エクセレントシティ津田沼奏の杜パークフロントってどうですか？

ベイパークのスレで、ベイパークもここも同じ駅遠で同じ子育て環境なのにこれだけ価格差があるから、ここは買い損だ、という記載がありました。
個人的にはベイパークとここは雲泥の差(価格差以上にこちらが住みやすい)だと思うのですがどうなんでしょう？

千葉に地縁がないのでそこらへんの感覚がわからず。

昔海だったところと、縄文時代から人が住んでいたところの違い。

>>80 マンション掲示板さん
この駅距離でこの価格だとさすがに販売に苦労すると思うがどうなんでしょう。新日本建設も随分と思い切った価格をつけてきましたね。

>>83 匿名さん
坪360以下なら問題なく売れると思いますよ。

>79

本広告を出さずに販売ならアウト。

築7-10年の奏の杜の大型物件の中古が1-2割安いが、相場押し上げるか共倒れになるか注目している

>>84 匿名さん
お手並み拝見ですね。個人的には千葉県内で現在売られている物件の中で最もチャレンジングな価格設定だと思っているので注目したいと思っています。
この価格で売れるようなら千葉のマーケットも埼玉に追いついたといえるかもしれませんね。

一般人も閲覧可能なReinsの情報を見ると、最近は築10年弱の奏の杜の中古マンションが坪300万弱で成約してきているようなので、そこから考えると新築のここが330から360で売り出されるというのは単純に数字だけみるとそれほど違和感は感じませんでした。とはいえもちろん私も高いなと感じますので、売れるのかなーと思います。

もっと広い部屋に住み替えたい、駐車場を確保したいなど、奏の杜のマンションに住んでる人の住み替え需要とかもあったりするんですかね？

ここ数年の流れで言えば当然の価格ですが、やや勢いの無くなった最近の動きをみると多少はチャレンジングと言えないこともないかな。
たた人気エリアですし南側永久眺望の魅力もありこの戸数なら順調にさばけると予想します。
気になるのはそのあとです。新築プレミアム込みなら奏の大型物件中古より高くザタワー並み以上でも売れるかもしれませんが、中古でもその差を維持できるとは思えません。そうなると奏の中古相場がさらに上がって330-350を目指すのか、ここが下がって300とかになるのか。

津田沼はこれから商業施設が減ってただの住宅街へまっしぐらな可能性が高いので今がピークなのではないでしょうか。

弱気派　金利も先高でこれから多額のローンは怖い。パルコ無くなった津田沼なんて先行き暗そう。ルサンクやエクセ前原みたいに坪200万以下がいいとこでしょ。

強気派　勢いやや弱いとはいえ都内はまだ上昇傾向で、その影響で総武線沿線新小岩も市川も船橋も弱気になる気配すらない。船橋の駅遠でも300なら大人気の奏の杜擁する津田沼南口は400を目指すよ。

てなかんじかな。おいらはしばし様子見です。

地価上昇度合いが東京に近いほど高いので、奏の杜が公示地価県内最高値なのも今回が最後かな。
マンション価格にも多少は影響があるかも。

こちらが今後の市況を見る上での試金石と思っています。ここは他の新築物件より価格的に一段高いレベルでの売り出しで、ここが売れれば他のエリアももう一段上がるかなと思います。以前東急不動産が十条のタワーを売り出した際に、3年後の市況を見て価格設定をしているというわけのわからない説明をしていまましたが、ここもそれに近いかなと感じました。

当初、2月販売開始予定だったのが4月下旬にずれ込んでる。遅れるのは不調ってのが一般的なパターン。チャレンジ価格したら悲惨なことに。

奏の杜中古が300といっても、1,2割安かった1-2年前に比べ明らかに売れ行きは落ちているのでそこをどう判断するかですね。
ここで限界とみるか、多少時間かかってもまだついてくるとみるか。

