プレミスト千葉公園ってどうですか？

>>1100 通りがかりさん

錦打池があんなに溢れるなんてびっくり（twitterに色々画像があがってます）。Yohasアリーナの武道館も浸水したとの情報も流れてますね。

昨日は若葉区で仕事して、夕方に高品交差点から椿森陸橋、千葉駅のアンダーパスと経由して帰ったけれど平常通りだったから気付きませんでした。

千葉駅から千葉公園へは坂を登っていくイメージだったので、水没はちょっと意外でしたね。

千葉公園の綿打池は氾濫してボートハウスなどが床上浸水してしまいました。本日の午前中に通ったところ職員総出で家財を全部外に出して泥掃除をしていましたが、電気機器はダメそうでした。他にもマンホール周りのコンクリートが破壊されていたり、トイレも水没して修理していたり、池の周りは酷い状況でした。
なお10年前にも台風で氾濫したことがあります。綿打池は池があるくらいなので周辺の山などに囲まれた低地になっており、周りから水が押し寄せる地形です。氾濫した水はさらに南門から駅方面に流れだしたようですが、そちらは道路に泥が少しみられたものの、あまり被害は見れませんでした。
　ここマンション敷地は、池とは離れているので氾濫などはしていませんが、同じく高低差がある崖立地ということで、大雨のときには少し気になりますね。

>>1102
バザードマップを見て災害に強いと思い込んでいましたが、自然豊かと言う事は自然災害とも隣り合わせと言う事なんですかね…。
市長が千葉公園の冠水対策をするとツイートしてらっしゃいますし、整備される良いきっかけと捉える事にします。

>>1103 eマンションさん

今日プレミストを起点に散歩してきました。
池のほとりの蓮華亭は休業していましたが
池の水位や道はもう普段通りでしたね。

池からプレミストへは、池や遊び広場が窪地で、さくら広場や忠霊塔のあたりが高台になり、プレミストの敷地が忠霊塔の敷地より（崖状に高低差あり）低いといった印象でした。今回の経験の通り池の増水がプレミストの敷地にまで溢れるのは、考えにくいのではないでしょうか。

それよりは東棟の低層階が安いのは、やっぱり理由があると思った次第です。

>>1103 eマンションさん
千葉公園の冠水対策の下水工事は既に着工していて、綿打池の北側の広場の一部を長期間工事囲いして工事をしていました。この囲いは今月になって取れていますが、稼働が間に合わなかったようですね。この工事が完成すれば今回くらいの大雨なら冠水しなくなるのではないかと思います。

1期1次も終わりましたね。半数以上の住戸で申し込みが入り、抽選の住戸も比較的多かったそうです。
HPに申し込み受付の情報が公開されてから新規予約が殺到したそうですが、既に既存の方の予約で大半が埋まっており、2期以降に回ってもらった方も多かったと聞きました。

>>1106 評判気になるさん
しかも管理費が安いので良いですね

>>1106 評判気になるさん
えっと、予約殺到したけど半数は埋まってないということですか？どこが人気で埋まりましたか？やはり東？

>>1108 匿名さん
全体150戸の半数以上でした。分かりにくい表現ですみません。
1期が90戸で、そのうち80戸弱に希望が入ったみたいです。抽選に落ちた方を中心に1期2次を行うそうなので、それを合わせて90戸に届くかどうか、というところな気がします。
ちなみに1期の90戸という戸数も、予想よりもかなり希望者が多かったため、当初は予定の無かった南棟の一部住戸をオープンした結果の戸数だそうです。
やはり安いこともあって、東棟が特に人気だったみたいですね。

>>1109 評判気になるさん
私の聞いた話しと大体同じです。東は安い方から埋まり、上層の方に若干の空きがあり、逆に南は高い方から埋まり、下層の方に少し残戸があったようです。西は、2期以降に多く販売するようです。

小出しにして価格調整で利益の最大化を目指さないのは優しいですね

>>1076 匿名さん
安いかなあ・・・？
その値段出すなら、新浦安駅近の旧公団など買ってリノベする方がいいような気がします。少なくとも土地の価値は新浦安駅近の方があるでしょうし、平置き駐車場とか今のマンションでは得られないメリットもありますからね。
新築プレミアを差し引いたら、ここの魅力ってそこまであるかなあ？

