エクセレントシティ津田沼奏の杜パークフロントってどうですか？

すみません350です。
土地についてですが、
社宅跡地か、地主からの買い上げか
の違いは、もちろんクォリティブックには記載されておりません。。

>>349 マンション検討中さん
南棟を買える人はパークナードは検討してないでしょうね。
東棟または西棟はパークナードとほとんど同じ価格なので比較対象になるかもですが。
ただ入居に約1年の差がありますので、すぐに欲しい人は奏一択になるんでしょうかね。

ここの東棟と西棟
パークナード津田沼
奏の杜の中古
が、ほぼ同じような価格帯のため、
甲乙つけがたいのかもしれません。

私は実際に歩いてみて駅の遠さが気にならなかったのでこちらのマンションにしました。
パークナード津田沼よりも駅が遠いだけでそれ以外は圧倒的にこちらの方が良かったので。

>>353 検討板ユーザーさん
パークナードは戸数がここの半分近い。
永住目的だと将来的な維持費にどれくらいの差が出るのか気になりますね。

>>355 eマンションさん

2棟55戸と3棟93戸、そこまで大差つくとも思えないですね。
こちらが1棟93戸なら差がつきそうですが。

>>356 名無しさん
なるほど。維持費は棟辺りの戸数で考えたほうが良いんですね。ありがとうございます。

>>356 名無しさん

そうなんですね。知りませんでした。
パークナード津田沼は、不思議なくらい修繕積立金や修繕積立基金が安いのが気になりました。
積立金は1平米あたり70円です。
こちらも安く1平米あたり90円くらいですが。

植栽や共用施設に関しては単純に戸数が多い方が有利ですが、大規模修繕工事等は棟数が増えると足場作ったりする手間が棟ごとに増えます。
だから長方形なりのシンプルな形状の1棟で戸数多いマンションが維持費は安くなります。

ここは谷津小学区になりますか？

>>360 マンコミュファンさん

１００戸未満なので谷津小学校ですね。

谷津小学区なので奏の杜の中でも乗り換える人がいるみたいですね。

こちらのマンション
現在の売れ行きわかる方いらっしゃいますか？
もうすぐ最終期がはじまるのでしょうか。

>>363 マンション検討中さん
公式HPでは残り28戸です。
明日から始まる第2期1次では9戸販売となっていますので残り19戸でしょうか。

>>364 マンコミュファンさん
仮に第2期1次の9戸が販売目途が立っていたとして残りは19戸で全体の2割ですね。
この数字を多いとみるか少ないとみるかは人それぞれだと思いますが、竣工前の完売は難しそうな感じがします。それでもデべさんにとっては予定通りで善戦なんでしょうね。

ありがとうございます。
仮に竣工後売れ残っていた場合はどうなるのでしょうか。
値下げ等あるのでしょうか。

とても魅力的な物件ですが、予算的に難しく悩んでおります...

マンション検討中さん
値段は強気ですが妥当だと思います。
きっと今後また、資材、人件費の高騰で値段は上がって
いくのではないでしょうか？
売れ残らなそう

>>366 マンション検討中さん

特に目の前が公園(日照りが良い)であることや南向きは大きいです。(他の間取りも接道なので広く感じる)
今後、マンションの建設が少なくなる中、特に開発余力が少ない奏の杜を逃すべきではないと思います。
特にお子さんがおられればこの期を逃すべきではないかと…(谷津小学校行けるかも)

>>367 マンコミュファンさん
ありがとうございます。
建物自体の価格も上がっていきますもんね。
それも踏まえて検討していきます。

>>368 口コミ知りたいさん

ありがとうございます。
おっしゃるとおり、奏の杜エリアで谷津小は魅力的ですよね。参考にさせていただきます。

エクセレントシティ津田沼前原は、
11月に竣工後、8月に完売しましたが、
竣工後であっても値引きせずに完売を迎えました。
そのため、こちらも竣工後に売れ残りがあっても値引きはしないような気がします。。

