グランドシティタワー池袋ってどうですか？

地下道は混雑具合とか歩きやすさでも
かなり体感的な距離が変わってきますからねぇ。

>>1834 マンション掲示板さん
Twitterでステアリから計測した方が2分37秒で着くとツイートされてる方いるので、「急げば」という前提で書かれてますし住んでる階層や状況にもよりますが2分は可能だと思いますよ。
住宅全体での平均は4分程度だと思いますが。

ステアリ高層階住まいです。
駅へのアクセスは自分の中でこんな感じです。

発車3分前→絶対無理なので諦める
発車4分前→エレベーターが近くの階層にあってスムーズに行けば間に合う。
発車5分前→1階停止のエレベーターでもだいたい間に合う。途中で何度も止まるとちょっと微妙だがほぼ間に合う。
発射6分前→ 普段は余裕で間に合う。通勤ラッシュの時間帯でも間に合う。

もちろん住む階層によっても違いますので参考程度ですが。

>>1842 検討板ユーザーさん
駅直結住民にとって朝の一分間て大きいですよね。

>>1842 検討板ユーザーさん

スゴイですね、駅直結！

エアライズタワーはマンションの敷地から東池袋駅の改札口まで徒歩10秒である！

改札までの分数なら駅近マンションの方が圧倒的に有利だからすごいとは思わない
発車5分前じゃないと間に合わないのはむしろ遅い方だよ
もっとドアtoドアで近いところは沢山ある
直結っていう安心感を買う感じじゃないかな

>>1830 通りがかりさん
みなさま、勘違いさせてしまっていたら申し訳ないです。

ブリリアタワーやC地区とステーションアリーナの距離、もしくはステーションアリーナとサンシャインシティ、そしてサンシャインシティとブリリアタワーの間が遠いということを感じたということを書き込みしています。

駅はそれぞれが適切な改札を使えるなら、それはそれで便利なのだと理解した一方、各々のタワーに入っている店舗を普段使いするには、地下でつながっているからと言って普段使いできるほど近いわけじゃないなと感じました。駅は毎日使うわけではないですが、生活利便施設は毎日使う派ですので。


例えばステーションアリーナやアウルタワー がC地区の店舗を使うのは現実的じゃないですし、その逆もそうなんだなと。サンシャインシティやセリアや西友を毎日使うならアウルタワー、マルエツやココカラファインを使うならアウルタワーは便利だなと思っています。

>>1847 検討板ユーザーさん
最後アウルタワーではなくエアライズタワーの誤記です。そして今C地区検討者です。

利便性だけでいけば中間地点のエアライズが何処に行くにも便利で1番ですね。

>>1849 マンション掲示板さん
駅にも近い、区役所にも近い、サンシャインにも近い、西友にも近い、中央図書館は敷地内、セブンイレブンとマルエツは建物内。
つまりエアライズタワーが豊島区最高峰マンションてことですね。

>>1850 匿名さん
はい、東池袋では立地はエアライズタワーが今ところ一番な気がしました。サンシャインタワーが全てって人ならアウルタワー なのでしょう。

でもトキメキを覚えるのはブリリアタワーやC地区になりそうなので、新たにできるスーパー以外は意外と全部遠いのかもって感想になりました。

エアライズは古いし外廊下だし買う気しないな

眺望と夜景なら野村棟の一人勝ちです。

>>1853 匿名さん
野村棟の南側は図面で見ると2部屋しかないから90平米以上はありそう。
グロスで2億超えるのは確実と思われる。
東向き同士だとここと大差ないから2億以上の物件を買える人じゃなければ眺望を期待して野村を待つのはやめた方がいいと思う。

>>1846 マンコミュファンさん

もっと沢山あるって、山手線内のどこ？
イヤミさんは、住んだ経験あるのかな。
タワマンは、エレベーターで降りてくるのに時間かかるから、5分以内は低層階マンションでしょ。
我々はタワマン希望者なのだ。

>>1854 匿名さん

私は一人暮らしなので、60平米台以下の部屋を希望しています。狭い部屋は、どちら方向ですか？　それと、予算12000万円台で買えますでしょうか？　早目に教えて頂けたら、助かります。どうぞ宜しくお願いします。

