エクセレントシティ津田沼奏の杜パークフロントってどうですか？

今日いきなり本広告出して、先着順販売開始。アウトだね。

>140

それはどうかな。他デベだけど、以前施工トラブル起こした某デベさん、しばらくたって同じトラブル起こしたってことがある。新日本建設はちゃんとフィードバックしてくれるか。

良いところ聞いたことない

>145

知る限り新日本建設の物件は登録抽選方式だったけど。要望を集め売れる見込みのところを販売するのはどこのデベもやってること。それでも登録抽選方式で完売しない事例はある。

＞毎度グレー

予告広告を出したら本広告を出して販売を周知してから開始ってのがルール。周知期間の規定はないけど、いきなりはさすがにアウトでしょ。前日だと前例はあるけど、それもかなりレア。

変なやつがいるな。頼むから買わないでくれ。めんどくさいから。

終の棲家のつもりの購入でも長い人生何があるかわからない。いざ売りに出す必要が生じたときに売れないと身動き取れなくなって人生詰んじゃうかも。

ジャンピング高値キャッチは危険。

販売概要に必須になるかもしれないConectixの費用を表示しないのはありか、なしか。

>>147 匿名さん
新日本建設以上にグレーだと思うのがモリモト。モリモトは千葉ではなじみがないが都内城南地区中心に神奈川あたりでも販売している中規模デべだが、まずはモリモト友の会の会員向けに販売情報を流して限定販売する。その後に売れ残った住戸を一般公開して販売しているがこのような販売方式はどうなんでしょうかね。尚、友の会の会員といっても過去にモリモトのモデルルームを訪問した人は原則会員として登録されていてインターネットでいち早く情報が送られれてくるようです。

>>152 匿名さん

三井のパークマンションとかもそうですよね？

>152
>153

友の会対象の優先販売って、不動産公正取引規約で物件告知する前から友の会会員が対象。ただ、購入者がいつの段階で友の会会員だったかを知ってるのは売り主と購入者本人ということでだからモリモトの場合、しれっとモデルルーム来場者を優先販売の対象者にしちゃってる。ただ、優先販売した後はその後の一般販売するときに優先販売を実施したことを告知する必要があるけどそれもやらないので完全にアウト。

三井の場合、パークコート、パークマンションは会員限定販売したりするけど、知る限りルール通りやってる。逆に露骨に客を選ぶけど。

財閥系で優先販売のグレーゾーンは提携企業の社員を対象にしてる東建かな。後、早期来場者を対象とした倍率優遇とか。

>>155 匿名さん
これ、東急がやってたような。。。

>早期来場者を対象とした倍率優遇とか。

>>150 匿名さん
まあ、ここなら売れないことは無いでしょ。
ただ、高値は期待出来ない。
今は新築プレミアムで周囲の大手大型中古物件の2割増しくらいだけど、5年とか10年後は築年数の差を考慮しても、いいとこ同じくらいの坪単価になると思うし、それ以下もあり得る。
まあ、以前は新築からすぐに2-3割落ちるのが常識だったからそれに戻ったと思えばいいけど。

オーバーローンになってたら売却厳しい。

>>158 匿名さん

だから昔は3割くらい自己資金持つのが普通だったのよ。

>159

今もそれが正しいんだけど。借りられちゃうからって借りちゃうのはいかがなものかと。

>>160 匿名さん
3割貯めるより、相場の上昇スピードのほうが早いので、貯めずに買った方がいいというおかしな意見もある。
予算下げるのが正解だよね

マンションマニアさんは超低金利だから借りなければ損だと言っていたような気がします。また買った後にする後悔より、買わなかった後の後悔のほうが大きいとも言っていました。
ご本人は検討者を煽っているつもりもなく心の底からそう思っているように感じましたが、実際にそういわれると焦ってしまう人も出てくるかもしれませんね。

まあ、超低金利に加えて国がローン減税で実質ゼロ（マイナス）金利で、借りれるだけ借りて買え！と煽っているのだから仕方ないですね。

>>162 匿名さん
より高額なマンションに住む事が生きがいなら、収入から固定費と投資に回す分を除いて、その上で払える可能額を借りるのはまあ有りかもしれませんが、普通の人にとっては異常ですよね。
うちは年収の４倍くらいのマンションにして月に２０万くらいは投資に回しています。