奏の杜の中古は大規模で共用施設もあるし、エリアセキュリティもある。ここを同列に扱うのはいかがなものか。

マンションって駅徒歩１０分を超えたらバス便扱い。徒歩圏の既存奏の杜物件と比較対象ではない。

エクセレントシティ奏の杜は当時の奏の杜の中古より高かった。
エクセレントシティ奏の杜IIは駅遠で定期借地でも当時の奏の杜中古とほぼ同じレベル。
新築はなんだかんだ売れるので新日本は今回も強気なのでしょう。

ただ新築と中古はまったく別。これから中古で売るなら築浅のエクセレントでも
奏のレジデンスやパークハウス単価を上回るのは厳しい。定借のIIはなおさら。
以上、知り合いの不動産屋の受け売りですが。

億超えているところがあるのですが。。。
既に要望済みでびっくりです。
本当に買っていい物件なのかめちゃくちゃ悩んでいます。

高いですよね。今、千葉県内売り出し案件でトップクラスの単価かな。
ここ買える予算あれば、他はほぼ選び放題？？？

案件自体は悪くないと思うので、奏の杜プレミアムの2-3割高（？）を許容できる
かどうかでしょう。あと他の方も書かれていましたが、中古で売る際には競合多くなるのでちょっと条件厳しいかもしれない。

>>99 マンション検討中さん
私もこの前見てきましたが既に今期分はほとんど要望済みでしたね。
次期のお部屋はさらに上がりそうですよね。

>>101 eマンションさん
ここがこの価格でも売れるということは、千葉のマンション相場全般に好影響を与えるので是非頑張ってほしいです。
一般的にはスミフが切り込み隊長として革新的な価格で相場上昇の牽引役を担っているが、千葉ではスミフはおとなしいのでマンション価格の上げはマイルドでした。スミフにかわり新日本建設がここまでやるとはすごいです。

>>99 マンション検討中さん
永住するのであれば、環境含め買いだと思いますよ。
そうでないのであれば、絶対やめるべき物件です。

周辺の奏の築浅物件と比べて、相当割高です。

中古案件となると、負けます。
売れるとは思いますが、下手すると10年後に残ローン分もつかないかもしれないですよ。

所詮津田沼です。23区とは違います。
現状でも、奏の中古は6000万超えは軒並み反応が鈍いようです。

千葉で坪360万円ってすごいですね。
この価格でほとんどが要望なんて津田沼が凄いのか、販売している新日本建設が凄いのかどっちなんでしょうかね。

ここが売れるとすれば津田沼が凄いわけでもなく、もちろん新日本建設が凄いわけでもなく奏の杜という場所が凄いということなのでしょうが、それにしても津田沼の駅徒歩12分で坪330万円以上というのはシンプルに高いと思います。この価格を見ると奏の杜は津田沼でははあるが、津田沼には属さない独立王国みたいな感じなのでしょうか。
とはいえ新日本建設も何ら見込みもなくこんな価格をつけたわけでもないでしょうから、私のような素人がどう思おうが結局売れてしまうのでしょうね。

買えないので完全に野次馬ですが、凄いですね！！それだけ魅力のある土地なんでしょう。
同じ単価ならもっと交通利便性の良い場所はいくらでも選べそうですが、それを補って余りあるほどの住環境の良さが評価されているんですかね。

>>106 口コミ知りたいさん
奏の杜の中だけで独自のマンションマーケットを形成しているような感じですね。
津田沼駅にもっと近いマンションよりも、駅から遠くても奏の杜の中にあればそちらのほうが価値が高いというのも面白いです。昨今の駅近ブームとは一線を画すなかなか興味深い事例だと感じています。

