プレミスト千葉公園ってどうですか？

ここは即日抽選完売でしょうね。神社の跡地とはびっくり。
ヒルズグランデ稲毛を選択肢の軸にしてましたが、ここの販売内容が判るまで保留です。
でも相当な金額が予想されますね.....。

>>1 マンション比較中さん
ここいいですよね。でもどんなマンションにも必ずデメリットが出てきます。果たしてここはどんなデメリットが出てくるのか…

デメリットは都心からの距離と千葉ってことくらい
それが許容出来れば絶対買い
目指せグロブナープレイス千葉公園だわ

この辺りは虫が多いことがデメリットかもしれません。
池も近くにあるので蚊がたくさん出そう。

寝室側まで完全にアウトフレーム、床暖面積も広いしで、詳細は出ていませんがきっと設備仕様は相当ハイグレードですね。となるとデメリットとすればかなりお高くなりそう、住環境もいいですし。

最近の千葉駅周辺物件としては駐車場も多い気がしますね。150戸に対して91台。60㎡台が増えたご時世で半分以上が70㎡台だから、価格帯をあまり低く抑えるつもりはないのかな

>>4 匿名
たしかにそうかもしれません。
公園隣接は子育てには嬉しいけど虫嫌いの私には厳しいかも。

この立地、もはやプレミスト千葉公園じゃないとだめって人も結構いるだろ

移転した護国神社の跡地にマンションだからね
中には気になる人も居るだろうから納得した上で検討しましょう
https://senseki-kikou.net/?p=22388&=1

立地に関しては千葉公園内だから二度と出ない立地ではある
合う合わないは分かれそうだけど公園ビューの方は抽選になりそう

>>1 マンション比較中さん
価格次第では？即日抽選完売になるような値付けをしてしまうと、デベ目線ではミスプライスだと思います。
竣工直前に完売するような絶妙な価格を付けてくるのかと。いくら？と言われると検討はつきませんが弁天の坪295を超えますかね。

ヒルズグランデ稲毛は坪おいくらくらいでしょうか？

>>11 マンション検討中さん
マンションマニアさんによれば、エクセレントシティ千葉弁天1丁目は単体でみれば千葉駅北口が好きな人にとっては決して悪くないと思うが、その後に控えているここが神立地すぎるのでここを待ちたいと考える人も多いのではないかとまで絶賛していました。
ひょっとしたら三越跡地のブリリアタワーと並ぶぐらいの高値になるかもしれませんね。

>>12 匿名さん
ブリリアと同じくらいだとすると、同じマンマニさん予想では坪330ですよね。
70平米で約7200万円。。。
デベを止めはしませんが、私には厳しい。

その価格だと弁天買える層とはまた違う人がターゲットになりそうですね。
それこそ船橋のパークハウスと同じくらいの価格だったはずなので。

かなり人気が出そうですね。
デメリットがあるとすれば学区。こちらは小学校は弁天小学校ではなく轟町小学校になるそうです。少々距離があります。
まぁこの辺の住民は千葉大附属を受験する人も多いですが。

HPの配棟図をみる限り、北側敷地に大型の機械式駐車場が複数設置されるように見えますが､全91台という台数からみて､出し入れの待ち時間とか大変でしょうか

機械式駐車場の数からみると5段式かもしれないですね。

機械式でシステムが３つで88台だと朝はそれなりに待つ必要が出てくるかもですね。
配当図の簡易図からは6列、6列、8列のようなので、8列の部分を4列、4列にわけて4つのシステムだとストレスは少ないかもですね。

あえてデメリットをあげてみると
・普段づかいのスーパーがない・遠い
・毎日千葉駅通勤するにはやっぱちょっと駅まで遠い
・神社がなんとなく不気味な空気（私だけかも）
・たしかに公園隣接だけどいわゆる「千葉公園」（池の周り）とは若干離れてる
・学区（弁天小とかに通えたらよいのですけど。。附属に通うのもちょっと遠い）

