時金としてプールしておくのではないでしょうか。大規模修繕時にまとまったお金を徴収するよりもマンション売却時に集めておいた方がスムーズです。
毎月の修繕積立金だけで大規模修繕費用がまかなえれば良いですが、昨今の物価高騰や職人さんの人件費上昇もあり将来の費用が不足する可能性もあるので、一時金として徴収するのだと思います。
いずれにせよこの費用は住民の資産なので特に問題はないと思います。
-
888
eマンションさん
大規模修繕のためのプールであれば、
かえって嬉しいのですが、
一般的に修繕積立金が高くなる理由として、
機械式駐車場の他に、植栽があります。
もしかすると
千葉市との間に取り交わされている
「神社跡地の民間事業者と引き続き公園の緑と相まった空間の形成を目指し、新たな土地利用における緑化について協議を進めていく」
とのことですので、植栽にもそこそこの予算が割かれているのかな、と想像します。
いずれにせよこれは、営業さんに確認ですね。
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889
名無しさん
>>887 匿名さん
ただ、中古で売り時に毎月の修繕積立金が4万だったら検討から外しちゃいません?
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890
マンション掲示板さん
>>889 名無しさん
確かにそうですね。。
どんな理由であれ、ちょっとびっくりするかもしれません。
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891
通りがかりさん
>>889 名無しさん
何年後に4万円になる予定なのでしょうか?
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892
検討板ユーザーさん
>>891 通りがかりさん
862さんのお話しでは、
25年後からのようです。
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893
検討板ユーザーさん
25年後の話を今してもねぇ笑
なんの意味もない気がする、、
-
894
検討板ユーザーさん
ちなみに、初年度から4年目くらいでは
70平米程度でいくらくらいなのでしょうか?
階段式だと26年目で4倍くらいの金額なので、
初年度から4年目で1万円の修繕積立金であれば
そんなに高くは感じないのですが。。
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895
名無しさん
>>894 検討板ユーザーさん
一万円ちょっとだったかと!
-
-
896
eマンションさん
>>895 名無しさん
じゃあ、許容範囲内ですよ!
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897
名無しさん
>>894 検討板ユーザーさん
南船橋は70平米くらいで最初は8000円スタート、
階段式で徐々に上がって25年とかでも1.5万くらいなんですよ。。。
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898
口コミ知りたいさん
>>897 名無しさん
駐車場少ないし、ゼッチじゃないから安いんだと思います。
-
899
口コミ知りたいさん
>>898 口コミ知りたいさん
それがプレミスト千葉より駐車場の数多くて、しっかりZEHなんですよ...
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900
匿名さん
三井の他の物件では修繕費の上がり幅が小さいことを売りにしてたけど南船橋もそうなのかな?
でもあんまり安いとむしろ心配ですよね。南船橋だと塩害対策なんかも必要なのでは……
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901
マンション掲示板さん
>>900 匿名さん
でもあの三井ですよ?
偽りがあるとは思えなくて...
MAX1.5万は安すぎる相場なんですか?
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902
マンション比較中さん
>>900 匿名さん
南船橋駅前に50年近くある若松団地が今も状態を保ってるので大丈夫では?
そもそもマンション躯体の塩害対策って具体的にどういったものでしょうか?
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903
eマンションさん
詳しい人が説明してくれたらと思いますが、
プレミスト千葉公園は 延床面積12,296.45㎡
「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」
を見ると
延床面積10,000㎡以上~20,000㎡未満は、
月200円~330円/㎡(平均 月271円/㎡)とあり、
例えば70平米の部屋だとすると
平均271円×70平米=18,970円 が建物の積立金
これに機械式駐車場の費用を足すので
月額2万円は超える額になるのかなと思います。
こちらは機械式駐車場の付帯率が多いので
25000円くらいは欲しいところなのかもしれません。
なので、こちらの修繕積立金は、
個人的には適正なのでは?と思いますが
ど素人なので、間違っていたら、どなたか正してください。。
-
904
名無しさん
>>903 eマンションさん
なるほど!
他が安いだけでこっちは適正っていう見方ですね!
適正とはいえ毎月2.5万はキツいですね...
修繕積立金って一度払ったものが返ってくることあるんですか?
-
905
検討板ユーザーさん
>>904 名無しさん
ないでしょ笑
でも他の新築マンションとか見ると相場観分かると思いますよ。このマンションは決して高くはないかと。
-
-
906
匿名さん
>>905 検討板ユーザーさん
ミハマシティ、ミッドスクエアタワー、エクセレントタワー、シティテラス稲毛海岸、パークホームズ南船橋は安いですね。
土地柄で高い可能性ありますね
エクセレントシティ千葉弁天とかも高いんですかね?
-
907
eマンションさん
>>906 匿名さん
単純に戸数が多いからでしょ。
-
908
eマンションさん
25年とか30年の修繕積立計画を見ないと
何とも判断がつかないような気がします。
初年度から4年までは安すぎるマンションが多いようにも思えますし。
もしかすると、前に書かれていた方もいらっしゃりますが、千葉公園に隣接しているので、
千葉公園の景観を損なわないように
模修繕のタイミングを早めに設定している、とかあるのかも?