青田売りの場合、建築確認取得して講じ始めたら販売監視ってパターンが一般的だけど、ここの建築確認は去年の８月。販売開始が遅れたのは訳ありなのか。

そもそも２月販売開始予定だったしね。それでも遅いけど。

>>107 匿名さん
特にファミリーは奏の杜を一度歩くと、一目惚れすると思います。価格的に競合の可能性のある船橋の物件とは全く環境が異なりますので、ライバルにはなりにくいと思います。この街特有の魅力があると思います。学区も新しい谷津小学校、学力の高い一中ですし、少し無理してでも買いたいと思うに値すると思います。

奏の杜はそこまで素晴らしい環境なんですね。県内ではおおたかの森、柏の葉、海浜幕張が住環境が良くファミリー層に人気だと思いますが、奏の杜はその上を行くかもしれませんね。

数年後小学校パンクするんだっけ
奏の杜にマンション群立ち始めてからずっと言われてるけど習志野市は無関心なのがねー

数年後というか数年前にパンクしそうになって、すでにピークを超えましたね。谷津小学校建て替え仮校舎建設、学区調整でなんとか乗り切った感じです。

>>112 匿名さん
谷津小学校って干潟から1kmくらいですよね。

公示価格千葉県No.1ですからね、奏の杜。魅力ありますよ。

>>114 通りがかりさん
住宅地で絞っても。。商業地にもマンション建ちますよ。

>>115 名無しさん
まあ、住宅地カテゴリーでは千葉ナンバー１という事実はありますので、商業地のマンションと比較するかは人それぞれかなと思います。奏の杜の良さはまさに住宅地ならではの良さだと思いますので。駅チカの商業地エリアが良い人は船橋や市川の方が魅力的かなと思います。

マンションって駅徒歩10分を超えるとバス便扱い。奏の杜ブランドとどっちが勝つかな。

>>101 eマンションさん
要望というより、実質的な販売してますよね？
先日モデルルームに行った際に、私が興味を示しても、この部屋は既に申込み済みなので。。。
って言われましたよ。（販売前なのに何故？って感じでした）

新日本さんは前からこうゆう売り方しますね。

既に優良な金持ち顧客と話を決めてるようです。

抽選ってのも表向きで、実際は非公開の出来レースなのだと感じました。
最低な売主ですよ。

まあ、最近マンションブームで稼いでTVCMとか調子乗ってますけど所詮は千葉のXX流土建屋ですから行儀はよくない

>>118 通りがかりさん
事前に資料請求してた人には優先案内の通知が来てますね。
バルコニー付きだけは抽選でそれ以外は早い者勝ち。
半分ぐらいは一般分に回るようです。

メールに他人の名前が

要望出す前に船橋グランライズや船橋本町の引き渡し前後の掲示板見てみた方がいいですよー

＞１１８

＞本広告を行うまでは、契約又は予約のお申込みに一切応じられません。

とあるように販売開始前に、住戸を割り当てるのは違法行為。要望でできるのはあくまで調整までで、後から来た人に売りませんってのはだめ。お上に訴えればひっく
りかえせるはず。まあ、ルールを守らない会社ってことでかかわらないのが賢明だけど。

ちなみに優先販売もルールがあって、物件告知後にコンタクトした人を優先するのはNG。

別物件ですが新日本建設のマンションを購入した者です。
販売開始前にモデルルーム訪問しましたが、その時点で当方が気に入った住戸には既に要望書が入っていました。営業の人はできるだけ要望が重ならないように調整したいと言っていましたが、当方の意思が固かったので問題なく要望書を受け付けてくれてその後の申込から抽選を経て購入までスムーズに進みました。特に新日本建設の販売対応に問題があったようにも感じなかったので、物件によってあるいは営業によって対応が異なるのでしょうか？

