グランドシティタワー池袋ってどうですか？

池袋は、豊島台地の上の、概ね標高30ｍの地盤が強い土地。
豪雨で冠水があっても、排水が早く、長時間水没ということはない。
東池袋駅も、地下鉄にも関わらずホームの標高が海面より高く、
スーパー台風などで東京の低地一帯が水没しても、影響されにくい。

https://hudousan-kounyu.com/hazardmap/tokyo/toshimaku
上記のサイトがよくまとまってますよ。
（抜粋・中略）
豊島区で、特に災害に強い安全な街の具体的な住所は以下
東池袋１～４丁目、南池袋１～３丁目

平成26年度より補助第81号線内において、まち全体の排水能力強化のための下水道再構築工事を行い、平成29年度に完了しました。
https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/dainiseibi/tikubetu/higashi_i...

ヒガシイケのダサマンが束になっても、PTｋには勝てないだろうね。マニマニィさんも、東池袋はヴァヴる状態の今売り払って、PTKにイカれますからね。

ゲリラ豪雨って、昭和40年代に造られた言葉らしいが、
テロ多発以降はNHKや気象庁でNGワードになり、もはや死語。

それと、都内の低地で水没が起きたら、豊島区本庁舎やイケサンパークが、
低地の人のための帰宅困難者待機場所になると思う。

勝ちどきの人が、都内あちこちの新築タワマンスレを荒らしてます。
スルーでいきましょう。

>>1223 検討板ユーザーさん

確かに。答えあわせ出来ちゃいましたね。。。

朝から元気ですね。
我々は池袋に魅力を感じてるから池袋に住むんです。駅前は人混みで歩きづらいほどで、サンシャインは常に活気に溢れてる。ハンバーガーは弱いですがラーメンも中華も美味しい。公園も豊富。
ここで子供たちと幸せに暮らしたいと心から思える素晴らしい街です。勝どきに住みたいならどうぞ。私たちはここで満足です。

>>1227 マンション検討中さん
むしろハンバーガーが1番強いから。
池袋駅だけで100名店3つもあるのに。

弱いのは寿司とかの高級店。
この辺は城南には敵わない。

>>1220 eマンションさん
だから工事はされてきてるって言ってるじゃんか。日本語不自由な人？
それでも浸水地域が0じゃないのは最新のハザードマップ見たら分かる事実なのに、それすら指摘されたらなんか都合が悪いの？

勝どきは街が干からびていて、面白くない。

寿司は、池袋西武本館にある「活・美登利」が大行列。

うなぎは、食べログ全国１位を毎年連続更新中の「かぶと」。
https://tabelog.com/rstLst/unagi/?SrtT=rt&Srt=D&sort_mode=1

>>1214 マンション掲示板さん

豊島区は花火禁止だそうで、なので孫は豊洲公園の運河近くまで来てやれています。

江東区と江戸川区は、荒れる川(荒川)があるし歴史的にも高潮の影響があったのでハザードマップは赤色ですよ。
孫の近くへ住み替え希望中(笑)

>>1229 周辺住民さん
わざわざ自分で20年前ｶﾞｰとか前世紀のこと出しておいて逆ギレして草
そんならおじいちゃんの昔話なんか要らないよ？
日本語云々の前に自分の言ってること見直してね

>>1218 周辺住民さん

高田馬場の三井を検討したら、神田川があるので　ちょっとなぁと思ってしまいました。
目黒川も同様でしょうか。
ブラタモリを観てると、渋谷とかも暗渠が多くて、地形的には武蔵野台地ならではと。
お聞きするばかりで、すみません。

