プレミスト千葉公園ってどうですか？

>>1938 名無しさん
記事、ありがとうございます。
こちらのマンションの管理会社は、長期修繕計画書の大規模修繕の工事費用がバカ高い。目が飛び出る。
また見積もりを依頼すると、管理会社のグループ会社を含めてTTL3社を提出してくるが、そもそも管理会社を通した見積もりは、3社の元々の見積もりに、それぞれ約100パーセント上乗せ、つまり倍の金額になっている。。だからそれを防ぐため、マンションの組合自身で、直接探した実績ある工事業者に、直接見積もりをとっている、というマンション組合が増えつつあります。まだまだ少ないですけれども。

>1943

それを望むなら監事は住民が探すといった手間をかけないとむりかな。以前、某デベが施工トラブルを起こして、補修して第三者の確認機関でチェックしたうえで引き渡すと説明していたけど、その確認機関に施工会社から出向した人が理事に名を連ねていたなんて落ちが。第三者といいながら選定する側の思惑が入るのが常。

まあ、第三者管理で理事会に参加する手間が省けたなんて思ってここを選んだ人たちにそういったことを期待するのは無理でしょ。

規制が、発注時には相見積を取って低い価格を提示したところになんて程度だったらざるだね。間に業者挟んで、それぞれの委託先は結局同じなんてことできちゃう。

>1944

ここくらいの規模があれば業界新聞に広告出して公募ってこともできなくはない。

また、定期的な第3者管理たたきがはじまりましたね。このスレでは、なんども議論されています。

国が規制に動き出すという新たなフェーズ。過去とは違う。

管理会社としても一定の利潤があってはじめて丁寧な管理をしてくれる、管理会社の儲けに対してやたらうるさい住民がいると組合の意見集約は難しく、管理会社からも嫌われるので、間に入る理事は神経をすり減らす。長期修繕計画の予定や第3者管理のことは重要事項説明でもされているし、管理会社が多少儲けても、理事の負担を避けたい人が第3者管理の物件を選んでいる。それがいやな人は、やめていただければと思います。

多少で済むような歯止めの仕組みがあればいいんだけどね。

>>1951 匿名さん
もう結構なので、書込みはご遠慮ください。

都合の悪い意見は排除。住民がまとまってないわけだから簡単にできる。

>>1953 匿名さん
都合悪いってか、勘違い知ったかオジサンのずれた独演会が滑稽というだけですよ(笑)
ブリリアでも免震構造について見当違いの書き込みしてるし、実社会でもズレてるんだろうな、と思っちゃいます。

ただの荒らしなんだから、特に相手にしなくていいと思いますが…
第三者管理という、この物件特有ではなく多くの最近の物件に当てはまる内容で、かつ指摘が的外れなのは、見ている人は大体わかると思いますし。

三井千葉の住民板見れば機能していないのが露骨にわかる。このエリアでは最初の第三者管理物件。ここも入居後、醜態さらしてくれるかも。

>>1951 匿名さん
懸念される通りです。
こちらの管理会社は、多少の儲けをはるかに超えて、腰を抜かすレベルの事をするので、法律の規制が必要なんです。抜け穴を見つけては住民そっちのけで画策する。だからそれをさせない規制が必要なんです。
月々の修繕積立金が二倍、三倍と値上げしたあかつきには、支払えない住戸がでてくる。私のマンションでも現実にそうなってきた。終の住処で購入した人もいますから、売却して引越しは辛い。「嫌なら引越せばいい」なんていう単純な問題ではない。だから将来そうならないための、安心して住み続けられるための、規制が必要なんです。

修繕積立の段階的値上げも2倍まで目安って方向で決まりそうだよね。従ってない場合どういう扱いになるんだろう。

＞売却して引越しは辛い。

ちゃんと自分でけりつける人はまだまし。万歳して、管理費、修繕積立滞納されたら他の住民も他人事ではなくなる。

第三者管理を管理する第四者が必要。

>1960

それ、本来の意味の第三者管理。当事者でもある管理会社が第三者なんて名乗るのが問題の本質。

荒らしだから相手にしなくてもよいとは思うものの、上場もしている大手系列の特定の管理会社を根拠もなくここまでおとしめるのは、風説の流布とか、名誉毀損とかの問題では。私は、少なくともあなたより、市場の監視も受けているダイワハウスを信用します。そりゃどんな大手企業だって、きれいごとだけではないことは、充分承知していますが。