資産価値については何とも言えないなぁと思います。
おおたかの森周辺に古くから住んでいますが、こんなに上がるとは５年前には全く予想していませんでした。

つい6-7年前までは千葉のニュータウンって感じで駅前だけ、まだまだ柏高島屋やモディのある柏の方が都会でした。紀伊国屋が入って来たくらいからぐっと町が洗練されてきたように感じます。

都内や埼玉、神奈川あたりのマンション状況を見ていると、こちらが目に優しい金額に映ってきました…。

駅から12分と少し遠いですが
・綺麗に整備された道
・スーパー（ベルク）が近い
・病院が近い
・小学校と中学校が近い
・ZEHマンション
・南側に谷津奏の杜公園が広がる（陽当たり・眺望良し）
とメリットも多くあり、
同じような価格帯の都内などで比較すると
良い物件に思えます。

同意です。
駅までも広い道を歩くのは解放感があって気持ちがよく、
そこまで距離も気になりませんでした。
公園とベルクを通り抜ければ少し近道になるような。

奏の杜でも100戸以上のマンションだと遠くの小学校になってしまいますからね。
その分このマンションは93戸なので近くに通わせることができるのもいいところかもしれません。

93戸に対してエレベーター2機あるので
快適に過ごせそうですし、
図書館も近いのも良いです。

駅から遠い以外のデメリットとしては、
駅までの道のりは、どこもビル風（マンション風）が吹き抜けて、風の強い日には歩くのが大変ということくらいかなと思います。
※パークフロントの周りは風の通り道ではないので、さほど気にならないかと思いますが、通りに出ると風の強い日は、強風になります。

近くに住んでいる身からすると、ここの公園って周辺住民の唯一の遊び場みたいになってるから芝生が植えても植えてもすぐはげる。そしてそのせいで砂埃がすっっごいです。それを分かっていたので販売前に担当者に砂埃避け対策(せめて公園側に木を植えるとか)してるのか確認しましたが、全く対策なしでした。
公園横で一見良さそうですが、住んでる人は分かります。砂埃がすっっごくてとても洗濯物とか干せないです。個人的には駅距離も12分でそんな立地の物件に坪330超えは信じられません、、。実情を知らない人が買うのかな。

>>171 マンション検討中さん
同感です。
しかも、土日なんかは公園が混みすぎていて、小さい子供を遊ばせるのは危ないですよ。

公園の滑り台の下がようやく人工芝になりましたよね。
何度も何度も立ち入り禁止の柵を作って草を種を蒔いて、草が生えても子どもたちが遊んですぐに草が剥げるのを繰り返したときは、呆れましたが。。

坪単価は地元民としては高いと思ってしまいますが、過去の金額と比較しても仕方がないので、
今の市場でどうか、で検討するしかないかなと思います。
公園は防災拠点となる公園ですので、
災害時は目の前の公園に避難すれば良いと思うと安心かもしれないですよ。

奏の杜は地形のせいなのか風が強く、小学校中学校のグラウンド、公園が点在しているので、多かれ少なかれどこのマンションでも砂埃の悩みはあるかもしれません。

お隣が消防署だから音がね

風も砂埃も決して気にならないと言えるレベルではないと思いますよ。現地周辺を見れば、歩道の端に砂溜まりが確認できます。
あと学校に関しては、谷津小に通えることがいいことなのかは人によって分かれるかと。
1500人近い超マンモス校なので、コロナが落ち着いてきても、何でも保護者の人数制限がかかります。校庭が狭いので今年の運動会も2部制です。運動よりも音楽を優先しますし、学校内が窮屈なので、休み時間に体育館や校庭に出られるのも、学年ごとの曜日指定です。
昔から谷津小は、校長先生の退職の花道と言われていて、谷津小の校長をやって退職することが名誉なんだそう。なので、代々校長は自らの保身の為に保守的です。リスクが少しでもあると、市内の他の学校がやれていても、谷津小ではやらない判断になることが多いです。
また一中も教室が足りなくなるので、仮校舎建設中です。
この教育環境をどう捉えるか、ですね。
小学校から私立だったり、現在谷津小に通って家庭は関係ないでしょうが、これから谷津小に入られる方は、物件と共に学校のこともお調べになったほうがいいと思いますよ。

