プレミスト千葉公園ってどうですか？

GWから事前説明会で9月販売開始予定だと、この規模で異例の長期戦だね。はじめから厳しいって判断なのか。

計画地周辺のイラストでは千葉公園隣接と言うよりは公園と一体化しているように見えますね（笑）
大きな公園は憩いの場である一方、夜間は防犯面が心配な面もあるので駅からの通り道や周辺環境など現地を確認する必要がありそうです。

少し前の話になりますが、友人のご実家が井の頭公園のすぐ近くで、公園を訪れる人達で騒がしく落ち着かないので引っ越したいと聞きました。井の頭公園の近くなど羨ましい限りだったので、そのような悩みもあるのかと驚きました。井の頭公園と千葉公園では来園者の数に大きな差はあるかもしれませんが…
先日、建設地を訪れてみた際は人はあまりいませんでしたが、マンション建設予定地前の公園内の舗装した歩道でバスケットボールの練習をされている方がいました。ドリブルの重低音は響きますね。室内ではどのように聞こえるのか気になりました。
公園の隣に後からお邪魔する住民になることのメリット・デメリットを考えたいです。
にしても、公園隣接立地は魅力的で悩みます。

東側ってお花見広場って言うんですね
桜が望めるのかな

>>204 通りがかりさん
忠霊塔広場とお花見広場との間に高い木々がありますので、上の方の階からなら桜の樹のてっぺんが見える感じかと。ブワッとは難しそうです（たぶん）。

お花見時期に騒がしくならない程度の距離があった方がこの物件にとっては良いのかもしれませんね

>>205 名無しさん

桜も公園や緑の景色を楽しむなら高層階１択。
虫や葉っぱ対策でも高層階がベスト。
駅からの徒歩距離や買い物の不便さなどは高層階ならトレードオフかも。
逆に低層階は高い木々にさえぎられてしまい景観を楽しむより、公園の隣に住んでる満足感のみかな。

って思います。

ここは高層階買わないといけないと思います。どうせ価格のバグはあるはずなので。低層では虫や葉っぱに悩まされそうです。

>>208 マンション検討中さん

ゴキブリはどうでしょうか？なんとなく気になり始めました。。

>>209
周辺に緑が多いから頻繁に出ると言う事は無いと思いますが、普通に出ると思いますよ。
ヒカキンの高級タワマンにも出る位ですから…。
どんな物件でもゴキブリは出る時は出ますから、諦めてください。
それより、葉っぱの方が気になりますね。
低層階だと大変そう。

>>210 検討板ユーザーさん
公園の中にお邪魔するかたちになりますから枯葉や虫は受け入れないと、と考えています。何でも人間中心主義な方は無理なんでしょうけど。

気になっているのですがモデルルームはいつ頃オープンになりますか？

HPの間取り図ではわかりにくいけど、南向きに比べて、西向きと東向きはスパンが狭い。価格設定うまくやらないと人気に極端な差が出ちゃうかも。

>>212 口コミ知りたいさん
事前説明会の案内の際にははっきりした時期は教えてもらえませんでした。

＞214

説明会に参加して概略でも今後のスケジュール示されないと予定立てられないでしょ。予定は未定でずるずる遅れるパターンか。

>>211 検討板ユーザーさん

このマンション建設自体が人間中心主義に感じました。
古くからある木々や高木大木など伐採して建設されてるわけですから。

>>216 口コミ知りたいさん
人間中心主義じゃない住宅ってあるの？
草木や動物から許可をもらって建てた建物なんてあるか？

今日轟小まで歩いてみましたが、なかなか大変ですね。
メイツは幸町、ブリリアは弁天と競合はドコも微妙だからみなさんあまり気にしないのかな？
ところで、マンション建設地として囲ってある土地と慰霊碑の間って、どうなるんでしょう？
今日は薄ら草が生えてましたけど、夏になるとボーボーになったりしないかな…。

