ジオ船橋夏見

>>340 通りがかりさん

大通りのオレンジの杭、立て看板の多さをチェックしてもらえるとなんとなくつかめるかなと。

事故はセブンイレブン夏見1丁目、あおぞら動物病院前の交差点4つ角、船橋シティハイツ、サーパス船橋本町前あたりまでは多発してます。

大通りの歩道は自転車は押して歩くことになっているんです　うっかり近隣住民にどなられたことがあります

車道走りたくない勢が歩道を爆走しています
車道走る勢も爆走しています
車も信号が短いので急いでます

朝と夕方はカオスなんです

ジオさんに住んでいたら、焼肉やまと前の信号渡って川渡って本町にはいって駅行ってたかな？とおもいます。
信号長いし、人も少ないので。

先日も朝車で本町抜けてこうとして全然動かないと思って待っていたら、サーパス前で学生と自転車の接触でした。よくあるのはあおぞら動物病院から信号渡ったところでの事故です。

市場の中を通る遊歩道は自転車爆走を本当にときどきみかけます。　大通りに比べれば全然です。　むしろ市場内なので、魚屋さんの乗り物が通学時間とバッティングしますが乗り物の動きがゆっくりですよ。

>>342 eマンションさん
住んでる方ならではの情報ありがとうございます。
今年度から通学路になっているので、何かしら対策が進めば良いのですが…
事故があってからでは遅いですし。
（ジオではないですが、近くに引っ越す予定なので参考になりました）

通学路の点、ちょっと気になりますね。
実際に行ってみる必要性を感じます。

小学校は市場小学校とのこと。
市場というのは地名なんでしょうか？
隣が卸売市場だからなのかな？

なんか、校外授業とかで市場に行く機会とかがありそう。
それはそれで貴重な体験になるからちょっと期待しちゃいます。

船橋中学校周辺の道は狭く危険です　夏見小室線は
自転車や歩行者が車道すれすれの為事故も多く今日も事故が発生しました

この辺りは自転車の利用率が高く、かつスピードを出す自転車が多いのですね。
警察は取り締まりやパトロールをして注意喚起してくれないんですか？
それだけ事故が多いと小学生の登下校が心配になってしまいます。

第1期の販売始まりましたね。
とりあえず10戸中6戸売れて、4戸は先着順になってるようです。

やはり苦戦しそう…？

>>348 名無しさん
一期で6戸のみであれば、苦戦どころではないでしょう。半年以上かけて一番売れる一期で6戸なら、次の半年は6戸も売れないものと思います。

>>349 名無しさん
大体事前案内会で売れると判断した部屋を販売しますからね。
6/88戸だと今後どうなるやら…

一期で出てたのは20戸じゃなかったっけ？
16/88だとしても苦戦には変わりないが。

南口のザ・パークハウスは好調そうなのにどうしてこうなった……

あまり売れてないのでしょうか。
この立地でこの価格は割高でしかない印象です。
前に話に出ているように道も危ないですし、
だったらもっと駅に近い近隣の中古を買った方が良いのかな、と思ってしまいます。

一期で１割強しか出さず？出せず？、さらにその半分近く残すとは最近ではなかなか無い爆死案件。
次どうするのかな。値下げか？

>>353 通りがかりさん
このスレの販売概要を見ると第一期の販売数は20戸とあります。20戸だとすれば第一期で約1/4供給してそのうちの4戸が先着順に回ったということなので、好調とまでは言えないがそこまで悲観するほどでもないのかと思いました。

>>354 さん

いや、普通に考えたら、一期一次でその売り出し数＋申込だと相当ダメだと思いますよ。

20の16なら爆死まではいかないが、厳しいレベルではありますね

ここを買うぐらいなら、JRの社宅跡地を狙ったほうが良いですかね。

モモレジさんの記事に出ていましたね。
随所に「もう少し価格を抑えてほしかった」と書いてあります。

https://mansion-madori.com/blog-entry-9495.html
https://mansion-madori.com/blog-entry-9496.html?sp&sp

船橋は駅近か本町あたりと、それ以外は相場が違う

記事に出てくるイニシアとウエリスが竣工後長いこと空室目立ったのも、価格だったような。当時は近くにドラッグストアもスーパーもなくて。

当時通るとあららーと思いました。

>>359 通りがかりさん
津田沼も北と南でぜんぜん違う。

ここは坪50万から80万くらい割高に感じる

>>361 評判気になるさん
ここが割高なのは同意だけど坪50万から80万は欲を言いすぎでしょう。
稲毛（ヒルズグランデ）ですら坪250万前後の時代ですよ今は。

モモレジさんのブログ記事を読ませていただきましたがマンションだけでなく買い物の便や通学区についても書いて下さるんですね。
マンションの分析も周辺マンションの供給事例と比較し価格を抑えて欲しかったと結論づけていらっしゃるので勉強になります。