>>1221 口コミ知りたいさん

大変、勉強になりました。

>>1223 検討板ユーザーさん

勝どきなんて、何にも無いところだよWw

>>1231 匿名さん

「かぶと」ですね！是非とも行ってみたい

>>1236 検討板ユーザーさん

勝どきでは、視聴率数字が取れない。
せいぜい勝どき橋を背景に撮影するくらいしか無い。

>>1225 匿名さん

こういう輩は、ビョウーキなので治らないから始末に困るよね。

「のらえもん」さん抜粋

マンションは一般的に8割ぐらいを周辺住民が買って、残り2割を移住者が買います。
その8割の人に、見向きもされない価格だと売るのに苦労します。

おそらくデベロッパーが一番分かっているでしょう。この価格なら付いて来てくれるというマーケティングをきちんとした上でマンションを売り出しているはずです。

>>1233 検討板ユーザーさん
なるほど本当に日本語理解できない人だったか
過去の話もしてるけど今の話も事実を交えてしてることすら理解が出来ないとは
20年前が前世紀とか言っちゃってるし

>>1234 マンション検討中さん
地震対策で地盤の話をするなら、東京においてはその土地が武蔵野台地の上にあるかどうかで話は変わってくる
そういう意味では豊島区では安全な地域が多いのは事実だし目黒川を有する目黒区は安全な地域は多い

問題なのは川や暗渠の流域、局地的に低地になってるところの水害の話

水害や浸水としがちな地域は、ある程度標高が高い方が安全っていう傾向はあるけど、暗渠や地下水、地形、その他の理由で局地的に水害が発生するリスクがあるところは存在する。

個別にはやはりハザードマップを見て確認するのが現実的
ハザードマップすら網羅できていない局所的な問題があるからボーリング調査があるくらいなので完璧ではないが、傾向は掴める。ハザードマップも地震と水害の両方があるので両面で確認した方が良い

そう。ハザードマップは完ぺきではないんよ。
各区が毎年公表するハザードマップは、実は都の元データで、それが古い。
手直しするのは、主要氾濫河川流域と、統廃合された学校や公園等の避難場所など。
再開発で大規模ビルを建て浸水対策を相当やってるエリアでさえ、
十数年前のまだ協議会だったころと同じハザード色のままだから。
道路拡幅や新設のときには、必ず下水道局が再設備し、渋谷では暗渠も作り
直したけど、そういうデータも組み入れず、古いまま。
地下３階まで掘ってパーキングになっても、暗渠跡の形で浸水するのか？ってなってる。
森ビルが土地の形状まで変えてしまう麻布台も、高台だが古い暗渠が色付けされてて
そのデータも何十年も更新されないだろうね。

ハリーポッターのラッピング電車が運行スタート
https://www.elitz-ikebukuro.jp/harry-potter-train/

このマンションの周辺中古に対する優位性って結局築年数だけなのかな。戸数多いのになんでこんな維持管理高いんだろう

>>1245 口コミ知りたいさん
住友不動産グループでの囲い込み管理だからじゃないですか？

>>1245 口コミ知りたいさん
マンションで一番大事なのは立地で二番目は築年数。
その二つ以外の事は枝葉。

>>1247
タワーは眺望。

>>1248 マンコミュファンさん
立地と比べたら眺望なんて何の価値もないよ。大体立地を売りにできない糞アドレスの物件に限って眺望を売りにしたりするから、むしろ逆相関すらある。

ここが建っても、地域ナンバー1はブリリアでしょう。異論は認めない。

PTKの光と水辺に溢れる共用部を見てしまうと、ここの地下に設けられたモグラ共用部はイマイチに感じてしまいそうですね。
日の光は、幸せな人生を贈る上では必要です。

東向き中住戸、別列の間取りがupされてるね。この列も売りに出されるのかな？

間取りは75Dの方が好みなんですが、下り天井がBやCと比べて不利かな。

>>1252 匿名さん
間取りはどこで見れますか？
オンライン案内会に参加しないと見れないですか？

75Dは確かに下がり天井気になりますが、BCはほぼ同じ(左右対称)ですね。野村との被り方で人気の差がちょっと出るかも。

>>1252 匿名さん
中住戸はこのままじゃ確実に抽選だから売り出す部屋を増やすかもですね。
逆に角は残りそう。

>>1255 マンション検討中さん
野村は一番北側のDが一番気になりづらいですかね。
ただ低層階はステアリがかぶってスカイツリーが見えないかも。

逆に一番南側のBだと低層階でもステアリかぶらずスカイツリーが見えそう。
値段によるけどBの低層階が一番お得と予想。

リビングから見ると、BCはバルコニーガラスが緑、Dは透明？っぽいのも違いですかね
どちらが見晴らし良いとかあるんでしょうか。

>>1248 マンコミュファンさん
中高層階は眺望

>>1259 eマンションさん
立地の方が遥かに大事だよ。立地が悪いタワマンには住みたくないよね。

立地>ブランド>眺望=築年数かな。
中古になればオンリーワン物件になるわけで、一人に売ればいいからその差別化要素に眺望は必要。この周辺だとブリリアの南向きが高値なように