>きれいごとだけではない

だからこそチェック機能が必要。

>1962

1945でコメントしたデベさん、最大手の一角だけどね。千三つ屋と揶揄される業界、やることがえげつない。。

>>1964 匿名さん
1962ですが、自分もこの業界にいるので大体わかりますよ、だから十分承知と申し上げています。それでも、素人の理事会運営で、ここで的外れなこと言っているような人と管理会社の板挟みになるよりは、儲けたいけど、市場や消費者庁など役所の監視もあり、自社ブランドを守りたいデベ系管理会社にまかせた方がまし、と思っています。これ以上は、水かけ論なので、もうやめます。

しかし、ここまで執拗に粘着して荒らすとは、何がこの人を駆り立てるんだろう。
もっと有意義なことに時間使えばいいのに。

パトロールさんこそ１６日のニュースをチェックしてたなんて大変だね。千葉は台風かすめてた頃。

第3者管理方式では、理事会はありませんが、総会はあり、そこで修繕工事など事業計画を説明しなくてはなりません。この規模だと、業界の知識もあり、うるさい住民の出席者も必ずいるので、あまりなことをやると、トラブルになりかねず、一定の監視にはなります。自分も、修繕に関する知識は多少あるので、総会にはなるべく出席するつもりです。

>>1968 契約者さん
インフレだからまともなチェックなんて難しいですよ。何月かという時期でも見積もり違うんだから。
うるさい住民だらけにしたいのか、ちょっとコスト高くてもやってもらうのかの2択で、前者を選ぶということでよいですか？

総会仕切るのも管理会社。

>>1969 通りがかりさん
それぞれ良し悪しがあることは承知しますが、そもそも、第三者管理が合わなければ従来の運営方式に変えればよいだけのことでしょう。
ご指摘は質問自体、的を得ないと考えます。

運営方式変更は管理規約の変更になるから、総会の特別決議が必要。議案を作るのも管理会社でしょ。利権は手放さない。

>>1965 匿名さん
大手だから管理戸数が多いから、コンプライアンスに従うはず、適正な対応をしてくれるはず、という思い込みが間違いないかどうか？それは何か事が起こった時に、よくわかると思います。
公益法人マンション管理センターも、「管理会社に任せきりはダメ！！業務が契約通りに行われているかどうか、組合がキチンとチェックして下さい」とおっしゃっています。

>>1968 契約者さん
「うるさい人」が「迷惑な人」という、間違った認識をお持ちてはありませんか？
知識と常識のある住民が、管理会社の違反を含めた間違った行為を論破してくれている事だって多いはずです。
むしろ「うるさい人」が居てくれたほうが、管理会社の担当者に良い緊張感が生まれます。能力の高いエース級の担当者が担当になってくれるようにもなります。
チンプンカンプンな住民の多いマンションは、担当者のレベルも低い傾向にありますからね。

>>1974 任せきりはNGさん
ここはうるさい人がたくさんいて良かったです。

>>1974 任せきりはNGさん
ここでいう「うるさい人」は管理会社に緊張感を持たせる知識や常識のある人という意味で使っていますよ。「迷惑な人」は、知識もないのに、あるいは中途半端な知識（プロではないので仕方ないですが）で自分の考えや価値観にこだわり管理組合を混乱させる人・・・かと思います。第三者管理であっても、総会には出て、管理会社や監事の説明に対して、その見識で意見をするような方が、ここでのコメントのやりとりから、このマンションには多そうな気がします。自分もビル会社で管理に携わった経験もありますので、不遜かつ微力ながらそうありたいと思っております。このスレであらしをされるような方は「迷惑な人」だと思います。

>>1977 匿名さん
コメントを拝見して嬉しくなりました。
1974さんもおそらく言葉の捉え方がちょっと違っただけで、同じお考えを持つ方だと思いますし、意識が高い方が多そうですね。
区分所有者としては当たり前のことながら、私も総会への参加や報告のチェックはしていこうと思ってます。

