ジオ船橋夏見

>>388 匿名さん
20年くらい前に、江東区住吉か猿江のあたりで販売ほぼ終了、建設もかなり進んでいたんだけど土壌汚染でもめた挙句、契約解除手付金倍返し。建物はいったん取り壊して土壌改良の上、再建築・再販売された物件があったはずなんだけど、古すぎるのかネットでも詳細情報見つからない。

まあ、購入予定者は手付倍返しでもえらく迷惑な話だけど、入居しちまったら健康被害出るまで見つからんだろうし、不幸中の幸いかな。

ちなみに最新の船橋路線価（南側の船橋本町）は、前回より約１０％増の最高値２３６万円で、千葉県ナンバーワンのようです

船橋は本町が人気で高い。隣の津田沼は奏の杜が人気で高い。
両方とも北口の駅遠は同じ駅と思えないくらい相場が安い。その辺ちゃんとわかっていなかった

>>398 住民さん2さん
津田沼の奏の杜とそれ以外はびっくりするほど相場の差はありますが、船橋はそんなでもないですね。
ターミナル駅の駅近かそれ以外か、ぐらいかと。

地縁があるので価格も疑問でしたが、色々比較すると早くに検討から外れました。

最近建設現場入り口は工事中に通ると大体空いてるし、エントランス側が大分簡素になって中がよく見えますよ。

>>400 検討板ユーザーさん
このまま売れなければ価格改定という判断も必要でしょうね。

新船橋駅イオンモール裏の日本建鐵跡地121000平米の半分62000平米が野村不動産と住友不動産に売却されましたので、どんな開発をしてくれるか楽しみですね。
ジオの敷地は2990平米だから、日本建鐵跡地の40分の一。JR社宅跡地も45000平米あり大規模で魅力ありそう。駅から11分歩いて大規模開発の恩恵もない中規模だと部屋によりますが2000万円位下がると適正価格になるかなと。

値段は今のままでもいいから部屋を広げてほしかったです。

二期の販売予告が4戸だけ出てますね。
要望書出たところだけ売り出す感じかな。

ここは価格が上がると予想される方と価格改定で値下げすると予想される方、どちらもいらっしゃいますね。
竣工後も残っていれば現物を見学できますし、その時納得のいく価格になっていればベストかな。

>>403 マンコミュファンさん

そんないかんでしょ

どれくらい売れてるんですかね

ほぼ売れてないですよ。
20軒位ですよ。

>>409 マンション検討中さん
グロス抑える為に65平米とか67平米にして平米単価高くして販売してるけど、自分からしたら平米狭くしてせせこましくしてこと自体が大きく品質落としてると思うんですよね。

狭くて魅力下がるなら、平米単価も魅力が下がる分だけ下げなきゃですよね。

中古になって売却しなきゃならなくなった時は60平米代の3LDKでは全く勝負にならないと思います。

素人なのでよくわかりませんけど、ここがこれだけ売れないとなると、JR社宅跡の開発の計画にも影響出るんですかね？
グロスが高いと売れない、かと言って狭くすると魅力がない、
他のところで仕様を落とす？　逆に高級路線で行く？　そうすると駅前タワマンとの差別化は？　とかとか

アクセス面は良好な感じなんで、都内通勤も比較的楽そうに思います。この暑さだと駅まで10分超歩くのはしんどいけれど、3駅5路線？利用できるのはとても便利そう。
駅徒歩10分超でさほど広くはなくてもこの価格となると、もっと広ければ買えないお値段になってしまうのかもしれません。便利だと高いのは仕方がないのかな。60㎡弱の2LDKがいくらくらいになるのか気になるところです。

>>412 匿名さん
通勤や、日頃の買い物等はとても便利なエリアですよ！
価格に関しては部材や人件費の高騰を理由にしていますが、周辺相場と比べてここの単価が高過ぎるんですよ。そうは言いつつマンションディベロッパーは、過去最高収益を出してる企業も多数なので、建築費の高騰以上に価格を釣り上げてますよね。

現在売り出されている、中古でここのすぐ近くのジークレフは
築12年で73.8米で4,280万円ですからね。
他の船橋駅エリアの中古を見ても坪200万前半の物件が多数有ります。
この辺りの中古相場を考えると、ジオ船橋がいかに高いかがわかります。北口徒歩11分で坪300超えですからね。南口徒歩6分の三菱と同等はさすがにやりすぎです。
ちなみに、あちらは駅近ですし、三菱ブランドで資産価値はここよりも高いと考えてます。

