大規模修繕工事の周期

ガイドラインってみんな誤解してるけど、あれは雛形のガイドラインだから。

そこにたまたま１２年周期が多いからという理由で例として１２年が記載されているだけで、国交省が１２年を推奨しているわけではないよ。

周期は長いに越したことがない。ってか、周期に縛られる意味がない。ガタがくればやるだけ。飛行機と違って、予防保全って本来必要ない。屋上防水だけはやった方がいいけどそれ以外はいらないね。給排水間だって、給水管なんてそもそも今のは５０年以上持つからやらないよ。排水管もかなり持つようになってるし。外壁も別にやらなくても罰則ないから２０年でも構わない。

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修繕費が増すと修繕費が上がってしまう。修繕費が上がると維持費が高額化するということになり、資産価値が逆に低下してしまう。

中古マンションなんてある程度維持できてれば、買う方はそこまで求めないが、維持費は必然的に財布が決まっているから、維持費が高い物件は物件価格を下げないと売れにくくなってしまい、管理会社に言うままに、修繕費を上げてしまうと、結果的に資産価値が低下する。これを理解せず、自分は売らないから、修繕費を上げれば、資産価値が向上するはずと思っていると痛い目を見る。

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修繕積立金が適正で、工事も適正価格でおこなわれるとしたら、
修繕積立金は高くてもいいのではないの。

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>>212 匿名さん
「修繕積立金が適正」かつ「修繕積立金が高い」ってどういう事？

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しっかりした長期修繕計画に基づいた価格で判断します。
勿論、それも参考にしながら相見積もりを取ります。
それで高いか安いかを判断すればいいでしょう。

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>>205 匿名さん
３０年に二回入れなければならない。
命令をする権限は国交省にはありません。規約ならいいかもよ。勉強しな？

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>>210 口コミ知りたいさん
投資家目線ではそうなるよ。
正しいと思う。

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だれが投資家なんだい。
笑わせるるんじゃないよ。

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>>217 匿名さん
投資家目線と言っているがね～～～
投資家とは言ってねえがねー～～案ボンタン

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>>217 匿名さん
笑わんでもいいよ。
確かに投資家の目線でセンスはあるよ。

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>>173
　管理会社（のリフォーム）提示では戸当たり負担は約270万円（範囲を絞れば170万円）で修繕積立金を2倍に値上げしないといけない計画でした。
　父が理事長の時代の長期修繕計画では約107万でしたので理由を聞いたのですが「人件費の高騰」等を言われました。
　理事会で相見積もりを管理組合の名前で取ることの了承を得たうえで他社（公共事業の実績等がある老舗）に見積書を出していただいたところ戸当たり約107万円（範囲を絞れば約81万円）

　戸当たり81万円になる大規模修繕の内容ですが、外部の一級建築士さんに現地確認してもらいました。見積書は戸当たり107万円ですが、見積書をみてこの項目は見送りたいと指定すれば省くことが可能です。
　フッ素塗装は20年はもつ（塗っても透明で言うほど変化がない）のでコンクリート部の塗装は今回は見送る（塗装は省きますが汚れ落としや補修は込みのお値段です）。
　ドアやフェンスなど鉄部については、交換ではなく「鉄部塗装」に置き換えていただきました。交換するより修繕、研磨や塗装で維持するほうがタイパは良いと思いますが、いかがでしょうか。

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>>9
そのマンションはタイル（もし落下すれば人に当たる）面がありますか？

10年ごとであれば、20年に一度でもいいと言われている塗装を省くことでお安くなると思います。

床防水や屋根の修繕についても状態を見ていただいて、見送ることが可能だと思います。

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畳や壁紙と同様、１０年で交換しても２０年で交換しても住むのには
影響はない。きれいな部屋に住むのか少々汚くても我慢するかの僅かな
違いだ。ただ、客が良くくる家だったら早めの交換がよかろう。

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>>223さん
現在の大規模修繕工事費では、諸般の値上げがあり高騰しているのは事実です。
私どものマンションでは１年前に工事が終了しました。
工事内容は、外壁の補修工事、高圧洗浄、タイルの一部交換、ベランタ゛、ルーバルの
シート張替え、屋上防水、給水管の塗装、開放廊下の天井等の塗装、玄関扉の交換、
エントランスのタイルの補修や壁面補修、階段補修、駐車場塗装、設備の補修、ベランダの天井補修と塗装、集会室の外壁補修等、消火栓や各戸の扉の塗装、設計監理業者への支払い、長期修繕計画書の作成、ごみ置き場の塗装と扉の交換等で１戸当たり１５５万円でした。第１回目の時は１戸当たり１００万円でしたので、工事内容は多少違いますが、１３年前と比較すると５０％程度の値上げとなっています。戸数でも違いますが、当マンションは２００戸の規模です。
尚、設計監理業者は２名、建設業者は３名が常駐していました。工事期間は２年半です。修繕委員会は毎月実施。１年点検、３年点検、５年点検については、点検やアンケートを取り、不具合については建設会社負担で無償で行われます。

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>>226
詳細な情報ありがとうございます。大変参考になりました。

工事期間は2年半なのですか？
戸当たり約107万円のお見積もりの工事期間は2か月ほどなのです

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>>227さん
工事期間は１年半の間違いでした。
修繕委員の任期は約３年です。
設計コンサルタントの任期は２年と３ケ月でした。
尚、コンサルタント料は７００万円しはらいました。同条件での相見積もりを取り
説明会を開催して専門委員が評価をして選定しました。

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戸当たり１００万円の時も１５０万円の時も工事期間は殆ど変わりません。
工事期間２か月は短かすぎます。足場を組むだけでも相当かかりますよ。
うちの場合は玄関扉の交換を工事終了後にやりましたので期間が延びましたが
それを同時進行すれば１年程度で終わると思います。

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一般的には総戸数が50戸未満の場合、着工から完了まで2～3か月で終わる場合もありますね。建物の規模が大きくなれば、それだけ共用する設備なども増えますし、足場を組むなどの仮設工事にも時間がかかります。

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要はどんな工事をしたかによるが、通常の大規模修繕工事での判断だろう。

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