プレミスト千葉公園ってどうですか？

いずれにしても人気物件になることは間違いない。

>>50 eマンションさん
地歴に関しては、武蔵小杉のような工場跡地に建つマンション、さいたま新都心のシントシティのように地下に原子力廃棄物が埋設されているようなマンション、さらには病院跡地に建つマンションもある中で、ここも大騒ぎするほどでもないように思います。
それよりも環境のよさが光っていて非常に魅力を感じました。

ここの立地は千葉公園の端で少し鬱蒼としています。まさに神社跡地といった雰囲気なので、気になる人は気になるでしょうね。千葉公園再整備では木の間引きも予定されているようですが、現状では20メートル近い高い木に囲まれているので、眺望もさえぎられます。公園前で開放的なイメージをしていると少し違う雰囲気ですので、早めの現地確認をおすすめします。公園の中心の綿打池なども見えないのではないかと思います。

>>53 購入経験者さん
そもそも高さ制限20ｍだから樹木が20ｍだと建物がすっぽり林の中のようになってしまいますね。樹はもう少し低いかも…。ただ３階位まではいわゆる眺望は期待できないでしょうね。それでもいいんですけど、という人も多いかもしれませんが。

確かに病院と原子力廃棄物と比べたら、天と地の差やな笑

＞４９

逆説的だけど工場跡地で、以前、土壌汚染対策法で指定された物質を使っていた場合、土壌調査の義務があって、汚染が見つかったら対策される。一方で関東だと自然由来の汚染ってのがあって、調査すると基準値を超える物質が見つかったりする。調査してないのが実は危うい。不動産取引する場合、土壌調査の有無の確認は必須。

ちなみに豊洲も重金属に関しては自然由来が原因とされている。

>>56 匿名さん
埋立地は埋め立て用の土に重金属が含まれていることが多く、湾岸地域の土地は重金属が多いと聞いたことがあります。
ただ重金属が多くてもそのままで特に対策もないようですし、公園などで子供が裸足で遊びまわっても人体への影響はないものなのでしょうかね。

>>47 マンション検討中さん
そんなことを言ったら、千葉公園以北一帯は陸軍の駐屯地でしたからね。千葉市の繁栄は戦前の軍都としての歴史があってこそで、逆にそのせいで空襲でどれだけの庶民が市街地で亡くなったか。
お墓を気にかけるなら、そっちの方がよほど霊がいそうです。

>>58 匿名さん
東京も関東大震災や東京大空襲で多くの方がなくなられ、東京のいたるところで悲しい光景が発生しましたが今は何もなかったかのように普通に皆さん生活されています。ただしこればかりは人の気持ちなので正解はありませんね。

>57

利根川の上流は鉱山があって重金属も含まれている。埋め立ての時に山を切り崩した土を持ってたりするし、川に運ばれて堆積した土もある。

土壌汚染が見つかったら少なくとも表層の土は入れ替えるはず。

重金属だの霊だの皆さん（実は少数派？）スゴイですね。確かに高額になるであろう物件ですから気にする人は気になりますよね。前向きに考えている人にはネガティブ情報が出たほうが少しでも購入しやすくなるのでいいんでしょうけど。

>>61 通りがかりさん
世の中には重金属を含んでいるような土地にも建っているマンションがあるが、ここはそのような重金属問題はないのでいいですねという流れだと理解しているので、重金属問題はここにとってはポジティブな要素だと思っています。

すごく良い立地ですよね。
千葉駅周辺で住環境良く子育てしたい世帯には良いと思いますし、
この先、このエリアで、この規模の物件は出てこないと思います。
あとは価格がどうなるか、、、

目の前に千葉公園があるそうでマンションからの眺望が緑一色で気持ちがよさそうですね。
ストリートビューで周りをうろうろしてみましたが、近くにある気球聯隊第二格納庫 ダイヤモンドトラスとは一体何なんでしょう？