＞営業の人はできるだけ要望が重ならないように調整したい

心の中で思うのは勝手だけど、口に出してしまったグレーゾーンレベルかな。

>122

内覧会対応ね。千葉駅パルコ跡地で長谷工とタッグを組んでるくらいだから同じ穴の狢ってこと。

引渡し後の話題もなかなか強烈

思ったほど、伸びてないですね。

津田沼っていまこんなに高いんですか
都心から離れててもこの値段は…すごい時代になりましたね…

下にマンションマニアさんがこちらの価格情報を書いてくれているが、高くてびっくりしました。津田沼の駅徒歩12分の地でこんなに高い価格で売れるのかどうかそちらのほうに興味があります。
この価格でも売れるようなら今売り出されている船橋、千葉、浦安あたりの新築マンションが非常にお買い得に見えてしまいますが、一体どうなっているのでしょうか。

>>130 匿名さん
そのうち値下げして売れるとは思いますが、ここ買っても将来の資産性は知れてますよ。

奏の杜エリアは、中古も驚くほど高いです。
駅徒歩12分とは言え、奏の杜にはもう残された土地もないので（ブランズ奏の杜2は定借）、
定借ではないマンションは、ここが最後になるかもしれません。
そういった意味で強気に出たのかな、と素人ながらに思います…。

>>130 匿名さん
奏の杜はそのうち船橋より下がるか、船橋が奏の杜より上がるか、そういう感じになりそう。

私のような県外の者からするとこちらと海浜幕張を比べると海浜幕張の安さが異常に感じてしまうぐらいですが、地元の人からするとそもそも京葉線沿いは住むところではないので価格以前の問題で極端に言えばただでもいらないというぐらいの感じなのでしょうかね。

タワーも奏も中古の動きさっぱりな気が

>>135 マンコミュファンさん
海浜幕張も中古はさっぱり。
千葉だから？

奏の杜は値上がりし過ぎて（地元民としては）、そこまで出すなら他のエリアを検討し始めると思いますし、
海浜幕張は、中古で買いたい街ではない（新築だから検討する）という場所な気がします。
綺麗な整備された街ですが、1区画が大きいので移動が大変なのと、車が無いと不便な印象です。
加えて、地元民の1人としては、東日本大震災を経験すると、京葉線は避けたい気持ちが強いです。

>>137 マンコミュファンさん
概ね同意
現在奏の杜の賃貸だがやむなく脱出します

ここネットのサービスプロバイダはつなぐネットかな。船橋本町でトラブってるみたい。

パークフロントもつなぐネットみたいですよ。
船橋本町の方々は頼もしいですね。
船橋本町の方々が解決してくだされば、
パークフロントの入居時期には自ずと解決していそうですね。

今日いきなり本広告出して、先着順販売開始。アウトだね。

>140

それはどうかな。他デベだけど、以前施工トラブル起こした某デベさん、しばらくたって同じトラブル起こしたってことがある。新日本建設はちゃんとフィードバックしてくれるか。

良いところ聞いたことない

>145

知る限り新日本建設の物件は登録抽選方式だったけど。要望を集め売れる見込みのところを販売するのはどこのデベもやってること。それでも登録抽選方式で完売しない事例はある。

＞毎度グレー

予告広告を出したら本広告を出して販売を周知してから開始ってのがルール。周知期間の規定はないけど、いきなりはさすがにアウトでしょ。前日だと前例はあるけど、それもかなりレア。

変なやつがいるな。頼むから買わないでくれ。めんどくさいから。

終の棲家のつもりの購入でも長い人生何があるかわからない。いざ売りに出す必要が生じたときに売れないと身動き取れなくなって人生詰んじゃうかも。

ジャンピング高値キャッチは危険。

販売概要に必須になるかもしれないConectixの費用を表示しないのはありか、なしか。

>>147 匿名さん
新日本建設以上にグレーだと思うのがモリモト。モリモトは千葉ではなじみがないが都内城南地区中心に神奈川あたりでも販売している中規模デべだが、まずはモリモト友の会の会員向けに販売情報を流して限定販売する。その後に売れ残った住戸を一般公開して販売しているがこのような販売方式はどうなんでしょうかね。尚、友の会の会員といっても過去にモリモトのモデルルームを訪問した人は原則会員として登録されていてインターネットでいち早く情報が送られれてくるようです。

