エクセレントシティ津田沼奏の杜パークフロントってどうですか？

価格次第ですが超好立地ですね！

立地良すぎます。エクセレントシティ奏の杜が坪単価300万、Ⅱが借地で270万、この立地・このご時世だから平均で350万くらいになるのかな、、
3LDK7000万位内で買えるなら購入したいですね。

中古でも奏の杜じゃ7000万で買える物件少なくなってるし、60平米の3LDKとかでなければ6000万円代はでないでしょうf^_^;

駅遠いね。信号考慮したら15分位かかっちゃうかな。

駅からの距離はありますが、綺麗で整った道のりですし、途中にスーパーもあり、さらにはマンション自体は広々した公園の真横ということで、少々歩くだけの価値がある物件かなと思います。
ただ、さすがに坪単価350とかまでなってくると駅前のタワーも買えてしまう水準ですし、そこまではいかないのではないでしょうか。
規模もそこそこあるので平均坪単価300万円位になってくれるとありがたいですが、どうなりますかね～

駅近こだわりなら駅前タワーいいと思いますが谷津アドレスですからね～別世界かと

奏の杜と付くだけでお隣の船橋駅より価値が上がる様ですね。ザパーク船橋が坪320～350の部屋まであるので
、それと同等かそれ以上と予想してます。
3L70だと7000中盤ですかね。
HP掲載プランの3L75だと8000位しそうですね。

隣の消防署員が毎日号令かけて訓練しますけど苦情とか言わないでくださいね。せっかく奏の杜にできた消防署なので。

>>5 マンション検討中さん
横のザ・レジデンス津田沼奏の杜ブロード・レジデンスが築11年で平均310万/坪単価の相場なのでここが300万はまずないでしょう。330～380くらいのレンジがリアルなとこですかね。

徒歩12分がどう出るかですが、奏ブランドがあれば、ザパーク船橋と同じくらいになるかもしれないですね。

>>9 eマンションさん
参考になります。喜ばしくないですが、330～も十分に有り得そうですね。
ただ、奏の杜といえど、習志野市津田沼でその価格帯でどんな方々が購入するのでしょうかね？
都内の高収入組でないと買えないと思いますが、そうゆう方々が津田沼まで下って来るのかですよね。

これからは金利も上がりそうですし。

>>11 口コミ知りたいさん
地縁の無い広域検討者には10分超というのはネガティブ要素でしかないので都内から下ってくる人はいなさそうですね。

>>9 eマンションさん
そんなに差は開かないと思うなぁ。
パークハウス奏やレジデンス奏は、奏の森を代表する地域一番マンションだし、規模やブランド感、仕様や自走式駐車場など、存在自体に差が大きい過ぎるかなと。地域一番マンションって、年数経ってもなかなか価格が下がらないんですよね。中途半端な規模やブランドだとすぐに下がるから、5～6年も経てば価格は逆転されるのはほぼ確実です。であれば、290～高くて350位がいいとこじゃないかな。

ある程度高くても、買えるんだったら欲しいって人で90戸なんてあっという間に売れてしまいそう

>>14 通りがかりさん
確かにそう言えてしまうくらい魅力的な環境ではありますよね。
近くの大規模マンションみたく数百戸売らなくちゃいけないわけじゃないですし。

この規模感なら買える人が買えるって値付けでいい。みんながみんな欲しいと思う値段である必要なんかなく、のんびり販売して最後ギリギリ売り切ればいいですもんね。向こうも商売ですから

超人気エリアの1等地といってもよいですが
背後にあるような巨大マンションはもう建設されないんですか

色々考えました。
坪330以下なら、75の3L買いたいですね。
340なら考えます。
350なら諦めます。

ちなみに、世帯収1200位ですが、これでも無理してる限界です！ただ、奏の杜で欲しいですね。

単純な興味なのですが、奏の杜が超人気エリアになっている理由ってどこなんでしょうか。小さなお子様がいる世代は、緑や公園など整備された街並みが魅力、というのはなんとなく分かります。
現在、近いエリアに住んでいるのですが、駅も遠いし車の渋滞もあるし、マイナスポイントは目につくのですが、その他の世代に刺さるポイントとか、私はここが魅力に思う、みたいな所が聞いてみたいです！

