ザ・パークハウス 鷺沼ってどうですか？

>>850 匿名さん
それは購入価格である程度盛り込まれている。
リセール高いところは価格もね

鷺沼駅でこんなに価格が高いとリセールが心配だなぁ。下手したらマイナスになる可能性も

新築で平均坪単価350万なら渋谷方面の他の準急停車駅より当然ながら安いし、反対隣のたまプラよりも安いから割高感は感じないかな。相場通りでは。

>>852 名無しさん
日吉駅徒歩8分で東横線と綱島街道に挟まれた川沿いの立地で隣に老人ホームが建設中のブリリア日吉三丁目が坪370万円程度らしい。あの強烈な立地を見てしまうとここのほうがまだよいと思ってしまう。
　　　

>>839 匿名さん
ドラム式で乾かせばいいのでは‥？いまは令和ですよ

>>855 口コミ知りたいさん
そんなこと本人が考えればいいことだろう

予定価格UPされてるけど、ソコソコの住戸選ぼうとしたら8000万円～9000万円半ばするのね。
永住するにも年取ったらここは買い物するにも病院行くにも不便な所。
この立地でこれ位なら宮前平のTPHはもっと価格上がりそう。
新築狙いの1次取得者には厳しい時代になっちゃったね。

>>855 口コミ知りたいさん
令和は何がトレンドなんでしょうか

>>855 口コミ知りたいさん
ドラム式を使っていますが、乾燥機が使えない物は部屋干ししていますね。
家事をしない方なのですかね。

ドラムはテントかもね

販売開始時期、またズレ込んじゃってる？

>>861 マンション掲示板さん
9月下旬の販売開始予定が10月上旬に後ろ倒しになっていますね。
以前このスレで抽選になる部屋もありすぐに完売しそうという投稿がありましたがどうなっているのでしょうか。

色々あって擁壁工事をすることになって予定が後ろ倒しになったそうですよ。購入する側とすれば擁壁が新しくなってラッキー？

まぁ販売時期だけ延期されてるみたいなので、何となく青葉台や鷺沼の競合物件との販売時期のバッティング避けて先延ばした感も

>>863 マンション検討中さん
擁壁工事をすることと販売の後ろ倒しのロジックがよくわかりませんでしたが、想像するに擁壁工事をして擁壁が綺麗になった状態を購入検討者に見てもらったほうが販売に有利だという判断でしょうか。以前このスレでも話題になっていましたが、実際にエントリーした人からも擁壁に関して後ろ向きの意見や不安視する声が大きかったで何らかの対策を施す必要があると考えたのかもしれませんね。

擁壁の間知ブロック積み直しはわざわざ工事して見せなくても事前に「綺麗にします」と言っとけば済む話。
実際、HPでもその事を伝えているが、全体ではなくて一部を積み直すとの事でパッと見ツギハギ感半端ない。
大手ブランドマンションなら普通は外見考えて全体を積み直すと思うが今のご時世、コスト考えるとそうなっちゃうのかな。

汚くて古いブロックは嫌だな～

再開発もあるし、東京じゃ買えないしで検討しましたが、、やっぱりあの道を毎日は辛いのと子供の通学に心配。再開発の恩恵も大して享受しないだろうしで断念。

>>868 マンション検討中さん
子供のことを第一に考えると、確かに懸念点ありますね。
小学校は遠回り、人通りの少ない寂しい道
中学校は宮前平方面なので遠い、夜道心配
駆け込める病院が近くにない

再開発中はフレル以外で買い物することになりますよね。仮設なんて無理でしょうし・・。他のスーパーは急勾配な坂にあるのでネットスーパーか週末車で買い込みに行くことになりますかね。

個人的な懸念点ですが、夜道がちょっと怖いこと（良くも悪くも静かです）、再開発中の買い物、微妙に辛そうな坂ですね。

>>857

>ソコソコの住戸選ぼうとしたら8000万円～9000万円半ばするのね

立派な価格なのに直床はありえないと思う。

>>872 マンション検討中さん
最近はそこそこの価格のマンションでも、コストカットのために直床にするマンションも増えてきたように思います。郊外で坪300万円台、都内だと坪400万円台ぐらいでも直床のマンションがあります。二重床か直床かは結構大きな違いだと思いますが、そこを気にする人は少ないのでしょうか。