>>1856 匿名さん
図面を見ると東向きは60平米前後と推測される中住戸が結構ある。
GCTの東向き中住戸と同程度の坪単価なら1.2億あればぎりぎり届くと思う。

図面から見て確実に言えるのは南向きは南東・南西角住戸のみなので部屋が広くグロスがかなり大きくなる事。

東池袋で2億越えの部屋をこんなに作って本当に売れるのか？と思う設計。

ちなみに図面は区のHPから見れる。リンクをはっておく。
https://www.city.toshima.lg.jp/300/machizukuri/toshikekaku/shigaichi/d...

>>1846 マンコミュファンさん

アパート住んでる人ですか？
タワマン高層階で5分未満って、パコ小石川がイケるかどうかレベルで他にどこにあるのよ…

1846ですが言いたいことの主旨が伝わっていないようで、、無視していいです
検討者の属性はわかりました、、
とは言ってもここには住みたいですね

>>1857 匿名さん

早々と、お返事をありがとうございました深謝申しあげます。
私は未亡人となったので、子供家族が住むエリアへ住み替えしようと思っています。
こちらの掲示板の皆さまは、お若くて情報が早くて更にとてもご親切なので、これからも頼りにしております。私にとっては不安が解消される大事な掲示板です。

駅へのアクセスはかなり良い方だと思います。

>>1858 マンション検討中さん
パコ小石川は、三田線上りホームは外から行った方が早く、かつ5分以上かかります。
下りホームのみ直結と言えると思います。
改札距離で言えば、直結大規模タワマンより、駅前小規模マンションのほうが、近いんですよね。
以前に駅前ペンシルタワマンに住んでたときは便利だった

>>1860 マンコミュファンさん
1857です。
匿名掲示板の情報を鵜呑みにされるのは危ないです。

私は、貴女を騙す気は全くないですし、素人にしては詳しい方だとは自負していますが、所詮は素人です。

ましてや、匿名掲示板ですので、貴女を騙そうとする方や、全く知識がない人が何か言っているケースもあります。

マンションマニアさんの有料相談を受けられるのをお勧めいたします。

1期の抽選倍率どのぐらいいくと思いますか？

平均3倍かな

7～8倍くらいは最低でもあると思います。
周辺タワマンからの住み替え組がかなり多いようですね。
直前に住み替え組のタワマンが売りに出されたら需給崩れて値崩れするんじゃないかと思いましたが。

今後の値上げを考えると買える人は皆一期で買いたいですからね
供給戸数も少ないですし5倍はいってもらわないと今後が不安です

エアライズは耐震
アウルは外観ダサい
ステアリは管積費が地雷
ＧＣＴは利回り低すぎ

やっぱり、あそこ　なんよね。

クヤクションは管理費もこれからＣ地区からの通路使用料が入り楽になりますからね。総合的には東池袋No.1だと思います。
噂では足元を見られて相当高額な通路使用料になったようです。GCTの管理費が高額なのもそれが原因かと。

>>1861 匿名さん
最寄り改札へのアクセスは確かに一番良いです。
ベビーカーや車椅子の方はステーションアリーナ側の改札を使わなくてはならないので、C地区からはとても遠いです。サンシャインも言わずもがな、遠いです。

逆にスーパーは直下に誘致され、池袋駅までへのブリリアの乗り換えがない分多分同じくらいになるのでは？とも思います。(池袋まで歩くなら他にも選択肢ありそうですが。。。)

ちなみにとても残念だったのは誘致される予定のスーパーマーケット施設内から他の動線がないようで、激しい雨の日はエアライズタワーのマルエツ行くか迷いそう。

>>1867 マンション検討中さん
一期で買いたいのは同感ですが、
倍率は低い方がありがたいです。

新たにできる大通り超えるから池袋駅までは遠い＆改札への動線が圧倒的に悪いよね。EVの位置を考えてもたぶん改札まで５分はかかる。

築年数以外は正直他より満足度は低いだろうけど、築年数にこだわるのであれば良いかも。ただ野村の凡その値段聞いたけどそっちでいいんじゃないかな...