千葉公園に池があるけど付近は地下水位浅いのかな。

>>64 匿名さん
旧陸軍の気球連隊が公園近くの作草部にあった関係で、気球の大型格納庫の部材（ダイヤモンドトラス構造）の一部が公園内に戦跡（モニュメント）として設置されています。見た目はペンキで塗られた鉄骨が置かれているだけです。忠霊塔をはじめ、千葉公園内には旧陸軍関係の戦跡がいくつか設置されています。

>>50 eマンションさん

「人が死んだ土地や死にゆかりのあるが嫌だ」と言い出すと、正直どこの土地も無理になりません？
縄文時代からカウントしたら日本全土で死というイベントは起きてますよ。
どうしても嫌なら埋立地か…でも埋立地でも死ぬ人は当然出ますよね。
埋立地よりは明治期から国が保有して地盤がある程度安定していることが確実な軍用地関係のほうが安全だと思いますが…

触らぬ。。。なし

>>67 口コミ知りたいさん

おっしゃる通りですが…
日本全国津々浦々人が死んでる場所があるのだから～と、『戦没者墓地』であり『神社』でもあった場所を同意に思うのも思えないのも人それぞれだと思います。その考え方を否定する権利なんてないですよ。デマや嘘話ならともかく事実ですから。
気にしない人にとっては最高のマンションになるでしょうし、
業者ならいざ知らず、本気な検討者様がわざわざ検討躊躇者に諭す必要もないですよ。

不人気物件になることもないでしょうし。
安全な土地で最良な環境立地だと思う人達にとっては最高なマンションだとも思います。
即完売しそうな雰囲気ありますし。

まあ色々と心配したところで価格的に対象外となる人も出るでしょう。
150戸のうち半数が70㎡台で、坪330だと7000万円超ですから。

お墓ビューだとネガ要素。慰霊碑も同列じゃない。

７０００万かあ、、手が出せないなああ。周辺の値下がりに食らいつきます

>>72 口コミ知りたいさん
周辺の中古買うなら今かも。
このマンションにつられて上がってしまう可能性は高い。

3LDK 70㎡台中心で総戸数150戸だと、なかなかのの規模感ですね。
価格が気になりますが、坪330万円ぐらいまで上がってしまうのでしょうか。

ここが330なら、逆側のタワー350になるよ笑

>>75 評判気になるさん
ブランズタワーは坪350万円ぐらいにはなるかもしれまんせんね。
マンションマニアさんも、ブランズタワーはさすがに坪370万円まではいかないだろうが、坪350万円ぐらいにはなってしまうかもしれないと予想していました。
こちらが坪330万円、ブランズタワーが坪350万円ぐらいはありそうかなと思っています。
なにしろ津田沼の駅徒歩12分の小規模物件がそのくらいの価格らしいので、それであればこちらのほうが魅力的に感じます。

立地をよいしょしてるけど、近くのアコレはイオン系のディスカントストアで品ぞろえ限られてるし、駅ナカは東口側で北口の動線にない。スーパーは10分以上なので日常の買い物には不便だと思うけど。

ブランズタワーは千葉市民としては本当にオンリーワンの立地。坪350万でも売れるでしょう。でもここは買い物不便、そこそこ駅距離あって道のりも退屈、千葉公園内といっても端のほうなどいまいちな点もありますから、そんなに高くては売れない気がするなあ。
津田沼の駅徒歩12分は超人気の奏の杜物件で、ここを買わないと奏の杜で新築が無い立地だから高い。同じ津田沼徒歩12分ちょっとでもル・サンク津田沼だと坪190万くらいでも売れ残ってます。

東急不動産のタワーなんてどこか出来るんだっけ？。。

>>79 名無しさん
ブランズタワーではなく、ブリリアタワーの間違えでした。

>>78 購入経験者さん
奏の杜の公園前とここの公園前とを比較するとどうなのでしょうか？

地縁がないのでわからないのですが、地元の方の感覚からすると、ここは坪330でも違和感がない立地なんですね。
駅徒歩5分の弁天が坪290くらいだったので、10分近く歩くここは販売時期を踏まえても同じくらいかパークビューで条件良いところが坪300くらいだと思ってたのですが。

