茨城県水戸市にある【棟匠】の造る住宅ってどう？PART3

小屋裏部屋や半地下部屋偽装にかかる脱税及びその幇助の罪についての見解を国税庁・税務署・法務局・県税事務所及び地方公共団体に対し調査しました。

建物床面積の過少申告により脱税となる国税及び地方税
1.建物の登録免許税(国税)
2.建物の不動産取得税(都道府県税)
3.建物の固定資産税・都市計画税(市町村税)
その他建築基準法・都市計画法・消防法・不動産登記法・民法


1.登録免許税
　登記の時における不動産の価額は、登録免許税法附則第7条の規定により、当分の間、地方税法（昭和25年法律第226号）第341条第9号に掲げる固定資産課税台帳に登録された価格（以下「登録価格」という。）を基礎として政令で定める価額によることが出来るとされています。そして、政令で定める価額とは、登録免許税法施行令（昭和42年政令第146号）附則第3項の規定により、登録価格のある不動産については、当該登録価格に100分の100を乗じて得た金額に相当する価額となります。
　また、新築建物のように登録価格のない不動産については、登記の申請の日において当該不動産に類似する不動産で登録価格のある不動産の当該登録価格を基礎として、登記官が認定した価額とするとされています。その登記官が、登録価格のない新築建物等に係る不動産の価額を認定するために、登記申請の都度当該不動産に類似する不動産を選定することは困難ですので、法務局及び地方法務局（以下「法務局等」という。）の長は、各登記官が認定する価額の妥当性及び均衡を図り、併せて登記事務の迅速な処理を図ることを目的に、あらかじめ、建物の構造・種類の区分ごとの1平方メートル当たりの価格（以下「認定基準単価」という。）を定めた新築建物課税標準価格認定基準表等（以下「認定基準表」という。）を管内の登記所に通知している。登記官は、この認定基準単価に登記面積を乗じて得られる価格を新築建物等に係る不動産の価額として認定することとなっていますので、建物の面積が過少に申請され偽装されていた場合は、登録免許税の脱税となるとの見解です。

2.建物の不動産取得税
　不動産の価格（課税標準額）※　×　税率　＝　税額　で算出される税金です。建物の延べ床面積が50㎡以上240㎡以下である住宅を新築した場合には、一戸につき1,200万円が価格から控除されます。しかし、面積の過少申告により※の「不動産の価格」が安く算定されている場合、特に偽装した小屋裏部屋などの面積を加算すると240㎡以上になっている場合、本来1200万円は控除されないので、この偽装した面積で申告すると脱税となります。
※不動産の購入価格や建設工事価格ではなく、不動産を取得したときの市町村の固定資産課税台帳に登録されている価格をいいます。

3.固定資産税等
　固定資産の評価は、総務大臣が定めた固定資産評価基準に基づいて行われます。この基準に基づいて計算された固定資産の価格（評価額）をもとに、課税標準額を算定します。課税標準額は、評価額に基づいて算定され、税額を算定するための基礎になるものです。特に固定資産税（家屋）の評価は、「再建築価格」という理論上の建築価格を算出されます。具体的には家屋の主体構造・基礎・屋根・外装・内装・建築設備毎に評価基準に記載される材質ごとの単価表で単価と数量を計算しその総計を家屋の単価としています。材質については現地調査および建築図面に基づいて判定され、この再建築価額に1年分の経年減価率(固定資産税が初めて課税されるのは建築年の翌年からであるため、実務上は一年分減価償却した後の価格を計算して最初の評価額とする等)を乗じて評価額としますので、これで言う建築図面で小屋裏部屋等を居室として面積参入していない場合は、「数量」が過少評価されていますので固定資産の価格（評価額）が低く算定され、これをもとに算定される課税標準額も低くなるので、固定資産税や都市計画地域内であれば都市計画税が連動して安くなってしまいますので、脱税ということになります。

尚、パート2で事項についての問い合わせが有ったので回答します。
国税通則法によると、国税徴収権が消滅する時効は、法定納期限の翌日から起算して５年間です。脱税の場合には、税務当局がそのことを知った日から（知らなくても最大限その国税の法定納期限から２年を経過した日）から消滅時効が進行します。したがって、脱税の場合は７年で時効になります。