>>19 マンション検討中さん
おそらく、JR津田沼徒歩利用で都内アクセスが容易。
それでいて、街が新しく道も広く綺麗で緑や公園が整備されてるってとこじゃないですか？
街が新しいと同世代の家庭も多いですし、昔からの変な老害もいないですし。

横須賀線快速の徒歩エリアで同じ環境が皆無だと思いますし、
総武線各駅もわりとひどいですし。

マンションマニアさんが津田沼で物件調査されているようなので、もう少ししたらこの物件の記事がアップされるかもしれませんね

>>21 マンション掲示板さん

そうなんですね。
こちらは施工主の友人から聞いてるので相場は知ってますが、
皆さん検討違いなのでお伝えしません！
あっ、　340。。笑

別に400でも500でも構わないけど10年前なら奏の杜は10分圏内、自走式、学区谷津小の条件で坪200万円台で変えたんだから当時買えた人はめっちゃラッキーだったね。

→19
奏は住宅地価千葉ダントツ1位、電柱地中化、防犯カメラ設置の綺麗な街並み、液状化、津波の心配も無い。総武線、総武快速、東西線の始発有、羽田直線高速バス有、フォルテ買物便利、色々ありすぎ書ききれません。

>>24 通りがかりさん

ちょっと探してみたら国土交通省2021年公示地価のデータをソースにして、千葉県習志野市奏の杜3丁目が千葉の住宅街で1番地価が高いという記事がありましたね。
防犯カメラ設置の防犯エリアは良いような悪いようななんとも言えない部分ありますが。

レジデンスが280なんだから、300いかないでしょ。

レジデンスの方が良いでしょ。
https://www.sumu-log.com/archives/51238/

>>9 eマンションさん
マンマニさん記事によると、隣は築9年で坪280万円みたいですね。
となると、260～320位迄が妥当な感じかもですね！

>>17 評判気になるさん
奏エリアではもうまとまった土地が無い。
当初計画では農地などで残されたところを今はマンションに転用している

>>13 評判気になるさん
個人的には同意なんですが、小型だったり定借だったりの前作前々作が問題無く捌けたので、今度はかなり強気にくるような気もします。

>>27 マンション検討中さん

そこに挙がってる津田沼ザ・タワー含めてザ・パークハウス津田沼奏の杜がダントツで見た目が格好いい

パークフロントと言うか、ビハインドファイヤーステーションですが。

>>32 名無しさん
つまんな笑

本当ですね、隣に消防署が…。
ストリートビューを見ると消防車・救急車があるところなので
緊急発進時など音が響き渡ることになるんでしょうか。
ストリートビューだと街が色々変わっていく様子が分かって面白かったです。
ただっ広い空き地が公園になったり消防署になったりここのマンションになったりして。
またこれからも色々変わっていくんでしょうね。

>>32 名無しさん
エクセレント・ザ・ファイヤーはどうですか。

>>35
なるほど

>>35 評判気になるさん
つまんな。
ここじゃなくても、公園脇に消防署があるのは事実ですが、
それって近隣のマンションはどこも同じ音量を聞くことになりますよ。

小さなお子様がいる、予定されている方はおすすめだよね。谷津小学校なら建て替えたばかりなのでものすごく綺麗、おそらく中学校も１０年以内に建て替えるのではないでしょうか。
どちらも徒歩５分以内。
渋滞については津田沼南口側であれば、そこまで酷くないですよ。

IIの未入居物件が二つ出てきました。
諸経費考えるとあまり利益が残りそうに無いが、先行き暗いと見てIIIの販売が本格化する前の早めの手仕舞いかな。

タワーはともかく、津田沼でこの手の物件なら実需オンリーと思っていましたが、投機の対象にしている方もいるのですね。

奏の杜の中古物件が増えてきましたね。値段が強気なので売れてない気がしてます。奏の杜バブルも終わりに近づいているのでしょうか。ブランズとこのマンションの価格発表の様子見ですかね。