ダイレクトウィンドウじゃないタワマンはリセール渋いからなぁ。
こっから市況崩れたら下手すりゃ残債割れの可能性もあるよ。

>>1873 匿名さん
DWはコスカの象徴じゃない？昔は流行ったけど、最近はバルコニーの庇がある設計の方が人気高いよ。

高すぎると思う人は手ごろな価格の物件探せばいいだけ。
もっといい物件があると思うならそっちに行けばいいだけ。
ここには予算が足りて購入を検討したい人が残ればいいだけ。

>>1874 マンコミュファンさん

そうなんですか?DW無しで人気タワーマンションを存じ上げないので、実例教えてくれませんか?



笑

>>1874 マンコミュファンさん
タワマン初心者の頃は物珍しくていいかもしれないけど
しばらくすると暑苦しいとしか思わなくなってきますからねぇ。

直近だと目黒ーマークがDW無しだったけど、結局あそこ値上げできなかったからなぁ
DW多用してるPTKなんかは、既に１．５～２倍くらいに値上がりしているよね。
WTRも西向きDW部屋が大人気
白金スカイも北東タワービューのDWを備えたラウンジが超オシャンティですよね。

あとDW無しのタワマンだと・・・川口とか千葉のあたりにポツポツあるくらいかな。ちょっと地味目ｗ

>>1878 匿名さん
目黒MARCの再販住戸はかなり値上げしていましたよ。

アマンレジや虎麻レジ2棟もDWですね～。

アマンなんかはオフィススペックのセントラル空調に
ペリメーターはエアフローウィンドウかダブルスキンなんだろうな～。

築古のショーもないクソガラス使ってた安請け合いアルミサッシのヤスマンの印象で止まってる人は庇が欲しいのでしょうが、西向き以外はいらないですよ庇。住宅性能はニッシンゲッポっぽ～！

>>1875 匿名さん
が正論過ぎる。

エアライズタワーは免震ですよ。

もう、新築の話をしましょう。

皆さんは申し込むとしたら、第1期どの部屋を狙いますか？マンションマニアさんは東中住戸が売れ線って言ってましたけど。やはり東向き中住戸に人気が集中するんですかね？

営業によると角部屋が一番人気らしいですがそこまで倍率つかないらしいですよ。東中住戸は大量に在庫もあるからね～。北向きの70m２もグロス考えたらいいのかもですが。諸々考えて我が家は撤退です

とにかく維持費が高くてビックリ。
近隣タワマンからの買い替え検討していますが、撤退ムード濃厚です。
我が家は東向き75平米中高層階検討中で、維持費月々58,000円にビビりました。

管理費高い理由はキング（ブリリア）へのみかじめ料（地下道通行費）とマンコミュで見ましたが、まさに弱肉強食の世界ですね　(;^ω^)

とはいえ、ぺんしる小規模タワーで多数のEVや防災センターを維持する羽目になってるステアリよりは将来的なリスクは低いのではないでしょうか？

ステアリは施設用のエレベーターとエスカレーターも負担する極悪契約だったからね。
ここは占有部のエレベーターが13台にエスカレーターが4つ(上下が2台づつ)なので、ステアリ程で無いにしても周辺タワマンに比べたら多いと思いますけどね。
これに施設用のエレベーター6台とエスカレーター2台も負担することになればステアリ以上の負担になると思います。流石に無いと思いますが。
やはり管理費等を考慮すればクヤクションの方が圧倒的にメリットがあると思います。

野村棟も当然地下通行料を負担するんですよね？

ステアリもですが常時稼働するのでエスカレーターの維持費が高くて管理費圧迫するんだと思います。
エレベーターあるのでいらないと思うのですが何でエスカレーター設置するんですかね。

