グランドシティタワー池袋ってどうですか？

利回りが低いと言うことは金融ショックなどによってキャピタルを大きく毀損する可能性が高いと言うこと。
短期的に極端に低い2-3%台の利回りが他地域と同水準まで上昇した場合、残債割れは必至だと思うよ。

利回り3%台後半はかなり強いな

>>2681 マンション検討中さん

賃料って上がらない代わりに下がる事もあんまりないよ。
少なくとも、3.7%の賃料が2%台まで落ちた事は戦後史では私が知る限りはないかな。

>>2675 マンション検討中さん
パークタワー西新宿は4弱あるよ

>>2682 匿名さん
完全投資だとジャンク物件ですよ。
不動産投資って出来れば表面利回り5％以上かつ値上がりが期待出来るレベルではじめて利益が十分に期待出来るものです。

この利回りで豊島区なら、投資ローンひいて買えば、値上がり前提じゃないと到底買えないので、完全投資としては完全な不適格物件ですよ。

現金一括で買える勢ならば、オルカンとかS&P500買った方がどう考えてもいいですし。不動産がいいならば三田ガーとかWTRに行けばいいだけです。

完全投資としては明らかに不適格なので、完全投資勢は他所のマンションを検討すればよいと思います。

抽選時期とかの話題がないな。

>>2684 マンコミュファンさん
こことあんまり変わらないやん。
パークタワー西新宿なんて新宿駅まで徒歩20分以上、最寄り駅も5分だっけ？

西新宿なんてオフィスしかない場所のしかも一番端っこ。
立地の価値はわかるけど、マンションを実需で買って本当に便利？

ここなら池袋駅も10分以内。
西武からはじまり、サンシャインに至る豊富すぎる商業施設も徒歩圏内。最寄り駅も遥かに近い。

どっちに住んだ方が実需として満足度が高いかは明らかだと思うけどね。

東池袋と西新宿の利回り差が分かるように貼っておきますね。

https://www.mansion-review.jp/mansion/537092.html

https://www.mansion-review.jp/mansion/604513.html

>>2688 マンション検討中さん
完全投資でどっちか買うならそら西新宿でしょ。
路線価見たって、賃料見たって、それは西新宿の方が底地の不動産の価値は高いに決まってるじゃない。

実需としてあそこに住んでここより満足度が高いと本当に思う？

リセールは当然西新宿がいいよ。
不動産は立地の経済的価値＞＞＞＞＞＞その他の要素だからね。

>>2687 匿名さん

shabi。
池袋は新宿と同じレベルなの？
隣お大規模のお墓があり　風水大丈夫なの？

>>2689 匿名さん

私は実需で西新宿に住みたいとは全く思えませんでしたが、GCT池袋はアリだと感じましたけどね。

>>2690 名無しさん
新宿駅西口徒歩20分以上と池袋駅東口徒歩10分以内でどっちが「住む場所」として便利か？という話しなんですよ。
ちなみに、不動産としては前者の方が価値があるんですけどね。

ここなり、西新宿なりを検討出来るレベルの経済力があるなら、住みやすさをもうちょっと考えた方がいいんじゃないかな。

当然だけど、西新宿のオフィスで働いている方は除きますよ。

>>2692 匿名さん
1億2億ぐらいのマンションを買うのは富裕層といえるの？上海ではしょぼいマンションしか買えない、　普通の中流でしょう。

西新宿がオフィスがあるから、将来的にも価値が落ちにくいと思って、西新宿にした。

>>2693 販売関係者さん
その価値観は別に否定しませんよ。
家族で不便なのを我慢すればいいだけです。

不動産投資家は利回りを見ますので、住みやすさ、みたいな人それぞれ異なる感覚で投資（感覚でお金を投じるなら投機ですかね）していると大火傷しますよって話だけなんですけどね。
勿論、残債割れしても全く問題ない、完済予定の実需なら住みやすさが最重要なので気に入った物件なら文句なしにゴーだと思います。

>>2694 匿名さん
何が不便なの？飲食店？　服屋さん？
最寄りは新宿じゃないんだよ

>>2695 マンション検討中さん
大やけどあるかなぁ、、、、
残債割れもほぼほぼないと思っているし、万一あっても、我々の収入からみれば大したレベルじゃないかと。

ここが残債割れるような事がもしあったら西新宿を買っても残債割れは確実かと。

それなら便利！住んで楽しい！方を買った方がいいのでは？

こことか西新宿を検討出来る層は流山とか幕張ベイパークとかSKYDUOを検討している層とは違うはず。

>>2685 匿名さん

同意します。何か安いとか煽られてますけど、立地を気に入った人が実需目的で買う物件だと思います。

>>2696 通りがかりさん
パークタワー西新宿の現地に行って、自分が働いている西新宿のオフィスから近い以外に値段相応な利便性があると思える理由があれば教えて欲しいです。