消防署の隣の建物におりましたが、
署を出て少し走ってからサイレンを鳴らすようにしているかと思います。
保育園もありますし、騒音についての配慮はされているのではないでしょうか。
たまたま当方がいた時期には出動があまりなく、全く気にならなかっただけかもしれませんが…

長期保証を謳いはじめた眉唾物。先に始めた長谷工は、不具合を指摘してものらりくらり交わして対応しないで有名。ここも去年内覧会の指摘、対応せずに確認会で物議をかもした会社。

本日の朝、このマンションのすぐ横を歩いていたのですが、隣の畑から肥料のにおいがちょっときつかったです。といっても、たまたまだと思いますが。

>>177 マンション検討中さん
署を出るまではサイレン鳴らさないんだ
渋滞してたらどうするんだろうね
ちなみに保育園なんてそこらにあるから配慮してたらサイレンなんて鳴らせないが

大規模修繕の長期化って、施工を長期保証するためにコストアップになってるのと長周期によるコストダウンと天秤なんできちんと確認しないと。それと対応しているゼネコンまだ少ないから、相見積もりしてコストダウンってのもできなかったりする。

大規模修繕も新日本建設が受注するための算段だったりして。

ここって
横浜で言うみなとみらい、山手
東京で言う白金台、広尾みたいなところなんでしょうか？広域で検討中ですが地縁のないものからすると、いくらなんでも高すぎやしないか？と思いました。
それであれば千葉や船橋の駅近物件、ちょっと無理して平井のほうが良さそうと思ってしまいました。

みなとみらい、山手、白金台、広尾、
そんな一等地と比較できませんが、

奏の杜一帯は、電線が地中化されているため、歩道も広く確保され、美しい街並みとなっています。
千葉県ですと、海浜幕張も無電柱化されていますが、震災の後の海沿いエリアの液状化は酷かったため、避ける地元民が多いかもしれません。

奏の杜は習志野市ですが、習志野市もこの津田沼駅を習志野市の玄関として再開発に力を入れています。
千葉駅や船橋駅も再開発でこれからどんどん高くなると思いますが、商業施設が多い繁華街の千葉駅や船橋駅よりも、子育て世代は、津田沼駅を選びやすいのかな、と思います。公園も多いですし。
ただ、こればかりは好きずきだと思います。
船橋駅や千葉駅の方が断然利便性は良いかと思います。

千葉の山手、白金、広尾にあたる場所は思い浮かばないなあ。
みなとみらいは新都心なので、幕張新都心が近いかもしれないけど、街のブランド力などは向こうの方がずっと上。

千葉の昔からの一等地は菅野、本八幡あたりと聞きます。
奏の杜はあざみ野みたいな感じでしょうか。

地元民にはカナデーぜと呼ばれてた

>>185 口コミ知りたいさん
地元民は呼ばないよ。
よそから奏に引っ越してきた住民が、カナデーゼって普及させようとしてたのは知ってるけど。

>>186 評判気になるさん
185さんのいう地元民は奏の杜に住む人を指していて、奏の杜の人が自分たちのことをカナデーゼと呼んでいると皮肉っているように読めました。

第1期1次完売御礼！
すごい早さですね！！！

ここはニュータウンですよね？

2011年頃から区画整理事業で作られたニュータウンです。

億ションも抽選のうえ、決まったようです。

>188

販売開始が２か月遅れたわけだからそれを考慮したら早くはない。

>191

先着順販売で抽選って？

この立地で２Lは需要有るんですかね？

>>193 匿名さん
バルコニー付きだったら抽選だったはず

>>183 マンコミュファンさん
津田沼ってそんな良いとこじゃないですよ。
南側の奏は確かに綺麗ですが、奏の公園は限られてますし、
そもそも既に街が人員オーバーです。
近くの学校もパンパンで、制限多数ですし、
車で出掛けるにも周辺の渋滞はだいぶ酷くてイライラしますよ。
正直、ここまでの価格の価値があるかどうか。

