プレミスト千葉公園についての情報を希望しています。
千葉公園の隣に新しくマンションがたつようです。
公園が近いのは子育て世代にいいですね！
所在地：千葉県千葉市中央区弁天三丁目420-3（地番）
交通：JR総武線・総武線快速「千葉」駅まで徒歩9分
京成電鉄千葉線「京成千葉」駅まで徒歩14分
間取：3LDK～4LDK
面積：66.08m2～87.95m2
売主：大和ハウス工業株式会社・京成電鉄株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：大和ライフネクスト株式会社
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
よろしくお願いします。
[スレ作成日時]2023-02-10 16:18:12
>>1149 匿名さん
ちょっと頓珍漢な悲観ですね。
管理費と長期修繕積立の区別はできてます？
一般に管理費が不足するってことは滅多にないです。むしろ多めに見積もってるのですから余るのが普通で、余剰分を長期修繕積立に上乗せしていくのが普通です。
築古マンションでは管理費不足で清掃が不十分などの問題はあるでしょうが、新築や築浅では聞いたことはありません。
長期修繕積立不足は遠い将来のことなのでどこのマンションでもあり得る話ですが、その心配をする人にこそ適してるのがこのマンションです。低層のシンプルな造りで過剰設備もなく、故に想定しにくい不確定要素がない仕様・コンセプトの堅実なマンションと言えるでしょう。ここのようないってみれば「簡単なマンション」の見積もり・扱いを優等生の大和ハウス・大和ライフネクストが誤るとは思えません。
仮に管理費（または長期修繕積立）を２割値上げしたとしても月数千円ですよ？
それを払えない人は「ローンぎり」じゃなくて、「生活ぎり」なのですから、そもそもローンは組めずこのマンションは買えません。
ハイスペックタワマンならまだしも、このマンションでそんな心配をするならどこも買えません。一生、賃貸の方がよろしいのでは？
近隣のシニアですが、千葉駅も近く、千葉公園と中央図書館が共用部感覚で使えるこの立地は、唯一無二で、今後でそうにもなく、ここに住み替えることにしました。入居が楽しみでしかないですが、まだ１年半もありますね。
本当に唯一無二のマンションですよね！
マンションの出来上がりが楽しみです。
第一期で約半分ほど売れたのですねぇ。近くでいうと稲毛のヒルズグランデと総戸数は倍違うのに同じくらい売れてますね。
あとは単価帯が違うブリリアタワーが出てきましたから、ゆっくり売っていくのでしょう。
>>1154 通りがかりさん
ヒルズグランデ稲毛が70戸くらいしか売れていないというのはどこ情報ですか？
パークフロントだけでも自分がもらった7月31日時点の鳥かご図で99/196戸成約済みになっていましたよ（ブライトアリーナは当時販売開始前）。
プレミストを選ぶ方達は、値段ではなくて北口立地であることを気に入って買っているだけなので、ブリリアを候補に入れられるぐらいのゆとりを持った人が多い気がします。
まあ、あまりにも性質が違うのでその二つで悩むことはあまり無いかと思われますが。
東棟もまだ入居可能なのでしようか？
ご存知の方いらっしゃいますか。
ところで、このマンションをセカンドハウスにする人ってどれくらいいますかね？
契約者の方は、なぜここを選んだのか、妥協した点があればどのように考えて妥協したか、他の物件はどこを検討したか、その物件はなぜ選ばなかったのか等教えていただけると、他の方の検討の参考になって大変有難いと思います。
契約会は子供連れがかなり多かったですね。
ファミリー世帯としては、同世代が多いのと、過度に気を遣わなくて良さそうなので安心しました。
>>1169
ここ数年千葉駅徒歩10分圏内で探しており、現在ギャラリーがオープンになっているマンション（ザタワー、メイツ等）は見て来ました。ベイパークも見に行きました。
どの物件も一長一短ですが、私は単純に学区で決めました。
現在弁天に住んでおり竣工時には弁天小に入学済でそのまま最寄り小学校に通えますからね。
轟小に通わせるのはあまりに現実的ではないので、公園至近やプレイルームに魅力を感じて契約を考えてる方は注意して頂いた方が良いと思います。（学区の飛地なので保護者の誘導員とかも居ないでしょうし）
あとはベランダで植物を育てたいので、ベランダに流しが付いている事とかですかね。