>>1112 買い替え検討中さん
千葉公園良いですよ！そしてこれからもより良くなる気がしてます！！
もちろん新浦安も素敵です！

千葉公園が普段使いできるってとても魅力ですね。

>>1112 買い替え検討中さん

仰ることは分かるのですが、何に価値を見いだすのかは人それぞれなので、自分にとって価値があると思うものを買えばよいと思います。あと、ここを検討している人は地元の人も多いでしょうし、都内に通っている人でも京葉線より総武線や千葉駅の利便性を重視されていると思うので、新浦安はあまり検討対象にならないと思います。

大雨、地震考えると地盤大事ですからね。

>>1116 検討板ユーザーさん
ここの立地は地盤強いよ。

この前の台風、なかなか酷かったようですね。

>>1112 さん

新浦安もステキなとこだと思います。
プレミスト千葉公園もステキなところだと思います。
路線等、ライフスタイルに合ったところで、住みたいなと思った地域に住むのが1番な気がします。

>>1118
プレミストの話が出た時は、公園と言っても池側じゃないしな…と思ってましたが、逆に離れていて高低差も担保されていて良いのかもと思いました。
ただ、東の低層階はちょっと心配ですよね。

>>1120 マンコミュファンさん

大丈夫です。
もう東側はほぼ残っていません。

>1107

この規模でディスポーザーありで低めの管理費設定って危ういよ。早々に管理組合の収支が赤になって管理費値上げの議論なんてことも。管理計画確認しないと。

マンマニの記事によるとここは地元需要だけで広域検討の対象にならないってことだから、一期で地元需要がはけてしまうと二期以降は続かない可能性も。

>>1123
ブリリアタワーのホームページも出ましたし、2期以降は比較されますね。

>>1124 マンコミュファンさん

比較できる予算がある人が羨ましい。

>>1126
でも、外廊下だし仕様は大した事ないですよ。
ブリリアタワー買うなら南棟の角部屋高層階の方が満足度高そう。

>>1127 匿名さん
南棟角部屋は1期で全部売れちゃいましたよね？
そしたらブリリアと比較検討できる部屋なさそうですね。

外廊下やだー

ブリリアは、広い部屋が買える富裕層とそれ以外で、明確に差をつけてきてるイメージですね。例えば、96m2 4LDK以降はローシルエットトイレ+手洗いカウンターですが、3LDK以下はタンク式で手洗いカウンター無し、間取りもよくある田の字型がメインみたいな。ちなみに、タッチレスキーでもありません。駐車場設置率も28%程度で、プレミアムフロア優先です。
正直、一部の高い部屋が買える方以外は、プレミストの方がもろもろの仕様はよいこともあり、満足度は高いかもしれませんね。
もちろん、立地は全然違いますし、ブリリアの方がラグジュアリー感はだいぶありますし、何を優先するかなんですが。

>>1122 匿名さん

むしろ追加がかからないように
高めに設定してありますって言ってました。

え、、、
ほんとだ笑
立地はいいけど仕様設備低すぎる、、、、、、、これでゼッチとかでもなかったらかなり厳しそう。

>1130

個人的にはプレミア住戸設定して天上人と下々の民みたいなカーストを販売時に作ってしまうってのが嫌いかな。仕様はオプションでご自由にってやれば済むと思うけど。

>1131

管理費平米単価の相場くらい把握しておかないとだまされちゃうよ。

>>1134 匿名さん
平米163円の管理費って安すぎません？

>1135

御意。なので、あとで追加のないように高め設定と説明しているのが事実なら悪意を感じてしまう。

某デベの物件では入居1年目で管理費値上げの議論なんてのも漏れてきていた。

>>1135 評判気になるさん

安すぎですね。

マンマニがここの記事で管理費の安さに言及していないのも疑問。管理費や修繕積立って高くても安くても問題になり得るのだけど。

>>1135 評判気になるさん
コストのかかるプールやジムなどの共用スペース・設備もないし、人件費のかかるコンシェルジュ・24時間警備・ゴミ回収などもないので、まあスタートはこんなもんじゃないですか？