>>1250 名無しさん
一長一短あると思いますよ。
比較としては
ブリリアは洗濯物外に干せないですし、エレベーターも乗り継ぎだるい。
眺望は近隣タワマンでもうお見合いになる方角が多い。
専有部の仕様は新しい分GCTのほうが良さそうですよね。
区役所のランドマーク感と外観と共有部は好みかもですが、ブリリアのほうが気合入ってる感じするってところかな。

>>1262 ご近所さん11さん
洗濯物は普通に外に干してますけど問題ありませんよ。
エレベーターの乗り継ぎは面倒ですが、グランドミレーニアと同じくコンシェルジュカウンターの前を通るので共連れ防止のセキュリティーと思ってます。

>>1263 今年転居するブリリア住人さん
洗濯物は問題ないのですね。失礼しました。
竣工後すぐのタイミングで景観が損なわれるので洗濯物は干さないようにと注意を受けたので現在もそうだと認識しておりました。
賃貸だったので事情も変わるのかもしれません。
エレベーターの乗り継ぎはセキュリティの部分はおっしゃる通りと思いますので正に個々人の主観で一長一短の部分と思います。

>>1262 ご近所さん11さん

同時期竣工ならブリリアが上と感じる人が多いでしょうね。
築10年差覆すほどかはともかく。

現在ブリリア賃貸住みだけどGCT買う予定。築年数＆大規模＆同じ駅直結だし。もちろんブリリアも立地は一番だし素晴らしいマンションと思う。ただ今から中古で買うのは..

>>1265 口コミ知りたいさん
そうかもしれませんね。
実需層は特に立地と利便性でほぼ同条件と思いますので、
中古の動きを見ると築年数は気にせず専有部の間取りと眺望で多くの人は判断してそうです。
にしても個人的にはブリリア築10年で高いと感じています。

>>1267 ご近所さん11さん
現存東池袋直結4マンションの中で2番目に評価（＝成約価格）が高いのがステアリなんだよね。
築年数はかなり大事。

>>1270 口コミ知りたいさん

新築未入居は高くて当たり前。
あそこ管理費激高だし修繕費の値上がりすごいからすぐアウルに逆転されるよ

>>1268 今年転居するブリリア住人さん
ブリリアの一番の売りは耐震基準じゃなくて、区役所が直結な事だと思うよ。

耐震基準なんて武蔵野台地に建つ東池袋タワマンのどこでも大丈夫だから同じようなもん。

でもね、ブリリアだけ特別なのは、震災が起こってライフラインがずたずたになった時に区役所だけが最優先で復旧される事。

震災が起こった時には行政機関と医療機関の機能回復が最優先される。

>>1271 名無しさん
入居済みもアウルより高いような。
未入居だらけの時よりは差が縮まってきたけどね。

アウルだってエアライズより高いじゃない。
場所はどうみてもエアライズの方がいい。

タワーマンションのベランダで洗濯物を干すのは、限りなくＮＧに近いと思う。
美観の点でも、落下事故の点でも、竿フックがあっても管理上禁止の所が多い。
浴室乾燥やドラム式乾燥機でどうぞ。

>>1272 口コミ知りたいさん

嘘松乙。
ブリリ池の耐震性能は、他のタワマンと明確に違いますぅ。
だからバカ高いんですよぉ。
他の雑魚マンは連れ高。
https://www.bt-ikebukuro.com/page6/