なかなか有りそうで無い仕様なので。
ただ、車を持たない生活なので日々の買い物がアコレで完結できるのだろうかと言う不安はありますかね。
学区は受験させるので考えていませんが、公園隣接と文教エリアの住環境、千葉駅徒歩圏、設備仕様、ゼッチ、価格。どれをとっても今の千葉エリアでは他にないマンションかと。
地元で子育てを終えた者です。確かに轟小は距離は低学年には遠いのですが、そこを乗り切ってしまうと、通学ルートの治安は良く、轟中に入った場合は轟小出身のシェアも高いため友達もできやすいかと思います。官庁の社宅が多いせいか、公立小中としては、相対的に質も高かったと満足しています。
公務員宿舎が学区内にあるのは良いですね。自分が子供の頃の中学校が有数の偏差値の高い公立中学校だったのですが、理由は公務員宿舎。学年のトップ層の多くはそこの子供でしたが、自分はその友人達に引き上げられて助かりました。小学校の時は30分近く歩いて通ってましたが、体力も上がるし、子供時代はそんなこと気にしてなかったです。数十年前の話なので今の子供は違うかもしれませんが。
>>1177 マンション検討中さん
30分くらいの徒歩は地方では今でも良くあります。足腰は強くなるのは確かだし、同じマンションの友人と話しながら帰るってのも今の時代にもあっても良いのかも。
>>1178 eマンションさん
横からですが、
公立中学そのものに具体的な偏差値の公表はないでしょうが、全国統一テストの結果や進学した高校のランクの平均で、その中学のおおよその偏差値の高さははかれるのでは？80年代は新浦安（日本一だったとか）、90年代は打瀬が特に高かったようです。今もまあまあ高いそうですがね。今の弁天も高い方だと思います。
>>1180 匿名さん
他の公立中学校の進学実績なんてわかんないですよね
インターネットで公開されてるわけではないので
全国統一テストの学校別の結果なんて見れるんですが？
実態はただの噂話しでイメージで語ってるってだけじゃないんですか？
全国統一テストは昔は個人個人に順位も偏差値も出てましたが、プライバシーやら落ちこぼれ対策がシビアですから今は知りません。先生は把握してるでしょうが、伝えるかどうかはそれぞれの方針ですかね？
あとはエリアの塾などが○○高校○名合格とか、まあ噂話レベルと言えばそうかもしれませんね。
>>1181 名無しさん
昔の都内の話ですが、塾は高校の合格実績を公表してるし、学校でも業者の行う全国模試なども行っていたので、公立中学でも学校ごとの偏差値が違うことは常識でした。同じような模試の成績でも、学校全体の偏差値が高いと公立高校受験に必要な内申点は相対的に低くなってしまうので、先生にも生徒にも学校ごとの偏差値は重大事でした。個人情報保護など面倒なことが増えて今はあまり明らかになっていないのですかね。
ここの工事現場をのぞいたら、現場の表示では東棟がＥ棟（エンジョイ棟）と表示されていて、工事中はそう呼ばれているようでちょっとワロタ。東棟は1階は半地下、2階で1階くらいの高さですが、今でも慰霊塔前は遊んでる人がとても少ないので、本当にこのマンションの庭って感じになりそうだからあまり気にならないかな。
皆様、不穏な書込みに対してはスルーでお願いします。有意義な情報交換の場にしましょう。
>>1172 マンション検討中さん
確かに小学校卒業までは弁天小ですが中学は受験予定ですか?でなければ轟中になるので同級生とは初めまして状態になります。後アコレの場所は以前つるかめという激安スーパーでした。私的にはその後入った同じようなスーパーという認識です。
今後数年内に指定学区が見直される可能性ってやはり無いんですかね…？
学区に関しては、結構食い下がってもダメだったみたいですし、見直される可能性は低いでしょうね。ブリリアの学区が弁天であることの煽りを受けているのかもしれません。そうでなくても、最近の新築マンションラッシュで学区が遠方になることも増えていますし（ヒルズグランデ稲毛は記憶に新しいです）。
千葉市の何かの資料で、学区外通学承認地域とするには、原則として自治会等からの要望書や署名を教育委員会学事課に提出する必要がある、との記載を見たことはあります。
実際にそれで承認されるかは分かりませんが、マンションの住民、場合により自治会の協力を仰いで要望書や署名を提出するのが、一番可能性が高いかもしれませんね。
>>1191
小学校のハードの問題（校舎のキャパとか）もありますし、要望書程度じゃどうにもならないと思いますよ。