>>1956 匿名さん
拝見しましたが、これは第三者管理の問題というより、当該物件の京成駅近、盛り場立地で、ファミリー向けと単身用、商業テナントの混在といったことに原因がありそうですね。むしろこの事態になったら、第三者管理で管理会社に間にはいってもらわないと、住民の理事が怖い思いをしそうです。

>>1972 匿名さん
「議案」を作るのは住民（区分所有者）
「議案書」を作るのは管理会社

区分所有者が提議したことを議案書に載せない、議決を取らないなんてことを管理会社ができると思いますか？

ここに関しては、子育て世帯（特に今の時代は共働きも多い）が多い分、管理業務に時間を割く余裕がない方、比較的時間を割きやすい方など事情は様々でしょうし、公平性が担保しやすいという意味でも、第三者管理の方が良いかもですね。

一連のレスを拝見いたしました。
管理組合の総会は年に1回でしょうか。
例えば大規模修繕の内容や管理費の内訳など、住人が何か疑問を感じたら気軽に意見できる環境であれば良いと思います。

>>1974 任せきりはNGさん

そもそも大和ライフに、エース級の担当者がいるのかどうか？内部の様子がわかるやいなや、他社に転職してしまう気がします。

>>1983 評判気になるさん
管理費だけで10万するマンションならいるかもね？
千葉には居ないでしょ。

ついにあと5になりましたね！刻みますね笑

いつの間にか残り3戸ですね。

2枚が保育園の写真で、3枚目がマンションの写真なのですね。来年1月予定の完成が楽しみだと思います。
あと3戸ですから、たぶんそれまでには完売する感じかもしれません。引き渡しは4月予定だから、お子さんがいらっしゃる方は既ににお忙しい感じでしょうか。
概要にテレワークルーム1戸となっているので、てっきり住戸的な部屋が1戸なのかと思ってしまいましたが、複数人で利用できる空間ということなのでしょうね？

いつの間にかあと4に増えている

キャンセルですかね？
まあ、竣工まで半年切りましたし、多少は出てくるでしょうね。

キャンセルだと再登録住戸扱いになるでしょうから、
商談に入っていて、販売から外していたところがまた戻ってきた可能性もあるのではないでしょうか。
他のスレッドでそういうことがあると聞いたことがあるものですから。
ひとまずは完売という状態は少し遠ざかった感じなのかな…

情報の更新は都度なされる感じでしょうか、まだ先着順は4戸のままのようですが。
ついでに管理費・維持費の欄を見ていて思ったのですが、管理費は高すぎず、修繕積立金は安すぎず、インターネット使用料もほどほどに安くて、とてもバランスが取れいてるなと思いました。
価格は安くはない感じがしますが、専有面積がそれなりにあることとか、千葉駅まで徒歩10分以内であることもあり、妥当なのだろうなと思います。
引き渡し予定の令和7年4月までには完売すると良いですね。

販売終盤で6000万となると、ベイパークのライズゲートタワーと、価格帯、東京駅までのアクセス、公園至近といった面で被ってくるのも、残りわずかながら完売に至らない一因としてあるでしょうか。
何を重視するかは人によるというのも重々承知ですが、もしもプレミストとライズで悩み、どちらかを選んだ/選ばなかった、選んだが後悔しているという方がいらしたら、今後の物件探しの参考に教えていただきたいです。

>>1993 マンコミュファンさん
プレミスト選択者です。
ライズゲートタワーも街一体開発で後発もある等伸び代もあり、ブランド力や資産性など魅力的ですよね。

プレミストは大規模公園隣接という点で、自然に触れる機会を増やすことが容易（気が向けば窓を開ければ一瞬で、外に出ればものの１分で森林浴できる）なことの心身メリットが大きいと思います。
図書館が近いのも、読書好きなので嬉しいところです。

（デメリットについては、双方スレを遡れば山ほど出てくるかと思いますので割愛します。）

プレミスト特有の不安は、虫がどれだけ出るかですかね。
後は、初マンション購入なので、今後の管理制度、管理費用、通学対応、騒音、近隣問題等、あげてけばこれまたキリがないのですが、あまり考え過ぎないようにしています。笑