デメリットはかなり詰め込んだコの字型配棟計画。どの棟も共用廊下側の部屋は一日中暗くなりそう。西棟は擁壁の上に位置するので道路側からセットバックしなくてはならないのに、高さ制限20mで容積率を稼ぐためにかなり無理をしている。西棟が無ければ、駐車場も駐輪場も余裕ができ、日当たり風通しとも良くなりそうですが、そうすると単価的に厳しくなってしまうのしょうね。

スカスカなホームページですね。何か焦りを感じます。多分売り出し中に完売すると思いますが、千葉の富裕層は一戸建ても視野に入れてると思うので、マンション好みのリッチさんの囲い込みですかね。

価格は高いだろうし、平凡な住宅街の駅徒歩9分は結構きついから、エクセレントシティ弁天にするのが正解な気もする…
夏とかきつい。

>>21 マンション掲示板さん

確か千葉駅北口から「護国神社前」に停まるバスが走っていたと思います、本数は多くないですが。バスだと千葉駅も西千葉駅も100円で行けるので時間が合えば便利です。

確かに住宅街の道はわちゃわちゃした道よりも歩くのは気分的に苦痛かもしれない。歩道も狭いからなおさらかもしれない。

機械式駐車場が多すぎ、3棟構成＋中層で修繕費用がかさみそうなところは気になりますかね。となりが公園なのでバルコニーの汚れは酷くなるのかな？

実質的に改札からドアまで14,5分でしょうか。歩道も無いかあっても狭く夜は人通りもなくて結構寂しい感じになりますね。それを「閑静」と表現できますが。ここに限った話ではありませんが、そごうの撤退リスクは覚悟しておかなくてはならない。

>>25 どうなんだろうさん
千葉駅東口徒歩９分にエクセレント ザ タワー
千葉駅北口徒歩９分にプレミスト千葉公園

同じ徒歩９分で方向の違いでコンセプトの全く異なるマンションですね。
エクセレントザタワーは普段は中央区中央の繁華街で公・商の利便性を享受しながらも、徒歩十数分で千葉公園のような自然環境にもアクセスできる。
プレミスト千葉公園は普段は中央区弁天の閑静な住宅地でパークフロントの自然豊かな環境を享受しながらも、徒歩十数分で千葉県No1の商業エリアにアクセスできる。
再開発も進みさらなる千葉駅周辺のポテンシャルの高さを感じます。パルコや三越がなくなったのは衰退ではなく代謝だと思いますね。そごうがなくなる「可能性」は感じてますが「リスク」だとは思ってません。仮になくなってもよりよく生まれ変わる一歩にもなるかと。千葉公園再整備も楽しみ。

ヨドバシ 池袋など３店舗に出店へ「そごう・西武」買収協議

関係者によりますと、ヨドバシの出店計画案では、そごう・西武の全国１０店舗のうち３店舗で家電量販店を出店するとしています。
このうち「西武池袋本店」では、建物の北側の部分でフロアの大半を家電量販店に変える計画です。
ただ、海外の高級ブランドが入る１階部分をめぐっては、地元などから出店に反対する声もあり、調整を進めていく方針です。
また、「そごう千葉店」では東側の「ジュンヌ館」に出店するほか、「西武渋谷店」についても一部に出店することを目指すとしています。

投資額は３０００億円規模で、ヨドバシは、株式の取得や役員の派遣は行わず、デパートの経営には関与しない方針で、予定している来月中の買収の完了に向けて関係者の間で調整を進めています。
https://www3.nhk.or.jp/shutoken-news/20230215/1000089784.html

ヨドバシ、そごう千葉の別館に移転
経営に関与しないからそごうは残る気がする
元々、黒字店だし千葉市で唯一の百貨店ですからね

>>27 匿名さん
千葉そごうって赤字じゃなかったんですか？

>>22 口コミ知りたいさん
護国神社無くなったらバス停もなくなりますか？

>>27 匿名さん
池袋西武へのヨドバシ出店に反対してた豊島区長、年明けにコロナで亡くなったらしいね。

https://www.nhk.or.jp/politics/articles/lastweek/95604.html

>>26 マンション比較中さん
ポジティブですね。ヨドバシはジュンヌ館に入りそうなので本館はデパートの良さは残したまま相乗効果を期待したいです。ご近所さんによると千葉公園にスタバができるらしいのですが、ただの噂なのかな？