不動産が一番動きがあるシーズンなので昨年末から続々中古案件が出てきた感じですが、言い値が坪300を超えるようになって動きが鈍ってきたようです。タワーも330を超えたあたりで動きが遅くなりました。これまでの津田沼相場からかけ離れていますのでちょっと割高感が強いようです。
マンションバブルとか金利の先高感とか言われていますが、全体の相場は崩れていませんのであとは我慢勝負でしょうか。実需組がエイヤッと買うか、売り手が半歩引くか。

>>40 ご近所さん
定借だと地代の負担もあるし、転売屋向けではないと思うんですがね、不思議です。
まあ、Iでもどう見ても売れそうにない相場より3割高くらいでずっと出ている物件もあるくらいなので、いろんな考えがあるようです。

>>42 マンション検討中さん
高いのは間違いないものの、早く住宅ローンを走らせれば超低金利も相まって残債はそれなりに減っていくので、どれだけ待つかというのはありますよね。

新興タウン系って年齢構成が偏るから、街が下り坂に入ったら一気にいくイメージがありますが、ここは分譲時期がマチマチだからいい感じに分散してるんですかね。将来的になんとかニュータウンみたいにならないか少し不安

>>45 eマンションさん
津田沼駅チカなので一気には行かないと思いますね。
そもそも不便なエリアに作るニュータウンとは質が違うと思います。

金利上昇の話もありますしね。最近のバブル感に加えて、現実を見ている感じですかね？
ここの値付けも、おそらくは新日本建設さんは坪320～350とかで考えていたのでは？と予想してます。

ただ、最近の中古の推移等踏まえて、どんな提示で来るのか楽しみですね！

私の予想では、坪300なら即完ですが、330～350とかになればさすがに鈍化すると思ってるんですけどね。

皆さんのご予想は？

>>46 通りすがりさん
駅まで徒歩12分だと一般的には駅遠物件に該当しませんか。
住環境は良いのかもしれませんが駅までの距離を考えると他地域の人間からすれば坪300万円でも高いように感じますが、地元の人にはここは駅距離を超越した魅力があるので坪300万円なら安いと思うのでしょうね。

>>48 匿名さん
この物件というより奏の杜開発全般ということでしょうね。
それでも駅近という評価には賛否あるかと思いますが。

年齢構成の将来に対して比較的楽観できる要素は、シャーメゾンをはじめとした、賃貸物件が多いことにあるのではないでしょうか。

業界では、郊外のマンション案件では平米90～100万、坪300万前後に一つの壁があるという意見があります。
70m2台のファミリー物件で7000万前後になり、パワカでない平均レベルの収入では手が出しにくくなること、その金額レベルでは戸建ても条件が良くなり戸建てに流れやすいなどといった見方のようです。
最近の津田沼界隈がまさに当てはまりそうです。
近くではこのあとにブランズと、奏の杜ではありませんが解体中の中央病院前のパナ案件も控えています。
ただ、公園前の立地はいいので、新日本は強気にいきそうな気がしています。

立地いいですかね？
駅距離もまぁありますし、消防署の裏ですよ。
周辺には保育園が2件とグループホームと塾。ちょうど建設地は、塾の送迎車のいい停車場となってます。
また、津田沼、奏の杜は年間通して風が強く、目の前の公園もよく砂が舞ってます。特に今の時期は。周辺道路をみてみると、砂埃が溜まってるのがわかるかと。
風や砂に関しては、駅距離や消防署のようにわかりやすいものではないので、価格には反映されないでしょうが、検討される方はよく現地を確認したほうがいいと思いますよ。
それと学区の谷津小はマンモスになりすぎて、管弦以外は評判落としてますし、
一中は現校舎に入り切らなきので増築してます。一学年10クラスを超えることになるとか。

>>50 マンション検討中さん
戸数を考えると、それでも7000前後のファミリー物件ならそれなりに捌けそうですよね。

ブランズは定借のようですね。

パナ案件は少し気になりますね。ただ奏ではなくなるのと、
最寄りは京成になるなら別案件となる気もします。

その辺を考慮しても奏を名乗れて徒歩12分ならば強気で来ると予想します。
他の方々のご意見がありますが、消防署やら砂埃等は価格が下がるような要因にはならないですしね。