>>870 匿名さん
ですよね～
それが10年続くのはちとキツイかな。

>>873 匿名さん
今は床材もいいものが増えてきました

>>874 マンション検討中さん
需要と供給
人が多ければ商売は繁盛する

地元の噂ですが東急ストアの仮店舗は多分フレルの第二駐車場（二棟目タワー用地の一部）でしょう。来年12月営業予定で鉄骨3階建て店舗建設の表示でてますから。もしそうなら交差点わたらずにすむ分、TPHからは便利ですね。

直床は独特のフワフワ感がキモイ。
来客者にも直床ってことはすぐわかる。
なぜ、こんなにわかりやすいコストカットしたのか理解に苦しむ。
一昔前は、直床は郊外の廉価マンションくらいしか採用されなかった。

安くもない価格で直床なのは理解に苦しみますよね。前向きに検討していたのに、そのせいで見送る羽目になりました。
でもある程度マンションの構造に詳しい人ではないとその辺は気にしない人多いのでは？
素人が気にするのは目に見えるインテリア部分でしょうね。そういった意味ではここはデザイナーも入れてオシャレな感じは出せているのかと思います。

通学、駅近、買い物、病院など利便性考えるならこれから出る宮前平のTPHを待った方がいいかもね。
各停でここより価格上がると思うけど。

今の相場に対して特に割高な坪単価ではないので二重床でないのは仕方がないのでは。

>>882 マンション検討中さん
直床でなく二重床にしたらどの程度お高くなってしまうのでしょうね。
多少高くても二重床のほうが良かったという人も多いように思います。

>>881 eマンションさん
待ってみて気に入るか、買える価格かどうかですね笑
また直床の可能性高いでしょうね。
駅から5分以内ですし価格も8000万円台ばかりになるのでは。

宮崎台のTPHも直床だったし、宮前平も直床の可能性高いのでは。オリンピックで建設費高騰と言われ始めた2013年以降の新築マンションはブランドマンションでもコストカットで直床が増えてきてたところに、最近さらなる建築費アップですからね。あと住宅街の中層マンションだと高さ制限内でそれなりの天井高とめいっぱいの階数を確保するために直床にせざるを得ないところもあるのでは。広さや箱の余裕度では土地と建築費の安かった2000年代の中古にかないませんよ。

>>885 マンション比較中さん
周りのほとんどが同じ仕様なら問題ないのでは?
何でもかんでも値上げしましたね

青葉台の公社物件とプラウドは二重床です。
プラウドはオール電化なので、せっかく二重床なのにすべてぶち壊してますがｗ

>>884 評判気になるさん
確かに。
ZEH基準を満たすマンションになるのかどうかも気になってます。こちらの物件はデザインに気合い入れた分、直床・非ZEHというところでコストダウンしたんだなと思われますが、仮にもし宮前平のほうが二重床・ZEHを満たしてるなら、建設地は駅近＆南向き率高めの高台で好立地ですし、各停駅でありながらここよりも高値がつくかも…？おそらくは直床になると思いますがね。

>>888 マンション比較中さん
宮前平のTPHもここと同じ直床ならここより安くなりますよね。
さすがに各停の宮前平となら急行停車駅の鷺沼のほうが価値は高いと思います。

>>889 匿名希望さん

駅からの距離、立地によると思います

営業マンから聞きましたが、少なくとも宮前平の方がグロスは高くなります。
駅距離も近く鷺沼のように平均坪単価を下げる北向き住戸等の数が少ないことから坪単価という意味でも期待できません。
そもそも建設コストは上がってますし宮前平の用地取得費用が安かったという情報はありません。
直近の中古市場を見ても急行が止まるからといって鷺沼が宮前に比して高い評価はされていないのコスト面だけ言えば楽観視して待ってても仕方ないと思います。
お金に余裕があるなら南向き住戸の条件は宮前平の方がよさそうですので待つ価値は十分にあります。