>>1122 匿名さん
ディスポーザーは修繕積立の範疇ですね。
管理費が安いというのは、コストのかかるものが当物件にはないからで、額面は妥当だと思います。
大和ハウス、大和ライフネクストが設定・運営に大きな誤りはしないと思いますので心配不要です。

本当に管理費が足りなくなれば管理組合で決議とって相場どおりの金額に引きあげることだってできるのだから、そんなに執拗にディスることでもないような気がします。

>>1141 評判気になるさん

といいますか
管理費と修繕積立金の違いもわからず
長期修繕計画書とか見て言ってるわけでもなく
管理費のみ見て判断してる人を信用するか
大和ハウスを信用するかという話ですよね

>>1140 匿名さん
ディスポーザーって定期清掃と定期点検必要だった気がします

そこしかディスるところがないのでしょうか。

>>1143 評判気になるさん
新築マンションは購入後、○か月点検、○か年点検という室内設備全般の点検があり、その中にディスポーザーも含まれるでしょうが、ディスポーザーの有無で管理費に差が出るほどのものじゃないでしょ？
清掃は各家庭で行うものじゃないですか？

ディスポーザーは地下の処理設備が10~20年後に交換が必要になりますので、ディスポーザーの有無で修繕積立の差は生じます。

物件概要を見ると、第一期の残戸と思いますが19戸と3戸が一次、二次で先着順販売となってるようですね

ディスポーザーって浄化槽の設置義務がある。浄化槽は生ごみを生分解するので定期的なメンテナンスが必要なのでランニングコストがかかる。あと、自動給水でない場合、稼働時に水を流す必要があって、それを怠ると配管が詰まっちゃう。それを避けるため定期的に配管の高圧洗浄を管理組合で行うのが一般的。

ということで小規模物件だと管理費を気にしない高額物件でないとつけないケースが多くて、ここの１５０戸の規模ってギリスケールメリットでペイするレベル。なので平均的な管理費ならまあいいんだけどね。

日綜商法としてはをはせた日本総合地所を傘下に収めたわけだから、売ったら最後のテクニックを学んだということか。

>1141

新築分譲マンションってお互い知らない人たちが集まるわけだから管理組合による住民自治が機能するようになるまでに時間がかかる。

あと、ローンぎりの人だといきなり管理組合値上げなんてやられたら無い袖は振れない。

値上げ決議できずに赤字垂れ流しってのが最悪シナリオ。

>1146

一期二次は一期での落選者の救済販売ってのが一般的。一期一次の先着順は売れ残りだろうね。倍率も低かったし取りこぼしも多かったというのがこれからわかる。

>>1149 匿名さん
ちょっと頓珍漢な悲観ですね。
管理費と長期修繕積立の区別はできてます？
一般に管理費が不足するってことは滅多にないです。むしろ多めに見積もってるのですから余るのが普通で、余剰分を長期修繕積立に上乗せしていくのが普通です。

築古マンションでは管理費不足で清掃が不十分などの問題はあるでしょうが、新築や築浅では聞いたことはありません。

長期修繕積立不足は遠い将来のことなのでどこのマンションでもあり得る話ですが、その心配をする人にこそ適してるのがこのマンションです。低層のシンプルな造りで過剰設備もなく、故に想定しにくい不確定要素がない仕様・コンセプトの堅実なマンションと言えるでしょう。ここのようないってみれば「簡単なマンション」の見積もり・扱いを優等生の大和ハウス・大和ライフネクストが誤るとは思えません。

仮に管理費（または長期修繕積立）を２割値上げしたとしても月数千円ですよ？
それを払えない人は「ローンぎり」じゃなくて、「生活ぎり」なのですから、そもそもローンは組めずこのマンションは買えません。

ハイスペックタワマンならまだしも、このマンションでそんな心配をするならどこも買えません。一生、賃貸の方がよろしいのでは？

近隣のシニアですが、千葉駅も近く、千葉公園と中央図書館が共用部感覚で使えるこの立地は、唯一無二で、今後でそうにもなく、ここに住み替えることにしました。入居が楽しみでしかないですが、まだ１年半もありますね。