むしろ、目の前が公園で抜け感が保証される事を強みにするのかと。マンション名称もパークフロントですからね。

ただ、最近の奏は中古坪300超えの契約は鈍化してますね。
投資目的では厳しくなりますね。

だとしても仮に、新築買って10年で売る事を想定したとして、値段は上がらずとも残ローン以上では売れるか、最悪賃貸は行けそうだとは思いますよ。JR津田沼徒歩圏内のファミリー世代向け賃貸は貴重ですし、供給が少ないのですぐに埋まると思います。

津田沼は奏でか否かで価値が大きく変わり、奏で以外は買う価値無ですよ。
今現在も奏で以外の津田沼は在庫ですしね。

果たしてここは幾らでくることやら。
坪370万円位かな？

総武沿線だと平井の駅前タワーでやっと400越えですから、ここで370は無いわ

平井と津田沼では津田沼の方が上では？

平井は川の中州みたいな場所でしょ？
文字通りの陸の孤島ですよ
駅降りればわかるけど街が死んでいます

>>55 マンション検討中さん
私も平井と津田沼なら環境は同等か津田沼が上かと。
ただ、相場はやはり都内の方が高そうですね。

平井は各駅しか止まらないとの周りの環境は治安含め悪いですし。ただ平井の物件は都内なのと駅直結なので、やはり高いですね。

平井が370から400なら、こちらは、330から380位ですかね？

>>56 マンコミュファンさん
単純に都心までのアクセスで価格が決まっている傾向が強いが住環境は明らかに津田沼のほうが良い。

まあ、平井と津田沼というより、駅前タワーと駅12分板マンでの比較。単価の差がでるのは当たり前。

公式ページで外観でましたが、結構色が暗めでしたね。バルコニーのガラスがブラウン基調ですが高級感を出すためなのでしょうか？

スケジュール遅れるようですね。
船橋グランライズが完成間近でも完売してないからですかね？
それとも、ザパーク船橋、パークホームズ南船橋、ジオ船橋の様子見ですかね？
奏の杜の中古も坪300超えは鈍化しているようですし、
何か情報お持ちの方はいらっしゃいませんか？

>>60 マンション検討中さん
どうでしょうかね。
ここの最大の売りは奏（あとは南側公園）という事でしょうから、船橋・南船橋との競合はあまり気にしていないような。
１，船橋グランライズや津田沼前原もまだ売っていることによる要員不足。
２，周辺中古の動き鈍化、あるいは当物件の引きが弱い（問い合わせが見込みより少ない）ことによる戦略の練り直し。
あたりを予想します。
まあ、もう着工しているので、戦略練り直しといっても大幅なことは無理でしょうが。

同じエクセレントシティでも、津田沼前原とは全然掲示板の雰囲気が違いますね。
やはりマンションは立地ですかね。

ザパーク船橋・ジオ船橋が330万円位で出てきたみたいですので、ここは350万円位でしょうかね。
んーどこも高い！！

>>63 マンション検討中さん
一般的な評価は船橋>津田沼で、駅距離も船橋の２物件のほうが近いのにここのほうが船橋物件より高いというのは地元の人が欲目で見ているように感じますが、そうでもないのでしょうか。それとも船橋物件が安すぎた？

思ったよりマンコミュの活性度合いが低いですね。HPも資料も準備不足の後手後手感たっぷりです。更に、1番大事な値付けを間違えると、売れ残ること必死な予感がします。

>>65 通りがかりさん

人気の奏の杜ですから、よほど戦略間違え無ければ多少苦戦しても、売れそう

>>65 通りがかりさん

こんな所の活性度合いなんて、荒らし？アンチ？の人がきて煽って喧嘩して、ってのが日常な民度ですから、売れ行きになんの参考にもならないかと思いまーーす
なんの盛り上がりもなくサラッと完売するマンションの方がよっぽといいです