元々の周辺住民からすると、所詮津田沼ですよ。
習志野市も微妙ですし、今は奏で持ち上げられてますが、
将来的には船橋、市川、浦安の方がおすすめです

始発があり、電柱地中化、緑が多くて綺麗な街並み、防犯カメラ多くて安全、予備校、商業施設多数。こんなところは奏の杜くらいしか思いつきません。それだけ希少なのです。ここは。

>>197 口コミ知りたいさん
商業施設多数って何有りましたっけ？。。
緑は多いですけど干潟が結構近いですよね。

>>197 口コミ知りたいさん
奏の杜や津田沼の地元の人ではなく、外部の人が面白がってわざと冗談を言っているのでしょうが、万が一当事者が本当にそう思って言っているとしたら厚顔無恥というしかなく非常に滑稽です。それこそカナデーゼなどと皮肉られて馬鹿にされてしまいますね。まあその可能性は限りなくゼロに近いとは思いますが。

>>199 口コミ知りたいさん

じゃあ、他にこのような場所あります？もちろん、駅遠や海沿いの埋立地とかは論外ですよ。

>>200 口コミ知りたいさん
ここも駅遠ですが面白い方ですね。

>>201 口コミ知りたいさん

10分くらいなら許容範囲ですよ、そう考えると奏中古は最強だなあ。

奏の杜住民です。
私は街ができた頃からの住民です。通りがかりです。
小学校問題等習志野市の対応や、当初の商業地予定のほとんどがマンションになってしまい、結果として、南口の飲食店が物足りないことや、ベルクや角上などのスーパーが人で溢れかえっている事への不満は多少あります。が、それを補って余りある利便性と気持ちよさがあると思ってます。私は奏の杜大好きです。ここで、あーだこーだ言っている皆様も一度街を歩いてみることをおすすめします。

>>203 通りがかりさん
千葉県の総武快速線停車駅からほど近い場所で奏の杜のように整然としていて空が広く感じるエリアはないですよね。
新船橋の森のシティは雰囲気は近いと思うのですが、船橋駅からの駅距離が少しありますよね。もっとも船橋駅に近いエリアでも13分位はかかるのかなと思います。

>>204 マンション検討中さん

だから、この価格ても売れるのでしょうね。
駅前タワマンとは違う価値があると思います

このマンションは、奏を気に入った人たちが購入されるので、それで良いかと思います。

私もこの街の整った美しさが好きです。
船橋の利便性や将来性の方が高い、と言われれば、その通りだと思いますが、
その分景観はこちらの方が素晴らしいと思います。

千葉県なのに、習志野市なのに、津田沼なのに、高い！という気持ちもあるのですが（地元の相場感として）、
三極化する不動産市場の中、下落の道を辿っていないことは、かえってそれなりの評価がある街なのだと思います。
そして現状の首都圏の新築の相場でいくと決して高くないと思います。※船橋、千葉、海浜幕張はその点割安感がありますね。

また、コストを削減するためにスペックの低いマンションにするよりも、
設備仕様はケチらないこのマンションの方が個人的には好きです。

平均坪270万だったタワーが完売後の津田沼南側物件は駅遠にも関わらず坪300万台に突入し、ここは坪350万超えと非常に割高。専有部の仕様だけは頑張ってるみたいですが、構造の仕様はどうなんだろう。駅までの道のりも登り坂で大変そう。

設備仕様に金をかけるなら、コンクリートスラブ約200mmの二重床でなく、コンクリートスラブ250mmの二重床やボイドスラブ300mmの二重床にしてほしかったです。

>>207 通りがかりさん
タワーが今建ってたら幾らになった事やら。

>208

音は入居してみないとわからないってことで最初にコストダウンされる。そして、モデルルームで宣伝できる表向きだけつくろう。

住宅性能評価でも音評価は選択項目なので選択するデベって皆無。

坪単価からすると、今現在の中古でも津田沼ザ・タワーを買った方が安いし、資産価値もあるように思えるけれど、
ザ・タワーを買わずに、ここを買う人は、その理由は何なんだろうか。