本当に唯一無二のマンションですよね！
マンションの出来上がりが楽しみです。

第一期で約半分ほど売れたのですねぇ。近くでいうと稲毛のヒルズグランデと総戸数は倍違うのに同じくらい売れてますね。
あとは単価帯が違うブリリアタワーが出てきましたから、ゆっくり売っていくのでしょう。

>>1154 通りがかりさん

ヒルズグランデ稲毛が70戸くらいしか売れていないというのはどこ情報ですか？
パークフロントだけでも自分がもらった7月31日時点の鳥かご図で99/196戸成約済みになっていましたよ（ブライトアリーナは当時販売開始前）。

>>1154 通りがかりさん
南側が単価高杉なんで、南側買うならブリリアになりそうですね。

>>1156 通りがかりさん

ここを選ぶ人はそもそも東口とかタワマンが好きじゃないという人が多そうだからあまりそういう二択にはならないのでは？

>>1156 通りがかりさん

残念ながら南側の200後半でブリリアは買えませんよ笑笑笑

プレミストを選ぶ方達は、値段ではなくて北口立地であることを気に入って買っているだけなので、ブリリアを候補に入れられるぐらいのゆとりを持った人が多い気がします。
まあ、あまりにも性質が違うのでその二つで悩むことはあまり無いかと思われますが。

東棟もまだ入居可能なのでしようか？
ご存知の方いらっしゃいますか。

>>1159 さん

東棟もまだ入居可能なのでしようか？
ご存知の方いらっしゃいますか。

>>1161 口コミ知りたいさん

ほぼ残ってないです

>>1159 検討板ユーザーさん
ゆとり持ってる人が東側に殺到して抽選になっているということですか？

>>1163 匿名さん
いちいち煽り文句でしか会話できないのですか。
ゆとりある人が必ずしも高いものを買うわけではないと思いますよ。

ところで、このマンションをセカンドハウスにする人ってどれくらいいますかね？

>>1156 通りがかりさん
南棟申込者ですが、自分がすむのにはブリリアには興味ないですね。駅前発展のため、盛況になることををお祈りしてはいますが。

>>1166 検討板ユーザーさん
設備なんて気にせずタワーがいいっていうプライド高い方はおすすめかもですね！

>>1166 検討板ユーザーさん
私も南棟申込者です。よろしくお願いします！
当方もブリリアは検討外でしたね。

契約者の方は、なぜここを選んだのか、妥協した点があればどのように考えて妥協したか、他の物件はどこを検討したか、その物件はなぜ選ばなかったのか等教えていただけると、他の方の検討の参考になって大変有難いと思います。

>1140

修繕積立の観点だと浄化槽のリプレース費が長期修繕計画に盛り込まれてるか確認だね。

契約会は子供連れがかなり多かったですね。
ファミリー世帯としては、同世代が多いのと、過度に気を遣わなくて良さそうなので安心しました。

>>1169
ここ数年千葉駅徒歩10分圏内で探しており、現在ギャラリーがオープンになっているマンション（ザタワー、メイツ等）は見て来ました。ベイパークも見に行きました。
どの物件も一長一短ですが、私は単純に学区で決めました。
現在弁天に住んでおり竣工時には弁天小に入学済でそのまま最寄り小学校に通えますからね。
轟小に通わせるのはあまりに現実的ではないので、公園至近やプレイルームに魅力を感じて契約を考えてる方は注意して頂いた方が良いと思います。（学区の飛地なので保護者の誘導員とかも居ないでしょうし）
あとはベランダで植物を育てたいので、ベランダに流しが付いている事とかですかね。
なかなか有りそうで無い仕様なので。
ただ、車を持たない生活なので日々の買い物がアコレで完結できるのだろうかと言う不安はありますかね。

