レーベン水戸 TOWER PROJECTってどうですか？

>>266 マンション探しさん
価格設定について次の指摘です。近年マンション価格高騰の話が良く取り上げられています。まずは東京で、かつての安定期より、いまや1.5～2倍の価格高騰になっていて普通サイズの3LDKでも1億円超えも珍しくないそうです。さらに資材価格上昇、人件費上昇などについては東京に限らない全国的要因であり、高騰の波は地方にも波及してきています。ところが東京では2013年ころから徐々に10年近くの時間が経って至った現況に対して、「もはや水戸も新築マンション価格は1.5倍以上に上がったのですよ」と言われても、水戸では明らかな値上がり傾向はここ2～3年での急なことに思えます。すなわちその変化勾配がきつすぎるわけで、とてもそれについていけません。ジリジリと上がってきて、いよいよここまで来てしまったんだね、感ではないのです。結果、新築時からそれほど価値の下がっていないはずの駅近の築浅中古マンションとの格差は極めて大差になってしまいます。もはや新築マンションはより住まいに収入を割けるだけの経済力向上、高額化必要資金に対しての十分な準備期間、そしてそもそもの購入意欲自体どれも追いつけない急変インパクトです。ましてや5000万円予算あれば十分戸建て購入も選択もできるという意識の地方都市では・・・。住まいの購入が高騰化していくことへの了解と受け入れにはもっと時間がかかります。
2003～2018時期の水戸周辺マンション価格安定期に水戸駅徒歩圏内での新築マンション販売価格がだいたい坪単価140～150万円程度だったようです。2020年になって7大デベの一角であるノ社が「プラウド」シリーズを水戸に展開。第1弾「プラウド水戸三の丸」が平均坪単価170～180万円程度で出ると好評で約半年で完売とのことでした（営業の方の話ですが）。もう少し行ける（高くできる）という感触もあってか第2弾「プラウド水戸桜川」はさらに高め設定で坪単価210万円位での売り出し。買い手からは「これは高いね、高いよ！」の声が上がったようですが、にもかかわらず結局竣工時（2023年10月）全120戸中、残10戸程度と意外とうまく売り切っています。頑張って購入した人たちが結構いたということでしょう。「プラウド」というブランド力の後押しがあってのことかもしれませんが、さすがノ社さん、分析力勝ちか、何とかうまく売り抜けに成功したようです。ですがしかし・・・。7大デベほどのブランド力まではない会社が間髪入れずこの直後にそれ以上の強気高値を付けて販売して果たして・・・。どうなのでしょうか。しかも200戸越の数の販売予定で・・・。当然竣工時までにほぼ完売、が目標でしょうに。果たして市場分析できていてのことなのでしょうか。この点はこれから駅北口にできるマンションを売り出す会社（フ社）にも考えてほしいところです。ちなみに、駅までの徒歩分数が増えますがそれにこだわらなければア社「サーパス水戸南町」も検討候補に上がるかもしれませんがこちらはこのご時世でも平均坪単価160万円程度で価格が抑えられており、竣工まで約1年を残して完売に迫る勢いです。
このマンションも竣工時にほぼほぼ完売を目指すのであれば、竣工半年前すなわち2024年8月頃には途中目標として全体の4分の3の契約達成をクリアしたいところでしょう。そしてこの時期こそはおそらく駅北口三の丸地区新築マンションの販売が始まる頃か販売目前状態のはずです。当然比較対象として注目度は高まるでしょう。こちらのマンション（ONE STATE TOWER）も駅近、設備充実、スタイリッシュな外観等の魅力満載マンションですが、あちら（北口新築マンション）も駅改札口から徒歩2分、ペデストリアン直結、全室バルコニーが千波湖方面向き、地盤安定などをセールスポイントにして、強気で挑んでくるはずです。またぺデ連結工事費用をはじめ余分にかかる費用も多いようで、安く出来ない事情もあるようです。おそらくこのマンション以下には価格設定してこないでしょう。むしろさらに高くなる可能性が高いとの噂です。このレーベンマンションが上記目安よりも売れ残った場合（つまり2004年8月時点で残60戸以上の状況）、水戸駅前南北販売競争になりそうです。北口フ社マンションが強気でもしさらに坪単価20～30万円乗せて価格設定したら、強気販売VSさらに強気販売での、いい勝負かもしれません。この場合、北口マンションの出方（いくらで販売するか）を待っていた人たちの、こちらのマンションへの寄り戻し組があるかもしれません。でももしあちらの上層部に（頭の良い）切れ者がいて販売戦略のイニシアチブをとったら、ぴったり全く同じ坪単価設定にして勝負をかけてくるかもしれません。すなわち下げすぎず、上げすぎず・・・。そして竣工時点で残多数となればそれは敗北の証です。後手（北口マンション）には先手をリトマス試験紙にして、状況判断ができて策を練れるアドバンテージがあります。一方、先手（このマンション）には今ならまだ北口マンションがスタートラインに立ててない（売りたくても売れない）状況下において工夫次第で有効策を講じればすぐ確実に結果を出せるというアドバンテージがあります。でも別に勝負を煽るのが目的ではありません。期待するのは2社ともに竣工時ほぼ完売というハッピーエンドです。それにはそれぞれ何がどのタイミングで必要か？それを考えて早めに手を打つことです。そのプロセスの中で販売額が手の届くところに来る人が増えて快適なマンション生活を多くの人が手に入れられれば、これぞまさに「三方よし」（本来の意味と少し違うかもしれませんが）ではないでしょうか。