>>66 名無しさん
私もきっと売れるんだと思います。
ただ、奏の中古は坪320万以上になって完全に鈍化してますね。
そろそろ限界の気もしてます。

ここは新築ですが、350万前後らしいです。

>>68 eマンションさん
奏の新築は坪350万まで来たのですね。。
買えません。

もはや船橋、習志野市民が買える価格では無くなりましたね。
ここを期待して待ってますが、価格的に断念ですかね。

間取りと価格的に70平米だと、7500万となると出せません。

>>69 通りがかりさん
坪350とかだともう1馬力の一般的な会社員家庭では手が届かない金額になってきてますよね。。
ブランズ奏の杜2丁目のスレッドをみると、2021年頃までは奏の中古なら坪250以下で買えたみたいですが、こんなにも急激に値上がりしてしまうものなのですね。。

プレイズ奏の杜の1階４LDK（テラスと庭込みで82m2、住居部分が70m2）が7500万円の折込チラシを見ました。
この値段で決まるようならバブルですね。

船橋でも300をかなり超えてきているしね。もうこのあたりは300以上でないと無理でしょうね。新京成や野田線に行けばだいぶ下がりますが。同じ新日本でも前原は200弱ぐらいでしたか。
京葉線駅遠でよければ、幕張ベイパークなら300よりはちょっと下。

奏の中古は昨年前半までは動き良かったんですがね。相場が上がり過ぎて今はさっぱり。20件ぐらい出ているが、ピークシーズンにもかかわらず年明けからほとんど動いていない模様。まあ、高すぎる都内諦めた人が流れてきてそのうち売れるかもしれないけど。

津田沼駅遠のルサンクもまだ残っているよう。
坪200以下

同じ駅遠マンション(10-15分)のルサンクが坪200未満で売れ残りまくり、300超のこちらが売れるってんならすごい事ですよね。マンションは立地が全てとはよく言いますが、駅徒歩という数十年先まで不変な価値と、周辺環境やブランディングという、流行り廃り次第では数年後にどうなっているか分からないモノに、そこまでお金払えるもんなんですかねえ。

>>74 マンション検討中さん
ルサンクは津田沼14分、ここは12分。歩き易さとかの差もありますが、まあ、五十歩百歩と言えないこともない。
ただ、子育て世代なら奏の杜の環境は魅力だろうし、大型スーパーも近い。その他もろもろで50%以上の割高はマーケットとしては許容範囲なんだろうね。
せめて奏がパークハウスとかの大手大型物件なら納得できるかも。
新日本にもいい印象無いが、ルサンクも小石川思い出すんであまり関わりたくない。

このマンションはZEH-M Orientedなんですね。
住宅ローン減税の面ではプラスに働いたりするのでしょうか。

本日、前を通りましたが津田沼ザタワーの近くのモデルルームが看板架け替え済みで、内部も準備が進んでいるようでした。

＞７６

ZEHって基準が断熱だけなんだよね。西向きでLOW-Eでなく窓から輻射熱ガンガン入ってきても認定されちゃう。

昨日から販売が始まっているようですがいくらぐらいなんでしょうか。

>>79 評判気になるさん
坪330万から360超えもありますよ。

ベイパークのスレで、ベイパークもここも同じ駅遠で同じ子育て環境なのにこれだけ価格差があるから、ここは買い損だ、という記載がありました。
個人的にはベイパークとここは雲泥の差(価格差以上にこちらが住みやすい)だと思うのですがどうなんでしょう？

千葉に地縁がないのでそこらへんの感覚がわからず。

昔海だったところと、縄文時代から人が住んでいたところの違い。

>>80 マンション掲示板さん
この駅距離でこの価格だとさすがに販売に苦労すると思うがどうなんでしょう。新日本建設も随分と思い切った価格をつけてきましたね。

>>83 匿名さん
坪360以下なら問題なく売れると思いますよ。

>79

本広告を出さずに販売ならアウト。

築7-10年の奏の杜の大型物件の中古が1-2割安いが、相場押し上げるか共倒れになるか注目している

>>84 匿名さん
お手並み拝見ですね。個人的には千葉県内で現在売られている物件の中で最もチャレンジングな価格設定だと思っているので注目したいと思っています。
この価格で売れるようなら千葉のマーケットも埼玉に追いついたといえるかもしれませんね。