今の時代竣工後1年経過は別として、値引きなんかしないでしょ。発売戸数が減っててそもそも新築マンション自体が希少だから、竣工までに売り切らなければ経営が危うい企業以外は安売りする必要がない。高くたって需要はあって現に売れているわけで

>>372 マンション検討中さん

去年、竣工一年経ってないのに大商談会やってるマンションもあったよ。

どなたか値上がりしているか分かる方いらっしゃいますか？

>>374 通りがかりさん

Kは残念ながら値上がりしています。
Fは前の価格を知らないので判断できませんが。

375ですが、
Fは値上げしていない？ようにも見えますし、
かえって、平米数の微妙に違うだけのGやJと比べると安く見えます。（ただ先述した通り初期の価格を知らないので安くしたのかどうかは不明です）
公園の広がり方から、南棟でも東寄りが人気ですので、GからKの東寄りの南棟は値上げ対象なのかもしれません。

やはり値下げはないですよね。
7000万程度は我が家には高すぎて高望みでした。。

堅実な方なんですね。
当方は、5000～6000万で検討していました。
市場がどんどん値上がりし、5500～6500万で検討しなおしましたが、こちらの住環境の良さから、結局こちらに決めてしまいました。

世帯年収1500万くらいの人がメインターゲットでしょうね。

1億円近い価格なんですか
確か千葉県でもこのエリアが地価高騰してるとか

パークナードは最近販売始まって半分以上もう売れてるよ。ここより人気あることは売れ行きみれば一目瞭然。マンションで駅から10分超えるとさすがに。

こちらも1期1次は35戸販売しているので、パークナード津田沼の31戸と変わりません。
こちらは駅遠ではありますし、パークナード津田沼の方が断然価格も安いので、こちらとパークナードを悩まれるならパークナードを選んだ方が良いように思います。
安くない分、こちらへこだわっている人しか、こちらには住みません。

>>371 マンコミュファンさん
購入者ですがガンガン値引きしてましたよ笑

それなら、こちらも売れ残った場合には値下げするかもですね。

お値段、けっこうするなと思いました。
そのわりに管理費（月額）修繕積立金（月額）がさほどではないのが意外です。

1LDK庭付きって珍しい気がするんですが、テラスも広めでなんだか良いなと思いました。
一人暮らしでも鉢植えとか置きたい人とかちょっとしたガーデニングを楽しみたい人もいるでしょうから。

外に出るのが楽な一階ということもあり、高齢者にも庭付きは好まれそうに思います。
ただ、洋室の細長さが気になるばかり。

>>385 匿名さん

リビングの隣の洋室は1LDKだけではなく、
他のタイプの部屋も、
細長かったり（Kタイプ等）や
狭かったり（Fタイプ等）します。
良いところは、この部屋にも床暖房がついているということですかね。

基本的にはウォールドアは開けて
ホテルの1室のようにして、
お客様が来た時にだけウォールドアが活躍する、
というのを想像しています。

第2期1次も完売して残り19戸のようですね。

北口のプラウド（築6年・徒歩8分）が坪260万の中、南口で新築とはいえ徒歩12分で坪90万も高いとは高騰していますね。
https://suumo.jp/ms/chuko/chiba/sc_funabashi/nc_72114998/

条件の近い物件があまりないので比較しにくいですが、南口は北口に比べて中古でも新築でもだいたい２－３割相場が高い状況が続いています。
人気の奏はもう新築余地がほとんどないので、さらにプレミアつけた感じ。

と思っていましたがパークナードもそこそこの価格のようで。
金利上昇とかの向かい風はありますが、マンション相場はまだまだ強気のようで。

>>389 購入経験者さん

なるほど、有り難うございます。北口も場所次第で、上のプラウドはイオン隣接の住宅エリアで別に悪くないと思いましたが、そこはやはり南口全体としてのブランドですかね。

ここは周辺物件の多くが築10年前後でまだ中古が大量に出回る年数じゃないのでしばらくは中古価格も高止まりするかも知れませんが、10年後に皆が子育て終わって同時に売りに出し始めたら中古価格が大きく下がりそうで、今買うのはちょっと高値づかみリスクがありそうと思ってしまいます。