改善されても、いま学区を気にされている方々のご子息の入学には間に合わないでしょうね。
要望書や書面とか言ってるくせにふるさと納税ばっかりして市税を落とさない人ばっかりですし…。
新宿小のキャパが広がれば玉突きで解決しそうですけど、既に高学年の校舎が足りずに新宿中で授業してますし、時間かかりそう。
>>1169 マンション検討中さん
千葉駅物件の中では非常に設備使用が良く、その割に価格が現実的であること、千葉公園隣接で子育て環境として優れていること、広さと駐車場を確保できること、が主な理由でしょうか。替えの効かない出物かつ現実的な価格で、残債割れのリスクが低いと考えたのも大きいです（転勤リスクあり）。一方、現職場への距離、共用設備（現住居は内廊下、各階ゴミ捨て場などあり）は妥協しました。
他は、新築だとエクセレントザタワー、ミッドスクエアタワー、メイツ、グラディス、あとHP公開前でしたがブリリアあたりは検討しました。エクセレントザタワーは検討住戸の価格が当時としては重く、中古となった時の流動性に不安が残ったため見送りました。ベイパークは交通の便が悪く見送り。メイツとグラディスは設備仕様が低い割に価格が高く、検討外でした。ブリリアは、駐車場を確保できる保証が無く、広い部屋が出てもかなりグロスが重たそうだったので、待たずにプレミストを購入することにしました。設備仕様の悪さを見るに、正直心から待たなくてよかったと思っています…
設備仕様はメイツの方が上では？ディスポーザーあるし、天井高が二重床なのにプレミストより高いですよね。グラディスも同じタイプのlow-eなのでそれほど変わらないのと、天高はプラス5-10cm。サッシ高は違うにしても4連なのでイーブンと考えると。あとはディスポーザーがないだけですね。
結局プレミストの東側住戸と他を比べる意味を考えた方が良さそうですね。価値判断として一番重要だったのが価格だったってことでしょ。
ちなみに子供がいなければその判断は一番だと思いますよ。
>>1194 購入経験者さん
有り難うございました！たいへん参考になります。他の皆さんもそうですが、千葉駅ほぼ指名でご検討されている方が多いのですね。ちなみに設備仕様の善し悪しとは、ZEH、トイレ手洗い、スロップシンクの有無あたりを仰っているでしょうか。
>>1195 匿名さん
天井高は、よほど低くなければあまり気にしていませんでした。サッシ高は高めですしね。直床も、二重床より子供の足音が響きにくいので、特にデメリットには感じませんでした。それよりも、トイレやスロップシンク、タッチレスキーなどのメリットが大きかったです。子供の手洗いや洗い物は楽になりますし、子供連れて荷物持っての解錠は結構大変なので…
確かに価格は重要でしたね。これでブリリア（予想坪350）に迫る価格だったら、見送っていたかもしれません。
シニア夫婦の申込者です。現在、築30年以上の近隣物件に住んでおり、理事会も大変たったため、リタイア見据え新築に住み替えることにしました。この物件は、立地に替えがなく、スペックも満足です。忠霊塔は英霊に感謝ですし、学区や天井高といった自分には関係のないことで、価格が抑えられているとすれば、いい買い物だったと思います。
>>1194 購入経験者さん
横から失礼します。
「内廊下、各階ゴミ捨て場」って一度経験するとなかなか手放せない条件だと思いますが、こちらにはそれ以上の魅力があったのですね。人口が多く商業施設充実のエリアで、かつ千葉公園のような子育て環境はなかなか代え難いものがありますね。
ご意見参考になりました。
>>1201 検討板ユーザーさん
「リタイア見据え」とのことでいらっしゃいますので50,60代でいらっしゃいますでしょうか？将来、車を手放す頃のことを考えると（買い物便利な）エクセレントザ・タワー等の方がベターな点もあるかと思うのですが、こちらは比較検討されましたでしょうか？差し支えなければご意見伺えれば幸いに存じます。
あと過去に忠霊塔を嫌悪施設の扱いでネガキャンしていた人に不快感がありましたが、「忠霊塔は英霊に感謝」との気持ちはまさにその通りだと思いました。
>>1203 購入経験者さん
わたしも忠霊塔は英霊というコメントに同意しました
。近隣に住んでいて散歩コースにしていますが、嫌悪施設ではないですよ。
私の妻の祖父が第二次世界大戦の海軍で、「祖父との縁を感じざるを得ない。」と言っていた言葉が「英霊」というワードを耳にして、やっと腑に落ちました。
有り難うございます!