一般人も閲覧可能なReinsの情報を見ると、最近は築10年弱の奏の杜の中古マンションが坪300万弱で成約してきているようなので、そこから考えると新築のここが330から360で売り出されるというのは単純に数字だけみるとそれほど違和感は感じませんでした。とはいえもちろん私も高いなと感じますので、売れるのかなーと思います。

もっと広い部屋に住み替えたい、駐車場を確保したいなど、奏の杜のマンションに住んでる人の住み替え需要とかもあったりするんですかね？

ここ数年の流れで言えば当然の価格ですが、やや勢いの無くなった最近の動きをみると多少はチャレンジングと言えないこともないかな。
たた人気エリアですし南側永久眺望の魅力もありこの戸数なら順調にさばけると予想します。
気になるのはそのあとです。新築プレミアム込みなら奏の大型物件中古より高くザタワー並み以上でも売れるかもしれませんが、中古でもその差を維持できるとは思えません。そうなると奏の中古相場がさらに上がって330-350を目指すのか、ここが下がって300とかになるのか。

津田沼はこれから商業施設が減ってただの住宅街へまっしぐらな可能性が高いので今がピークなのではないでしょうか。

弱気派　金利も先高でこれから多額のローンは怖い。パルコ無くなった津田沼なんて先行き暗そう。ルサンクやエクセ前原みたいに坪200万以下がいいとこでしょ。

強気派　勢いやや弱いとはいえ都内はまだ上昇傾向で、その影響で総武線沿線新小岩も市川も船橋も弱気になる気配すらない。船橋の駅遠でも300なら大人気の奏の杜擁する津田沼南口は400を目指すよ。

てなかんじかな。おいらはしばし様子見です。

地価上昇度合いが東京に近いほど高いので、奏の杜が公示地価県内最高値なのも今回が最後かな。
マンション価格にも多少は影響があるかも。

こちらが今後の市況を見る上での試金石と思っています。ここは他の新築物件より価格的に一段高いレベルでの売り出しで、ここが売れれば他のエリアももう一段上がるかなと思います。以前東急不動産が十条のタワーを売り出した際に、3年後の市況を見て価格設定をしているというわけのわからない説明をしていまましたが、ここもそれに近いかなと感じました。

当初、2月販売開始予定だったのが4月下旬にずれ込んでる。遅れるのは不調ってのが一般的なパターン。チャレンジ価格したら悲惨なことに。

奏の杜中古が300といっても、1,2割安かった1-2年前に比べ明らかに売れ行きは落ちているのでそこをどう判断するかですね。
ここで限界とみるか、多少時間かかってもまだついてくるとみるか。

奏の杜の中古は大規模で共用施設もあるし、エリアセキュリティもある。ここを同列に扱うのはいかがなものか。

マンションって駅徒歩１０分を超えたらバス便扱い。徒歩圏の既存奏の杜物件と比較対象ではない。

エクセレントシティ奏の杜は当時の奏の杜の中古より高かった。
エクセレントシティ奏の杜IIは駅遠で定期借地でも当時の奏の杜中古とほぼ同じレベル。
新築はなんだかんだ売れるので新日本は今回も強気なのでしょう。

ただ新築と中古はまったく別。これから中古で売るなら築浅のエクセレントでも
奏のレジデンスやパークハウス単価を上回るのは厳しい。定借のIIはなおさら。
以上、知り合いの不動産屋の受け売りですが。

億超えているところがあるのですが。。。
既に要望済みでびっくりです。
本当に買っていい物件なのかめちゃくちゃ悩んでいます。

高いですよね。今、千葉県内売り出し案件でトップクラスの単価かな。
ここ買える予算あれば、他はほぼ選び放題？？？

案件自体は悪くないと思うので、奏の杜プレミアムの2-3割高（？）を許容できる
かどうかでしょう。あと他の方も書かれていましたが、中古で売る際には競合多くなるのでちょっと条件厳しいかもしれない。