>>31 どうなんだろうさん
スタバかどうかはわかりませんが、千葉公園再整備計画の中にカフェを作るってのはあったはずです。

学区ですが、こちらは弁天小学校、新宿中学校ではないでしょうか。
https://www.city.chiba.jp/kyoiku/gakkokyoiku/gakuji/documents/r4cyuoku...
弁天小学校は近いですが、新宿中学校は少し距離ありますね

>>33にある区分けを見ると弁天町3丁目だと新宿中となってますね。
学区外通学承認地域というのがあるみたいですが、これは何なんでしょうね？
千葉市のサイトを見ると学区外通学も理由があれば出来るみたいなので、
その辺の区割りでもあるんでしょうか。詳しい方がいたら補足をお願いしたいところ…。
中学だと私立を受験させるので該当外という方もいらっしゃるとは思いますが。

>>34 匿名さん
兄弟が現役で通ってるとか、生徒間のトラブル、引越し前に通ってたみたいな理由じゃないと認められないですね。

過去ログやエクセレントシティ弁天3丁目のログにあるようですが、護国神社跡地は、轟小になってませんか？

>>36 マンション検討中さん
失礼しました､エクセレントシティ千葉弁天１丁目のログです。

エクセレントシティ千葉弁天より高くなるんだろうか

>>38 匿名さん
資材高騰してる上に部屋が大きめ、床暖房広い、駐車場多い、大手デベでもありエクセレントシティ千葉弁天一丁目より高いのではないでしょうか

マンションマニアさんは、北口の住宅街を好む人はエクセレントシティもよいが後発のここが良すぎるのでここを待ちたいという人も多いだろうといっていましたので、ここのほうがエクセレントシティより高くなりそうな雰囲気です。マンションマニアさんによるとエクセレントシティとここの関係は、グラディスと三越跡地のブリリアタワーの関係と同じとのことでした。

福岡「大濠公園」至近に億ション
https://suumo.jp/journal/2022/11/04/191326/

これも大和ハウスで公園付近の似た事例

坪300超えは確定？

福岡都心、初の全室「億ション」登場
https://www.nikkei.com/article/DGXZQOJC08A500Y3A200C2000000/

>>32　 マンション掲示板さん

公園の中にカフェができるのでしょうか。できればスタバができてくれると若い人はうれしいですね。
子育て世帯にとってはスタバは高めなのでちょっと負担になるかな。

公園の中のカフェっておしゃれでいいですよね。ちょっと休憩するのもいいですし、ほっと一息できるので

販売開始の6か月以上前からHPを立ち上げて告知ってリードタイム長いな。千葉駅周辺のマンション供給ラッシュで需要を食い尽くしたって判断なのか。

床暖を居室にってケースだと普通は主寝室になんだけど。何故なんだろう。

移ったとはいえ霊を祭っていた神社跡地ってどうなんだろう。

スロップシンクついてるんですね！！
これはいい！

https://www.city.chiba.jp/toshi/koenryokuchi/kanri/chuo-mihama/chibap-...
これによると護国神社ができる前は、陸軍墓地だったのですか？このことが気になっています。

>>47 マンション検討中さん

旧陸軍の墓地でその跡地に護国神社ができたのです。ちなみにマンション北側には日清戦争以降の戦没者を追悼する忠霊塔があり、それは公園内に残ります（残るという言い方は失礼ですが)。個人のお墓ではありませんが御霊を祀る場所ではあり続けます。