>>2699 匿名さん
池袋の魅力は？
NEW　CHINA TOWN以外

>>2697 匿名さん
西新宿も残債割れするだろうけど、利回りが
西新宿3.4%
東池袋2.8%
として、利回りが4.5%まで上昇した場合、
西新宿では3割のキャピタルロスが発生するのに対し
東池袋では4割のキャピタルロス。
3LDK75平米換算だと西新宿は4000-5000万円
東池袋は6000-7000万円相当。
まあ2000万円程度は誤差ですかね。

>>2700 販売関係者さん
単純に、交通利便性や商業利便性だけではご不満でしょうか？

単純に東京は南が北よりいいでしょう？　渋谷＞新宿＞池袋
新宿10分のタワーマンはこの値段じゃないでしょう？

>>2703 販売関係者さん

逆に聞くけどなんで北より南が良いと思うの？

>>2701 eマンションさん
計算がばがばなのは置いといてね。
こことか西新宿の一般的な検討層は時給1万円はもらえる人達なのよね。

こことか西新宿を検討する人達は流山とか海浜幕張とか晴海とかの検討層とは時間とお金の価値が違うのよ。

所詮雇われサラリーマンの高所得者層が6000万円のキャピタルロスを許容できるってのはそんなことないと思うけどね。
寧ろ高所得者層ほど投資リテラシーが高いから、極端に低い利回りを嫌ってここは検討しないと思う。
で、販売前なのにやたらとここを推しているポジは何者なの？

周辺のタワマンホールドしてる連中でしょ。笑

そこまで倍率高くないね。供給めちゃくちゃ少ないし15年くらいかかりそう...。一期で買うならできるだけ条件がいい部屋なんだろうけど一旦は見送り。あともともと下がり天井だった75Dタイプの間取りがさらに悪くなってる。。。

倍率結局どれくらいですか？眺望が悪くて角敬遠しましたが、人気と営業に煽られたんですが

>>2679 匿名さん

仰る通りです同感。

メトロ駅直結とJR池袋駅まで徒歩圏内の立地条件が最強なので、将来の心配はしてません。
それに、ここを購入される方々は　たぶん他にも資産が余裕でおありになるだろうから大丈夫ですとも。

利回りなんて、そんなに気になる事ですかね？　他で稼げれば良いでしょう。
素人の婆の手っ取り早い投資は、為替です。

>>2687 匿名さん

あの辺は、ビル風で　ずぶ濡れですよ。
子供にとってサンシャインは魅力的。
全天候型は助かります。

>>2692 匿名さん

西新宿は、子育ての環境にない。
買い物に不自由する。

>>2710 購入経験者さん

2～5倍と聞いてます。
角部屋は、家具の配置が難しいかなと。
東向きが人気らしいです。
我が家は、高層階の階数で悩む。

>>2700 販売関係者さん

愚問です(笑)
西新宿さん、どうぞお幸せに。

それとも、ご自分の不安感から池袋を煽ってるの？　大丈夫ですかしらん。

>>2713 マンコミュファンさん
新宿中央公園みたいな公園あるの？

>>2716 マンション掲示板さん

昔は、ホームレスのたまり場だったところさ。

>>2717 検討板ユーザーさん
今は？

ヒガシイケブクロさん、地歴の話しちゃっていいのかい？
昔〇〇〇のあったところだよね、君の好きな土地。

昔は日本が中国の属国ですよ。　今はアメリカの属国

>>2671 匿名さん

ここ買えない年収の人はお静かにお願いしますね

>>2720 販売関係者さん

だからどうしたの？ここはマンション検討スレですよ？
普段の生活でも場違いな発言してるの？

>>2693 販売関係者さん

1億、2億のマンション買える人が普通の中流な訳ないだろ。常識ないんだなw
上海やパリ、NYといった大都市のマンションは東京の比じゃないていう誰でも知ってる知識を自慢気にひけらかすなよww
お前の職場が西新宿に無くて、西新宿のマンション買えなくて、郊外のマンションすら買えるほどの年収もない事がバレバレだぞwwww