テブラキーって、共連れされてもわからない。セキュリティ的には微妙。
>>1200 検討板ユーザーさん
ここは地面を掘り下げてから建築しているので、その分少し工期は長くなっているかもしれませんね。ただ、そのおかげで、この場所は高さ制限20メートルの住宅地で7階建てしか建てられないところ、地下1階地上7階として8階建てにできています。その分の余裕で戸数を増やしたり駐車場を増やしたりできて、価格も管理費もお安くできていると思いますよ。
建築基準法上の地下部分に住戸があるのが地下室マンション。
見た目は８階建てでも最下層は地下。
駐車場は皆さん希望されるのでしょうか。
>>1203 購入経験者さん
住まいに商業立地は好まないので、エクセレントタワーは、選択の対象ではないです。むしろ、ヒルズグランデが比較対象となりますが、私的には、千葉駅最寄りと千葉公園や中央図書館が魅力です。ここから千葉駅あたりまで歩くのがいやになれば、もはや要介護かと。
要支援の母の歩きだとここから千葉駅はちょっと厳しいかなという判断。なので車必須なんだけど、駐車場は少ないし、機械式は出し入れに時間かかるし。
>>1215 匿名さん
そうですね、そのような基準の方が多くてこの物件の価格が抑えられてこの価格となったかもしれません。ただ、自分とせては、満足なので間違いとかいう問題てはないです。投資の方は知りませんが、住いには自分の基準、価値観が第一です。
居住目的であっても、将来何かあって売るときがあるかもしれない。資産性も考えないと。
>>1227 マンション検討中さん
個々人の事情に依るでしょうから、議論して決まるものでも無いですしね。移住の可能性が極めて低いなら、資産性は気にせず、住みたいところを買うのが一番だと思います。
個人的には、仕事や家族の都合で予期せず転居しなければならない可能性もあるので、資産性は気にしています。値上がりは期待していないのですが、残債割れを起こすと身動きが取れなくなってしまうので… ある種のリスクヘッジです。
マンション東側の所は何年か前に強姦殺人があったと聞きました。
夜は街灯も少なく暗いし若い女性は危険が多いかな。
近隣申込者ですが、妥協した点としては、駐車場
の確保です。ただ、周辺物件は設置率がここより低いにもかかわらず余っているようですし、万一抽選にもれても周辺月極もありそうです。逆に、埋まらないことによる、将来の管理費値上げは、重要事項説明にもありましたが、やむなしと思っています。
あと、この物件、やや配棟が詰まっており、廊下側の採光や風通しの点では少し妥協しました。一方、玄関に全戸窓があり、通風に配慮いだいてます。玄関のアクセントにもなっています。なにより、住いの入口として、玄関を大切にしていますので。
>>1220 通りがかりさん
ご回答をありがとうございます。
やはり明確にそのような価値観（住まいに商業立地は好まない、千葉公園や中央図書館が魅力）なのですね。
私は現時点では便利優先でエクセレントタワーよりですが、歳重ねたらこちらの方が魅力的に感じるようなきもしてます。
千葉駅周辺はマンションがたくさんできてますが、それぞれコンセプトが多様でいいですね。ご意見参考になりました。
私はエクセレントザタワー契約者ですが、こちらのマンションの情報がもっと早く出ていたら比較検討して迷ったと思います。
タワーが建つ商業エリアの利便性は魅力的ですが、千葉公園や図書館隣接の立地も素敵すぎます。こちらの設備仕様も良さそうですし。今でも十分に資産性高そうな物件ですが、将来もし近くにスーパーが増えたりしたら、中古市場での人気も高止まり、むしろ値上がりしそうですね。
>>1236 検討板ユーザーさん
たしかに図書館隣接は中学、高校生には美味しすぎるかも。
これで千葉東高校いければ最高ですね。
スーパーはこの地域の人口がこれ以上増えないので新たなものはできないと思いますが…
この物件のパンダ住戸は、東棟低層階ですね。
まだ、売れ残ってますか？
先着順で一番安い4390万の物件がおそらく東の低層と思いますが、もう売れてるでしょうね。
>>1237 検討板ユーザーさん
ちなみに、この図書館、そんじょそこらの勉強用の図書館とちがい、公共図書館では、全国でも10指に入るかどうかの規模です。2001年開設で施設も比較的新しく、ドトールですがカフェも併設されています。本件を検討されている方は、ご興味あれば見学をおすすめします。
>>1209 匿名さん
・斜面地地下マンション→ではないです。斜面地には建てないので。現場みればわかるかと。
・自治体によっては規制強化している→恐らく横浜の事例を指していると思うが、そもそも本物件は敷地高低差はあるが、斜面地に建てるわけでないので指摘は当てはまらないかと。
・既存不適格リスク→本物件に関わらずどの物件も何らかの規制強化によるリスクはゼロでない。
以上、売主に確認して迅速に回答頂きました。(定休日明けに)モヤッとが晴れました。
>>1243 マンション検討中さん
横からすみませんが、その売主の説明もあまり論理的でないように思いました。
横浜市条例を例にとった場合、
①周囲の地面と接する位置の高低差が３ｍを超える共同住宅等で、②当該用途に供する部分（＝住戸）を地階に有するもの（斜面地建築物）は、
③第１種最高限高度地区（高さ制限 10ｍ）では５階まで
第２種最高限高度地区（高さ制限 12ｍ）では６階まで、でなくてはならないと定められています。