また残り3戸になりましたね。

今どき虫だらけのコンビニとかもないし、そのLED化の恩恵を信じるなら、虫問題は上層階なら大丈夫じゃない？知らんけど。絶対エンカウントしたくないなら埋立地のタワマンで決まり。

貴重なコメントありがとうございます。
実際の生活を具体的にイメージされた上で選ばれた様子が伝わり、とても素敵に思いました。

たしかに両者の公園はやや性質が異なるため好みによりそうですね。それが故の虫問題もなるほどと思いました。以前に千葉公園を散歩した際にはそれほど多くは感じなかったですが季節にもよりますかね。住んでみてどうかですかね。

図書館のアクセスと充実度ではプレミスト強いですよね。子どもだけでなく大人にとっても嬉しいですし。

考え方含め大変参考になりました。ありがとうございました。

あとは、千葉駅周辺と海浜幕張周辺の利便性をどう考えるかと思います。自分は稲毛に住んでいてここで引退生活スタートですが、前期高齢者のうちは、イオンモールなどの大型施設より、そごうやベリエ、個人のお店もある千葉駅の方がなにかと楽しいし、移動にも総武線の方が便利、病院やクリニックなど、自分に必要なものが揃います。でも、さきざき動けなくなってきたら、ここを売って高齢者住宅の幕張パークウェルステイトに移ってまったりすりのもいいかなと思います。

>>1993 マンコミュファンさん
虫や公園の質といったことを含む住環境については個人の価値観なのでそれぞれの気持ちに従えばいいことですね。その満足感と価格との天秤が物件選びには重要かと考えてます。
私はどちらかというと自分の理想の住環境よりいわゆる資産価値に重きを置いていますが、そういう人のコメントだと言うことをを前提に・・・

不動産が立地が需要というのは定説ですが、先ほどの方も言うように”ニッチ”であることも結構大事なポイントだと思ってます。ベイパークはあの場所にほとんど同じ条件が４８００戸、こちらは滅多にない条件（駅１０分以内でこれほど大きな公園隣接）でわずか１５０戸。リセールの時のことを考えれば、ベイパークはベイパークだけでも常に競合する売り物がある状態でしょう。さらにいうと築２０年のベイパークは例えば築４０年の新浦安日の出や高洲なんかの競合も十分あると思う。
この２０年で分譲されたマンションでここと競合しそうな物件ってそうそうないと思います。中古マンションの売却はいかに多くの人からの注目があるかよりも、たった１人にどうしてもここが欲しいと思われれば売買は成立しますので、今の盛り上がりや抽選倍率なんていうのはどうでもいい話です。

>>1993 マンコミュファンさん
「完売に至らない」って評価ですか？
私の感覚だと今の時期なら７～８割が売れてれば上出来って感じです。「なんでこんなに売り急いだのだろう？」って疑問の方が大きい。

>>2000 匿名さん
1999ですが、おっしゃる通りだと思います。自分は、稲毛住まいですが、図書館通いでいつも通るここならということで、住替えることにしました。相続や定年などタイミングもあって新築で出会えました。今後も、ここが売り物にでたらほしいという地元ニーズが必ず出てくると思います。

>>2000 匿名さん
1993です。資産価値の観点から入りこの方向になるのは少し意外でしたが、たしかに納得感のある話だなと思いました。10年後にどうしても欲しくなっている自分の姿すら想像できます。
替えが効かないというのはそれを選ぶのに十分な理由になりますね。

1996さんも"ニッチ"に言及されてましたかね。見られなくなってしまって残念ですが参考になりました。ありがとうございました。

>>1999 匿名さん
たしかに利便性についても両エリアで特徴に違いがありますね。近隣エリアに住まわれてるからこそのお話で参考になります。

>>2001 匿名さん
ご指摘ありがとうございます。
少し語弊がありましたかね。完成時期からすれば十分な売行きである点には同意です。ただ、あくまで私の感じ方ですが、HPでの契約戸数の更新ペースからすれば夏には完売かと思っていたものですから、最後の数戸でペースダウンしたように感じられ、何かが影響しているのかなと疑問に思ったところでした。
新築マンションの販売ペースはこういうものだということであればそれはそれで納得です。