工場跡地なんかよりは全然いいけどな

>>47 マンション検討中さん

知れば知るほど複雑な気持ちになる場所であることは間違いないですね。
昔何かしら事件や事故があった場所ぐらいなら何とか割り切れるけど歴史的にも心情的にも少し。

神立地と言えば確かに神立地。
気にする人と気にしない人が別れるんだろうけど。

いずれにしても人気物件になることは間違いない。

>>50 eマンションさん
地歴に関しては、武蔵小杉のような工場跡地に建つマンション、さいたま新都心のシントシティのように地下に原子力廃棄物が埋設されているようなマンション、さらには病院跡地に建つマンションもある中で、ここも大騒ぎするほどでもないように思います。
それよりも環境のよさが光っていて非常に魅力を感じました。

ここの立地は千葉公園の端で少し鬱蒼としています。まさに神社跡地といった雰囲気なので、気になる人は気になるでしょうね。千葉公園再整備では木の間引きも予定されているようですが、現状では20メートル近い高い木に囲まれているので、眺望もさえぎられます。公園前で開放的なイメージをしていると少し違う雰囲気ですので、早めの現地確認をおすすめします。公園の中心の綿打池なども見えないのではないかと思います。

>>53 購入経験者さん
そもそも高さ制限20ｍだから樹木が20ｍだと建物がすっぽり林の中のようになってしまいますね。樹はもう少し低いかも…。ただ３階位まではいわゆる眺望は期待できないでしょうね。それでもいいんですけど、という人も多いかもしれませんが。

確かに病院と原子力廃棄物と比べたら、天と地の差やな笑

＞４９

逆説的だけど工場跡地で、以前、土壌汚染対策法で指定された物質を使っていた場合、土壌調査の義務があって、汚染が見つかったら対策される。一方で関東だと自然由来の汚染ってのがあって、調査すると基準値を超える物質が見つかったりする。調査してないのが実は危うい。不動産取引する場合、土壌調査の有無の確認は必須。

ちなみに豊洲も重金属に関しては自然由来が原因とされている。

>>56 匿名さん
埋立地は埋め立て用の土に重金属が含まれていることが多く、湾岸地域の土地は重金属が多いと聞いたことがあります。
ただ重金属が多くてもそのままで特に対策もないようですし、公園などで子供が裸足で遊びまわっても人体への影響はないものなのでしょうかね。

>>47 マンション検討中さん
そんなことを言ったら、千葉公園以北一帯は陸軍の駐屯地でしたからね。千葉市の繁栄は戦前の軍都としての歴史があってこそで、逆にそのせいで空襲でどれだけの庶民が市街地で亡くなったか。
お墓を気にかけるなら、そっちの方がよほど霊がいそうです。

>>58 匿名さん
東京も関東大震災や東京大空襲で多くの方がなくなられ、東京のいたるところで悲しい光景が発生しましたが今は何もなかったかのように普通に皆さん生活されています。ただしこればかりは人の気持ちなので正解はありませんね。

>57

利根川の上流は鉱山があって重金属も含まれている。埋め立ての時に山を切り崩した土を持ってたりするし、川に運ばれて堆積した土もある。

土壌汚染が見つかったら少なくとも表層の土は入れ替えるはず。

重金属だの霊だの皆さん（実は少数派？）スゴイですね。確かに高額になるであろう物件ですから気にする人は気になりますよね。前向きに考えている人にはネガティブ情報が出たほうが少しでも購入しやすくなるのでいいんでしょうけど。

>>61 通りがかりさん
世の中には重金属を含んでいるような土地にも建っているマンションがあるが、ここはそのような重金属問題はないのでいいですねという流れだと理解しているので、重金属問題はここにとってはポジティブな要素だと思っています。

すごく良い立地ですよね。
千葉駅周辺で住環境良く子育てしたい世帯には良いと思いますし、
この先、このエリアで、この規模の物件は出てこないと思います。
あとは価格がどうなるか、、、

目の前に千葉公園があるそうでマンションからの眺望が緑一色で気持ちがよさそうですね。
ストリートビューで周りをうろうろしてみましたが、近くにある気球聯隊第二格納庫 ダイヤモンドトラスとは一体何なんでしょう？

