「オハナ柏たなかパークフロント」ってどうですか？

今回の大雨の影響で、草加市や越谷市等は浸水、冠水が相次ぎ災害救助法の適用となったね。

ハザードエリアはリスクが大きい。柏たなかはどうだろうねぇ。

>>2821 検討板ユーザーさん
ここはマシだよ。地震含めて。むしろ、気象環境の悪化で、ハザードマップが劣悪な場所こそ買うべきではないなと考えさせられた

数年前は凄かったみたいですね

>>2823 マンション検討中さん
調整池じゃん。これのおかげで住民は守られてるんだよ。

>>2823 マンション検討中さん

水没したの？

>>2825 匿名さん

確か2019年も水没してましたよ

マンションのところは大丈夫。

ＭＲでは100万単位で公にしていると聞きましが、南向き65.83㎡と東向き66.21㎡の価格はどれくらいですか？

調整池が水没、、、普通やん

信号も水没してるように見えるけど何処までが調整池？

>>2830 マンション検討中さん

普通ではない。
放流先の利根川が氾濫してるから調整池に貯めた雨水を流すことが出来ない。
調整池は河川に放流するためのバッファーの役割をするもの。

防災的な役割を果たしてるから、調整池として普通っていってるんじゃないの。日常の光景という意味の普通ではないのでは。

ハザードマップをみればわかるけど、マンション周辺はそんな問題ないよ。調整池についてはグーグルマップをみると、記述されていたと思うからみてみるといいかもね。

>>2831 マンション掲示板さん
WEBで確認できますよ。

田中調節池とたなか駅近くにある溜池を同じと認識してる方もいるかもしれませんね。田中調節池は農道含めて非常に広範囲なエリアなので農道の信号水没は起こりえます（とは言え記録的豪雨レベルで起こるくらいですが）
https://www.ktr.mlit.go.jp/tonejo/tonejo00905.html
https://www.ktr.mlit.go.jp/tonejo/tonejo00905.html

>>2835 契約者さん8さん
あそこも川端「調整池」ではあるけど、まぁそんなめちゃめちゃにならないよ。そんなこといったら、柏の葉にある、アクアテラスも調整池だからね。

>>2836 評判気になるさん
同感です！
2385ですが私もその認識で投稿させていただきました。

調節地と調整池は違うよ。

田中調整池に近隣対岸の菅生、稲井戸調整池の貯水可能量を合計すると渡良瀬遊水地に匹敵します。駅前なのにとっても自然豊かな場所で利便性とネイチャー度が両立する稀有な土地なのです。

池が邪魔で開発が進まないのも現実

あの辺バイパス作る予定なんですよね確か。高架型のバイパスかな。

参考　https://www.ktr.mlit.go.jp/ktr_content/content/000786912.pdf

で、結局、土地的に大丈夫なの？

>>2843 名無しさん
どう思う？

あの一帯、大雨で沈む前提なら開発の余地なしですね

傾斜地のゴミの最終処分地跡地みたいなので、地盤の硬さがどうなのか？どこまで杭を入れたか確認が必要

洪水云々よりも日々の生活が駅前で完結しにくいことの方が問題

カスミとヤックスで完結しますが何か？

スーパーが1軒しかないと殿様商売になりかねないんですよね。
カスミは価格高めだし、ポイントも廃止されるみたいですし。
数軒あれば価格競争やらイベントやらで地域住民にとってはプラスなんですけどね。
以前住んでたところは半径１km内に3軒あったので詰め放題イベントやら玉子1円やらで盛り上がってました。

>>2847 通りがかりさん
人口が増えて消費力が上がれば自然に店は増えますよ
セブンイレブンだってこの間までなかったんだし

>>2845 マンション検討中さん
川沿いに行くより、明らかに柏の葉に行くほうが便利なのに、何を憂いているのかわからん。

おおたかの森、柏の葉を超えてわざわざ柏たなかまで買い物に来る人はいないし
利根川を越えて来る人もいない。
ほぼ周辺住民だけの利用となると商業施設はなかなか難しいんじゃないでしょうか？

>>2852 マンション検討中さん
発想が逆なんだよ。

住宅街にショッピングに行かないでしょう。

駅歩1分ならシティタワー綾瀬があるよ。駅前のタワマン。

>>2853 通りがかりさん
うーん、商業施設ができるから、賑やかになっていくということ？だとしたら、柏の葉や流山おおたかの森に勝てる場所になっていく必要があるから、相当厳しいと思うな。