>>1172 マンション検討中さん

弁天小継続出来るのいいですね。

買い物は基本アコレで十分だと思いますよ。た

学区は受験させるので考えていませんが、公園隣接と文教エリアの住環境、千葉駅徒歩圏、設備仕様、ゼッチ、価格。どれをとっても今の千葉エリアでは他にないマンションかと。

>>1174 マンション掲示板さん

千葉大学附属小も近くていいですしね。

地元で子育てを終えた者です。確かに轟小は距離は低学年には遠いのですが、そこを乗り切ってしまうと、通学ルートの治安は良く、轟中に入った場合は轟小出身のシェアも高いため友達もできやすいかと思います。官庁の社宅が多いせいか、公立小中としては、相対的に質も高かったと満足しています。

公務員宿舎が学区内にあるのは良いですね。自分が子供の頃の中学校が有数の偏差値の高い公立中学校だったのですが、理由は公務員宿舎。学年のトップ層の多くはそこの子供でしたが、自分はその友人達に引き上げられて助かりました。小学校の時は30分近く歩いて通ってましたが、体力も上がるし、子供時代はそんなこと気にしてなかったです。数十年前の話なので今の子供は違うかもしれませんが。

>>1177 マンション検討中さん
公立中学で偏差値が高いってどういうことでしょうか？

>>1177 マンション検討中さん
30分くらいの徒歩は地方では今でも良くあります。足腰は強くなるのは確かだし、同じマンションの友人と話しながら帰るってのも今の時代にもあっても良いのかも。

>>1178 eマンションさん
横からですが、
公立中学そのものに具体的な偏差値の公表はないでしょうが、全国統一テストの結果や進学した高校のランクの平均で、その中学のおおよその偏差値の高さははかれるのでは？80年代は新浦安（日本一だったとか）、90年代は打瀬が特に高かったようです。今もまあまあ高いそうですがね。今の弁天も高い方だと思います。

>>1180 匿名さん
他の公立中学校の進学実績なんてわかんないですよね
インターネットで公開されてるわけではないので
全国統一テストの学校別の結果なんて見れるんですが？

実態はただの噂話しでイメージで語ってるってだけじゃないんですか？

全国統一テストは昔は個人個人に順位も偏差値も出てましたが、プライバシーやら落ちこぼれ対策がシビアですから今は知りません。先生は把握してるでしょうが、伝えるかどうかはそれぞれの方針ですかね？

あとはエリアの塾などが○○高校○名合格とか、まあ噂話レベルと言えばそうかもしれませんね。

>>1181 名無しさん
昔の都内の話ですが、塾は高校の合格実績を公表してるし、学校でも業者の行う全国模試なども行っていたので、公立中学でも学校ごとの偏差値が違うことは常識でした。同じような模試の成績でも、学校全体の偏差値が高いと公立高校受験に必要な内申点は相対的に低くなってしまうので、先生にも生徒にも学校ごとの偏差値は重大事でした。個人情報保護など面倒なことが増えて今はあまり明らかになっていないのですかね。

>>1183 マンション検討中さん
なるほど。じゃあ今の弁天がどうとか、轟がどうみたいな話しは昔の評判を引きずってるだけですね。

ここの工事現場をのぞいたら、現場の表示では東棟がＥ棟（エンジョイ棟）と表示されていて、工事中はそう呼ばれているようでちょっとワロタ。東棟は1階は半地下、2階で1階くらいの高さですが、今でも慰霊塔前は遊んでる人がとても少ないので、本当にこのマンションの庭って感じになりそうだからあまり気にならないかな。

皆様、不穏な書込みに対してはスルーでお願いします。有意義な情報交換の場にしましょう。

>>1172 マンション検討中さん

確かに小学校卒業までは弁天小ですが中学は受験予定ですか?でなければ轟中になるので同級生とは初めまして状態になります。後アコレの場所は以前つるかめという激安スーパーでした。私的にはその後入った同じようなスーパーという認識です。

