グランドシティタワー池袋ってどうですか？

駅へのアクセスはかなり良い方だと思います。

>>1858 マンション検討中さん
パコ小石川は、三田線上りホームは外から行った方が早く、かつ5分以上かかります。
下りホームのみ直結と言えると思います。
改札距離で言えば、直結大規模タワマンより、駅前小規模マンションのほうが、近いんですよね。
以前に駅前ペンシルタワマンに住んでたときは便利だった

>>1860 マンコミュファンさん
1857です。
匿名掲示板の情報を鵜呑みにされるのは危ないです。

私は、貴女を騙す気は全くないですし、素人にしては詳しい方だとは自負していますが、所詮は素人です。

ましてや、匿名掲示板ですので、貴女を騙そうとする方や、全く知識がない人が何か言っているケースもあります。

マンションマニアさんの有料相談を受けられるのをお勧めいたします。

1期の抽選倍率どのぐらいいくと思いますか？

平均3倍かな

7～8倍くらいは最低でもあると思います。
周辺タワマンからの住み替え組がかなり多いようですね。
直前に住み替え組のタワマンが売りに出されたら需給崩れて値崩れするんじゃないかと思いましたが。

今後の値上げを考えると買える人は皆一期で買いたいですからね
供給戸数も少ないですし5倍はいってもらわないと今後が不安です

エアライズは耐震
アウルは外観ダサい
ステアリは管積費が地雷
ＧＣＴは利回り低すぎ

やっぱり、あそこ　なんよね。

クヤクションは管理費もこれからＣ地区からの通路使用料が入り楽になりますからね。総合的には東池袋No.1だと思います。
噂では足元を見られて相当高額な通路使用料になったようです。GCTの管理費が高額なのもそれが原因かと。

>>1861 匿名さん
最寄り改札へのアクセスは確かに一番良いです。
ベビーカーや車椅子の方はステーションアリーナ側の改札を使わなくてはならないので、C地区からはとても遠いです。サンシャインも言わずもがな、遠いです。

逆にスーパーは直下に誘致され、池袋駅までへのブリリアの乗り換えがない分多分同じくらいになるのでは？とも思います。(池袋まで歩くなら他にも選択肢ありそうですが。。。)

ちなみにとても残念だったのは誘致される予定のスーパーマーケット施設内から他の動線がないようで、激しい雨の日はエアライズタワーのマルエツ行くか迷いそう。

>>1867 マンション検討中さん
一期で買いたいのは同感ですが、
倍率は低い方がありがたいです。

新たにできる大通り超えるから池袋駅までは遠い＆改札への動線が圧倒的に悪いよね。EVの位置を考えてもたぶん改札まで５分はかかる。

築年数以外は正直他より満足度は低いだろうけど、築年数にこだわるのであれば良いかも。ただ野村の凡その値段聞いたけどそっちでいいんじゃないかな...

ダイレクトウィンドウじゃないタワマンはリセール渋いからなぁ。
こっから市況崩れたら下手すりゃ残債割れの可能性もあるよ。

>>1873 匿名さん
DWはコスカの象徴じゃない？昔は流行ったけど、最近はバルコニーの庇がある設計の方が人気高いよ。

高すぎると思う人は手ごろな価格の物件探せばいいだけ。
もっといい物件があると思うならそっちに行けばいいだけ。
ここには予算が足りて購入を検討したい人が残ればいいだけ。

>>1874 マンコミュファンさん

そうなんですか?DW無しで人気タワーマンションを存じ上げないので、実例教えてくれませんか?