>>217 マンション掲示板さん

211さんの考え方に対する意見ですよ。
人間中心主義には無理っていう発言に。

人間だって生き物だから草木や動物たちと昔から共存共栄弱肉強食でしょう。
肉や野菜食べることにも許可をもらってないし。

だからマンション住宅に高い金払って住むなら、害虫や葉っぱに少しでも悩みたくないと思うこと自体は悪くないのでは？という意味も込めています。

ここ数日天気良かったので、競合物件含めて実際に歩いて徒歩分数を調べて来ました。
学区外通学の話題も良く出てるので、候補になりそうな小学校にも歩いて来ました。
学区を気にされてる方々が多いようなので参考にしてください。
○メイツ
新宿3分
登戸15分
幸町25分←指定
○エクセレントザタワー
院内12分←指定
弁天15分
本町11分
○エクセレント弁天一丁目
弁天5分←指定
○プレミスト
弁天6分
轟20分←指定
○ブリリア
新宿10分
弁天15分←指定
信号待ち等で多少の誤差はありますが、概ねGoogleマップ通りですね。
やはりメイツとプレミストは親御さんの付き添いないと低学年は通えないですね。
大人でもキツかったですし、飛地の学区だから地域の見守りも無さそうです。
院内は通学路にある公園のホームレス軍団と、一本入ると大人の店の客引きがいるのが気になりました。
ブリリアの弁天は駅前からのわちゃわちゃを通るので、時間は気にならなかったです。

>>218
ここの事ですか？
夏でも草が生い茂ってるイメージはないですね。
ただ、今日もそうでしたが近隣の保育園時のお散歩コースなので、子供の声がうるさいとか言う老害さんは住まない方がイイと思います。

>>221
左手の囲いがプレミストかな？
気持ちよさが伝わって来る良い写真ですね。
こーゆうの見ると欲しくなるなあ。

モデルルームは５月２０頃からのようです。事前説明会に参加された方から優先で案内しているそうです。

>>223
昨日モデルルームの前を散歩で通ったら制服を着た綺麗なお姉さん達が数人で打ち合わせしてましたし、ギャラリー恒例の各金融機関からの蘭も届き始めてましたから、いよいよ始まりますね。
もし事前説明会に参加された方いましたら、どの位の価格なのか情報共有頂けるとありがたいです。

モデルいかれた方、価格や状況などご教授願います！

設備使用は割と千葉周りの中でも良さそう！

千葉専マンションブロガーのちばにゃんさんが
プレミストのMRに潜入したらしいので（twitter参照）

価格を含めレポートを期待して待ちたいです。

そんなブロガーいたんですね笑
休日返上してでも儲かるのかな

>>227
早速Twitterフォローしちゃいました。笑
趣味垢っぽいのでアフィ目的じゃ無さそう。

結局のところ事前説明会でも具体的な価格は示されませんでした!　なんか需要を鑑みながら最後まで引っ張るのかな？

>>230
情報ありがとうございます。
随分と慎重なんですね。
販売開始いつ頃か言ってましたか？

>230

モデルルームで予定価格を提示、来場者の反応と要望書の集まり具合で調整、価格決定して販売ってのが新築分譲の販売パターン。

ここの販売開始予定は物件概要に提示しているとおり9月上旬。４か月先ってかなり異例。

>>232 匿名さん

そんなに異例じゃないと思うよ。
売れてないのとかだとどんどん販売時期伸ばしてるのとかいっぱいあるから

>>232
9月だとザタワーと弁天は無いでしょうし、メイツも販売が進んでる状況で競合が無いので、かなり強気な値段になりそうですね…。

>>234 口コミ知りたいさん
それを狙ってるのかもしれませんね。
ブリリアまで注目のところはなさそうなので強気でいくのかも。

>>234 口コミ知りたいさん
ライバルらしいライバルが消えて無双状態となり価格はどうなってしまうのか。驚くことに奏の杜で坪370万円でも順調に売れているらしいのでここも相当強気で来るのか。外野からですが注目してます。