>>82
自分も
>>77の感覚に近い
ただ千葉公園の隣接を各自がどう位置付けるか
普通に暮らすだけならエクセレントシティ弁天で十分かな
ただ希少価値で言えば唯一無二だろうからハマる人にはハマるかも

>>82 マンコミュファンさん
マンションマニアさんの評価は、弁天の立地がかすんでしまうほどこちらがよいそうで弁天の検討者の中でもここが気になって弁天の購入に踏み切れない人も多いだろうとのことのようです。
また、湾岸の妖精として名前が知られているノラエモンさんも公園に建つマンションは人気が高いので（普通は郊外に興味がないが）ここには興味があるとつぶやいていましたので注目度は相当高そうです。なお、千葉公園と奏の杜の公園と比べたら規模が全く違い、こちらは本格的な公園という感じを受けます。

>>82 マンコミュファンさん

地元の感覚でもその辺が妥当かと思います。相場を引っ張る都心通いのパワーカップルだと津田沼までが限度でしょうし、奏の杜のようにはいかないかと

たしかに千葉が地元ではなくとも千葉市在住であればプレミスト千葉公園の立地は欲しくなりますね。価格が気になる・・・
ブリリアよりも安くなればプレミストから売れていきそう・・・

間取りが出ていますがW3タイプ、ぱっと見アルコーブついてると思ったら違いました・・・

このマンションのキャッチコピーは、千葉公園の杜に包まれる、ですが、本当にそのような立地です。神社はたいてい森の中に本殿がありますが、その本殿の森に包まれた場所に建つのがこのマンションです。一般的な公園前マンションとはちょっと違って、開けた眺望がない代わりに、落ち着いた雰囲気です。プランページに眺望写真が載っていますが、最上階の眺望でこんな感じではないかと思います。万人向けと見えて、低層階は森ビューといった感じで好みが分かれそうなので、検討者は早めに現地を見たほうが良いと思います。

>>82 さん

地元の感覚でもその辺が妥当かと思います。相場を引っ張る都心通いのパワーカップルだと津田沼までが限度でしょうし、奏の杜のようにはいかないかと

坪300だとかなり人気になる可能性が

売る側からしたら、大人気で抽選なんて事になったら値付けミスですからね。
地元民が妥当と思う感覚のちょい上くらいを狙って、少し高いなあ、でも無理すれば或いは…というギリな値付けでくるでしょう。昨今の建築費高騰を考えれば、ちょい上で済まない可能性もありそうですが。

千葉の相場を上げてほしいので坪300超えも期待したいですが、現実的には300きると思いますよ。300超えはブリリアですね。

一期で全戸販売なんて超レアケースだから抽選で外れても二次で救済するデベが多い。

高値あおりもほどほどにね。

物件価格高騰の理由が真実なら１０年前から物件価格は３割くらい上がってるのに修繕積立はあまり変わってない。破綻前提の計画ってことかな。買ってはいけない。

奏の杜ってエリアセキュリティとかちゃんと計画された開発地。公園脇ってだけで同等と思ってるのがすごい。

ここって買い物利便性や近隣の宗教施設といった観点ではハイムスイートと同等。あっちはお手軽価格で売れたわけだから、高値追及すると悲惨な販売結果になるかも。

>>96 匿名さん
稲毛好きなのですか？

>94

電気代高騰で共用部分の照明にかかる費用とかで管理組合の収支も入居1年目から危ういかも。

モノレール沿いのハイムスイート（坪160位）と一緒ではないだろうけど、資料をよく見たら地下階もあるみたいなので、狭い敷地にギュッと詰め込んだ印象は拭えない。できるだけ価格を抑えようとしているのか、がっつり儲けようとしているのか？