竣工後も未入居続いたら、管理費と修繕費ってどうなるの？ただでさえ高いのに、、、

>>364 マンション検討中さん
未入居(契約者なし)の場合は売主が区分所有者ですので、売主に支払い義務が生じます。未契約の住戸分を他の区分所有者で割り振るようなことにはならないので大丈夫ですよ。強いて言うなら管理費、積立金会計に組み入れる駐車場収入が少ない分、会計上の収支はキツいかもですが。

>>362 匿名さん
80はともかく50は同意しますね。
津田沼でも人気低めの北口は徒歩10分超えると坪200以下。船橋も本町あたりとは相場が違いますね。

>>365 eマンションさん

参考になりました、ありがとうございます！

少し聞けたので小学校情報を置いていきますね。

小学校は一学年なのもありお兄さんお姉さんがおらず。保護者が送り迎えしているようです。また状況も変わってくるかと思うので小学校入学の際に聞いてみてください。

警官が交通整理でたっていたりはないです。
危険箇所のスタッフは船小は別の場所でみかけます。船橋になれて気をつけて渡るように。

>>368 検討板ユーザーさん
ありがとうございます！

うちは子供がまだ小さいので、小学校入るころまでに歩道とか川沿いとか整備してもらえたらいいなあという気持ち。

新船橋のイオンの隣の日本建鐵跡地は、野村と住友が共同開発するみたいです。

日本建鐵跡地の土壌汚染問題は解決したのでしょうか？

>>370 マンション比較中さん
なるほど！ニュースでてますね。
62000平米だと、ジオの21倍の広さですね！

確か80000平米超えてたはずだから、残りは三菱電機が活用するんだろうね！

マンションだけじゃないだろうから、中学校やイオンモールの拡張辺りはあるかもしれませんね！

>>372 名無しさん
土地を取得したということは、船橋市の再開発計画認可が下りたということでしょう！

かなり苦戦してそうですね。

南船橋が抽選日だったみたいで盛り上がってますね。
ジオは高いから南船橋にするって言ってた人は希望の部屋取れたのかしら。

小学校の通学状況について教えてくださった方、ありがとうございました。
しばらくは親の付き添いが必要そうですね。
通学路を歩いてみて、安全そうかなどのチェックは契約の前にしておいた方がよさそうです。
通学なんて毎日のことですから…。

相当売れてないらしい。
多分、売れ残るよ。

売れると思ったからこの値段で販売開始したと思いますが、あまり強みを感じられません。
何かあるのでしょうか。

>>378 通りがかりさん
購入検討者にこの価格帯の魅力が感じられないんでしょうね。私も説明会やモデルルームも行きましたが、とにかく割高に感じました。設備等も普通ですし、ここは駅まで徒歩11分。人気の夏見エリアとかうたってましたが、誰のアンケートですか？って感じですよね。
とにかく全部屋500万高いですよ。

これからJR社宅跡地の計画もある中、ここは買っても確実に値下がりまっしぐらかと。

どうしてもこの場所に住みたくて、永住覚悟の方しか買わないんじゃないでしょうか？

こんなに購入検討者がいない掲示板も珍しいね。

ここ検討したけど高すぎて話にならないので、錦糸町徒歩7分の中古マンション購入しました。

まだ８割残っているんですけど、どうするんですかね

個人的な意見ですが、1000万円安くても悩みます。

残りが8割ですか？？？
まだ20戸程度しか売れていないということなのでしょうか…。

駅からすごく遠いわけでもないですし、
遠めかもしれませんが、船橋駅なので
利便性は良さそうですし、
いまの市場からすると、
すごい高いわけでもないように思えるのですが。。

>>385 マンション検討中さん
あとは大きな欠点がないので値下げする要素がなかったのかもしれないですね。

逆に大きな強みもほぼないので、購入検討者にとっては決め手に欠ける感じがします。
駅距離、ブランド、規模感、設備といった要素は良くも悪くもないですし…

他にも計画段階含めいろいろ物件ありますからね。
これって言う決め手がないんでしょうね。

せめて徒歩9分以下なら
せめて市場通りの手前なら
せめてあと500万（1000万？）安かったら
ってとこでしょうか。

>>371 匿名さん

跡地の調査は大事ですよ。

他のマンションもよく調べないで買うな～

ってマンションありますもん。
恐ろしい。

>>384 検討板ユーザーさん

ここ高すぎない？
南船橋が安いのかな？

土地勘があれば、高い！となるのですね。
船橋なのに、高い！なんてことあるのかな、と思ってしまいました。
でも、386さん、387さんのおっしゃる通り
決め手にかける、というのは納得できました。
ありがとうございます。