>>1275 マンション掲示板さん
明確に違っても同じなの。
どうせ大丈夫だから。

アウルやエアライズやステアリやここが大丈夫じゃないレベルの震災が万一起こったら湾岸のタワマンなんて全部倒壊するし、ブリリアの建物が震災に耐えて大丈夫でも周辺のビルが倒れてきてブリリアも大丈夫じゃないから。

仕様がステアリ以下って情報あるの？

ここを、既存マンション間で戦う場所にしないで！

>>1270
むしろ個人感覚からすると、築年差仕様差あってもブリリアの方が明確に高い現状にびっくりしてます。
眺望変わらずだし池袋駅に近いことと区役所直結なことですよね

>>1273 口コミ知りたいさん
エアライズタワー って耐震ですよね。
アウルとプラウドは制振、ブリリア免震

東池袋のいろいろな検討板には必ず、ブリリアが一番という奴らがわいてくる。いずれ南の眺望も塞がれ、バブルがはがれ、地金が出て、資産価値が暴落することにビビッとるんだろうね。

>>1277 匿名さん
営業が同じところまで頑張ります！って言ってました…
まぁ、廊下タイル張りとかはないでしょう…

ステアリマン必死過ぎやろ。

同じ時期に販売してたPTKはもはや坪７００－８００チャレンジするレベルだぞ。

例えるなら、大谷サンと、藤波鎮太郎　やな…。同期でも比較にならないほどの差が付いてしまった感じ。

>>1275 マンション掲示板さん
でもねこの構造のせいで部屋の中はけっこう揺れるのよブリリア
アウルとステアリの制振構造は全然揺れないよ
エアライズはわからん

>>1285 ご近所さん11さん
全く逆ですよ。制振はあくまで建物の倒壊を防ぐだけで部屋の中は激しく揺れます。
揺れそのものを抑える免震のほうが圧倒的に被害は少ないです。
実際地震保険料は免震だと半額になるのに対し、制振は耐震と同等の扱いですね。

池袋のスレにいる勝どきマンって何なんw

>>1286 匿名さん
一般的に言われてるのはもちろん知ってますが少し情報が古くないですかね。
住んだ上で個人の意見なので参考程度にして下さい。
ブリリアお住まいの方は皆さん日頃感じていると思いますが、地震ではなく強風でけっこう揺れるときがあります。
東日本大震災の長周期地震動以来、さまざまな地震の種類によって有効な耐震構造は変わることが分かっています。
日本の場合だと国や建設業界で定めた住宅の規格は時代遅れのものが多いと思います。
最近の建造物は最新型の制振構造がトレンドになっている印象があります。
長周期地震動と免震で検索したり、のらえもんさんのブログとか参考になるんではないでしょうか。https://wangantower.com/?p=19591

>>1288 ご近所さん11さん
のらえもんさんのその記事の引用元でも、制振構造について「揺れは耐震構造とそれほど変わらない」、免震構造は「建物の揺れは地面の揺れより著しく小さくなり、建物内の家具への影響も少ない」とありますね。
最近制振が増えているのは建築費高騰でコストカットせざるを得ないからですね。
日本免震構造協会によると免震装置の導入で３％～建築コストが上昇するそうです。
なお長周期地震動が問題視されているのは南海トラフの震域の大阪名古屋等の高層ビルの話で、
関東の免震ビルは首都直下でも長周期パルスに対応済みです。
実際東日本大震災の時武蔵野台地の制振タワーで億単位の被害が出たのに対し、湾岸免震タワーではほとんど被害が出なかったケースもあります。
その辺の話を詳しく知りたかったら、はるぶーさんやがりべんさんのツイッターを検索してみると参考になると思いますよ。

PTKとステアリだと将来価値は大きく違いそうですね。

PTKの直結側は、再販坪700は狙えそうです。
反対に、ステアリはスミフでキャップはめられちゃいましたね。

ブリリア人気で上がっていた東池のメッキが剥がれたのと、
中央区湾岸の人気っぷりが露わになってしまった形ですね。

>>1283 評判気になるさん

オンライン説明会では、廊下はタイル張りと言ってました。あと、お風呂は日ポリ化工ですね。

マンコミュはアンチの荒らしが多ければ多いほど買い物件であることは歴史が証明しています。
パークタワー勝どき、ブランズタワー豊洲、白金ザスカイ、パークコート虎ノ門etc…
その点で言うとここはまだアンチが元気ない。
アンチさんもっと頑張れよー。