>>152 匿名さん

三井のパークマンションとかもそうですよね？

>152
>153

友の会対象の優先販売って、不動産公正取引規約で物件告知する前から友の会会員が対象。ただ、購入者がいつの段階で友の会会員だったかを知ってるのは売り主と購入者本人ということでだからモリモトの場合、しれっとモデルルーム来場者を優先販売の対象者にしちゃってる。ただ、優先販売した後はその後の一般販売するときに優先販売を実施したことを告知する必要があるけどそれもやらないので完全にアウト。

三井の場合、パークコート、パークマンションは会員限定販売したりするけど、知る限りルール通りやってる。逆に露骨に客を選ぶけど。

財閥系で優先販売のグレーゾーンは提携企業の社員を対象にしてる東建かな。後、早期来場者を対象とした倍率優遇とか。

>>155 匿名さん
これ、東急がやってたような。。。

>早期来場者を対象とした倍率優遇とか。

>>150 匿名さん
まあ、ここなら売れないことは無いでしょ。
ただ、高値は期待出来ない。
今は新築プレミアムで周囲の大手大型中古物件の2割増しくらいだけど、5年とか10年後は築年数の差を考慮しても、いいとこ同じくらいの坪単価になると思うし、それ以下もあり得る。
まあ、以前は新築からすぐに2-3割落ちるのが常識だったからそれに戻ったと思えばいいけど。

オーバーローンになってたら売却厳しい。

>>158 匿名さん

だから昔は3割くらい自己資金持つのが普通だったのよ。

>159

今もそれが正しいんだけど。借りられちゃうからって借りちゃうのはいかがなものかと。

>>160 匿名さん
3割貯めるより、相場の上昇スピードのほうが早いので、貯めずに買った方がいいというおかしな意見もある。
予算下げるのが正解だよね

マンションマニアさんは超低金利だから借りなければ損だと言っていたような気がします。また買った後にする後悔より、買わなかった後の後悔のほうが大きいとも言っていました。
ご本人は検討者を煽っているつもりもなく心の底からそう思っているように感じましたが、実際にそういわれると焦ってしまう人も出てくるかもしれませんね。

まあ、超低金利に加えて国がローン減税で実質ゼロ（マイナス）金利で、借りれるだけ借りて買え！と煽っているのだから仕方ないですね。

>>162 匿名さん
より高額なマンションに住む事が生きがいなら、収入から固定費と投資に回す分を除いて、その上で払える可能額を借りるのはまあ有りかもしれませんが、普通の人にとっては異常ですよね。
うちは年収の４倍くらいのマンションにして月に２０万くらいは投資に回しています。

資産価値については何とも言えないなぁと思います。
おおたかの森周辺に古くから住んでいますが、こんなに上がるとは５年前には全く予想していませんでした。

つい6-7年前までは千葉のニュータウンって感じで駅前だけ、まだまだ柏高島屋やモディのある柏の方が都会でした。紀伊国屋が入って来たくらいからぐっと町が洗練されてきたように感じます。

都内や埼玉、神奈川あたりのマンション状況を見ていると、こちらが目に優しい金額に映ってきました…。

駅から12分と少し遠いですが
・綺麗に整備された道
・スーパー（ベルク）が近い
・病院が近い
・小学校と中学校が近い
・ZEHマンション
・南側に谷津奏の杜公園が広がる（陽当たり・眺望良し）
とメリットも多くあり、
同じような価格帯の都内などで比較すると
良い物件に思えます。

同意です。
駅までも広い道を歩くのは解放感があって気持ちがよく、
そこまで距離も気になりませんでした。
公園とベルクを通り抜ければ少し近道になるような。

奏の杜でも100戸以上のマンションだと遠くの小学校になってしまいますからね。
その分このマンションは93戸なので近くに通わせることができるのもいいところかもしれません。