>>389 検討板ユーザーさん
>>390 検討板ユーザーさん
埋立地で元々何もなかった場所と、船橋駅徒歩圏内の住宅街では土地代が違いますからね。
向こうはスケールメリットもあって、デベの儲けとしては南船橋の方があると思いますよ。

向こうは三井の再開発、大規模、駅近、ショッピングモール隣接など、こちらの物件と対照的なのが面白いですね。
その代わり、谷津干潟、競馬場、団地がある、倉庫や工場が多いなど気になる点も色々ありますが。

500万円とはいかなくても、300万円安ければ大分売れる気がしますね。
地元の人というより、広域検討者が消去法で買いそうな気がします。（埼玉や神奈川と比べたらこんなもんか、って感じでしょうし）

しかしこのマンション、割高とはいっても8割売れ残るほど酷い物件だとも思えないので、
「すぐ売り切れる感じじゃないししばらく様子見しよう」という人も少なからずいそうです。
この調子だと竣工後も販売継続でしょうし、現物見てから判断しても遅くないかと。

まあ、新築相場はまだ強めだから、なんだかんだであと半年一年したらスローペースでも売れていくかもしれない。

まだ一期で始まったばかりなので、中のひとはいろいろ迷っていそう。未来を信じてじっくり売っていくか、あからさまな値下げはともかく微妙な調整するかお土産つけるとかいろいろ協議中と想像

>>393 住民さん2さん
２年くらいかけてじっくり値上げしながら売るのが正解。

まあ今の新築はどこも高いので、相場に慣れれば少しずつ売れるでしょう。
ネックは価格だけだと思うので、時が経てば相場が追い付いてくる気がします。
近くのウエリスも竣工後しばらく売ってましたし。
（その時の掲示板も、悪くないのになんで売れないんでしょうね…となってました。）

>>388 匿名さん
20年くらい前に、江東区住吉か猿江のあたりで販売ほぼ終了、建設もかなり進んでいたんだけど土壌汚染でもめた挙句、契約解除手付金倍返し。建物はいったん取り壊して土壌改良の上、再建築・再販売された物件があったはずなんだけど、古すぎるのかネットでも詳細情報見つからない。

まあ、購入予定者は手付倍返しでもえらく迷惑な話だけど、入居しちまったら健康被害出るまで見つからんだろうし、不幸中の幸いかな。

ちなみに最新の船橋路線価（南側の船橋本町）は、前回より約１０％増の最高値２３６万円で、千葉県ナンバーワンのようです

船橋は本町が人気で高い。隣の津田沼は奏の杜が人気で高い。
両方とも北口の駅遠は同じ駅と思えないくらい相場が安い。その辺ちゃんとわかっていなかった

>>398 住民さん2さん
津田沼の奏の杜とそれ以外はびっくりするほど相場の差はありますが、船橋はそんなでもないですね。
ターミナル駅の駅近かそれ以外か、ぐらいかと。

地縁があるので価格も疑問でしたが、色々比較すると早くに検討から外れました。

最近建設現場入り口は工事中に通ると大体空いてるし、エントランス側が大分簡素になって中がよく見えますよ。

>>400 検討板ユーザーさん
このまま売れなければ価格改定という判断も必要でしょうね。

新船橋駅イオンモール裏の日本建鐵跡地121000平米の半分62000平米が野村不動産と住友不動産に売却されましたので、どんな開発をしてくれるか楽しみですね。
ジオの敷地は2990平米だから、日本建鐵跡地の40分の一。JR社宅跡地も45000平米あり大規模で魅力ありそう。駅から11分歩いて大規模開発の恩恵もない中規模だと部屋によりますが2000万円位下がると適正価格になるかなと。

値段は今のままでもいいから部屋を広げてほしかったです。

二期の販売予告が4戸だけ出てますね。
要望書出たところだけ売り出す感じかな。

ここは価格が上がると予想される方と価格改定で値下げすると予想される方、どちらもいらっしゃいますね。
竣工後も残っていれば現物を見学できますし、その時納得のいく価格になっていればベストかな。