宮前平THPの配棟は南向き棟2棟と東向き棟１棟のコの字型。
南向き棟前列は上層階だと抜け感ありそうだけど後列は前列棟や駐車場があって中低層階は日当たり、眺望は期待薄。その分、価格は抑えられるかも。
土地は宮前平駅近エリアで残った最後の大規模マンション用地と言われているが傾斜地を切土して建設中なので造成費がそれなりにかかってそう。

>>889 匿名希望さん
営業の方に聞きましたが宮前平の物件はファミリー向けなのか平米数を広く取るようで、大体8000-9000万くらいになると聞きました。ほんとなのかは蓋開けてみないと分からないですけどね。駅徒歩5分以内。人気学区。安くなるわけがない。

>>893 口コミ知りたいさん

宮前平の湯けむりの横の三菱地所物件は、過去市に提出された建築計画を見ましたが、記載されていた広さは74～96m2なので広さに着いては本当だと思います！

駅徒歩3分、接道の離隔も取れてるので日当たりよく、中層階以上は抜け感もあること。

立地的にも、駅近で明るい道のり、周辺には私立学童、学習塾豊富で、人気学区で小中学校近く、コンビニ、スーパーも近い立地で恐らくエリアNo.1マンション

弱点は各駅停車駅と駅からの坂ぐらい？ただ、周辺歩くとめっちゃいいー！ってなりますよね。

設備仕様や、経済状況次第ですが、鷺沼よりも高くなりそうな予感です。坪350以下なら、今度は抽選倍率がやばくなりそうですね。

>>894
間違いなく鷺沼よりはグロス高くなります。
鷺沼の南向き中層階以上は365-で決して駅距離でも眺望面でも恵まれている訳ではありませんので二重床二重天井で作れば確実に同水準以上の坪単価でしょうね。
小学校中学校への通学は宮前平の方が便利そうですので、そういうニーズだけ集めても十分売れるのは鷺沼の売れ行きから見てもデベ側は理解しているでしょう。

ブリリア宮前平ヒルサイドでキャンセル(？)が出て、南側と西側がまた出てきましたね。
グロス気になる場合やブリリア間に合わなかった人にはいい選択肢かも。

>>896 マンション検討中さん
工期が年度を跨いで延期になりましたからね。都合がつかなくなった方によるキャンセルが出たのだと思います。

ブリリアはグロス抑えてるけどその分狭小だしディスポーザー付いてないし。
地権者住戸比率3割超ってのも何だかね。

狭くてもとにかく新築でグロス抑えて駅近に住みたい人なら引っかかるかもね。

>>898 匿名さん
マンションは小規模より大規模マンションのほうが資産性が高い傾向にあるらしいです。
理由は、１多くの戸数を売るために新築時に強気の価格でないこと、２規模が大きいほうが見栄えが良いこと、３大規模マンションならではの設備仕様（ディスポーザーや充実した共用施設）とのこと。
こちらが大規模マンションに入るかというと微妙ですが、少なくともブリリア宮前平ヒルサイドよりはよいと思います。

まぁ取り敢えずこちらに登録、抽選トライして外れたら宮前平TPHへって人、結構いるかもね。

ここの強みは急行停車駅と駅前再開発。10年後には化けてるかもしれないから、開発前の今が買いといえば買いかもね。自宅周辺の寂しさと、この価格帯で直床というのが気にならなければ。

>>901 評判気になるさん
仮に再開発により鷺沼駅前が発展したとしてもこの物件の近所が開発されるわけでもないので、周囲の寂しさは変わらないと思います。夜間駅から婦女子や子供が一人で帰宅する際にちょっと心配ですが鷺沼だとどこもこんな感じでしょうか。

>>902 匿名さん
夜間の道のこと気にしてる人がたくさんいますけど、田園都市線の郊外駅なんてほぼこんなものかと。私は鷺沼ではない別の駅ですが、駅近物件に関わらず帰り道はかなり静かで人通り少ないです。