千葉公園に池があるけど付近は地下水位浅いのかな。

>>64 匿名さん
旧陸軍の気球連隊が公園近くの作草部にあった関係で、気球の大型格納庫の部材（ダイヤモンドトラス構造）の一部が公園内に戦跡（モニュメント）として設置されています。見た目はペンキで塗られた鉄骨が置かれているだけです。忠霊塔をはじめ、千葉公園内には旧陸軍関係の戦跡がいくつか設置されています。

>>50 eマンションさん

「人が死んだ土地や死にゆかりのあるが嫌だ」と言い出すと、正直どこの土地も無理になりません？
縄文時代からカウントしたら日本全土で死というイベントは起きてますよ。
どうしても嫌なら埋立地か…でも埋立地でも死ぬ人は当然出ますよね。
埋立地よりは明治期から国が保有して地盤がある程度安定していることが確実な軍用地関係のほうが安全だと思いますが…

触らぬ。。。なし

>>67 口コミ知りたいさん

おっしゃる通りですが…
日本全国津々浦々人が死んでる場所があるのだから～と、『戦没者墓地』であり『神社』でもあった場所を同意に思うのも思えないのも人それぞれだと思います。その考え方を否定する権利なんてないですよ。デマや嘘話ならともかく事実ですから。
気にしない人にとっては最高のマンションになるでしょうし、
業者ならいざ知らず、本気な検討者様がわざわざ検討躊躇者に諭す必要もないですよ。

不人気物件になることもないでしょうし。
安全な土地で最良な環境立地だと思う人達にとっては最高なマンションだとも思います。
即完売しそうな雰囲気ありますし。

まあ色々と心配したところで価格的に対象外となる人も出るでしょう。
150戸のうち半数が70㎡台で、坪330だと7000万円超ですから。

お墓ビューだとネガ要素。慰霊碑も同列じゃない。

７０００万かあ、、手が出せないなああ。周辺の値下がりに食らいつきます

>>72 口コミ知りたいさん
周辺の中古買うなら今かも。
このマンションにつられて上がってしまう可能性は高い。

3LDK 70㎡台中心で総戸数150戸だと、なかなかのの規模感ですね。
価格が気になりますが、坪330万円ぐらいまで上がってしまうのでしょうか。

ここが330なら、逆側のタワー350になるよ笑

>>75 評判気になるさん
ブランズタワーは坪350万円ぐらいにはなるかもしれまんせんね。
マンションマニアさんも、ブランズタワーはさすがに坪370万円まではいかないだろうが、坪350万円ぐらいにはなってしまうかもしれないと予想していました。
こちらが坪330万円、ブランズタワーが坪350万円ぐらいはありそうかなと思っています。
なにしろ津田沼の駅徒歩12分の小規模物件がそのくらいの価格らしいので、それであればこちらのほうが魅力的に感じます。

立地をよいしょしてるけど、近くのアコレはイオン系のディスカントストアで品ぞろえ限られてるし、駅ナカは東口側で北口の動線にない。スーパーは10分以上なので日常の買い物には不便だと思うけど。

ブランズタワーは千葉市民としては本当にオンリーワンの立地。坪350万でも売れるでしょう。でもここは買い物不便、そこそこ駅距離あって道のりも退屈、千葉公園内といっても端のほうなどいまいちな点もありますから、そんなに高くては売れない気がするなあ。
津田沼の駅徒歩12分は超人気の奏の杜物件で、ここを買わないと奏の杜で新築が無い立地だから高い。同じ津田沼徒歩12分ちょっとでもル・サンク津田沼だと坪190万くらいでも売れ残ってます。

東急不動産のタワーなんてどこか出来るんだっけ？。。

>>79 名無しさん
ブランズタワーではなく、ブリリアタワーの間違えでした。

>>78 購入経験者さん
奏の杜の公園前とここの公園前とを比較するとどうなのでしょうか？

地縁がないのでわからないのですが、地元の方の感覚からすると、ここは坪330でも違和感がない立地なんですね。
駅徒歩5分の弁天が坪290くらいだったので、10分近く歩くここは販売時期を踏まえても同じくらいかパークビューで条件良いところが坪300くらいだと思ってたのですが。