>>1292 マンション検討中さん

大人気物件だと欲しいけど買えない人が大暴れ。
不人気物件は煽りたいだけの人が大騒ぎ。

適正価格物件は静かに粛々と進む。

>>1292 マンション検討中さん

あまり、妬む要素が無いのもありますね。

①別に買い得でもない単価
②DW無しなど、あまり魅力的ではない外観
③地下に集約されている、特別感のない共用部
④結構高いと噂されている維持管理費
⑤地域ナンバーワンはどこまでいってもブリリア
⑥そもそも、豊島アドレスではマウント取れない

>>1294 職人さん
うんうん、いいと思いますw
そういうのもっと下さい！

わざわざ、オラが中古物件を褒めに書きに来る人々は、
アピールしないとならないの大変だな、恥ずい行為だな、という感じですよね。

>>1289 匿名さん
住んでみないとわからない情報を共有しようと思い、実際住んで構造関係なく揺れましたよって個人の主観で書いただけです。
特に免震と制振の特徴については同意です。特に詳細を知りたいわけでもありません大丈夫です。
丁寧にと思って書いたのですが反論しているように見えたのでしょうか。
そのようにお感じになられたのであれば申し訳ございませんでした。

>>1281 通りがかりさん

エアライズが耐震ってｗ
42階建ての耐震なんて世の中にあるのか？ｗ

買えないことはないが、普通に高すぎると思う。
たかだか世帯年収2000万で坪700万って冷静に考えてイカれてる。
この熱狂感は、違和感しかない。

PTK進めてる人はなんなん？低地のハザード地域が池袋に勝てることは一生ないから、何を言っても無駄無駄無駄無駄。
PTKはディスるところが多すぎる。穴だらけだなｗ
大江戸線単線、目の前区の最大の嫌悪施設であるメガサイズのゴミ処理場、2キロ歩かないと何もない、EV不足、低層用基あたり約178戸高層の速さもとろい、低層はとまるのに高層と同じ速さで意味なし建物の長寿命化が一つ星、仕様は全面クソ、食器棚は人大 、天カセ、ロウイー、水回り天然石、タンクレストイレ、高仕様トイレリモコン、ラクセスキー、エレベーターキー、グローエ水栓、三面鏡裏コンセント、ホッからり床、ミストサウナ、ドアカメラ、玄関人感センサーなどない安普請。水門防潮壁が潰れたら水没地域、公園ない、道狭い　待機児童、本屋ない 、保育サービス23区で下から三番目、待機児童増加中、銀座から歩けない、受電設備も地下浜離宮と勝どきからウンコ放出。スカイラウンジは強風熱射寒風。

>>1298 匿名さん
マジレスすると、昔の新宿の超高層もそのほとんどが単純な耐震構造。
重量級なので風で揺れるころはないです。
3.11で揺れた揺れたビルは、後付けダンパーが施工されました。
2000年代以降のビルは耐震でも高強度コンクリートで破断の心配もないですが、
家具の固定グッズは怠らずに。まあ、制振や免震もやるべきだと思いますが。

>>1299 検討板ユーザーさん
その感覚がおかしいとは全く思わないけど。
その感覚で言うと、2023年にマンションを買うという選択肢がなくならない？

>>1302 口コミ知りたいさん

別に、新築でも探せば安いところあるよ。
この近辺のすみふ板マン坪450位で売ってるし。

あと、中古は明確に下落基調なので、
売主の取得のグロス見ながら買い叩けばいい。

住まいサーフィンの沖さんも、直近の動画では中古を勧めてましたね。

郊外のお屋敷を土地ごと今のうちに売り払って、超絶便利な山手線内側の、しかもバランスが取れた東池袋に移住するシニア世帯も多いことでしょう。孫も遊びに来てくれるようになる上、駅直結だし免許返納して事故もなくなり子も安心。

夫婦二人ですが、予算が厳しいので、55平米の部屋を検討しています。
南向きなので、野村との被り気になります。
今回販売の32階～41階なら、あまり眺望も変わらないような気がします。
どうなんでしょうか?