>>903 eマンションさん
田園都市線沿線でもたまプラ、あざみ野、青葉台あたりだと駅から10分程度の場所なら人通りもそれなりにあり比較的安心ですが、それらに比べると少々寂しい感じを受けました。

あの車両基地があることで、良くも悪くも特徴的な道のりになっていると思います。
半永久的に眺望が保たれる一方で、人通りの少なさは今後も変わらない。

設備仕様しかり、結局はどこを許容するかどうか、だと思います。

実際に暗くなってから鷺沼駅から歩いてみたけど、住人以外は人も車も通らない感じの静かな道ですね。でも車両基地があるので普通の住宅街の道よりもかえって安全な感じがしました。車両基地側は有刺鉄線と監視カメラや照明もあり下に開けているので、通行人を狙う犯罪者は逃げ道隠れ場所を一方向失うことになります。反対側も他マンションの入り口側なので監視カメラもあるだろうし、気になるとしたら小台西公園に隣接する部分ぐらいですかね。その公園も両側をマンションや住宅に見下ろされてる形なので、怖いという感じはしなかったです。目の前の道が静かというのは住環境としては良いともいえるし、人それぞれですね。
人通りが多い道ということでいえば、246沿いのドレッセ鷺沼レジデンスは駅からずっと車も人も通る道。あと、駅北側で造成中のJR西のマンションは詳細はまだ不明ですがロケーションは駅すぐですね。北側はマンション、南側は駅になるから静かさでいうとTPHのほうが環境よさそうですが。

>>906 マンション比較中さん
JR西の駅近物件は賃貸なのが惜しいですね。かっこいいのに、、

>>907 　JR西のマンションは賃貸だったのですね！　てっきり分譲でディアスタでも建つのだろうと思い込んでました。

各所での紹介もあって、現在も結構北向きが人気のようですね。リセールに不安要因はありそうですが、立地と相まって眺望の良さや鷺沼エリアでホテルライクな住まいにできそうなのが魅力ですね。

キッチンについて、タッチレス水栓は標準装備でありますか？それともオプションですか？
わかる方教えてください。

駅の北口側すぐ近くに昭和大学の新キャンパスできるようです。医歯薬大学ができる街は強いです。

>>908 マンション比較中さん
これですね，分譲顔負けのデザインです
https://www.jrwp.co.jp/assets/news/pdf/230323_press_myorennjisaginuma....

年内マイナス金利解除も視野に入る中で、10月中に一次販売&引き渡しも2025年と期間あくのが、不安になりますね
覚悟決めるしかないでしょうが

プランのバリエーションが豊かなんですね。それぞれ棟？によってプランに関しては特徴が違っているというのが
このマンションの魅力でしょうか
バルコニーがないタイプから収納力を中心にしたタイプ、それぞれ環境や世帯に合わせて選択できるのは良いなと思います。
子供がいるご家庭はバルコニーがあったほうがいいですね。洗濯を干すというのは大事になってくるので

北向きしか考えてないですが、抽選になりそうです、、、

>>914 匿名さん
子供がいると毎日か2日に一回は洗濯を回すことになるから、共働き世帯だと乾燥機以外考えられなくないですか？
朝出勤前に回して、次に対応できるのは夜なのでバルコニーで干したことないです。

>>916 名無しさん
洗濯物だけでなく、小学校によっては植木鉢を自宅に持ち帰って来て育てることもありますし、小さい子がいるなら夏場にはバルコニーでビニールプール出して遊んだり、お子さんがいるご家庭はバルコニーはあったほうがやっぱり便利ですよ。

この地域だと仕方がないことですが、小中学校までの道のりが大変そうだなと思っています。小学校低学年でも歩けるものでしょうか…？

バルコニー必須の方は北向き以外になりますね
個人的には、バルコニーがあれば多少は使うでしょうが、なくとも家電や設備など発達した今なら何とでもなるかな～と感じています。