都内や神奈川などは新築も高いですが、同様に中古も高いので成り立ってますが、船橋はまだその様な循環になってないですね。
おそらくこの物件は購入しても数年後には値下がりが大きいと予想しています。なので手が出せないんです。
ここを買って、永住するつもりの方なら便利なエリアですし良いと思いますが、将来的に住替え等の可能性がある方からはどう見えてるのでしょうか？

私の場合は急いでここを買わずとも、市場後のブランズの再開発等を見たいと考えました。
場合によっては新船や東船橋まで検討できれば6000万で立派な戸建ても建てられますからね。

住まいサーフィンで船橋市の新築を見てみると
ジオ船橋夏見は、儲かる確率45%で、
パークホームズ南船橋は、儲かる確率41%
ザ・パークハウス船橋本町は、儲かる確率34%

ジオ船橋夏見は、
船橋市の新築の中では、トップです。
なぜだ。。笑

ちょっと気になったんですが、この物件の近くに住んでる方は大体車を持ってるんですか？
駅まで10分ちょっとなのでいらないかなと思いつつ、イオンまで少し距離があったり、戸建てもちらほらあるので持ってる人が多いのかなと思ったり。

>>411 匿名さん
大して影響は無いと思いますよ。社宅跡地の方が立地がいいし、多分土地取得費用も安く、スケールメリットで安く作ることもできるし、共用施設や複合的な施設、整備された舗道など、魅力は段違いだと思います。1000戸を捌くので、ここよりは全般的に安くて質感含めて魅力が高い開発をしてくると思います。

>>415 通りがかりさん
小規模マンションだと機械式駐車場が多く駐車場としての使い勝手が悪く駐車台数も少なめなので、我慢して車を持たない方も多いかもしれません。

しかしながら、大規模マンションの事例を参考にお知らせすると、次のようになります。

?プラウド船橋　街区により新船橋駅1分～3分
総戸数1500戸　ある街区の例ですと、300超の戸数の内、自走式駐車場が80％設置され、満車。大多数の方が持っている計算ですし、全体的な台数も多いですね。徒歩1分でも持っていますね。

?プレミスト船橋塚田　塚田駅4分位　600戸位
確か60％位の設置率で全く駐車場が足りず、50組位が駐車場待ちの状態らしいです。

>>413 名無しさん
徒歩圏内でまともな家となると、新船も、ましてや東船橋となると戸建て7000万は必要だと思いますが…

マンションの駐車場は自走式が理想ですがプラウド船橋は良いですね！
駅が近い＝通勤・通学に便利ではありますが、日常的な買い物は車を利用するご家庭が多いのではないでしょうか。
特にお子さんがいらっしゃると車が必要なシーンが多くなるんですよね。

花輪インターまで出るのも苦ではない地域なので車所有者が多いです。子供2人目からは電チャリで厳しくなってきて車を購入しました。
夏見台含め、通勤で使うかたも多いです。2台所有。

本当に自走式は楽です。(涙
月極平置き駐車場が近いと良いです。
住居に来客者用駐車スペースもしくは一時的に止められる場所があるか聞いた方がいいです。すぐ車を移動できないこともあるので。

イオン　TOP(船中上の新しいスーパー)
コストコ
ららぽーと
広い公園にいく　行田公園　アンデルセン公園など
市営プール

土日は道が混むので早めの時間にでるのをおすすめします。
　

たしかに自転車では少し遠いけど車だと便利なスーパーが多いですよね。
機械式だと取り出すのが億劫になりそうです。
周りの人も多く持ってるなら、友達付き合いで車使って土日お出かけしましょう～ってなった時にうちだけ持ってないってなるのが心配ですね。

車の所有率が高めの地域のようですね。そうなると駐車場率60％はやはり少ないと言えるでしょうか。
エントランス前にも駐車場にも一時駐車スペースなど無さそうですから、荷物の積み下ろしとかどうするのかな。車道の路肩に止めてドライバー以外降りる感じ？
現地までのルート動画を見た感じだと、マンション前の道路の路肩がけっこう広そうなので一時停車は問題なさそうに思えますが、実際はどうなるか。

駐車場設置率は私も低いんじゃないかと思います。
この辺りだと車を使うこととか多くなってくる場面が自然と多いんじゃないかなぁ。
敷地外に駐車場がある場合は、エントランス前で停めて…じゃなくて
普通に契約駐車場から荷物を持ってくる、みたいにするのが一番人に迷惑はかからないでしょうね。

>>408 口コミ知りたいさん
ザパークホウスはもうすぐ完売....