池袋の別のタワマンに住んでいます　このC地区は資産価値は絶大と思います
地区再高層ツインタワーで駅直結かつ将来のコンパクトシティ計画にも合致しております　また行政・商業施設一体型にも希少性があると思います　私は資産価値はブリリアタワー池袋同様最高と考えております　1期1次でお買いになるのが一番お得です　池袋は近隣相場が上昇傾向にあるので後になるならなるほど買い手に不利です
また東池袋はタワマンが多いので、景観は「抜け感」があることにご注目ください
余り角部屋・南向きにこだわらない方が良いです　うちは東南角部屋ですが夏は朝6時から室温41度になります　私は業界の人間ではありませんが、池袋タワマン購入の先輩として、ご参考にして頂ければ幸いです

なんでここは、共用部がほとんど地下モグラなの？有り難みが全くないし、他にそんなタワマンあるか？
高層階とは言わんでもせめて外が眺められる場所に作って欲しかった。

>>1308 マンション検討中さん
他物件も含めて購入者のアンケート等から、
共用部の優先順位がそこまで現在の市況は高くないと判断して、
少しでも分譲物件増やしたかったんだと思われますね。

>>1309 ご近所さん11さん

共用施設って容積率の計算に含めるんですか？

パーティールーム、ラウンジ、ゲストルームは地上にあるし、他は地下でもイイんじゃないかな。
キッズルームは外が見える方が良さそうだが、ウチは使わないし。

>>1309 ご近所さん11さん
実際の所、共用施設はあんまり使わないからね。
湾岸みたいにタワマン以外は何もない所だと凄く価値があるだろうけど。

例えばここでゲストルームが本当にいる？周りに一杯ホテルあるけど？

両親が自慢の息子が買ったタワーマンションに可愛い孫と会いたいがためにやってきたらプリンスホテルの部屋を取ってあげればよくない？

>>1310 マンション掲示板さん
バルコニーや廊下、階段、エレベーター、駐輪場等の共用部分は容積率の計算に含まれないと思いますが、パーティールーム、ゲストルーム、フィットネスルーム、キッズルーム等の共用施設は含まれると思います。

共用部って立地が不便なマンション向けの設備なんだよね。ここみたいな一等地ど真ん中の立地だと確かに不要。むしろ周りにもっと高級な施設が沢山ある。

既にブリリアの上階が坪1000超になってるからGCTも上階は行くんじゃない？
あと国家戦略特区に指定された池袋西口再開発に分譲マンションがあったら軽く坪1000超えは確実

最近ブリリアの中古が出ては高値でもすぐ売れちゃうね
いつの間にか売り出てるのも坪1231万の最上階部屋だけになってるし

>>1312 周辺住民さん
＞実際の所、共用施設はあんまり使わないからね。
＞湾岸みたいにタワマン以外は何もない所だと凄く価値があるだろうけど。

まったくその通りです。
ここは池袋。外になんでもありますからね。


>>1315 マンション検討中さん
＞東池袋って、いつから一等地ど真ん中の立地になったんですか？もしそうなら坪1000とかいくと思いますけど。
＞今後そこまで上がりますかね

山手線内側では、ムサコのようなタワマン林立のレジデンスエリアは
三田小山と飯田橋と東池袋くらいしかない中で、
東池袋のタワマン群は、どれもが、有楽町線駅とサンシャインが直結。
今後、さらにＢ地区と造幣南が続き、歩道並木や商業施設も整備されます。
山手線内部にこれほど恵まれたタワマン集中エリアがあるか？というと、無いです。
８棟ほどがずらっと並ぶ未来。
期待しかないですね。

ちなみに最上階っておいくらなのでしょうか？

>>1319 マンション検討中さん

まだGCTの値段は出てないけどブリリアが坪1200～の6億だから、
GCTも最上階且つ一番広い104平米の部屋は坪1200～1500の4億～5億ぐらいになるんじゃないかな？