仮に千葉市で同じ条例が制定された場合、本物件が①を満たすかは「敷地高低差」がどれくらいあるか聞いてみないと不明ですが、②は西棟住戸が地階にあるので満たしているように思います。そこで仮に①②を満たすものとして③を検討すると、ここは20メートル制限地区なのでそもそも規制対象にはならないですし、仮に規制されるとしても、要するに本来の制限高さにおける通常の階数＋2階分くらいまでにしなさい（つまり地下方向に3階分以上伸ばしたらダメ）ということなので、本件はこれに反しない（＝他の自治体の例からするとさすがに地下1階住戸があるくらいで規制される可能性は乏しい）ということではないでしょうか。
既存不適格リスクはおよそどの物件にもあるから、という説明は少々乱暴なように思います。
>>1244 評判気になるさん
ご指摘有り難うございます!
素人表現ですみませんでした。同様の説明があって、最後に既存不適格リスクは将来にわたって、本件に関わらずゼロでないという説明でした。
物件概要に地上7階地下1階と記載されてるし。
不勉強ですいません。既存不適格リスクって具体的にどのようなリスクでしょうか？同規模建て替えや建築確認が必要な大規模改修が困難という認識はありますが。ちなみに千葉市内陸部の20メートル規制は、平成25年からと記憶していますので、このあたりの多くの中古は、既存不適格ではないかと。
棟によってこんなに価格差があると、住人の属性が棟で偏りが。将来管理組合で揉めることのないよう期待したい。
>>1248 匿名さん
安いとはいえ、東棟低層でも坪240弱～と、周辺中古と比較すれば新築らしい価格ではありますけどね。属性が良くても、条件が大きく変わらなければ安い方が良いですし、結局東棟低層のデメリットをどう捉えるか、営業の誘導にどの程度乗ったか、という要素も大きいしますが。
あと、ここは委託管理だったかと。
千葉県千葉市中央区新田町161-5、10、16 |
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1LDK＋S～3LDK ※Sはサービスルーム（納戸）です。 |
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46.01平米～63.20平米 |
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未定/総戸数 42戸 |
千葉県市原市八幡字八幡下1049-1、八幡海岸通1971-2 |
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3158万円～3878万円（うちモデルルーム価格3198万円） |
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2LDK～4LDK |
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60.41平米～78.59平米 |
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総戸数 219戸 |
千葉県習志野市実籾一丁目 |
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3400万円台～4700万円台（内モデルルーム使用住戸：予定価格帯4100万円台～4300万円台）（予定） |
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2LDK～4LDK |
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71.97平米～95.80平米 |
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総戸数 96戸 |
千葉県船橋市飯山満町三丁目 |
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2700万円台～4400万円台（予定） |
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2LDK～4LDK |
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62.92平米～88.63平米 |
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総戸数 247戸 |
千葉県船橋市前原西4丁目 |
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3900万円台～5800万円台（予定） |
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2LDK～4LDK |
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58.65m2～90.93m2 |
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総戸数 209戸 |
千葉県松戸市稔台七丁目 |
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2900万円台～4900万円台（予定） |
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2LDK～4LDK |
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58.70㎡～82.75㎡ |
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総戸数 173戸 |