通学は、迂回しなければいけないから遠いですよね…
遠いものの、比較的シンプルなルートで、車通りの多い横断は避けることも可能かな、と思いました。土橋小でやってるか知りませんが、集団下校・登校とかあれば多少は安心ですね…

>>917 匿名さん
バルコニーにビニールプールを出して遊ぶのは、規約違反になる可能性が高いですね

>>920 マンション掲示板さん
もうこの物件の規約内容が確認できるのですか？

>>919 マンション検討中さん
ありがとうございます。仰るとおりですね…

一般的な管理組合の利用規約ですとバルコニーにビニールプールを出して遊ぶことそのものを禁止しているところは少数のはずです。
ただしバルコニーは共用部ですのでプールを出しっぱなしにして緊急避難時の妨げになるようなのは論外ですし管理規約で多量の撒水については禁止していることが多いです。
スロップシンクや浴室に使用後の水を捨てるようする必要があります。

下に人が通る通路があったり、一階が庭付きみたいな構成だと洗濯物等を濡らすとかでトラブルの元になるので、ルーフバルコニーならともかく普通のバルコニーでのプールは避ける傾向が多いように思えます。
上の方が仰るようにバルコニーでは基本的にプールの水を流せないですし、プール上がりの子供の対応や片付けで結構大変です。
子供がまだ小さい頃に住んでたマンションでは浴室で水遊びさせ、たまには大きなプールにも連れて行く感じでしたね。

色々物件を見て回っていますが、他の物件内覧の際にバルコニーでのプールは規約上NGなところが殆どだと伺いました。NGだけど行っている、、のが現状だそうです。

こちらの物件は内装やマンション自体のデザインはすごく気に入りましたが、条件が良い部屋はぐんと価格が上がるので悩みます。

ちょっと歩きますがカッパーク鷺沼に浅い水プールというか、水場が設けられていて、近くを通った時小さい子を水遊びさせてる様子は見られましたね
どうしても自宅で水遊びできる環境が良いならそれこそ戸建とかと比べるとよいかもしれませんね

意外とこの物件は日常の買い物、通勤、通学、病院などなど不便なこと多そうですね。住んでから。

色々言われてるけど抽選になるほどの人気です。

>>928 買い替え検討中さん
私自身は現地を見てもあまり興味がわかなかったけど、人によって感じ方は色々ですね。ここがそれほどの人気物件だとは思いませんでした。

便利さや交通・徒歩アクセスの良さを重視する方は、もっと他にも良い選択肢があるかもしれませんね（そもそもそういう方は鷺沼で物件探すのにハマらない気もしますが）
閑静な住宅地、デザイン、学区含めた教育環境、坂が多い土地柄の中で比較的歩きやすい、立地の希少さ等が好きな方はハマるのでは。

>>929
人を選ぶはずの北向き物件が大胆なつくりと価格設定の妙で人を呼びましたね。
モデルルームも一般の部屋だけでは捌ききれないのか模型のある部屋に臨時ブースを設けて商談を捌いているようです。
上の方の階はほぼ抽選、バルコニー無がここまで盛り上がるとは売主も思ってなかったことでしょう。

こちら直床ですが、モデルルーム行かれた方、床がフワフワした感じありましたか？直床のフワフワ感は物件によってまちまちなのでどんなもんかなと思いまして。

>>932
普通に直床のフワフワした感じがありました。
はっきり二重床との違いを感じることができます。

>>933 買い替え検討中さん
二重床のマンションから直床のマンションへの買い替えは敬遠されるので、こちらのメインターゲットは初めてマンションを購入するファミリーなのでしょうね。

以前住んでいたところが二重床でしたが、太鼓現象でやたら五月蠅かったです。
最上階なら良いかもですがそれ以外だと上階ガチャになって自分で対策できないので、遮音性に優れる直床派になりました。