>>236 匿名さん

ここは相当強気でも売れますよ。
周囲の注目の高さで分かります。

>>237
メイツと同じくらいかと勝手に思ってたんですが、強気な値付けになりますね、きっと。
プレミストブリリア待機民には心臓に良く無い話です。

弁天やメイツも1期で息切れのようですし、駅は違いますが、ヒルズグランデも稲毛の新築では無双でしたが、250万でも強気過ぎて、1期からかなり残したようですね。

ブレミスト待機民としては、安すきて抽選で買えないのも困るのですが、150戸もありますし、売れ残って最後空きがでるような値付けだと、資産価値の点で手がでにくくなります。中古も含めた周辺物件の価格から、おのずと適正価格が出ると思います。

千葉でも稲毛でも、昔よりは強気な値段で淡々と売れていきますよ。
ただでさえ新築の供給量が少なく、都内で一億の物件買えないファミリー層が郊外に流出してますから。

今の住まいが賃貸でなく住居費がかからず、現居スペックに世帯全員が満足しているなら、家を買わないのも選択肢の一つでしょう。
家にお金をかけず、教育費や旅行に使う方が家族の満足度は高いかもしれない。

うちの場合は将来的に手元に残るキャッシュの価値、不動産の資産価値、家を買うことで得られる効用や満足度を比較して購入可否を決めます。

まあ、デベさんはプロなので、ギリギリ売れる価格で設定してきますからね。それが、現時点の適正価格ということですね。

エクセレント弁天1丁目はSUUMO雑誌みると残り20くらいでしたよ。なんか２期１次は終わってて残り20ちょいで2期2次。
次は最終期なんじゃないですかね？
予想以上の売れ行きですよね。
なのでプレミスト千葉公園も強気で売れるエリアと思います。
坪320位でもサクサク売れてしまうんじゃないかと。

そうですか。千葉駅10分で20坪6000万超は、とても買えないのでやめときます。

坪３２０!?

>233

ここは当初予定が４か月。ずるずる遅れたら何か月になるやら。

>242

それが読みを外しちゃって、大抽選会になったり、さっぱり売れないケースもあったりするから何が適正価格かって難しい。周辺相場はあるけど物件ごとに条件は異なる。

>>243
GW中に弁天のギャラリー行きましたが、ファミリー用の部屋はもう片手くらいしか残ってませんでした。
プレミストと迷ってましたが、完全に失敗しました…。
仰る通り安くて大抽選会になったり、ちょっとアレな人が買って隣人になるリスクよりは、購入希望者にとっても高い事は悪い事ばかりじゃないですね。
代わりのきかない立地だからなおさら高そうで震えてます。

絶対額はともかく、ここって、南東、東、西の方向に一長一短あり、住戸間の値付けが難しそうですね。

坪３００超えるなら中古にするかな
現在販売中マンションやブリリア引き渡し時期には近隣の中古物件数も増えるだろうし
そこを自分好みにリフォームするかな

>>250 匿名さん
中古のリフォームはどこまでやるかですが、もし台所浴室トイレの部材交換から床や壁の張替え等フルリフォームすると1000万円以上は軽くかかると思います。
新築同様の水準までリフォームをするとなれば、結局新築とあまり変わらない価格になってしまうのでリフォームなしでも中古を受け入れられる人でないと中古は受け入れずらそうに思います。

図面見て気付いたのですが、この物件には宅配ボックスが無いようなのですが？郵便受けの脇にでもあるのかな？あっても少そうです。

>>252 検討板ユーザーさん

確かに。

坪300万いかないとしても…
坪280-290万だとかなり殺到する気がしますが…
公園ビュー坪300万
シティービュー坪260万
平均坪280-290万なら納得でしょうか？

>>254 さん

>>254 マンション検討中さん
公園ビューでも東向きは、劣りますね。特に、1階は、広場より下がっており、防犯や眺望も微妙ですね。

>>254 マンション検討中さん
これだと弁天のエクセレントより安くないですか。マンションマニアは弁天のエクセレントも単体でみれば決して悪くはないのだが、後発のここがよすぎてエクセレントを決め切れない人が多いだろうと言っていたぐらいなので少なくともエクセレントよりは1割ぐらい高くても不思議ではないと思います。
因みに弁天のエクセレントも順調に売れていて残り少ない見たいです。

かなりの人がプレミスト千葉公園に注目していますね。この立地は永遠にないので公園側は坪300超えていてもサクサク売れるでしょうし、ダイレクトウインドウの角部屋は僅か６戸程度しかないので２階以上は坪330万でも売れるのでは？