ここまで高い派(坪310以上)と普通派(坪300未満)が分かれるのも珍しいような。

>100

高く売りたい関係者と安く買いたい検討者のせめぎあい。これからある事前案内って腹の探り合い。

地元の人以外で坪330の価値を感じられる人いるのかね
今の市況でしかないけど、船橋のパークハウスと同じ

>>101 匿名さん
稲毛のマンションと外観似てる

パークビューは魅力的ですね。ただ虫がバルコニーに沢山来そうです。竣工後に住民版で話題になりそうな気が。

＞１０３

コピペでコストダウンの長谷工だから、致し方ない。

プレミストってハイスペックって印象ではないけど、ここは居室にも床暖、スロップシンクと仕様頑張ってる。地歴に難ありだからそれくらいしないとって判断か。

ただ居室に床暖なら主寝室なんだよね。設計者さん、高級物件見に行くくらい勉強すればいいのに。あと、洗面の入り口は引き戸にしないと。

>>95 匿名さん
奏の杜の公園と千葉公園ではそもそも公園のスケールが違い過ぎて比較にならないと思います。奏の杜の公園は敷地面積2.2ヘクタールの町のちょっとした公園ですが、千葉公園は敷地面積16ヘクタールの本格的公園で、少なくとも地方空港と国際空港ぐらいの開きはあると思います。
因みに千葉公園より大きな公園としては東京吉祥寺の井の頭公園がありそちらは43ヘクタールと千葉公園の2倍のスケールでさすがにかないませんが、千葉公園も堂々たるものだと思いますよ。

>>104 検討板ユーザーさん
池がある公園で樹木に囲まれているので虫は当然たくさん来るでしょうね。そういうところにお邪魔する形でマンションが建つので覚悟は必要です。私も蚊だけは勘弁して欲しいですが、どうしても苦手な方はブリリアタワーへ行くのが賢明かと。

坪単価300を超えてくるとさすがに手が出せないですね。。。
駅やアコレへの距離を考えるとクレアホームズ千葉松波やコスモ千葉松波でいいやってなりますし、公園を感じたいならファミール千葉公園も候補にしてしまいますね。
千葉市の再開発に期待ですね。

>109

コスモ千葉松波が築20年で坪単価170。ここを坪単価300で掴んじゃったら痛い目にあうだろうね。

>>108 評判気になるさん

虫は想像できます。
緑と水があるなら鳥も多いと思うのですがどう思いますか？

>>110 匿名さん
いつものお約束で周辺中古が値上がりして終わりでは。

虫はそんなに気になったことないですね、むしろカラスがギャアギャアうるさくてイラつきますね。個人差あると思いますが

>>111 口コミ知りたいさん
先日実査しました。シジュウカラやヒヨドリなどがいましたね。鳥のさえずりも楽しめそうです。ただ、建設現場周辺では大きな樹木が伐採された跡があり、鳥たちになんか申し訳ないような気にばりました（自分が購入するかどうか分かりませんが）。
南棟は一段下がった場所に建つような感じだと思われ（多分？）、やはり３階か４階までは樹木に囲まれたようになるのではないかと。東棟は目の前が広場で、西棟は住宅街なので、そのようにはならないと思われます。
建設現場の直ぐ隣に建つ忠霊塔が想像していたよりとても大きく立派で、その周辺にも慰霊碑や戦跡があるので、こんなところにマンション建ててもいいのかなぁと感じる雰囲気もあります。気味が悪いという意味ではなく、なんだか…う～ん。

s6rタイプいいな。
坪300だと8000万だけど。
エクセレントザタワーのプレミアム部屋が瞬間蒸発したことを考えると需要はありそう。

>>114 評判気になるさん
111です。
現地視察とご報告ありがとうございました。
とても的確かつ素直な感想も参考になりました。
良くも悪くも自然が身近になりますね。

自分なりに調べてみましたが、
忠霊塔は軍の墓地跡。
護国神社は古い戦争からの英霊や戦没者、従軍看護師さん達多数を半世紀にわたり弔う墓地のようなものだったと知り、霊だとか死者だとかではなく気分的に色々考えさせられました。
きちんと遺族側に了承を受け、祈祷された上で移設されたと思うので気にしても仕方ないとも思います。
いずれにせよ、気にしない方々には良いマンション立地なんでしょうね。