笑

>>1874 マンコミュファンさん
タワマン初心者の頃は物珍しくていいかもしれないけど
しばらくすると暑苦しいとしか思わなくなってきますからねぇ。

直近だと目黒ーマークがDW無しだったけど、結局あそこ値上げできなかったからなぁ
DW多用してるPTKなんかは、既に１．５～２倍くらいに値上がりしているよね。
WTRも西向きDW部屋が大人気
白金スカイも北東タワービューのDWを備えたラウンジが超オシャンティですよね。

あとDW無しのタワマンだと・・・川口とか千葉のあたりにポツポツあるくらいかな。ちょっと地味目ｗ

>>1878 匿名さん
目黒MARCの再販住戸はかなり値上げしていましたよ。

アマンレジや虎麻レジ2棟もDWですね～。

アマンなんかはオフィススペックのセントラル空調に
ペリメーターはエアフローウィンドウかダブルスキンなんだろうな～。

築古のショーもないクソガラス使ってた安請け合いアルミサッシのヤスマンの印象で止まってる人は庇が欲しいのでしょうが、西向き以外はいらないですよ庇。住宅性能はニッシンゲッポっぽ～！

>>1875 匿名さん
が正論過ぎる。

エアライズタワーは免震ですよ。

もう、新築の話をしましょう。

皆さんは申し込むとしたら、第1期どの部屋を狙いますか？マンションマニアさんは東中住戸が売れ線って言ってましたけど。やはり東向き中住戸に人気が集中するんですかね？

営業によると角部屋が一番人気らしいですがそこまで倍率つかないらしいですよ。東中住戸は大量に在庫もあるからね～。北向きの70m２もグロス考えたらいいのかもですが。諸々考えて我が家は撤退です

とにかく維持費が高くてビックリ。
近隣タワマンからの買い替え検討していますが、撤退ムード濃厚です。
我が家は東向き75平米中高層階検討中で、維持費月々58,000円にビビりました。

管理費高い理由はキング（ブリリア）へのみかじめ料（地下道通行費）とマンコミュで見ましたが、まさに弱肉強食の世界ですね　(;^ω^)

とはいえ、ぺんしる小規模タワーで多数のEVや防災センターを維持する羽目になってるステアリよりは将来的なリスクは低いのではないでしょうか？

ステアリは施設用のエレベーターとエスカレーターも負担する極悪契約だったからね。
ここは占有部のエレベーターが13台にエスカレーターが4つ(上下が2台づつ)なので、ステアリ程で無いにしても周辺タワマンに比べたら多いと思いますけどね。
これに施設用のエレベーター6台とエスカレーター2台も負担することになればステアリ以上の負担になると思います。流石に無いと思いますが。
やはり管理費等を考慮すればクヤクションの方が圧倒的にメリットがあると思います。

野村棟も当然地下通行料を負担するんですよね？

ステアリもですが常時稼働するのでエスカレーターの維持費が高くて管理費圧迫するんだと思います。
エレベーターあるのでいらないと思うのですが何でエスカレーター設置するんですかね。

>>1890 評判気になるさん

税金使った再開発事業なので、一般の方の移動円滑化に寄与する必要があるんでしょうね。
とはいえ、ここまで単価高くなると購入者には税金入ってるメリット無いですよねｗ

一般の方も使える設備の維持費については、税金が入ってることによる受益者。即ち、本事業でぼろ儲け予定のデベロッパーが負担すべきでは？と思いました笑

もう、新築の話をしましょう。

北東角検討者です。
今回買えなかったら南棟の南東角を買いたいと考えてます。
利便性は北棟、眺望は南棟なので結果的に同じような価格になると思ってます。
なやましいです。

>>1886 マンション検討中さん
むしろ、今住まれているマンションの維持費が安すぎて大丈夫か心配されるべきかと、、、
本当に管理し続けられますか？本当に修繕できますか？

管理会社に見捨てられて自主管理。
各階ごみ置き場は封鎖され、共用施設も稼働できず、コンシェルジュカウンターには誰もいない。
修繕も出来ずにボロボロの未来図しか想像できません。