10年後は南口の再開発も落ち着いているんでしょうね。
確かに高づかみかもしれませんし、10年後は金利も上がってもっと購入しにくいかもしれませんし、どうなってるのか分かりませんが、
私は住み替えができるか分からないので終の住処になっても良いという気持ちで購入することにしました。

>>391 名無しさん
未来のことは誰にもわかりませんが、でも確かに終の住処になっても良いと思えるくらいのよい環境ではありますよね。

>>391 名無しさん

終の棲家であれば、良い環境には違いないですよね。失礼しました。そこまで予算が伸びるのはうらやましい限りです。

皆様は引越しは幹事会社にお願いしますか？

一応、希望日日時は回答しましたよ。

>>395 名無しさん
日時は幹事さんで決めるんですもんね。

津田沼南口は今後も人気を保てるのではと個人的には思っています。
モリシア再開発も期待できそうですし、鷺沼は第二の奏の杜を目指しそうですが幕張本郷エリアですし本家の人気は揺るがないかと。
あとは北口、新津田沼の再開発を頑張ってくれると津田沼全体が良くなるんですがね。
新京成が京成に吸収されるのですが、京成本体も大規模商業施設とかのノウハウはあんまりないし、グループとしては京成津田沼が表玄関でそっちの方が重要そうだし、何か期待できそうにないな。
三井でも野村でもイオンでもいいけど頼れる相手とがっちり手を組むか、いっそのことそこに売却しちゃったほうが嬉しいんだけど。

南棟もお披露目ですね！
残すところエントランス部分だけ隠れていますが
なかなか素敵です。

公園側から各部屋の中が丸見えですよ・・・。

>>399 ご近所さん
よかったら写真がみたいです！

>>399 ご近所さん
そりゃカーテンもなにもない状態ですからね笑

本日はお疲れ様でした。
帰りに現地見てきましたが圧巻でした。
天気いい日に写真撮りたいですね。

津田沼駅までの距離がちょっとあるなとは思うのですが
目の前に大きな公園があって、自然を感じられるのはこの立地の魅力ひとつでしょうか？
南向きで陽当たりもよさそうです。
公園が目の前で部屋が丸見えと心配方の方もいらっしゃいますが
カーテンをすれば問題ないのかなと思うのですが、どうでしょうか？

>>403 匿名さん

はい、そうだと思います！
目の前（南向き）に公園が広がるのは、
奏の杜ですと、この物件唯一かと思います。
外からの部屋の中の見え方については、
このマンションに限らず、
どのマンションでも変わらないように思います。。

当方は、タワマンなどの高層階が苦手なため、
どの階からも視界が抜けるこちらの公園ビューの一択でした。

>>403 匿名さん
こちらから見やすいということはあちらからも見やすいということですからね。
ただ、現地行ってみると公園の木が邪魔で意外と公園側からは見にくいです笑

今朝、散歩ついでに写真を撮ってきました。撮影した場所が小高い丘になっていて、そこからだとこのような眺めになります。南側に公園があるのは良いですよ。

>>406 匿名さん
写真良いですね！イメージから現実になりました。
ただ小高い丘からだと、かなり部屋の中まで見えますね。

部屋の中って日中は意外と見えにくいのでは？窓を閉めていれば反射で更に見えにくくなると思われます。
丸見えになるのは夕方以降部屋に照明を灯す時間帯でカーテンを閉めていない場合だと思います。その場合は人の様子も部屋の様子もみんな見えちゃうかも。
電車の窓からマンションが見えることがけっこうあるのですが、丸見えですね(笑)
そういうケースに比べれば、夜に公園にいる人は限られているでしょうし、夏などは窓を開放して気持ちよく過ごせるのが何よりだと思います。虫は来るかな(汗)
夜も間接照明などで工夫すれば、意外と気にならないと思いますよ。

ここの公園は夜でも人が多いよ
ランナーとか学生とか

公園からの視線ですが、普通に考えて夜はカーテンを閉めるので問題ないのでは？
夏場に窓を開けたい場合は夜間も目隠し効果のあるレースのミラーカーテンを導入する事で視線をシャットアウトできると思います。