東塔の部屋は、Eタイプだと思いますが、なぜか出てきませんね。

>>117 検討板ユーザーさん
すいません、東塔→東棟です

送られてきた資料には轟小学校が記載されています。近くの弁天小学校ではないのかな？子供だと20分くらいかかるかも。これが本当ならファミリー層にはマイナス要素ですね。

物騒だな。
https://www.police.pref.chiba.jp/kohoka/orders_prefecture_02420.html

ダイレクトウインドウの角部屋は6つしかないのですかね？
プレミアム感あり激戦でしょうか？

弁天小学校じゃないんですか。
受け入れ人数の関係なのか、それとも微妙にここの町内会だと学区が異なるということなのか。
いずれにせよ、案内に轟小学校となっているということは
そういうことなんでしょうね。
売る側としては、小学校が近い方が良いアピールになりますし。

>>122 匿名さん
小学校区ついては、以前、別の板で出てましたが、轟町小となるそうです。

https://www.city.chiba.jp/kyoiku/kyoikusomu/somu/documents/r4kaigisiry...

https://www.city.chiba.jp/kyoiku/kyoikusomu/somu/documents/r4kaigiroku...

千葉公園駅から天台駅へ
モノレール通学になりますか？

ヒルズグランデの園生小と同じパターンですね

右側の人気ランキング10位までに入ってない
前評判が高かったのになぁ
前向きに検討中の方にはその方がいいんでしょうけど

最近７０㎡までの３ＬＤＫのマンションが多いので
このプレミストは８０㎡とか広いプランがあって良さそうだなと思いました。
部屋の柱が凹っと出ていないのも使いやすいそうです。
価格帯がどれくらいになるか気になりますね。

５月にできるモデルルームである程度の価格が見えてくるのでしょうか。価格も気になりますが、どうしても駐車場を確保したいです。150戸に対して機械式88台分。周囲の物件に比べて少なくはないですが、みなさんどうお考えでしょうか？

>>128 評判気になるさん

維持費や税金など出費を節約するなどの理由であえて車を持たない人も増えてきていますからね。
将来的に空きが増えたり維持管理メンテ費用高騰など考えたら妥当な台数にも感じます。しかしながら、、、　
現地視察をした個人的感想ですが、この立地では車が必要かもしれません。
買い物はヤオコーが便利そうですが、自転車や車は必要。夜間は徒歩よりは車があればなお安心。
検討者も悩ましいとこかもしれませんね。

＞買い物はヤオコーが便利そう

便理そうというか日常の買い物にはヤオコーしかないってのがここのウィークポイントなのかも。

ほぼ機械式ってのがリスク要因。最初は駐車場埋まっていても、車離れで空きが出てくるってことも。機械式って使ってなくても維持コストがかかる。

>>129 評判気になるさん

確かにヤオコーさんの距離だとちょっとしたものならいいですが、例えば1週間分とかしっかり買物したいときは車が必要かなと。駅から10分でも夜間は人通りも少ないですしね。確かに長期的な維持費の問題もあります。今から悩んでも答えは出ませんが、なんだか悩ましい…。

生協やネットスーパーの商品を不在でも受け取れるスペースがあると良いですね。キッズルームやテレワークルームも良いとは思いますが、近くに公園や図書館・生涯学習センターもありますので、そのスペースを買い物問題が解消できるスペースに使うのも有りかと思います。

＞生協やネットスーパーの商品を不在でも受け取れるスペースがあると良い

最近個別宅配ボックスがあるマンション出てきてるけど、運送の２０２４年問題もあるし宅配に依存する社会ってどうなんだろう。エコにも反するし。

恥ずかしながら運送の2024年問題を存じ上げませんでした。
現在の物流業界の長時間労働改善を目指し、ドライバーさんの働き方改革が実施されるのですね。
働き方改革は大賛成ですが、現在は共稼ぎ世帯が多いのでマンションに宅配ボックスは必要だと思います。

メイツの学区が幸町第三に決まったみたいですね。
物件から徒歩30分以上あるので子育て世代はメイツを選択肢から外さざるを得ないでしょうから、本物件の評価も上がるかな？（とは言え本物件も弁天で無いのは残念な所ですが…）
千葉の新築マンションは買える金があっても学区がマッチしない感じですね。