ダイレクトウインドって、マンションのデザインとしては、かっこいいけど、そこに住む人にとっては、どうなんでしょう。

>>258 eマンションさん
そこの住戸買える人はそんな細かいところ気にしないのでは？？

>>227
ちばにゃんさんは、プレミスト千葉公園、明確にヒルズグランデ稲毛を意識してるところを見ると坪300なんて全然行かない気がするって言ってますけど、どうなんでしょうね。

>>260 匿名さん
ちばにゃん。。。

稲毛と千葉だと全然違うような

流石に稲毛と千葉じゃ駅力的に圧倒的に千葉>>>>稲毛だと思うんだけど、昔からの地元に住んでる方の感覚だと違うのかしら。

>>263 マンション検討中さん
地元民ですが居住環境の良さで、昔から稲毛の方が人気がある面もあります。多少、住む層が違っていて、単純には比較できないと思います。

>>264 マンコミュファンさん
ブレミストは、タワーやメイツと違って、どちらかというと稲毛を好きな層に好まれる気がします。

稲毛の環境の良い場所に感じの良いマンションがあってそれを意識した同じテイストのマンションを千葉に作ったら、その千葉のマンションは稲毛の価格になるの？
どういう理屈なのかな？

千葉と稲毛と両方に住んだことありますけど以下のかんじですかね。
稲毛：比較的若い共働き世帯がおおめ（駅近のマンションを選好しがち）
千葉：よりシニアの一馬力世帯がおおめ（利便性より土地柄やブランドを選好しがち。戸建て志向）春日・登戸・松波あたりのイメージ　大学も近いからちょっと稲毛とは雰囲気違いますね

千葉とか稲毛というより、千葉大の近い西千葉や京成の新千葉、みどり台のあたりでしょうか。比較的大きや戸建が並ぶ昔からの千葉の富裕層のエリアですね。

近所に住んでますけど坪320あるぞとか言ってるのは正直販売前のマンション価値あげたい関係者な気がしてならない(笑)その価格設定ならわざわざ千葉を選ばないかなぁ。あくまで個人の意見です～！

>>252 検討板ユーザーさん

本日マンションギャラリーへ行きました。ポストと宅配ボックスがセットで全戸にあるそうです。大きさは不明ですが。

>>258 eマンションさん
ファサードの角部屋は、デザインは良いですが通行人やマンションに住む方々から一番目に入る位置なのでカーテンは開けれないと思います。見られたい人には良いですね。

4,600万円くらいが
中央値なら
買おうかな

5,000超えると
魅力ないかな

価値は
新築購入時より
そんなに上がってこないだろう

坪230くらいが相場かな

売れ残る予感がする。

やはり、駅から遠いです。

>258

バルコニーがあると庇の役割してくれるけど、ダイレクトウィンドウは直射が入ってくる。LOW-Eがなければエアコンガンガンの生活。

まあ、ここは西向きと東向きもあるからLOW-Eの有無は要チェック。

共用廊下側とバルコニー側の壁はALC。しっかり長谷工クオリティ。

>250

宅配ボックスのサイズは確認だね。１５０戸分、それなりの大きさだと相当なスペースが必要になる。投入口の大きな郵便ポストに入るサイズのゆうパックが入るくらいだったりして。

ダイレクトウィンドウといっても角だけでLDの半分は普通のバルコニーに面した部屋。コーナーサッシに過ぎない。

アンチ増えて盛り上がってますね！
窓は全部LOW-Eでしたよー
低炭素なので控除額でかいのはいいかも！

>>272 マンコミュファンさん
流石にそんなに安くはないかと。相場感が無いですよ。
千葉で4600万が中央値のマンションなんてほぼないかと。

4600万なら嬉しいですけど。

ZEHなのに

loweの有無を要チェケラッチョ

って言ってるのどうなん？

幕張駅徒歩8分で6000万～ですからね。

津田沼駅徒歩12分で坪350万円の恐ろしい時代です。まあその物件が異常に高く相場とはかけ離れている可能性もありますがそれでも売れているようです。
今はものすごい時代に入っているのは間違えなさそうです。いつまでも千葉駅徒歩圏内だけが坪200万円台というのもおかしな話だと思います。
因みに当方は販売関係者でもなく単なるマンション価格watacherで、安くてよいところがあれば購入を検討していますが最近は難しい時代です。