流山おおたかの森は乗換駅、柏の葉は大学とオフィスが下支えするけど、柏たなかは基本的に住人だからね。大きな商業施設の隣接駅は基本的に住宅街になるもんだよ。小さな店舗はできるかもしれないけどさ。

>>2856 eマンションさん

わたしは、静かそうだから柏たなかに魅力を感じました。
スーパーはもう一店舗くらい欲しいですが

>>2857 口コミ知りたいさん
同感です。あれもこれもと希望を言うのは自由ですが、ゴチャゴチャしてきたらちょっと魅力が薄れるのでほどほどがいいです。
スーパーなんて少しいけばいくらでもありますし。

相場より1000万円高いということが全ての元凶かと

>>2859 名無しさん
その価値を見いだせない人間が「野村不動産を買える！」と勝手に舞い上がったのが元凶だろ。

もっと安いマンション買わないと。ローン破綻するよ！

借金は一人2000万まで。夫婦共働きなら倍の4000万まで。これが限界だと思う。

管理費・修繕積立金は毎月3万円見とけばいいですか？

>>2862 匿名さん
年収倍率や手元の資産によるからなんとも。親からの援助も最近はあるし。

>>2863 マンション検討中さん

3～4万円見といた方がいい。

>>2863 マンション検討中さん

よほど高額な部屋でなければ、3万円に収まると思います。

>>2866 検討板ユーザーさん

いや、築15年のマンションに住んでるが2万円台だぞ。

利根川超えた守谷に最近できたマンション

管理費（月額）12,700円～15,400円
修繕積立金（月額）7,890円～9,600円マンション

合算で月額2万円～2.5万円

共用施設は管理事務室くらいしかない。

住民の数が多いから、一人あたりは高くなりすぎないんじゃないかな。ただ修繕費が均等積立だから、そこが意外と高いかもね。

>>2867 地元民さん

管理費・修繕積立金の合計額ですか？

>>2870 名無しさん

合計金額。地区15年の600戸以上のマンション。むしろ安い方。

>>2871 地元民さん

訂正：地区→築

>>2863 マンション検討中さん
60平米台なら三万におさまるかと。それ以上だと三万から四万。

>>2871 地元民さん

オハナは管理費高めですね。
修繕積立金は均等積立方式です。

固定資産税の例

利根川超えた地価の安い茨城県のTX沿線にある駅歩1分のマンション３LDK70㎡で固定資産税は年間10万円強。
柏たなかならもっと高いだろう。

>>2875 地元民さん
新築だと特例で少し安くならなかったか？

マンションをローンで買った後の毎月の住宅経費は、
ローン支払い+管理費・修繕積立金+固定資産税月割り。
管理費・修繕積立金+固定資産税月割りで５万円くらい見ておいた方が無難。

>>2877 地元民さん
まぁ住宅ローン控除も考えると、少しは負担が軽くなるよ。

オハナの販売開始が待ち遠しい！

>>2855 地元民さん

綾瀬、価格高すぎ。

>>2877 地元民さん

5万とさらに、ローンか～。
きついな～。

>>2877 地元民さん
新築優遇があるから、固定資産税はそんな高くならないと思うよ。

>>2882 評判気になるさん

最初の5～7年間のみだよ。それ過ぎたら元に戻る。

>>2882 評判気になるさん
破綻の典型パターン
ここだとリセールでも残債割れで詰み

勢いで買ってしまって後で払えなくなることが多々ある。

>>2885 住民さん1さん
都内の物件じゃないから、それはないだろ。目安となる価格も出てるから、ある程度シミュレーションしてるし。

千葉と茨城は最低賃金が違うから、管理費にも結構影響するでしょうね。

>>2887 匿名さん

管理費に最低賃金は関係ないですよ。
管理費は管理会社とマンションの戸数・棟数と共用施設の数と種類、タワマンかどうかで変わります。
地方の地場系は管理費安い傾向ですし、ここの野村は管理費が高い管理会社ですね。
同じ野村でもプラウドと違ってオハナは庶民のファミリー向けなので、管理費が高いプラウドよりは抑えられてます。
管理の内容も違うので、単に管理費が安い高いでどっちがいいと決められるものでもありませんが。