93戸に対してエレベーター2機あるので
快適に過ごせそうですし、
図書館も近いのも良いです。

駅から遠い以外のデメリットとしては、
駅までの道のりは、どこもビル風（マンション風）が吹き抜けて、風の強い日には歩くのが大変ということくらいかなと思います。
※パークフロントの周りは風の通り道ではないので、さほど気にならないかと思いますが、通りに出ると風の強い日は、強風になります。

近くに住んでいる身からすると、ここの公園って周辺住民の唯一の遊び場みたいになってるから芝生が植えても植えてもすぐはげる。そしてそのせいで砂埃がすっっごいです。それを分かっていたので販売前に担当者に砂埃避け対策(せめて公園側に木を植えるとか)してるのか確認しましたが、全く対策なしでした。
公園横で一見良さそうですが、住んでる人は分かります。砂埃がすっっごくてとても洗濯物とか干せないです。個人的には駅距離も12分でそんな立地の物件に坪330超えは信じられません、、。実情を知らない人が買うのかな。

>>171 マンション検討中さん
同感です。
しかも、土日なんかは公園が混みすぎていて、小さい子供を遊ばせるのは危ないですよ。

公園の滑り台の下がようやく人工芝になりましたよね。
何度も何度も立ち入り禁止の柵を作って草を種を蒔いて、草が生えても子どもたちが遊んですぐに草が剥げるのを繰り返したときは、呆れましたが。。

坪単価は地元民としては高いと思ってしまいますが、過去の金額と比較しても仕方がないので、
今の市場でどうか、で検討するしかないかなと思います。
公園は防災拠点となる公園ですので、
災害時は目の前の公園に避難すれば良いと思うと安心かもしれないですよ。

奏の杜は地形のせいなのか風が強く、小学校中学校のグラウンド、公園が点在しているので、多かれ少なかれどこのマンションでも砂埃の悩みはあるかもしれません。

お隣が消防署だから音がね

風も砂埃も決して気にならないと言えるレベルではないと思いますよ。現地周辺を見れば、歩道の端に砂溜まりが確認できます。
あと学校に関しては、谷津小に通えることがいいことなのかは人によって分かれるかと。
1500人近い超マンモス校なので、コロナが落ち着いてきても、何でも保護者の人数制限がかかります。校庭が狭いので今年の運動会も2部制です。運動よりも音楽を優先しますし、学校内が窮屈なので、休み時間に体育館や校庭に出られるのも、学年ごとの曜日指定です。
昔から谷津小は、校長先生の退職の花道と言われていて、谷津小の校長をやって退職することが名誉なんだそう。なので、代々校長は自らの保身の為に保守的です。リスクが少しでもあると、市内の他の学校がやれていても、谷津小ではやらない判断になることが多いです。
また一中も教室が足りなくなるので、仮校舎建設中です。
この教育環境をどう捉えるか、ですね。
小学校から私立だったり、現在谷津小に通って家庭は関係ないでしょうが、これから谷津小に入られる方は、物件と共に学校のこともお調べになったほうがいいと思いますよ。

消防署の隣の建物におりましたが、
署を出て少し走ってからサイレンを鳴らすようにしているかと思います。
保育園もありますし、騒音についての配慮はされているのではないでしょうか。
たまたま当方がいた時期には出動があまりなく、全く気にならなかっただけかもしれませんが…

長期保証を謳いはじめた眉唾物。先に始めた長谷工は、不具合を指摘してものらりくらり交わして対応しないで有名。ここも去年内覧会の指摘、対応せずに確認会で物議をかもした会社。

本日の朝、このマンションのすぐ横を歩いていたのですが、隣の畑から肥料のにおいがちょっときつかったです。といっても、たまたまだと思いますが。

>>177 マンション検討中さん
署を出るまではサイレン鳴らさないんだ
渋滞してたらどうするんだろうね
ちなみに保育園なんてそこらにあるから配慮してたらサイレンなんて鳴らせないが