>>2005 マンコミュファンさん
最後の数戸でペースダウンっていうのはよくある現象ですね。
不動産は人の心理が大きく影響するものだと思います。
買い手にとって最後の数部屋っていうのは、売れ残り（多くの人に選ばれなかった部屋）って印象をもったりして購入の決断をしにくいっことではないですかね。
同じものでも、人がワーっと群がってるものは欲しくなるけど、あまり注目されてないと感じるといいものかわからなくなる。

そういう点でベイパークを評価すると、あちらを選んでる人は高い倍率がついてるから割安感を抱いてるんでしょうが、そうとも言えずデベは売れる値段（売り続けられる値段）で売ってるだけです。４８００戸を約１０年かけて売り続けるわけですからね、高い倍率がつくような価格設定をして割安感を演出し続けなければ売れなくなるんですよ。

以前は最後の数戸は値引き販売することがよくありましたが、最近はやめたデベが多いようですね。ここも残ってる部屋に特段の悪材料があるわけでないし、定価のままでもいずれ売れるので値引きせず気長に売り切ると予想してます。

>>2006 さん
最後の数戸でというのはそういうものなのですね。
たしかにこれまでこのマンションに一期のタイミングだったら…と思ったこともありました。とはいえそうこうしてると残っているものも逃してしまうので、残ってるタイミングで出会えたことも一つのご縁と思う派ですが。

改めて考えるとあれだけの規模を長期戦で完売させる…デベってすごいですね。

こちらは完成前で値引きもしていないことからすればデベの想定通り、なんならこれまでのペースが早すぎたぐらいということですね。完売が楽しみです。

わざわざ住宅街の戸建てが建てられる土地の駅遠マンションに住みたいんかね。どちらかというと最寄りはJR西千葉駅だし。商業土地の駅近マンションならまだわかるが。

>>2008 匿名さん
私はあなたが理解できないことを理解できないですよ
いや、実は理解できますけどね

>>2008 匿名さん
戸建ならせいぜい５０戸になるでしょう。そのうち千葉公園の眺望にあやかれるのは１５戸未満？この立地ならマンションの方がいいと思う。
あと静かさ求めて駅近より適度に離れてる方を好む人も相当数いる。リタイヤ世代は特に。
年取ったら戸建よりマンションの方が住みやすいし。ここに住みたい人は大勢いるんじゃない？

別に戸建派にマンション無理に勧める必要ないとは思うけど…。戸建は自動車、採光や耐震で便利だし。逆に眺望、ゴミ捨て、流動性はマンション。

あと巻添えの西千葉だって、普通に良いところだと思うよ。野村の開発は広すぎて不透明だが。

住宅街はお店をやりにくい。出店コストかかるから。だから飲食店も数が少ない。だけどそのかわり、生き残る店はそこが目的になる店だから、特徴あるところが残りやすいという良さもあるよ。大学近くとかもね。

>>2008 匿名さん
ここは、最寄りは明らかに徒歩10分以内の千葉駅ですよ。西千葉駅までは倍くらいかかります。嘘を言ってはいけません。2011番さんがおっしゃる通り、西千葉エリアも国立大学のある学生街の趣もありいいところですけどね。落ち着いた街です。

>>2012 匿名さん
倍はいいすぎでした。西千葉までは、15分くらいのようです。

特にシニアになるとセキュリティの問題もあり、マンションがよくなります。最近、世を騒がしているSNSバイトの強盗のターゲットになるのが、戸建の年寄り世帯。

Googleマップだと最短ルートでプレミストから千葉駅が北口まで徒歩10分、西千葉駅が北口まで徒歩14分みたいだね。改札までなら変わらなそう。

土地を買える資金あるから戸建がいいっしょ。弁天エリアなら。まぁ土地代だけで6000万超えてきそうだけど。

>>2015 検討板ユーザーさん
駅距離が弱点であると述べたいようですが、
駅距離は、その駅までの道の平坦さ、混雑具合、危険性、また、横断歩道の数、どのような横断歩道か、などの要素を総合考慮して判断すべきでしょう
本物件は、いずれの観点からも優れているものと考えます
また、千葉駅の場合、駅に近づくほど騒音や治安などの問題が懸念されるので、むしろ適度な距離にはメリットがあります