管理人さんの人件費なんて微々たるもんよ。管理会社が一括してもっていきわけだし。

オハナは7月に販売開始か。パークホームズはほぼ売れちゃってるから、好き放題価格を決められそうだね。

適正価格ではないですよねここ

>>2891 検討板ユーザーさん
でたでた

>>2891 検討板ユーザーさん
適正ではあるんじゃないの。造りはよさそうだし。それなりに見学も来てそうだし。

>>2892 eマンションさん
PHと比較したときにこの設備と展望に1000万以上の価値が客観的に本当にあるとお考えですか？
買える買えない買わないの話ではなく、そこまで価値がある設備なのかなと

>>2894 通りがかりさん

そういう人はパークホームズを買えばいいんです。
ここまで価格帯や設備仕様に差を付けているんだから、それぞれの客層は被らないので問題ないはずです。
駅近1分のコスパを求めるならパークホームズ、駅近1分の駅No.1を求めるならオハナ。
パークホームズは取得価格が安いから資産価値が保ちやすく、オハナは駅No.1のマンションは強いので資産価値を保ちやすい。
それぞれ良い点があって棲み分けしてます。

パークホームズは東空き地に建物立つと、日が入らなくなる部屋がとにかく安い。建物立つまでは格安、立つと値段相応。そしてその後柏たなかに住んでてこの日の入りってを許容できるかどうか...

1000万の差で買えるか買えないかの違い
余裕のある人はオハナでギリギリの人はPHで棲み分けできていいじゃない

>>2894 通りがかりさん
逆に、なんでここ見に来てるの？

柏たなかだから、共用部が充実してたほうがいいと思う。子どもを室内で遊ばせるなら、ちょっとテレワークするなら、みたいな要望に応えられるわけだし。あとパークホームズって、エントランスホールに扉がないよね。もしあそこで会議するなら、割と気を遣うよ。

柏の葉や流山おおたかの森の物件であれば、ららぽーとみたいな商業施設がある程度受け皿になるけど、柏たなかにはないからさ。

柏たなかの環境が気に入ってて、かつ生活がしやすくなるなら価値あると思うな。設備いいし、野村不動産のマンションだから、割と妥当だよ。

>>2899 通りがかりさん
ごめん、ラウンジだ。

設備がいいというか、一昔前のマンションなら普通。価格が上がっただけ。

>>2901 評判気になるさん
じゃあ、いま買っちゃだめじゃない。

>>2896 マンション検討中さん
隣接の土地って何が建つのかわかってないんですね。

>>2903 評判気になるさん
わかってないと思いますが、容積率300%までいける土地なのでそれなりの高さが建てられます。実際に立つかどうかは別問題ですが...

>>2903 評判気になるさん
わからないのでなるべく上階を購入するほうがリスク回避はできるかと思います。もちろん上階ほど価格は上がります。

先週、2回目の見学に行きましたが、予定価格が下がっってました。
具体的には5,000万円前半の表記の部屋が4,900万円に修正されてました。
また、管理費は一律2,000円下がっました。
初回の見せ方が強気すぎた為、下方修正したと思料してます。

>>2906 評判気になるさん

まだ高いなー、もう一声！！

>>2906 評判気になるさん
へー、安くなるならありがたいかな。安くなった分、オプションであれこれつけられるし。

本当に5000万円という推測は当たってたね。そんなものだろう。

間取り図だとアルコーブってなってるけど、このレベルでもアルコーブって呼ぶの？

>>2910 口コミ知りたいさん
アルコープとは言えないね。というか共用廊下側の部屋使い難そう。

>>2911 評判気になるさん
特に洋室(2)5畳。ガタガタの部屋。

>>2910 口コミ知りたいさん

ソライエ新鎌ヶ谷と、間取り全くおなじ。

アルコープとは言わないね。
出入り丸見え。

玄関を開けた時に廊下を歩く人とぶつからないようにするための空間確保。ほぼ室外機置場みたいなもんです。てか中住戸ならこれが普通ですよ。

新鎌ヶ谷見てみたらドアがMBより大きく飛び出てたわ。
アルコーブがないのはこのご時世普通だと理解してるけど、アルコーブ表記することに違和感がある。

>>2916 口コミ知りたいさん

>>アルコーブがないのはこのご時世普通
普通なの？

>>2917 主任研究員さん
価格帯が高くないとつけなくなった。正直、5000万円だと、凹むような形のアルコープは厳しかったのかも。オハナはこれでも余裕をもたせたほうだと思う。

>>2916 口コミ知りたいさん

洋室（2）の5畳、ベッド入れると机と書棚は置ける？

>>2919 マンション検討中さん
シングルベッド置いたら終わりでしょう。引き戸だったら小さい棚とかも置けるかも。