-
909
匿名さん
竣工後15年後ぐらいに行う1回目の大規模修繕工事や毎年のマンション設備の維持管理費用はマンションを販売しているデべの手を離れて、マンション管理組合が工事業者に直接発注するものなので実際にかかる費用はその時の相場での金額となる。修繕積立金は将来発生する修理費を事前に積み立てておくものでそれが少なければ実際に修理発生時に不足となり、管理組合がマンション購入者に追加徴収することとなる。
トータルの修理費が変わらなければ毎月の修繕積立金が安くてもどこかで別途負担することとなるので毎月多めに積み立てておくことはそれほど悪いことだとも思わない。
-
910
口コミ知りたいさん
>>909 匿名さん
だったら不足になった時に払った方が良くない?
月々が高いと過払いになる可能性だってゼロでは無いわけよね?
10年住んで売る人とかなおさら
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911
口コミ知りたいさん
-
912
評判気になるさん
>>910 口コミ知りたいさん
過払いになれば次の修繕に割り当てられるだけ。
こまめに徴収しておかないと修繕時にお金が集まらず築古になったとき無価値のマンションになるだけ。
積立金安くて良いとか言うのは永住する気の無い転売ヤーだけ。
-
913
匿名さん
修繕積立の妥当性は長期修繕計画を入手して、修繕項目とか金額をチェック。ここの計画だけを見てもわからないけど、規模や共用施設の似た物件をいくつか当たればある程度の判断はできるはず。少なくともイニシャルの積み立て金額では判断できない。
長期修繕計画は契約前に重要事項として説明されるけど、早めに入手してチェックしたほうがいい。あと、管理規約(案)と契約書も。
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914
匿名さん
>910
足りなくなったら徴収ってやると払えない人が出てきたりする。そういう意味では段階的値上げも危険。国土交通省は定額積み立てを推奨している。
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915
匿名さん
修繕積立は金額だけでなく集めたお金をどう管理する予定なのかも確認。この規模だと入居時の一時金だけでも、銀行のペイオフ対象の金額になる。にもかかわらず銀行に預金なんてお粗末なことしてくれたりする。銀行に預金しても金利付かないし。
-
916
匿名さん
ぼったされないためには管理費についても管理計画を入手して確認。
-
917
匿名さん
>903
ガイドラインには最近の建築費高騰が加味されてなかったりするから要注意。今のペースで上がり続けると将来足りなくなることは必至。その辺をどう考えて長期修繕計画を作成しているのか突っ込まないと。
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918
匿名さん
売り主が販売時に作成する長期修繕積立の期間以降には、それまでにはないエレベーター、機械式駐車場、竪排水管の交換といった大物が出てくるので計画以上にコストがかかるのは必至。
あと、専用部分内の配管については各自でって決まりなんだけど、それやるとちゃんと維持管理しない人が出てきて水漏れ事故多発ってリスクがあるので管理組合でまとめて交換ってのも必要になったりする。それもコスト増要因。
ローンギリで買うと破綻するよ。
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919
評判気になるさん
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920
評判気になるさん
管理組合向けの安全路線の金融商品とかあれば良いのに、とは思う。
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921
マンション検討中さん
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922
マンション掲示板さん
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923
通りがかりさん
意味不明な投稿続けて誰にも感謝されない人ってかんじ
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924
マンション検討中さん
本日ギャラリーに行って来ました。
皆さん気にされている修繕積立については、まだ数字が出てないと言われ、次回のローン申込時に伝えると言われました…。
普通は返済額+管理修繕費で逆算して購入物件を選定すると思うのですが、管理修繕費を伏せたまま、次回までにどの部屋にするか決めて下さいは正直酷いなと思いました。
よっぽど後ろめたい金額なのでしょうか…。
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925
マンション掲示板さん
謎過ぎますね…
管理費と修繕費を明確にした上で、
いろいろ検討すると思うのですが…
早めに見に行った方には
長期修繕計画も見せてもらえているのに、
なんでしょうかね。
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926
検討板ユーザーさん
私は普通に見れましたよ。
でもかなり要望入ってました、、、、
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927
マンション検討中さん
私も具体的な金額は教えてくれなかったですね。
私がギャラリーに行ったのは先週ですが、西棟はほぼ次期までクローズで売りに出ておらず、東は半分以上要望済、南はスカスカでした。
他の駅前物件は高い部屋から売れている中でこの状況だと、リセール厨と駅前3LDKが予算的に買えない世代が検討しているから東の安い物件から売れてるだけなのではと思い、いっきに興味が薄れてしまいました。
東棟は安いですが棟にエレベーターも無いですし、エントランスもゴミ捨て場も遠いので正直価格以外には全く魅力を感じませんでした。
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928
マンション掲示板さん
>>927 マンション検討中さん
逆に価格が大事じゃないですか笑?予算に余裕があるなら三越跡地でも買えばいいかと!