確かに二重床は遮音性に劣る場合もある、これは住んでみないと分からない。
上階住民の当たり外れも運次第。

>>936 名無しさん
遮音性に関しては直床か二重床かではなく、床スラブの厚さが大きく関係していると聞いた記憶があります。
少なくとも言えることは、二重床のほうがリフォームはしやすいということと高額物件は二重床が多い（従来は高額物件はほぼすべて二重床だったが、最近はコストダウンのために高額物件でもちらほらと直床の物件も出だした）ということだと思っています。

>>937 匿名さん
スラブ厚が大きいほうが遮音性が高いというのは物理的にその通りですが、二重床か直床かは関係ないというのは誤りで、同じスラブ厚で比較すると品確法による評価は二重床が１ランク下がることになります。
公的な遮音性能評価ではスラブ厚15cmの直床とスラブ厚20cmの二重床が同等とされているので約25%程度減算評価ですね。

もちろん直床より大きなスラブ厚を確保するなどコストをかけた対策を行えば直床と同等の遮音性を狙えるのですが、そこまでコストをかけることがこのクラスだと厳しいので、直床と五月蠅い二重床の２択になり、リフォーム時もキッチンや浴室の場所を変えるなど水回りを移動させるようなことを行わなければあまり差がないのが実情なので、昨今のマンション事情では直床が採用されやすいのだと思います。

>>938 マンション検討中さん
理論的なご説明ありがとうございます。
二重床か直床かだけでなく、スラブ厚は何ｃｍかもセットで確認しなければならないこと理解しました。マンションブロガーの中でも、スラブ厚に関して言及している人があまりいなさそうですがかなり大事なポイントですよね。
ところで以前に直床だと古くなった床下の配管工事が難しいという話を聞いたことがありますが、現在の技術力であればそのようなことはないのでしょうか。

数十年後のキッチン移動リフォームや配管工事よりも、住んですぐの上階からの遮音性の方を重要視してます。
リフォーム必要になるほど長く住むこと無いと思うので。

>>939 匿名さん
おそらくイメージされているのは配管がスラブに打ち込まれている構造でその場合はメンテ性が悪いですが、かなり昔の物件を除き殆どの直床は配管部のみ二重床になっておりますので配管工事は変わらないかと。
配管を二重床になっていなかった場所に通す、すなわち水回りの場所を変えるケースにおいてはオール二重床のメリットがありますが、マンションによっては水漏れリスクの軽減のため水回りの移動を規約で禁止して縦のラインを揃えるところもあるので、実際に技術的なメリットを享受できるかは規約次第ですね。

>>939 匿名さん
直床、二重床は議論がつきないので、他でやった方が良いと思いますが、ボイドスラブと言って梁の代わりに中空の管がスラブの中には埋め込まれいる工法などもあり、単純に何cmだから良いとはならないのでご注意ください。

直床がどうので悩んでるうちにひとまず一期一次はほぼ売れるでしょうね。二次からは価格上がるかなー。

>>940 匿名さん
直床か二重床かだけでは遮音性については決められないし、将来の間取り変更や配管の交換などは不確定ですからね。
直床の明確なメリットは、コストが安い、熟練作業者でなくてもそれなりに施工できる、階高に制限があっても天井高を稼げる、などでしょうか？
逆にデメリットは、フカフカした踏み心地、ベランダの掃き出し窓が床とフラットにならない、などですね。
全ての条件を満たすマンションはないので、何を優先するかですかね。

大人気につき、販売も短期決戦になりそうですね

>>945 マンション検討中さん
物件概要には販売開始予定は10月上旬で販売開始までは云云と書かれているだけで、販売戸数や価格情報など未定となっていますが、実際は水面下で激しい攻防戦が繰り広げられているのですね。自分は別物件にしましたが、こちらの行方も気になっています。

手附金が何%かご存知の方いらっしゃればご教示いただきたいです。

手付金は10%と思います。

手付は10％です。もう次の週末には抽選ですね。

この三連休で、1期1次の抽選となります。
私は倍率2倍か３倍か４倍の部屋ですが、7倍８倍の部屋とかもあるらしく
TPHの資産性と住環境の両立を評価されている方が多いのだなと感じました。