抽選日とか決まったのに誰も話題出さないな。皆後回しなのか？

>>2723 匿名さん
ここは3LDK1.5億～2億弱がメインですから普通の人には厳しい価格ですよね。

・世帯年収2500万超
・世帯年収1900万超+実家が太いorマンション・株式等で既にかなりの含み益あり

これぐらいの層から上が検討層な訳で、富裕層とまでは行かなくても一般層とはかなりかけ離れてるよね。

クヤクションとか一次取得で持っていて、含み益数千万あってもこっちは与信が届かなくて買えない人とか普通にいそう。

>>2727 匿名さん

2693は引きこもりだから普通の中流がどの程度なのか分からんのですよ。マジレスはやめてあげてください。

ここは上流の人のみが買えるマンション
勝ち確マンション
インフレ時代にぴったりなマンション

>>2728 口コミ知りたいさん
むしろ、富裕層の引きこもり息子かな？と思っています。
社会経験ないけどお金と時間だけはある、みたいな。

コンプライアンス研修受けた事がないレベル＝どう考えてもマンション買えるはずがない＝ここに来ようという発想すらない

こうなるはずなのに、わざわざきてるので。

投資家が見送る利回り2%台後半マンションにどれだけの申し込みが入るか、見ものですね。

>>2703 販売関係者さん
東京の南側は品川とかの嫌悪施設が多いエリアもあるし、アドレスによるんじゃない？

>>2730 eマンションさん

実需じゃないの？ここ

>>2730 eマンションさん
利回り2％台後半だと思う理由を30字以内で述べよ。

ぼくがかんがえたさいきょうのふどうさんとうし！

以外でお願いしますね。

富裕層が検討する物件じゃないのに利回り2%台はほんとヤバいよね…
中国発の金融ショックが発生した場合、残債割れもあり得ると考えておいた方が良いね。
しかし、新築プレミアムがある分、実需的には近隣の築古ボロマンションよりもマシか？

https://www.mansion-review.jp/mansion/537092.html

識者が近隣築1年、駅直結タワマンの賃料を参考に利回り3.7％から3.8％と予想しているマンションの利回りが2％台と予想する根拠について述べてください。

まさかとは思いますが、東池袋駅徒歩7分、築10年以上たっているブランズ東池袋と同じ賃料しか取れないと

ぼくはおもうんだーーーーーー

が根拠ですか？

そう思うならそうなんじゃない？お前の中ではな（AA略

>>2735 匿名さん

>>2736 検討板ユーザーさん
フォロワー475人、、、、、
475人もフォロワーがいたらインフルエンサーですね！！！！

マンマニは6.9万人フォロワーいますけどｗ

さすがに煽りすぎなので削除されるかなｗ

実質利回りと表面利回りの違いも分からないのか・・・

>>2738 マンション検討中さん
ステアリで平米6500円が現実に取れてるのにGCTのしかも割と条件がいい住戸で平米5500円しか取れないと思う根拠は何？

>>2736 検討板ユーザーさん
家賃設定はこんなもんと思う。マンマニはふかしすぎ。
管理費修繕費はこれより少し安い。
固都税はブリリアの75平米で28万台だからもう少し安いかも。
実質2.5%ってとこだな。

よくわかりませんが、
不動産ゴロが異常値拾ってきて、無数の雑魚を扇動しているのですかね？
https://suumo.jp/chintai/bc_100274277645/
募集中の部屋、㎡５０００切ってるけどずっと残ってるね┐(´∀｀)┌ﾔﾚﾔﾚﾀﾞｾﾞ

>>2739 匿名さん
ステアリ㎡6500円なんか取れてるの？これずっと掲載されてるのに。
https://suumo.jp/chintai/bc_100274277645/
まあ↑は流石に条件悪いか。

ブリリアの3LDK75㎡中住戸で38万、86㎡で48万前後だよ。
GCTの75㎡に48万出して借りる奴いるの？

自分は実需でGCTほしいけどね。投資用としては・・。

東池袋は賃料低すぎることは事実なのに発狂しているやつがいて爆笑している
富裕層が買わない立地でたったの2%てw

>>2741 匿名さん
・プラウドタワー東池袋ステーションアリーナ
約60㎡　高層階　月額40万円　㎡単価月額約6660円
・プラウドタワー東池袋ステーションアリーナ
約75㎡　中層階　月額48万円　㎡単価月額約6400円
↑
どう考えても異常値拾ってるだけ。流石にこれはやり方クソ汚い。

>>2739 匿名さん
GCTも平米6500以上取れる根拠見せろよ。

ブランズ東池袋ってこれか。68平米3LDKで21万円…あまりの安さに絶句

https://www.athome.co.jp/chintai/1027854385/?BKLISTID=030PPC

>>2746 匿名さん

それ定期借家ですよ

ここ買う中国人気をつけて、隣に大きい墓地があり、東條英機も入ってる。
重要的事情?三遍，不要?，不要?，不要?