津田沼パルコA館の跡地は三井不動産レジデンシャルが購入したらしくマンション決定ですね。船橋（西武跡地）と津田沼の駅前に巨大タワマンが出現すれば都心通勤や投資目的の方はそちらが正解かと。まだ3年はかかるでしょうが。ちょっとバブルですね。

>>137 匿名さん
市況次第だと思いますが、津田沼も船橋のタワマンは、千葉駅近辺の予算の人には手が出ないと思いますけど。

あと何年も都心に毎日通勤するなら我慢するかもしれないけど西武跡地やパルコ跡地に高い金出して住みたいとはちっとも思わないな。

収納広くていいと思います。
S1のウォークスルークローゼット、他のマンションでは見ないくらいの広いクローゼットでした。

>>運送の2024年問題
これ、ずっと言われていますよね。
運送業も、業務委託だったりするので、どれだけの人数なのか把握されているのかわからないですし、その人たちが一斉にやめたりしたら・・・
あと、遠方へのトラック運転手が少ないとも聞きます。
不在時の宅配ができるようになればいいのかなと思ったりします。

>>137 匿名さん
船橋も津田沼も駅前にタワマンが建設されるようですね。駅前の一等地にはタワマンよりオフィスビルや商業施設の建設のほうが外から人を集める効果があり、都市全体の持続的な発展拡大には有効だと思いますがどうなんでしょう。
千葉市は駅周辺に大型の近代的なオフィスビルが不足していてそれが千葉市に進出したい企業の妨げになっていると考え、新規の大規模ビル建設には補助金20億円を出すことを決定したようですが船橋や津田沼とは方向性の違いが出ていますね。

>>141
エクセレントザタワーのスレからの転載ですが、ここもマンションになるんですかね。
https://www.kensetsunews.com/archives/796806
受入できる小学校が増えてなくてメイツみたいに超遠方の小学校になるケースも出てるのに、行政と企業で足並み揃ってない感じはしますね。

>>142 マンション検討中さん
エクセレントの看板出てましたよ。

>>143 検討板ユーザーさん
マンション建設の看板でしょうか？
新日本建設は解体と建設は行うが、土地がマンション建設用地としては狭いのでホテル、オフィスビル等マンション以外の建物を建設するのかと思っていました。

>>144 匿名さん
EXCなんちゃらと書いてたのでてっきりマンションかと思いました。
写真撮れば良かったですね。

おそらく1～3階に事務所店舗4階～住居という
ビルになると思います
千葉駅周辺がマンションだらけという市長の
懸念もありますが千葉にはオフィスビルは建ちません

千葉駅にオフィスビルはたたないというが近辺のオフィス空室率は2013から10年で10%から5%前後に下がったというニュースを見ました
5%なら都内より空きが少ない状況
だから多少はオフィス建っても不思議では無いですよ
建ち過ぎは問題ですがオフィス補助金も出るみたいだしバランスですね

空室率は千葉駅でなく千葉市でした
ただ5%前後ならコロナ期間の都内より良いですね
テレワークで千葉市に拠点を移したい企業があるならあらかじめ先手を打つのは正しいですね
何もしないと売れ行き好調だからマンションばかり増えそう

駅前はマンションばかり…千葉市、オフィス整備に最大20億円補助
https://news.yahoo.co.jp/articles/75dfec3ed2b3cb4209385db9b316e9cf1681...

千葉市のオフィスビルの空室率は13年に10・7%だったが、22年は5・1%に下がっている。だが、問題は「移転を希望する企業の大規模需要にこたえられるビルが少ないうえ、老朽化が進んでいることだ」（企業立地課）。

>>148 匿名さん
大規模需要があるなら上手くいって欲しいですね。

1週間前くらいから、高架下の大きな看板がパークホームズからプレミストに変更になってるみたいですね。
坪単価はブリリア＞＞＞メイツ＞プレミスト＞＞ザタワーなんて言われてますけど、どんな感じなんでしょうね。
ブリリアと販売時期被るので、上手く棲み分け出来るとイイのですが。