>>211 通りがかりさん
津田沼ザタワーは天井高が低く（確か2.45mだったか？）設備仕様も抑えめで新築販売当時も駅距離以外はあまり評価が高くなかった記憶がある。ここを検討している人は駅からの距離よりも綺麗で整然と広々とした街並みを気に入っているので、津田沼ザタワーはそれほど魅力的には映らないのではないか。

>>212 匿名さん

住環境を意識したお金持ちが住むところのようですね！
（嫌味でもなく、少なくともザ・タワーが買えるくらいお金がある人たち、ってことなので）

>>212 匿名さん
ここの天井高は何mあるんですか？
どこにも書いてなさそうだったので。

>>212 匿名さん
タワーの天井高は2.5～2.7m、設備仕様は特段高くも低くもなく普通ですね。
タワーの販売は2018年始め頃で5年以上も前であり、買わずにここを今検討している人は単純に時期が合わなかっただけかと。仮にタワーも検討したのに結局買ってない人がいたとしたら何やってたんだという他ありませんが。

タワーの仕様はタワマンとしてはいまいちで板マンレベル、所詮津田沼って評価だった。

>>215 評判気になるさん
現在のタワーの中古と新築のこことの比較なのでタワーの新築時は関係ないですね。
タワーは駅近の魅力で販売していましたが、設備仕様は至っては普通でタワマンとしては低かった印象があり、当時マンションマニアさんもベイパークのほうが設備仕様は高いと言っていたように思います。

タワー高くて買えないんでここを検討しています。
各階ゴミ置き場や共用施設は魅力的ですが。
奏の中古も高いですよね。

ザタワーの方が坪単価は安いと思いますよ。
ザタワーが欲しいのなら、ザタワーを狙った方が絶対いいと思います！
再開発でまたタワーマンションが建つ頃には、
一時的にザタワーの価格は落ちると思いますが、
その頃にはもっと市場が上がっているかもしれませんし、ザタワーを今のうちに取得した方がいいと思いますよ。

今はタワーの方が良いかもしれませんが
1回目の大規模修繕後の修繕費の値上げを加味すると、パークフロントの方が管理費も修繕費も安いので将来的には暮らしやすいかもしれないですね。

タワーのような大規模マンションと、
このパークフロントのような中小規模の購入層はバッティングしないと思いますが、
もし大規模マンションよりも小規模マンションを好む方であれば、パークナード津田沼も検討されてみても良いかもしれません。
パークナードも新築になるので、坪単価はタワーと張るかもしれませんが。

二重床って実際どうなんでしょうか…
足音が反響しやすいって書いてあったりしてるんですが…

スムログの記事で、マンションマニアさんは、
「二重床だから遮音性が高いということは一切ないです。（中略）現実としてはスラブ厚のほうが重要(ボイドなのかどうかにもよりますが)です」というコメントをしています。
また、「二重床のほうが基本コストかかりますからエリア内で高単価となるなら二重床を採用してくれていたほうがちゃんとつくっている感は出ますし、評価はしやすいです。」と直床より二重床を評価しつつも、結局は、上下左右、斜めに住まう方次第だ、とおっしゃっています。

同じ隣人で、直床と二重床を比べられたら良いと思いますが、そんなことはできないですので、運に任せるしかなさそうです。

>>222 マンション掲示板さん

だから新築なら事前に分かる床のスラブの厚さやボイドスラブかどうかを調べるのが大事です。
同じスムログのこちらの記事では、同じ条件の厚さなら直床の方が遮音性がやや上ということが書かれています。
https://www.sumu-log.com/archives/5947/

あと隣戸との戸境壁の厚さも大事です。よく見る厚さが220mm、200mm、180mmです。
こちらも厚い方がいいです。

騒音は隣接住民のマナーもあるので、その意味では運に任せるしかないのは確かです。

ホームページのトップ画面に
ファミリータイプ
4,900万円台～（予定）
とありましたが、
このファミリータイプとは何平米をさすのでしょうか。60平米程度で考えても坪277万程度となり、かなり価格が抑えられているので気になっております。