>>82
自分も
>>77の感覚に近い
ただ千葉公園の隣接を各自がどう位置付けるか
普通に暮らすだけならエクセレントシティ弁天で十分かな
ただ希少価値で言えば唯一無二だろうからハマる人にはハマるかも

>>82 マンコミュファンさん
マンションマニアさんの評価は、弁天の立地がかすんでしまうほどこちらがよいそうで弁天の検討者の中でもここが気になって弁天の購入に踏み切れない人も多いだろうとのことのようです。
また、湾岸の妖精として名前が知られているノラエモンさんも公園に建つマンションは人気が高いので（普通は郊外に興味がないが）ここには興味があるとつぶやいていましたので注目度は相当高そうです。なお、千葉公園と奏の杜の公園と比べたら規模が全く違い、こちらは本格的な公園という感じを受けます。

>>82 マンコミュファンさん

地元の感覚でもその辺が妥当かと思います。相場を引っ張る都心通いのパワーカップルだと津田沼までが限度でしょうし、奏の杜のようにはいかないかと

たしかに千葉が地元ではなくとも千葉市在住であればプレミスト千葉公園の立地は欲しくなりますね。価格が気になる・・・
ブリリアよりも安くなればプレミストから売れていきそう・・・

間取りが出ていますがW3タイプ、ぱっと見アルコーブついてると思ったら違いました・・・

このマンションのキャッチコピーは、千葉公園の杜に包まれる、ですが、本当にそのような立地です。神社はたいてい森の中に本殿がありますが、その本殿の森に包まれた場所に建つのがこのマンションです。一般的な公園前マンションとはちょっと違って、開けた眺望がない代わりに、落ち着いた雰囲気です。プランページに眺望写真が載っていますが、最上階の眺望でこんな感じではないかと思います。万人向けと見えて、低層階は森ビューといった感じで好みが分かれそうなので、検討者は早めに現地を見たほうが良いと思います。

>>82 さん

地元の感覚でもその辺が妥当かと思います。相場を引っ張る都心通いのパワーカップルだと津田沼までが限度でしょうし、奏の杜のようにはいかないかと

坪300だとかなり人気になる可能性が

売る側からしたら、大人気で抽選なんて事になったら値付けミスですからね。
地元民が妥当と思う感覚のちょい上くらいを狙って、少し高いなあ、でも無理すれば或いは…というギリな値付けでくるでしょう。昨今の建築費高騰を考えれば、ちょい上で済まない可能性もありそうですが。

千葉の相場を上げてほしいので坪300超えも期待したいですが、現実的には300きると思いますよ。300超えはブリリアですね。

一期で全戸販売なんて超レアケースだから抽選で外れても二次で救済するデベが多い。

高値あおりもほどほどにね。

物件価格高騰の理由が真実なら１０年前から物件価格は３割くらい上がってるのに修繕積立はあまり変わってない。破綻前提の計画ってことかな。買ってはいけない。

奏の杜ってエリアセキュリティとかちゃんと計画された開発地。公園脇ってだけで同等と思ってるのがすごい。

ここって買い物利便性や近隣の宗教施設といった観点ではハイムスイートと同等。あっちはお手軽価格で売れたわけだから、高値追及すると悲惨な販売結果になるかも。

>>96 匿名さん
稲毛好きなのですか？

>94

電気代高騰で共用部分の照明にかかる費用とかで管理組合の収支も入居1年目から危ういかも。

モノレール沿いのハイムスイート（坪160位）と一緒ではないだろうけど、資料をよく見たら地下階もあるみたいなので、狭い敷地にギュッと詰め込んだ印象は拭えない。できるだけ価格を抑えようとしているのか、がっつり儲けようとしているのか？

ここまで高い派(坪310以上)と普通派(坪300未満)が分かれるのも珍しいような。