国税における時効期間としての定めは、国税通則法及び地方税法において、原則として法定納期限から５年間行使しないことによって、時効により消滅することとしています。そのため、納税義務は、原則として法定納期限から５年を経過すれば、時効によって消滅することとなります。ただし、偽りその他不正の行為によって免れ又は還付を受けた租税については、その時効は、原則として法定納期限から２年間は進行しませんから、この場合の時効期間は、実質的には７年間となります。
　偽りその他不正の行為とは、「真実の所得を隠ぺいし、それが課税の対象となることを回避するため、所得金額をことさらに過小に記載した内容虚偽の確定申告書を提出する行為」と最高裁で判示し、単に確定申告書を提出しなかったという消極的な行為だけではこれに当たらないとしています。
　国税の徴収権の時効については、その援用を要せず、また、その利益を放棄することができないため、時効完成後の納税は過誤納として還付されます。なお、時効完成の効力は起算日まで遡りますから、以降の利子税、延滞税も同様に消滅します。
　また、税務調査などにより税金の増額更正を受けた場合には、納税義務の消滅時効の中断事由に該当します。そのため、増額更正の部分のみが納期限の翌日から新たに５年の時効期間が進行することになります。

・その他
関連となりますか国土交通省他に確認したところ、この様な違法建築物や欠陥住宅、建築基準法・建築基準法施行令・関連告示を満たしていない住宅、設計図（意匠図・構造図・設備図・工事仕様書・特記仕様書など）の通りに施工されていない住宅で、火災や地震への安全対策の観点からも通常の生活に支障を来たす欠陥住宅となりますので、 違反建築物は近隣に悪影響を与えるばかりでなく、地震や台風などの災害に対して構造上の問題があったり、防災上不備であったりすることが考えられますので、違反建築物を取得した場合には、新たに建築物の所有者になった人が、自らの費用と責任で違反を是正しなければなりません。更に将来の建替え等の際にいろいろな建築上の制限やトラブルが発生する可能性がありますし、違反建築物は金融機関等の融資や火災保険の対象建物の内容を偽って契約を締結するので、途中で返済を迫られたり災害の補償が受けられないこともあります。以前耐震偽装事件のマンションの住人に対しては、保険金は支払われるとの見解を損保各社は表明したが、火災保険普通約款及び地震保険約款の中には、建物構造強度に関することを理由にした保険金不払の項目は一切うたわれておらず、不払いの場合の項目には「契約者及び被保険者またはこれらの者の法定代理人の故意もしくは重大な過失または法令違反があった場合」と書かれています。従って、今回のように意図的に違反建築物を建てた場合は支払われない場合もあるわけで、その「ツケ」はすべて持主に戻って来るのです。
　棟匠で建築した施主の皆さんは、違法でもお手軽で安価にロフトや小屋裏部屋が手に入れたかったのでしょうが、多くの企業はA元一級建築士の事件以降、法令順守の観点から偽装ロフトなどを売り物にした営業を控えていると思います。ブログで施主が書き込むだけではなく、自社のホームページやリクルート社の住宅雑誌にまで違反と識別できる写真を掲載して営業しているのは悪質ですし、関連各省庁及び各機関も認識しているらしく、正式な告発があったかどうかは確認できませんでしたが、違法建築物に対しては厳格に対処する旨の回答だけは伺いました。脱税に係る過去7年間の税金徴収等については、市町村・県税事務所・税務署からは正式な回答は頂いていませんが、近い内に文書で回答してもらいましょう。

ホームページは何も変わっていませんね。

＞小屋裏スペースを居室として使用したい方は
＞小屋裏収納は居室として使用できませんが、棟匠では構造計算をし、３階建とすることで利用することができます。
＞小屋裏スペースを３階として利用する場合、通常の３階建を造るよりコストを抑えることができ、
＞船の底を逆さまにした形状である船底天井を楽しめます。
＞また、平屋の小屋裏を２階として利用する場合は構造計算をする必要はありません。

＞右写真は平屋風の小屋裏２階建ての例

この写真には１．４ｍには絶対に見えない小屋裏の様子が・・・