>>224 マンション検討中さん
確かなのはモデルルームに問い合わせされることだと思いますが、ホームページのルームプランに2LDK Dタイプ43.44㎡が載っています。この広さをファミリータイプと呼ぶかといえば甚だ疑問ですが、一応2LDKということなのでこちらの可能性もゼではないと思いました。
他の2LDKは53.4㎡と58.78㎡ですが、広さではなく2LDKという括りでファミリータイプとしているかもしれません（こちらのマンションは１LDKもあるので２LDKをファミリータイプと称している？）。
もしそうならこれまた恐ろしく高い坪単価になると思いますがどうなんでしょうか。

>>225 匿名さん

43.44平米はファミリータイプと言いがたいですが、
確かに、2LDKの50平米以上は、あり得そうですね。。
いくらなんでも、坪300万以下でしたら、
エクセレントシティ津田沼奏の杜2の借地権のものと同じくらいの価格になってしまうので、ありえなさそうですね。

>221

直床と二重床で音の問題を言う人がいるけど、222さん、223さんがコメントしているようにスラブ構造、スラブ面積が関係するんで比較は難しい。

二重床だと中空の部分で音が反響する問題があるんだけど、これは施工が影響する部分もあったりする。

住宅性能評価で音の項目もあるんだけど任意なので評価するケースってないんだよね。

ちなみに直床と二重床の比較だと、配管のメインテナンス性と間取り変更の自由度では圧倒的に直床は不利。

チラシでプラン見ましたが
Lrタイプすごいブランですね。
玄関、廊下でキッチン。。
キッチンの巾がネックで家具が入るかなぁと思ってしまいました。。

>>228 eマンションさん

確かに。。

廊下が少なく効率的で、玄関もL字で良いと思いますけれど。
でも、設計する以上、ある程度の大型家具でも入れられる設計にしているんじゃないですかね。
もしくは1階の方に断りを経て、バルコニーから搬入するって感じでしょうか。

悩んだら営業さんに聞いてみるといいですよ。
とても親切でした。

>>229 名無しさん
厳しそうなものだとソファぐらいでしょうかね。

>>229 名無しさん
厳しそうなものだとソファぐらいでしょうかね。

HPやチラシで高台立地の海抜約15.7mとあってやけに高いような？と思って調べたら奏の杜２丁目のものらしいですね(実際の計測地点はオレンジロードの公園前あたり？)

https://www.hyoukou-ichiran.com/122160006002-2/

国土地理院のサイトでマンション予定地あたりをみると標高10mちょっとのようでした。

>>232 匿名さん
それいいのか？

大手ですらいろいろやらかす業界ですから、千葉の中小業者のやることなんて、全て疑ってみた方がいいですよ

やばそうだな

細かいことだけど、奏の杜エリアの線引きも厳密に言うと異なってる。
1丁目の北西方向、住所は谷津6丁目だけど奏の杜として開発されて、自治会もパートナーズに入ってる戸建てが何件かあるし、
3丁目の南方向は住所は奏の杜だけど、区画整理外の場所も含まれてる。
エクセレントⅠの時からずっと気になってたんだよね。この会社何にも知らないんだろうな、って。ちなみにフジタが絡んでた物件は正しい奏の杜エリアの線引きがされてたし、奏の杜パートナーズのサイトで地図は確認できるんだけどね。

ここ売れてるの？

沖有人氏曰く
「売れ行きはマンションの第一期に売り出された戸数の割合から判断できる」とし、
「総戸数が100戸未満は49％」
それを下回っていれば、苦戦していると判断できるらしい。

パークフロントは第1期1次と2次で50戸。
第1期3次があるのか分からないですが
現状で53%なので、素晴らしく売れているわけでもないけれど、苦戦しているわけでもない、という位置付けかと。

昨日から2次が始まってるみたいなのでどれくらいで埋まるかですね。

2次は9戸の販売なんでしょうか。
それとも売れてしまってあと9戸が2次分なのかな。
いずれにしてもこれで過半数売れているということなのであれば、まあまあのペース？
駅までちょっと距離はあるけど
津田沼だったら始発もあるし、
それでもニーズありそうですよね。