インフレで人件費も電気代も工事費も上がっている中で維持費が上がらないなら私なら今のうちに売って逃げ出しますね。

管理費を考慮するなら莫大な通路使用料が入るクヤクションが一番だな。

ここの管理費高いから将来安心とはならないと思いますね。別に余裕持った見積もりをしてるから高いのではなく、単純にコストかかってるだけだと思いますよ。

管理費で毎月数万、年間30万、30年で900万の差ですので、そもそも物件価格を考えると誤差とまではいかないまでも、ここを買える実需の層からすれば、ノックアウトファクターにはならないかなと思いますが、管理費理由で購入をやめる方っていますかね？

>>1896 マンション検討中さん

30年での差額を、想定してみました。

①ブリリア
　管積費500円/㎡　x 70㎡　=　35,000円/月　x　12ヵ月　=　420,000円/年　x　30年　=　12,600,000円
　＊莫大な通行料収入及び安定した区からの下駄利用料により、管積費現状水準で維持

②GCT
　管積費1500円/㎡　x　70㎡　＝　105,000円/月　x　12ヵ月　=　1,260,000円/年　x　30年　=　37,800,000円
　＊EV13台、エスカレーター4台、ブリリアへの莫大な通行料支出の負担により、30年平均で初期値x2倍の管積費で積算

・30年差額　②ー①
　37,800,000円 - 12,600,000円　=　25,200,000円

>>1897 買い替え検討中さん
莫大な通行料収入っていくら前提なんですか？

ちなみに、管積費30年平均1500円/㎡、70㎡で105,000円/月は、高すぎだろっ。と思われがちだと思いますが、某ス〇ア〇さんは11年目で既に同じくらいの水準になる予定だったと思うので、妥当な積算値だと考えています。

70平米で月10万オーバーの管理費ってクッソ高いな。

>>1897 買い替え検討中さん
30年間の差額25,200,000円としても、30年後にはB・C両地区に眺望を遮られたクヤクションのことを考えると評価価格差は・・・。また、豊島区役所の旧庁舎を思い返すと、修繕は最低限になるかと。税金でやるし、クヤクション民がオラつく当スレを見つけたら、相当な区民が監視をシビアにしますよ？

安価には、そのワケがある

>>1901 匿名さん
クヤクションとステアリとC地区で価格比較するとどれくらい織り込まれているかが相対的にはわかりますね。

維持費を考慮したらクヤクションの方が有利ですね。

管理費や修繕費について、根拠のない話ばかりですね。まあ、抽選倍率を減らそうとしているのかな。

管理費＋修繕費で平米770円と、住友が言ってるだけで、通行料が高いなんて、言ってませんよ。

言ってたのは、駐車場収入を管理費に組込む比率を低く設定しているのと、現在高騰中の電気代や点検費用を多めに織り込んで、当面セイフティ予算を組んでいるんですよ。
だから、管理組合が発足後、収支を見て、値下げも可能かもとの事でした。

住友の場合そのやり方はこのマンションに限った話ではありません。そして、住友の他のマンションに比べても管理費が異様に高い。
相対的にみて高いと言わざるを得ません。

次期以降の値上げが確実なので、1期で抽選に当たった人は確実に含み益が発生すると思います。
総支払額の観点では管理費の高さを余裕で上回るメリットがあります。
ここで管理費が高いと言われてるステアリだって、当時の価格で購入できるなら誰だって購入したがるはずです。

多少の管理費の高さで、将来的な勝ち確定のマンションを避ける理由がわかりませんね。

仮に計2000万高いとしたら坪700でざっくり70平米→80平米にできるんですから管理費なんてどうでもいい、というのは思考停止に思えますね
少なくとも一期は含み益出るだろう、という点には同意ですけど周辺中古も上がるでしょうし
そもそもクヤクションの出物も無いですしGCT or 野村から選ぶしかないんですけど

30年住むなら影響額大きいですが、10年前後で買い替える前提ならそこまで影響ないのでは？
都心のタワマン買うような人で生涯住み続ける人は少数派だと思います。

土地の安い非都心区にタワマン建てちゃうと固定資産税も結構凄そうですね。評価額の内、住宅控除がめっちゃ効く土地の割合が少ないので。