とてもゆっくり販売してますよね。
それともここに来てあまり売れ行きが良くないのか。

この場所は1990年代まだ荒れ地だった頃に
まだ未解決の殺人事件がこの付近で発生してます

>>412 匿名さん

事件を調べても、谷津2丁目、茜浜、谷津4丁目の殺人事件しかでてこないのですが、なんて検索するとヒットしますか？

>>412 匿名さん
荒地だった頃の33年前の殺人事件？
だからどうしたんでしょうか？笑

駐車場の方もだいぶ出来上がってきましたね

内覧会が楽しみですね！

キッチンの高さを選べたと思いますが何cmがあったか覚えている方いらっしゃいますか。
3パターンぐらいあったかと思いますが。

>>417 名無しさん
キッチンは80・85・90cm、洗面台は75・80・85cmです

>>418 名無しさん
助かりました。

居間と居室の間の扉は2タイプ掲載されているようなんですけどどちらかを選べるってことなんでしょうか。
それともプランによってどちらかに決まってるのかな。
リビング隣の居室の使い方によっては中が見えてしまうスライディングウォールは向いてない場合もありそうだし。
でもお洒落で閉塞感が無い点が素敵だなとは思うので選べるとしたら選ぶかもしれないけど。
寝室などに使う予定だとしたらウォールドアが無難でしょうね。

>>420 匿名さん
プランによって決まっていますね。
それとスライディングウォールは実際は透けないと担当者から聞いたのでモデルルームとは違いますね。

一番広い間取がEタイプのようですが平米数は７０㎡ちょっとなのでファミリー世帯で住むのにはちょうどいい広さ
逆に他の間取はほとんどがコンパクトな広さかなという印象
家族向けだとしたらちょっと狭いかな。子供が二人いると物がどうしても増えてしまうので広さが
ある程度ないと狭くなってしまうのでもう少し広めのタイプが多いとよかったかなという印象です

>>422 匿名さん

ちょっと狭い、で7000万円台に抑えたかったのだと思います。
70平米超えは、南棟では8000万超えなので、
まだ手が届きそうな範囲を狙ったのではないでしょうか。

明日から10戸販売のようですね。
残り9戸は最終に回るんでしょうけど入居開始までに売り切れるのか微妙ですね。

70㎡程度じゃ三人家族でキツキツだけどな

>>424 さん

そうですね。入居までに完売は難しそうですね。
とは言え、いずれ売れると思います。

もうすぐ内覧会ですね。
指摘箇所が少ないといいのですが。

マンションほぼ完成しましたね。
マンション内でご説明を受けているご夫婦やご家族を見かけました。
本日内覧会だったのでしょうか。いかがでしたか？

床暖房ってすごいですね。
エアコンなしでとても暖かかったです。

>>429 マンション検討中さん
購入された方ですか？こんなに寒いときに床暖房だけで暖かいっていいですね
ゼッチであれば、床暖房のない部屋も多少寒さは緩和されますか？

>>430 マンション掲示板さん

内覧日はいずれの日も天気が良かったので、
ゼッチのおかげなのかどうかは分からないかもですね。
床暖房無しの北側の部屋も、特に寒いとは思いませんでした。

>>431 マンション掲示板さん

鍵の引渡し前ですが、すでに賃貸が3件も出ていますね。
ここは、高掴みでもいいと思う実需の方が購入するものだと思っていたので、驚きました。
購入価格が高いので賃貸料も津田沼ザタワーくらいに高いです。※購入価格は津田沼ザタワーより坪単価が高いので、同じ賃貸料でも津田沼ザタワーより薄利ですし。。

>>432 マンション検討中さん
インカムゲインというよりかは、将来的に値上がることを期待したキャピタル狙いの投資パターンでしょう。5～10年保有して売却しても、ローン返済分減りますし、儲かりそうです。

>>433 評判気になるさん
住宅ローンでの購入は賃貸に出せないので、賃貸に出す場合には全額キャッシュか借り入れをする場合でも金利の高い投資ローンとなる。物件価格に対して利回りが低いここをわざわざ賃貸目的で購入するというのはどうなんだろう。また駅遠のこの物件が大きく値上がりするとも思えず、いずれにしてもここを投資目的で購入するのは効率が悪いと思います。