-
929
通りがかりさん
>>928 マンション掲示板さん
確かに。
そもそも墓地と神社の跡地というスピリチュアルなことを許容しているので、価格が重要なんだと思います。
パークフロントが良ければ同じ価格帯の稲毛や、
もっと予算があるなら津田沼奏の杜が良いかもですね。
とは言え、いまのこの時期に半分以上が要望済はすごいですね。
西棟もすぐ埋まってしまいそうですね。
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930
マンコミュファンさん
-
931
マンション検討中さん
2期以降はブリリア等の価格に合わせて価格調整すると言ってましたから、1期で買えない=値上後の価格で買う事になるの図式でスタートダッシュが効いてるだけかもしれませんね。
私も実際あまり要望の入っていない南棟のセールストークが凄かったです。
営業の方が懸命に分散図ってるようですが、東棟は抽選になる部屋の方が多そうですね。
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932
匿名さん
>925
要望書出した後でも、部屋を変えたり、登録しないってのもあり。ちなみに当選しても、契約するまではいつでもノーペナルティーで降りられる。長期修繕計画とか契約前の重要事項説明まで出してこないわけだからね。
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933
匿名さん
>920
マンションすまい・る債ってのがある。入居後そういうことを検討するのも管理組合のお仕事。
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934
匿名さん
将来の修繕については、修繕積立だけでなく専用部のリフォーム、設備の更新費用も考えないと。設備は10年後くらいから壊れ始める。
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935
マンコミュファンさん
-
936
マンション検討中さん
>>915
当座預金か決済用普通口座にするだろうから、ペイオフ対象外だと思うけど。利子はつかないけど。
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937
匿名さん
>>927 マンション検討中さん
S1(南西角住戸)の要望状況はいかがでしたか
他の駅前物件が高い部屋から売れているとすると
このマンションではS1から売れていくのだと思っていたのですが
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938
匿名さん
ここは駅前じゃないし、タワマンでもないから購入者の動向は異なるのかも。タワマンだと価格の高い高層階が節税になるし。
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939
名無しさん
>>938 匿名さん
これから税制改正でタワマン高層階も節税にはなりにくくなりましたけどね。
-
940
匿名さん
>939
税制も変わるし、過去は参考にできないってことかも。
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941
検討板ユーザーさん
>>937
すいません、完全に予算オーバーだったのでうろ覚えですが、まだ要望の入ってない部屋の方が多かったはずです。
販売していない部屋の要望も受け付けてるようなので、どう言う運用になるか分かりませんが。
あと気になったのはモデルルームは部屋の面積も小さめですがWICが2ヶ所もあり、面積以上に狭く感じました。
大きな子供の居るご家庭での運用は難しいんじゃないかな…と思い、再考中です。
-
942
匿名さん
>販売していない部屋の要望も受け付けてる
そもそも販売予定の部屋を提示してそこに要望書を出すって運用がおかしい。要望書って購入希望があるからこの部屋を次期の販売対象にしてほしいって要望するのが本来。単なる購入希望アンケート。
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943
匿名さん
>>941 検討板ユーザーさん
お答えありがとうございます
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944
検討板ユーザーさん
>>942
その辺はよく分かりません。
でも実際に要望が出てる部屋はどれか教えてくれましたし、なるべく被らない部屋を選んで欲しいとも言われました。
単なる購入希望アンケートの温度じゃなかったですけどね…。
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945
マンション掲示板さん
世間一般には要望書はその運用ですが、どのデベロッパーも買う意思ないと受け付けないところ多いイメージがあります。
南棟も空いている部屋多いかと思っていましたが、上層階はかなり埋まってましたんでかなりの人気はあるんだと思います。
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946
通りがかりさん
少なくとも、入居する2025年02月には
新築マンションなんて
この価格では買えなくなっているでしょうから
南棟も苦戦することなくさばけるのではないでしょうか。
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947
検討板ユーザーさん
知識のある皆様にお聞きしたいです。
先程モデルを見学して来ました。
リビングダイニングが狭く感じたので図面を見て計算したんですが、モデルルームのS7だと図面上リビングが10.0帖になっているのですが、図面上のリビングダイニング面積は4050×3530=14296.5≒7.8帖だと思うんですが、何で10帖表記なんですか?
まさか考えたくはないですが、キッチン横の廊下もリビングの面積に入ってるとか…。
千葉公園に思い入れがあって本物件しか見てないんですが、他のマンションもこんな感じなんでしょうか…。
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948
匿名さん
>>947 検討板ユーザーさん
扉からリビング内側は、キッチン横の廊下もリビング面積に入るのは当たり前の話です。
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949
マンション検討中さん
>>947 検討板ユーザーさん
そうです。他のマンションもそんな感じです。
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950
検討板ユーザーさん
そうなんですね。
要望を出す前に教えて頂けて良かったです。
広めの部屋を検討してみようと思います。
ご回答ありがとうございました。
プレミスト千葉公園
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所在地:千葉県千葉市中央区弁天三丁目420-3(地番)
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交通:総武線 千葉駅 徒歩9分
- 価格:5,900万円・6,190万円
- 間取:3LDK
- 専有面積:70.16m2・72.76m2
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販売戸数/総戸数:
3戸 / 150戸
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