>>1890 評判気になるさん

税金使った再開発事業なので、一般の方の移動円滑化に寄与する必要があるんでしょうね。
とはいえ、ここまで単価高くなると購入者には税金入ってるメリット無いですよねｗ

一般の方も使える設備の維持費については、税金が入ってることによる受益者。即ち、本事業でぼろ儲け予定のデベロッパーが負担すべきでは？と思いました笑

もう、新築の話をしましょう。

北東角検討者です。
今回買えなかったら南棟の南東角を買いたいと考えてます。
利便性は北棟、眺望は南棟なので結果的に同じような価格になると思ってます。
なやましいです。

>>1886 マンション検討中さん
むしろ、今住まれているマンションの維持費が安すぎて大丈夫か心配されるべきかと、、、
本当に管理し続けられますか？本当に修繕できますか？

管理会社に見捨てられて自主管理。
各階ごみ置き場は封鎖され、共用施設も稼働できず、コンシェルジュカウンターには誰もいない。
修繕も出来ずにボロボロの未来図しか想像できません。

インフレで人件費も電気代も工事費も上がっている中で維持費が上がらないなら私なら今のうちに売って逃げ出しますね。

管理費を考慮するなら莫大な通路使用料が入るクヤクションが一番だな。

ここの管理費高いから将来安心とはならないと思いますね。別に余裕持った見積もりをしてるから高いのではなく、単純にコストかかってるだけだと思いますよ。

管理費で毎月数万、年間30万、30年で900万の差ですので、そもそも物件価格を考えると誤差とまではいかないまでも、ここを買える実需の層からすれば、ノックアウトファクターにはならないかなと思いますが、管理費理由で購入をやめる方っていますかね？

>>1896 マンション検討中さん

30年での差額を、想定してみました。

①ブリリア
　管積費500円/㎡　x 70㎡　=　35,000円/月　x　12ヵ月　=　420,000円/年　x　30年　=　12,600,000円
　＊莫大な通行料収入及び安定した区からの下駄利用料により、管積費現状水準で維持

②GCT
　管積費1500円/㎡　x　70㎡　＝　105,000円/月　x　12ヵ月　=　1,260,000円/年　x　30年　=　37,800,000円
　＊EV13台、エスカレーター4台、ブリリアへの莫大な通行料支出の負担により、30年平均で初期値x2倍の管積費で積算

・30年差額　②ー①
　37,800,000円 - 12,600,000円　=　25,200,000円

>>1897 買い替え検討中さん
莫大な通行料収入っていくら前提なんですか？

ちなみに、管積費30年平均1500円/㎡、70㎡で105,000円/月は、高すぎだろっ。と思われがちだと思いますが、某ス〇ア〇さんは11年目で既に同じくらいの水準になる予定だったと思うので、妥当な積算値だと考えています。

70平米で月10万オーバーの管理費ってクッソ高いな。

>>1897 買い替え検討中さん
30年間の差額25,200,000円としても、30年後にはB・C両地区に眺望を遮られたクヤクションのことを考えると評価価格差は・・・。また、豊島区役所の旧庁舎を思い返すと、修繕は最低限になるかと。税金でやるし、クヤクション民がオラつく当スレを見つけたら、相当な区民が監視をシビアにしますよ？

安価には、そのワケがある

>>1901 匿名さん
クヤクションとステアリとC地区で価格比較するとどれくらい織り込まれているかが相対的にはわかりますね。

維持費を考慮したらクヤクションの方が有利ですね。

管理費や修繕費について、根拠のない話ばかりですね。まあ、抽選倍率を減らそうとしているのかな。

管理費＋修繕費で平米770円と、住友が言ってるだけで、通行料が高いなんて、言ってませんよ。

言ってたのは、駐車場収入を管理費に組込む比率を低く設定しているのと、現在高騰中の電気代や点検費用を多めに織り込んで、当面セイフティ予算を組んでいるんですよ。
だから、管理組合が発足後、収支を見て、値下げも可能かもとの事でした。

住友の場合そのやり方はこのマンションに限った話ではありません。そして、住友の他のマンションに比べても管理費が異様に高い。
相対的にみて高いと言わざるを得ません。

次期以降の値上げが確実なので、1期で抽選に当たった人は確実に含み益が発生すると思います。
総支払額の観点では管理費の高さを余裕で上回るメリットがあります。
ここで管理費が高いと言われてるステアリだって、当時の価格で購入できるなら誰だって購入したがるはずです。