>>403 マンコミュファンさん

そんないかんでしょ

どれくらい売れてるんですかね

ほぼ売れてないですよ。
20軒位ですよ。

>>409 マンション検討中さん
グロス抑える為に65平米とか67平米にして平米単価高くして販売してるけど、自分からしたら平米狭くしてせせこましくしてこと自体が大きく品質落としてると思うんですよね。

狭くて魅力下がるなら、平米単価も魅力が下がる分だけ下げなきゃですよね。

中古になって売却しなきゃならなくなった時は60平米代の3LDKでは全く勝負にならないと思います。

素人なのでよくわかりませんけど、ここがこれだけ売れないとなると、JR社宅跡の開発の計画にも影響出るんですかね？
グロスが高いと売れない、かと言って狭くすると魅力がない、
他のところで仕様を落とす？　逆に高級路線で行く？　そうすると駅前タワマンとの差別化は？　とかとか

アクセス面は良好な感じなんで、都内通勤も比較的楽そうに思います。この暑さだと駅まで10分超歩くのはしんどいけれど、3駅5路線？利用できるのはとても便利そう。
駅徒歩10分超でさほど広くはなくてもこの価格となると、もっと広ければ買えないお値段になってしまうのかもしれません。便利だと高いのは仕方がないのかな。60㎡弱の2LDKがいくらくらいになるのか気になるところです。

>>412 匿名さん
通勤や、日頃の買い物等はとても便利なエリアですよ！
価格に関しては部材や人件費の高騰を理由にしていますが、周辺相場と比べてここの単価が高過ぎるんですよ。そうは言いつつマンションディベロッパーは、過去最高収益を出してる企業も多数なので、建築費の高騰以上に価格を釣り上げてますよね。

現在売り出されている、中古でここのすぐ近くのジークレフは
築12年で73.8米で4,280万円ですからね。
他の船橋駅エリアの中古を見ても坪200万前半の物件が多数有ります。
この辺りの中古相場を考えると、ジオ船橋がいかに高いかがわかります。北口徒歩11分で坪300超えですからね。南口徒歩6分の三菱と同等はさすがにやりすぎです。
ちなみに、あちらは駅近ですし、三菱ブランドで資産価値はここよりも高いと考えてます。

都内や神奈川などは新築も高いですが、同様に中古も高いので成り立ってますが、船橋はまだその様な循環になってないですね。
おそらくこの物件は購入しても数年後には値下がりが大きいと予想しています。なので手が出せないんです。
ここを買って、永住するつもりの方なら便利なエリアですし良いと思いますが、将来的に住替え等の可能性がある方からはどう見えてるのでしょうか？

私の場合は急いでここを買わずとも、市場後のブランズの再開発等を見たいと考えました。
場合によっては新船や東船橋まで検討できれば6000万で立派な戸建ても建てられますからね。

住まいサーフィンで船橋市の新築を見てみると
ジオ船橋夏見は、儲かる確率45%で、
パークホームズ南船橋は、儲かる確率41%
ザ・パークハウス船橋本町は、儲かる確率34%

ジオ船橋夏見は、
船橋市の新築の中では、トップです。
なぜだ。。笑

ちょっと気になったんですが、この物件の近くに住んでる方は大体車を持ってるんですか？
駅まで10分ちょっとなのでいらないかなと思いつつ、イオンまで少し距離があったり、戸建てもちらほらあるので持ってる人が多いのかなと思ったり。

>>411 匿名さん
大して影響は無いと思いますよ。社宅跡地の方が立地がいいし、多分土地取得費用も安く、スケールメリットで安く作ることもできるし、共用施設や複合的な施設、整備された舗道など、魅力は段違いだと思います。1000戸を捌くので、ここよりは全般的に安くて質感含めて魅力が高い開発をしてくると思います。

>>415 通りがかりさん
小規模マンションだと機械式駐車場が多く駐車場としての使い勝手が悪く駐車台数も少なめなので、我慢して車を持たない方も多いかもしれません。

しかしながら、大規模マンションの事例を参考にお知らせすると、次のようになります。

?プラウド船橋　街区により新船橋駅1分～3分
総戸数1500戸　ある街区の例ですと、300超の戸数の内、自走式駐車場が80％設置され、満車。大多数の方が持っている計算ですし、全体的な台数も多いですね。徒歩1分でも持っていますね。