>>427 abeさん

>>427 abeさん
やっばい！

どこのマンションかは失念しましたが駐車場が不足する某マンションでは売主側がマンションに近い外部駐車場を確保しているようでした。
地域の車の保有率から適切な駐車場台数は把握できるでしょうし、こちらもそのような対応をしていただければと思います。

この通りのマンションイニシア　パークホームズの2つTOTOの前保育園の出入り口は道路帯駐車禁止の道路標識ありなので、エントランス前駐車は無謀なような気もしますが。

隣のキャメロット船橋夏見は駐車禁止の看板はありませんが、プラスで歩道を出してて宅配の車が止まっているのをみかけます。

駐車場も実際に建ってみてみないとわからないですね。

外部に駐車場をデベが確保していたとしても、ずっとその駐車場が借り続けられるわけではないので、何とも言えないところはあるかな…。外の月極駐車場に関しては、どこも等しくそれは言えるけど。
確かにデベが最初確保しておいてくれるとうれしいけれど、まとめて借りられる当てがない場合には、難しいだろうなとも思いました。
とりあえず、契約が決まったら近隣の不動産屋をめぐって、確保を自分でせねば、ですね。

第1期は、20戸中16戸売れて、残り4戸は先着順販売へ→未だ売れず。
第2期は、3戸中1戸売れて、残り2戸は先着順販売へ。
合計では、88戸中17戸売却済で、先着順販売中が6戸。
これで合ってる？　売れ行き悪いね。

価格が想像以上で早々に検討から外してしまいしました。
売れ行きが現状厳しそうですね。
竣工前までにどれだけ売れるのかが気になります。

こちらの竣工予定は2024年2月下旬ですか。
一昔前は竣工前完売がひとつの目安になっていましたが、これだけ価格が上がると価格改定をしない限り長期的に販売するマンションが多くなっているのではないでしょうか。

治安のそれほど良くない船橋で、駅から遠くて高かったらそりゃ売れないわ。。
簡単に値下げもできないだろうし販促苦労しそう。

船橋の治安ってそこまで悪いイメージはないですが
駅まで徒歩11分はちょっと遠いですよね。
間取りが広いとか共有施設が充実しているとか特別感があれば別でですが。
価格も含めて考えると、他を検討してしまうかなと感じました。

>>441 匿名さん
船橋の治安は悪いと思います。
ラーメン屋で"責任者出せ"を２回見たことがあります。

治安悪いのハードルが可愛い感じだったので、治安が良さそうだなと感じました。

短気な人は確かに遭遇率少し高めかもしれない。

窃盗、盗難、交通事故はわりと気をつけなければで、どちらかというと船橋全般です。実家は戸建で被害にあったので、マンション。オートロック。安心！と思ってます。

船橋は南口商店街は人気のラーメン屋さん。横に18禁のお店とかあったりします。人気のカフェの横がパブとか。そういうごちゃごちゃ感は嫌な人は嫌かもしれないです。

船橋北口は増やま本店周辺～ファミマあたりとか平日昼間から開いている飲み屋がかたまってるので　ワンカップ外飲みしている人達とか　夏は夕方路上で寝てる人はいるかな。

細い路地避けていれば遭遇はかなり減ります。

あとは中高生くらいの子達がジオの東面に流れてる川に渡してあるコンクリ部分でコソコソタバコ吸ってるくらい。夜ランドローム行くと見えて。えっ？となったりはあります。公園も夜は近づくなと育ちました。

割と千葉ならあるあるだと思っていたのですが、違うのですか。。。

船橋の北側は南側に比べると本当に何もないですからねえ
まあその分静かで平和でいいですけど
休日は車で買い物に出かける層ならいいと思いますがちょっと高いかなぁ