多少の管理費の高さで、将来的な勝ち確定のマンションを避ける理由がわかりませんね。

仮に計2000万高いとしたら坪700でざっくり70平米→80平米にできるんですから管理費なんてどうでもいい、というのは思考停止に思えますね
少なくとも一期は含み益出るだろう、という点には同意ですけど周辺中古も上がるでしょうし
そもそもクヤクションの出物も無いですしGCT or 野村から選ぶしかないんですけど

30年住むなら影響額大きいですが、10年前後で買い替える前提ならそこまで影響ないのでは？
都心のタワマン買うような人で生涯住み続ける人は少数派だと思います。

土地の安い非都心区にタワマン建てちゃうと固定資産税も結構凄そうですね。評価額の内、住宅控除がめっちゃ効く土地の割合が少ないので。

１ＦのスーパーがＥＶ下りてすぐなのがここの良いところ。
地下を買い物袋もって歩くかわりに管理費安いとかＥＶ途中乗り換えとか？

>>1911 匿名さん
売り場面積見ると、結構大きなスーパーなので、マルエツがなくなるかな。

>>1897 買い替え検討中さん
管積費を「上げられてない」のがむしろウィークポイントなんだってば。

今の人件費、電気代等で計算された管理費。
今の工事費で計算された修繕費。

それで計算するとステアリ以降の管積費になる。
ブリリア以前のタワマンは住民で合意をとって上げるという大変な作業が待っている。
出来なければ待ってるのは自主管理、ろくな修繕も出来ないぼろぼろタワマンへの道。

>>1913 匿名さん

何言ってんだお前ｗ
管理費は掛け捨てだぞ　笑
で
エレベーター止めてるのはどこのタワーマンかねぇｗｗ

>>1914 マンション検討中さん
これだけインフレが進んでいる中で昔の契約のままで管理会社が納得し続けるとでも？
上がってるのはマンションの価格だけじゃないんだよ。

管理費を上げられなければ自主管理しかない。
各階ごみ置き場からゴミ捨て場までゴミを下す当番とかやりたい？私は嫌だわ。

>>1915 匿名さん

馬鹿か？笑

1戸3万でも700戸なら21,000,000円/月だ。
こんな大口手放す訳ねぇだろｗ

既得権は何よりも強いんだよｗ
黙ってブリリアの２倍の管理費を一生払っとけ。出遅れGCT検討者　爆笑

>>1915 匿名さん

PTKはここの3倍くらいの共用部と商業面積あるし、しかも地下道も自主管理だけど、管積費500円/㎡くらいっすよ～。ま、搾取されるのがお好きなようなので。。どうぞご勝手にｗ

>>1917 マンション検討中さん
で？
PTKは30年平均で管積費で500円で行けるの？

そんな計算になっているとは到底思えないけどね。

GCTが30年平均で1500円、PTKが1200円とかなら十分あり得るし、300円分ぼったくられてる可能性はあるけどね。

30年平均で500円とかありえないし、1000円でもあり得ないよ。
エレベーター止めるどころか壊れても直せなくて階段で上り下りするはめになるよ。

>>1916 マンション検討中さん
赤字の事業を企業が継続したい理由がある？

大口の赤字事業だからこそ真っ先に手放したいに決まってるじゃない。

ブリリアの管理費が決まった時と今でどれだけ、コストが上がってるか考えれば、ここを検討できる収入が得られる人ならば当然わかるはず。

そういう立場にない人が検討できるマンションじゃないはず。
現実みようよ。

中古でブリリア買ったら管理費を千円とか二千円上げる、修繕積立費を1万円とか2万円上げるで総会で大喧嘩になる可能性が相当高いよね。

当時は安かったからね。

そんなしょうもない金額でストレスに耐えなければいけない人達が買う価格では最早ないんだよ。

管理費が2000円上がるなんて理事会の管理会社に対する交渉が足りない！！！！
とか総会で言われて大喧嘩になるマンションにこの価格帯を検討する人達が住みたい？

最初から余裕がある設定の方がいいでしょ。

>>1916 マンション検討中さん

言葉使いが酷すぎます。
お里が知れますよ。
コンプレックスの裏返しでしょうか。

>>1917 マンション検討中さん

そっちは、埋め立て地で海抜5m。
こっちは、山手線内地で海抜30m。
だから、高くて当たり前。
それでも、購入希望者がいる幸せなスミフ。
そっちは、このまま地球温暖化による将来の高潮におののくのだ。