?プレミスト船橋塚田　塚田駅4分位　600戸位
確か60％位の設置率で全く駐車場が足りず、50組位が駐車場待ちの状態らしいです。

>>413 名無しさん
徒歩圏内でまともな家となると、新船も、ましてや東船橋となると戸建て7000万は必要だと思いますが…

マンションの駐車場は自走式が理想ですがプラウド船橋は良いですね！
駅が近い＝通勤・通学に便利ではありますが、日常的な買い物は車を利用するご家庭が多いのではないでしょうか。
特にお子さんがいらっしゃると車が必要なシーンが多くなるんですよね。

花輪インターまで出るのも苦ではない地域なので車所有者が多いです。子供2人目からは電チャリで厳しくなってきて車を購入しました。
夏見台含め、通勤で使うかたも多いです。2台所有。

本当に自走式は楽です。(涙
月極平置き駐車場が近いと良いです。
住居に来客者用駐車スペースもしくは一時的に止められる場所があるか聞いた方がいいです。すぐ車を移動できないこともあるので。

イオン　TOP(船中上の新しいスーパー)
コストコ
ららぽーと
広い公園にいく　行田公園　アンデルセン公園など
市営プール

土日は道が混むので早めの時間にでるのをおすすめします。
　

たしかに自転車では少し遠いけど車だと便利なスーパーが多いですよね。
機械式だと取り出すのが億劫になりそうです。
周りの人も多く持ってるなら、友達付き合いで車使って土日お出かけしましょう～ってなった時にうちだけ持ってないってなるのが心配ですね。

車の所有率が高めの地域のようですね。そうなると駐車場率60％はやはり少ないと言えるでしょうか。
エントランス前にも駐車場にも一時駐車スペースなど無さそうですから、荷物の積み下ろしとかどうするのかな。車道の路肩に止めてドライバー以外降りる感じ？
現地までのルート動画を見た感じだと、マンション前の道路の路肩がけっこう広そうなので一時停車は問題なさそうに思えますが、実際はどうなるか。

駐車場設置率は私も低いんじゃないかと思います。
この辺りだと車を使うこととか多くなってくる場面が自然と多いんじゃないかなぁ。
敷地外に駐車場がある場合は、エントランス前で停めて…じゃなくて
普通に契約駐車場から荷物を持ってくる、みたいにするのが一番人に迷惑はかからないでしょうね。

>>408 口コミ知りたいさん
ザパークホウスはもうすぐ完売....

>>427 abeさん

>>427 abeさん
やっばい！

どこのマンションかは失念しましたが駐車場が不足する某マンションでは売主側がマンションに近い外部駐車場を確保しているようでした。
地域の車の保有率から適切な駐車場台数は把握できるでしょうし、こちらもそのような対応をしていただければと思います。

この通りのマンションイニシア　パークホームズの2つTOTOの前保育園の出入り口は道路帯駐車禁止の道路標識ありなので、エントランス前駐車は無謀なような気もしますが。

隣のキャメロット船橋夏見は駐車禁止の看板はありませんが、プラスで歩道を出してて宅配の車が止まっているのをみかけます。

駐車場も実際に建ってみてみないとわからないですね。

外部に駐車場をデベが確保していたとしても、ずっとその駐車場が借り続けられるわけではないので、何とも言えないところはあるかな…。外の月極駐車場に関しては、どこも等しくそれは言えるけど。
確かにデベが最初確保しておいてくれるとうれしいけれど、まとめて借りられる当てがない場合には、難しいだろうなとも思いました。
とりあえず、契約が決まったら近隣の不動産屋をめぐって、確保を自分でせねば、ですね。

第1期は、20戸中16戸売れて、残り4戸は先着順販売へ→未だ売れず。
第2期は、3戸中1戸売れて、残り2戸は先着順販売へ。
合計では、88戸中17戸売却済で、先着順販売中が6戸。
これで合ってる？　売れ行き悪いね。

価格が想像以上で早々に検討から外してしまいしました。
売れ行きが現状厳しそうですね。
竣工前までにどれだけ売れるのかが気になります。

こちらの竣工予定は2024年2月下旬ですか。
一昔前は竣工前完売がひとつの目安になっていましたが、これだけ価格が上がると価格改定をしない限り長期的に販売するマンションが多くなっているのではないでしょうか。

治安のそれほど良くない船橋で、駅から遠くて高かったらそりゃ売れないわ。。
簡単に値下げもできないだろうし販促苦労しそう。

船橋の治安ってそこまで悪いイメージはないですが
駅まで徒歩11分はちょっと遠いですよね。
間取りが広いとか共有施設が充実しているとか特別感があれば別でですが。
価格も含めて考えると、他を検討してしまうかなと感じました。