>>2727 匿名さん

正論であります。
中古物件市場において、最も取り引きが多いのは１億円未満だそうですよ。

世帯年収が1000万くらいで子供がいると、せいぜい6000万物件が限界でしょう。
これから先ジリジリと金利も上がってくるし、円安で物価高も治まらない、子供の教育費はかかる、退職金＆年金は当てにならないetc.
パパさん達は大変だぁ、ガンバレ～

>>2719 匿名さん

最低な奴(怒)

>>2726 匿名さん

思わずWw座布団あげたい！

>>2730 eマンションさん

欲しくても、ここは買えない人達がほとんどなんだからさ～

>>2736 検討板ユーザーさん
固定資産税はもう少し高くなりますよー

２%ならここやめときまーす。
やっぱり浜松町にしまーす

湾岸（浜松町含む）はなんか嫌。

何度も言われてますが、ここは安いとか将来値上がりしそうとかではなく、池袋好きな人が実需で買うマンションですよ。投資で考えてる人は他あたってください。

ここは利回り取れないから自称投資家の皆さんは他のスレでやり合ってくださいな
実需の方でいっぱいなので

実質利回り2.4％で投資向き出ないのは正論ですね。
でも今販売している都心のタワマンの利回りは、どこも同じですよ。
利回りを言いだすと、10％ある築古年アパートがいい事になります。
タワマンは、利回りでの評価は難しいですね。

野村が出てないから一期は納得感ある買い物できますよね。

>>2754 買い替え検討中さん
埋立地の浜松町よりは東池袋の方が立地は上だと思うぞ。

>>2754 買い替え検討中さん

自称投資家さんばいばーい

68平米21万円しか取れないんじゃ仕方がないね。
なお、21万円でも成約していない模様

>>2760 名無しさん

ないない。

しかし今回出すのって数十戸で800戸+野村400戸くらいあるんだっけ...。単純に数十戸に今のそこまで高くない倍率をかけても供給>>需要ですね。まあ野村の宣伝で集まった人とか野村と比較して動く人も多いでしょうからなんとも言えないですが

野村は共有施設を充実させてかつ高層階のゲストルームを設けて、よりラグジュアリーな感じに仕上げて差別化してほしいですな

ほんと住不は何年かけて売るつもりなのだろうか。しかもこの先値上げして売るつもりなのだろうが、期間が長いほど不動産相場が崩れる可能性も上がるわけで、かなりリスク取ってますね。

>>2756 マンション検討中さん

そうです。何方かが、東池袋はこの先10年くらい新築は出ないと書かれてるのを見て、余計に思いを強くしました。
やっぱり池袋が好きだから。

まぁ、上を見ればキリがないので、単身住まいだし予算13000万以内で買えるところにします。諸経費もかかる事だし、眺望や方向は二の次。もう毎年の酷暑続きで、日陰の部屋が良い(笑)

>>2756 マンション検討中さん

そうです。何方かが、東池袋はこの先10年くらい新築は出ないと書かれてるのを見て、余計に思いを強くしました。
やっぱり池袋が好きだから。

まぁ、上を見ればキリがないので、単身住まいだし予算13000万以内で買えるところにします。諸経費もかかる事だし、眺望や方向は二の次。もう毎年の酷暑続きで、日陰の部屋が良い(笑)

>>2760 名無しさん

浜松町は、女子供には生活しづらい。

もう、西新宿や勝どきに浜松町、利回り話しはウンザリなので勘弁して欲しい。たぶん同一人物なんだろうが。
そもそも数%の違いなんかで情けないな、もっと他で稼げるからさ！

我が家は、軽井沢へも行き易い東池袋が良い。

>>2754 買い替え検討中さん

ふ～ん、買えるもんなら買ってみろよw
契約の進捗状況を知らせてくれたら信用してやる。

>>2770 本気だよさん

利回りの人は自称投資家であって、本当は郊外の板マン暮らしだよ。妄想してないと現実が辛すぎるんだ。許してやってくれ。

不動産投資では利回りが取れない物件に買いが入らないなんてのはちょっと考えれば小学生が分かるのにね

不動産投資では利回りが取れない物件に買いが入らないなんてのはちょっと考えれば小学生でも分かるのにね

>>2768 口コミ知りたいさん
B地区　頓挫の模様
造幣　まだ準備組合すらできておらず20年はかかる
西口再開発　10-20年

20年以上は数年ごとに新築タワマンの供給が続いた池袋ですが、C地区2棟の後は長期新築タワマンの供給がない時代に。

なる程。あと２０年は再開発無いんですね。資産価値保てないっすね。。。

>>2766 マンション検討中さん

有明ガーデンもだからさ。

>>2777 評判気になるさん
過去10年ぐらいの池袋の中古価格推移を見ると、むしろ新築供給がない時の方が上がってるんだよね。

一般的には新築が高値で周辺中古に流れて、周辺中古が上がるという形だけど。

池袋の場合は新築供給がない時代に中古が上がり、その中古価格に押し上げられて新築が上がる構図になっている。

近年販売された、ステアリ・ブリリアWEST・GCT共に販売がなかった時代に上がった中古価格をもとに新築価格が決まってるでしょ？
説明会でも、どれも周辺中古がこれだけ上がったんだから高いよ？しょうがいよね？と言ってたじゃない。