ぼくのかんがえたさいきょうのかんりけいかく！
ぼくのかんがえたさいきょうのしゅうぜんけいかく！

高々数万円の管理費でここまでナーバスになる人って、食費や光熱費に対しても毎日イライラした生活送ってるんでしょうね。
買えない人が言ってるだけだと思ってますけど。

東京都が提供する『浸水リスク検索サービス』で確認してみると、六本木、赤坂、代々木、広尾、麻布など、水害とは一見関係なさそうなエリアでも、浸水リスクが示されている地点は多くあります。

今日は、クヤクショ民が荒らしていたようですね。
池袋愛はどこへ？

6/28　22:00～　NHK総合　全国放送
「すこぶるアガるビル　池袋ＳＰ【サンシャインシティ・東京芸術劇場】」
ビルがしゃべった！？近現代建築のスゴみを味わい尽くすビル鑑賞番組。来訪者年間３０００万！サンシャインシティの秘密＆東京芸術劇場・通行自由なアトリウム誕生秘話！

>>1912 匿名さん
マルエツは、サンシャインで働く人が出退勤時に立ち寄るし、なくならないと思います。GCTの1Fテナントは、マルエツとの競合・客の取り合いよりも、win-winにしたいと考える企業が参入してくると思いますよ。得意分野の違い等。それと、B地区と造幣局南の開発も始まると、スーパーが足りないくらいですし。

え！？ブリリアって管理費赤字なんですか！？
安すぎるのも考え物ですね！
大人しく、ＧＣＴに住んで３５年で４千万くらい払う事にします。

>>1928 マンション検討中さん

ブリリアの管理費は、赤字じゃないですよ。

>>1929 マンション検討中さん

そうですよね・・・上の方に、管理費赤字で揉めてるだの、事業継承云々だの書かれていたので錯乱してしまいました。全部ウソですよね、こんな根拠のない話。

管理費は安い方が良いに決まってますよね。やはりブリリアにしようかなぁ・・・。

>>1926 匿名さん
何か勘違いされてますよ!

ブリリアの人は、GCTと共存共栄ですから、このサイトを荒らさないですよ。
黙って見ていて、余裕のある方は、とりあえずGCTも購入しておくだけです。

>>1931 マンション検討中さん
では、以前からずっとクヤクションを全面にアゲ、他を一方的にディスるの、やめさせてください！！！！！！！

見方によるのでは？
GCTが東池袋No.1だと考えている人にとってはディスに見えるでしょうし、ブリリアが東池袋No.1だと考えている人にとっては正当な評価です。
どちらがNo.1かは人によって評価ぎ分かれるのでどちらもおかしくないと思います。
両者が活発な議論を交わす方が望ましいと思います。

こちらの方が新しいのでいいと思います

どちらが上、下という議論には興味はありませんが。
購入にあたり、冷静に管積費の積算をする事は必要だと思いますよ。

ブリリアの適正な管積費を安すぎる赤字だ！とふぁびょって
根拠なく叩くのはやめて、冷静に比較しませんかね？

マジレスするとブリリアは下の管理費を区役所でまかなっている部分がある(=税金で手当されている)から安いんでしょうね。通路がC地区負担になるらしいですからまだ下がる可能性もゼロではないですが元から安いのでそのままかな、たぶん。

そろそろ新築の話をしましょう。
中古は、中古のスレでどうぞ。

ブリリアと対立煽りしてる十条スレに常駐してる某キチガイは無視しましょう

>>1933 評判気になるさん
ここはGCTの掲示板です。