>>434 匿名さん
すごく考え方乏しいですな。駅から歩く分の価値ある立地よ。あと学区はほんとに重要視されるからね。

私も考え方が乏しい1人ですが
もし先見の明がある方が投資しているのでしたら、
ちょっと期待してしまいます！

>>435 名無しさん
実需で住むのならまだしも、賃貸で借りる人は半永久的に住むわけではなく仮の宿りなので、住環境よりも駅に近く買い物施設も充実しているところのほうが便利で住みやすいと感じる人が多いと思います。
自分自身で一生住むのであれば駅から離れた場所で環境が良いところに魅力を感じる人もいるのでそれは否定しませんが、実需と賃貸では希望するポイントが異なるのではないかと思います。都内のごみごみした場所で住環境はお世辞にも褒められたものではないような場所でも、駅に近く交通利便性に優れた場所であれば賃貸需要は高く高い賃料が取れるのがその証左かなと思います。

最終期が発表されましたね。

>>438 マンコミュファンさん

自分の中では、思いがけず早い最終期でした。
津田沼の中で現状1番高いと言っても過言ではないマンションなのに、最終期がくるとは…。笑

このマンションはろくでもないやつしか買わない

>>440 買い替え検討中さん
なぜでしょうか、気になります

>>441 eマンションさん

私も気になります。
営業さん曰く、このマンションはとても民度が高いと思います、と太鼓判を押していましたが、
職業や年収だけでは人柄は分からないので、
結局住んでみないことには、ロクデモナイ奴しか居ないのかどうかは分からないと思います。

自分の予算が足りなかったからそう思っただけでしょう。

>>440 買い替え検討中さん
何を根拠に笑笑 買えないからってあからさまな妬みですね^_^

>>440 買い替え検討中さん

442 eマンションさんが仰る通り、年収や職業だけでは人柄はわからないので、実際に暮らしてみて生活の中で感じることがあると思います。
一方、本物件の購入層はそれなりに収入や資産がある方だと推察されますし、そういった方は全員ではないものの、人柄的に問題がある方は少ないと思います。
なぜロクデモナイ方しか買わないのか、そう考えた背景をぜひ教えてください。

四方接道ということで開放感というかマンション周りにゆとりがあって気分的にも気持ちよく暮らせそうなイメージです。地図を見たのですが周囲には歩道がちゃんとあるのかな？という点が気になりました。
敷地もゆとりを感じますが住居棟は三方向を向いていて南向きを中心として西側と東側があるのがちょっと残念な気もします。全戸南向きにはできなかったのかなと。

四方接道は、とても良いですよね。
周囲の道路には歩道がありませんが、車も滅多に入ってこない場所ですし、
目の前が公園なので、公園の道を歩けば良いかと思います。
全戸南向きだったらいいのに、という気持ちは分かります。とてもそう思いますが、
デベさんのお話ですと、100戸程度にしたかったようです。とは言え100戸にすると谷津小学区ではなくなってしまうので、100戸未満にしたかった、とのことでした。
南向きだけですと、もう少し階数を高くして戸数を増せば良いと思うのですが、あまり階数を高くするよりも東棟と西棟を建てることで戸数を増やしたのかな、と推測します。
あとは坪単価の安い部屋も作っておきたかったとか？ですかね。

447さんの仰るように車通りはそれほどないので歩道はなくても問題なさそうですが、現地を見るとあまり敷地に余裕がありそうな感じではなかったです。

447さんの仰るように車通りはそれほどないので歩道はなくても問題なさそうですが、現地を見るとあまり敷地に余裕がありそうな感じではなかったです。

>>448 マンション検討中さん

そうですね。
外から拝見すると余裕は感じないかもですね。
東棟を無くすなどして、
もう少し1階の庭面積を広げてくれたら、
（建物が内側に入って道路から離れたら）
圧迫感も減るのにな、とは思いました。