今後数年内に指定学区が見直される可能性ってやはり無いんですかね…？

>>1188 eマンションさん
みんなで千葉市にクレーム入れましょう！笑

>>1189 マンション掲示板さん
それは賛成

学区に関しては、結構食い下がってもダメだったみたいですし、見直される可能性は低いでしょうね。ブリリアの学区が弁天であることの煽りを受けているのかもしれません。そうでなくても、最近の新築マンションラッシュで学区が遠方になることも増えていますし（ヒルズグランデ稲毛は記憶に新しいです）。
千葉市の何かの資料で、学区外通学承認地域とするには、原則として自治会等からの要望書や署名を教育委員会学事課に提出する必要がある、との記載を見たことはあります。
実際にそれで承認されるかは分かりませんが、マンションの住民、場合により自治会の協力を仰いで要望書や署名を提出するのが、一番可能性が高いかもしれませんね。

>>1187
市役所に確認に行きましたが、小学校の校長先生の推薦があればそのままの学区に入れるようで、希望すれば間違いなく推薦してもらえて入れるようです。

>>1191
小学校のハードの問題（校舎のキャパとか）もありますし、要望書程度じゃどうにもならないと思いますよ。
改善されても、いま学区を気にされている方々のご子息の入学には間に合わないでしょうね。
要望書や書面とか言ってるくせにふるさと納税ばっかりして市税を落とさない人ばっかりですし…。
新宿小のキャパが広がれば玉突きで解決しそうですけど、既に高学年の校舎が足りずに新宿中で授業してますし、時間かかりそう。

>>1169 マンション検討中さん
千葉駅物件の中では非常に設備使用が良く、その割に価格が現実的であること、千葉公園隣接で子育て環境として優れていること、広さと駐車場を確保できること、が主な理由でしょうか。替えの効かない出物かつ現実的な価格で、残債割れのリスクが低いと考えたのも大きいです（転勤リスクあり）。一方、現職場への距離、共用設備（現住居は内廊下、各階ゴミ捨て場などあり）は妥協しました。
他は、新築だとエクセレントザタワー、ミッドスクエアタワー、メイツ、グラディス、あとHP公開前でしたがブリリアあたりは検討しました。エクセレントザタワーは検討住戸の価格が当時としては重く、中古となった時の流動性に不安が残ったため見送りました。ベイパークは交通の便が悪く見送り。メイツとグラディスは設備仕様が低い割に価格が高く、検討外でした。ブリリアは、駐車場を確保できる保証が無く、広い部屋が出てもかなりグロスが重たそうだったので、待たずにプレミストを購入することにしました。設備仕様の悪さを見るに、正直心から待たなくてよかったと思っています…

設備仕様はメイツの方が上では？ディスポーザーあるし、天井高が二重床なのにプレミストより高いですよね。グラディスも同じタイプのlow-eなのでそれほど変わらないのと、天高はプラス5-10cm。サッシ高は違うにしても4連なのでイーブンと考えると。あとはディスポーザーがないだけですね。
結局プレミストの東側住戸と他を比べる意味を考えた方が良さそうですね。価値判断として一番重要だったのが価格だったってことでしょ。

ちなみに子供がいなければその判断は一番だと思いますよ。

>>1194 購入経験者さん

有り難うございました！たいへん参考になります。他の皆さんもそうですが、千葉駅ほぼ指名でご検討されている方が多いのですね。ちなみに設備仕様の善し悪しとは、ZEH、トイレ手洗い、スロップシンクの有無あたりを仰っているでしょうか。

>>1195 匿名さん
天井高は、よほど低くなければあまり気にしていませんでした。サッシ高は高めですしね。直床も、二重床より子供の足音が響きにくいので、特にデメリットには感じませんでした。それよりも、トイレやスロップシンク、タッチレスキーなどのメリットが大きかったです。子供の手洗いや洗い物は楽になりますし、子供連れて荷物持っての解錠は結構大変なので…
確かに価格は重要でしたね。これでブリリア（予想坪350）に迫る価格だったら、見送っていたかもしれません。

>>1197 マンション検討中さん
個人的には、ディスポーザーはある前提として、トイレ手洗い（＋ローシルエットトイレ）、スロップシンク、タッチレスキーあたりでした。

>>1185 マンション検討中さん
しかし、竣工までまだ一年半もあるなんて、長すぎませんかね？
他のマンションは、もっと短く工事してるような。