一般にマンションにはセキュリティ面や手離れがよいといった側面があるので、
そのような側面を重視して選ぶ方が多いと思います

>>2016 マンション掲示板さん
この物件の駅距離は弱点だよ。毎日10分以上歩く。道路は狭いし、歩道も狭いしで整理されていない。要するに危ない。人の目がある方がある意味治安がいいんだよね～。子供や女性が凶悪な犯罪に会う可能性はぐっと低くなる。道も帰りは登り。周りは低層な住宅街だから影がなく直射日光をもろうける、とかね。

>>2017 匿名さん
それなら選ばなければいいだけ。自分は近隣に住み、充分承知の上選んでいます。千葉駅周辺では、治安のよいエリアです。

そもそも北口には改札がないと思ってそう…(笑)

自分は総武線使うから北口でも距離のストレスは心配してないですね。南口からや東口からよりホームまでは圧倒的に近いので。

いろいろ引っ越してきたけど、標高差も正直あのレベルを気にするなら埋立地以外には住めないとは思う（車椅子の方を無視しているわけではないことご了承ください）。

ただし感じ方はそれぞれなので、カタログスペックやマクロ的な選好性を気にするだけでなく自分の軸で決めるべきだし、それがはっきりしてるならその通りの選択をするだけで他人にまで押し付ける必要はないですね。当たり前すぎてすみませんが…

>>2020 マンション検討中さん
北口が総武線「快速」が近いってことですが、全部の駅口使ったことありますが、圧倒的ではないでしょう。秒単位の差でしょうか。（総武線「各駅」だと北口が一番遠い。）京成線なら千葉駅を通りこさないといけないので目も当てられない。

帰りにペリエ地下やそごうへ行くにはだいぶ寄り道ですしね。
車椅子の方は無視というか、、帰路は歩道がない道も多いですし、あの道路の狭さだと通れないので、かなり迂回ルートになってしまいますね。子供や高齢者もかなり危ない..涙

>>2021 匿名さん
自分の軸が明確ならそのように行動すればいいだけですよ。総武快速使ってる人に京成の不便さ説いてもしかたないよ。あなたには駅直結タワマンが合うと思います。

>>駅直結タワマンが合う
人によって駅から近いマンションがいいか、郊外マンションがいいか、低層マンションがいいか、本当に違いますから。
結局のところ、幼児体験で、自分が小さい頃に住んできた風景に似ているところが落ち着くのかと思っています。

>>2023 匿名さん
それも固定概念ですよ。
田舎育ちですが飲食店が多く便利なので繁華街周辺に住んでますよ。

そういう個人の価値観によるところを、ここで言い合っても仕方ないのでは…
現実として、ここは最近の千葉駅物件の中ではかなり売れ行きが良いから、需要があるのは間違いないし。

>>2025
公園隣地の特徴がある物件ですから、刺さる方は多そうですよね。
逆に街中の利便性を享受したい方には向かないかな。

あと2戸ですね。

残り1戸になりましたね。

もう少し早く完売してもおかしくないくらい良い物件でした。
あとは150戸に対して機械式88台の維持管理を将来的に解決していく必要はありそうです。

最後の物件は、西棟４階かな？。HPからプランも無くなりました。

無事完売のようですね！

完売とのことですが、ホームページの物件概要は、まだ残り1戸の記載のままのようです。どこかで確認できますか？

>2035

完売したらそのうちHPで完売御礼ってやるよ。急ぎなら営業にコンタクト。完売してもキャンセル待ち登録受け付けるケースもある。

>>2035 匿名さん
2034さんではありませんが、私の場合は「この土日に完売した」ということを営業さんから教えていただきました。
キャンセル待ちも1件入っているようです。

キャンセル待ち１件だと、キャンセル販売あるかもね。ローンキャンセルとか、どの物件でも出てくる。

完売してHP閉じましたね。

>>2039 名無しさん
意外と完売まで時間がかかりましたね。でも、乾杯になってよかったです。

>>2040 口コミ知りたいさん

乾杯→完売

契約のガス会社ですが、おすすめのはあるでしょうか?

>>2042 マンション掲示板さん
ガス会社っていろいろあるんですねー。知りませんでした。汗