>>274 マンション掲示板さん
完成日や入居日までに完売しないと売れ残りっていう感覚でしょうか？
今は完成日以後１年以上かけて継続して販売することは普通じゃないですか。
ダイワハウスのような財力がある企業なら返済に追われて売り急ぐなどの必要もないでしょうし。
万人受けのマンションではないとは思いますので、望む人にゆっくり売る気ではと思います。なので価格交渉も難しいかな。
こういうこというとすぐに関係者扱いされますが本当に一般人です。

>>285
完成までに売れない値付けはしないハズです。
販売員の人的コストを考えると、少なくとも完成までには売り切るのでは。
ただ、結局売主の手元にキャッシュが来るのは引渡時なのは変わらないですから、需要よりちょい高めの金額を付けてゆっくり売るのはセオリーでしょうね。

>>284 匿名さん

ご自身も最近は購入が難しいと考えておられるということですよね。
恐ろしい時代なので、ここに限らず買う時期ではないと受け取ってよいのかな？

>>283 さん

マンション掲示板さん
どこですか？

>>288 口コミ知りたいさん
エクセレントシティ幕張CENT GRANです。
あちらのスレに↓のような書き込みがあります。
流石にあちらの価格を下回ることはないと思ってます。

>一期販売分の1LDKが低層階3400～、60㎡の部屋が低層階4800～、67㎡が低層階5400～、70㎡が低層階5800～、72㎡で低層階5900～、83㎡で6800～でした。

>>287
安くて良いところを探すのが難しいと言う事だと思います。
確かに最近の値上がりは恐ろしいです。
資材高騰って言ってますけど、上場卸売業者の決算見ると仕入原価上がってないから、便乗値上げの部分もありそうですが…。

>>287 匿名さん
マンションの価格上昇は2013年辺りからずっと続いていて、買う時期ではないとしたらいつまでも買えないですよね。
今後は賃貸も上がるでしょうし。

>>289 匿名さん
奏で杜と同じブランドですね

>>291
ちょうど賃貸更新のタイミングだったので賃料を見たら、千葉も駅近物件は賃料が上がっててビックリしました。
いま賃貸住まいの方は早めに終の住処候補を探した方がイイのかも…。

https://www.nikkei.com/article/DGXZQOUB1290Y0S2A011C2000000/#:~:text=%...,%E3%81%AE%E3%81%AF1%E6%9C%88%E4%BB%A5%E6%9D%A5%E3%80%82
コンクリート値上げしても資材費上がらないですかね？
コンクリートを節約するということですか？

現在の市況からするとここはかなり強気の値付けをしてくる可能性が高いですね。
坪300だったら、自分は車を諦めるしかないな。。

千葉公園でジョギングや犬の散歩できて新しい体育館も整備される。
中央図書館も近い。
千葉駅もまあ歩ける距離だし、座って通勤できる。
地盤も強化、昔から富裕層も多い。
突出した凄い魅力ってのも無いけど、あまり穴は無い感じだよね。

>>289 匿名さん

＞エクセレントシティ幕張CENT GRANです。
>一期販売分の1LDKが低層階3400～、60㎡の部屋が低層階4800～、67㎡が低層階5400～、70㎡が低層階5800～、72㎡で低層階5900～、83㎡で6800～でした。

坪２６４～ということですね
幕張駅8分と千葉駅９分だと適正価格はどれくらい変わるのかな

>>297 匿名さん

ヒルズグランデよりずいぶん高いですね

>>298 マンコミュファンさん

大手分譲のヒルズグランデが稲毛９分で２５０万でも、多少苦戦しているところ、稲毛と幕張との比較も難しいですね。

>>298
ヒルズグランデ稲毛も学区は最寄りの小学校じゃ無いですし、自然が多くて虫が心配とか似てる部分はありますが、物件の付加価値が違いますよ。