「オハナ柏たなかパークフロント」ってどうですか？

モデルルーム延期の理由をご存知でしょうか。

結構グダグダですよねここの販売
他の物件と比べてかなり早くHPを作っているにも関わらず大した情報を長らく載せていなかったですし、更新のたびに誤記があって毎回こっそり修正しています
事前にエントリーした人にパスワードを送り忘れるとかも酷いですし、販売直前なのにざっくりした予定価格も出さない
このペーパーレス時代に紙のアンケートを送り付けて、到着順に受付というのも奇妙です

>>1183 名無しさん

野村さんが直接販売に携わらないからグダグダなのかもしれませんね。営業担当の質に期待できないかもしれません。適当なこと言われないように注意しないといけないですね。

販売がグダグダでも、建物はちゃんとしてることを祈ります。。。

建築費用も高騰してるし、人手もつかまりにくいだろうからなー。でも、わくわくするモデルルームができるさ。日銀総裁の件もあるし、値段調整を最後まで続けてるんじゃないの。

パークホームズが今年末に竣工予定で現在半分強が販売済みだが、まだ約100戸ぐらいが残っているようです。こちらはパークホームズより1年近く竣工が遅いので、できるだけ販売開始を遅くしてパークホームズとの販売競争を避けようとしているように思います。こちらはパークホームズより設備仕様は高くして価格も上げてくるかなと思いますが、こちらの情報が出てこないのは悩ましいですね。

大阪でカジノ構想が動くことも決まったし、建築費の高騰は続きそう。

延期ですか？
楽しみにしていたので残念

>>1188 匿名さん

ウッドショックは落ち着いてきたけど、それ以外の資材や建材・設備、それに人件費も軒並み値上げされてるからこれからのマンションは安く作れないと思いますね。
ここは計画自体は前から出てたので、早めに資材や設備の手配していたら多少は負担少なくなってるかもしれませんね。

>>1190 口コミ知りたいさん
建築資材は建築物ごとではなく、会社単位だと思うんだよね。だから、現状の値上げ幅をくらうんじゃないかな。人件費は絶対にこれからだし。万博に人を取られてるらしいからなぁ。

値上がりの内訳を載せます。
さらに高くなると予想。
https://www.nikkenren.com/sougou/notice/pdf/jfcc_pamphlet_2303.pdf

資材高騰、人件費賃上げの影響で値上げはキツイ…。

あのー、工事は請負契約だから仕様変更がない限りは、契約時点(≒工事着工時点)で金額は確定してるよ。
工事途中に人件費とか資材価格があがったとしても着工済みの場合は原価には影響ない。

オプション価格には影響あるかもしれないけどね。

デべの決算とゼネコンの決算とみると好対照なのがよくわかります。
不動産各社は好決算連発しているのに対してゼネコンは資材高の影響を受けて苦しんでいるところも多く、今後の受注はデべに資材高の負担を強く求めるだろうから新築マンション価格が下がることは望み薄だと思います。

>>1194 匿名さん
市況の話な

>>1194 匿名さん
今後の値上げを考えてギリギリは攻めるんじゃないの。原価は決まってても、売値を決めるのは不動産屋でしょ。

70平米5000万円前後はかたいなー。

>>1197 口コミ知りたいさん
売値の話しはしてないよ。

安いけど微妙な仕様や見た目のマンションなら、高くても良いマンションのほうがいい。

売却するときにそれほど設備で価格差は出ないかと思われ

>>1201 匿名さん
普通に住んでみての満足度ですけど(笑)
売却前提なら柏たなかじゃないほうがいいと思われ

>>1201 匿名さん
どっかの住民板から出てこない方がいいと思われ

>>1194 匿名さん
このマンションには影響なくても、次建てるマンションの価格が異常に高騰してしまうのでバランスを取るためにこのマンションも上げてくるよ

エレベーターが住戸に食い込んでいたり、間取りのバリエーションが少なくほぼ同じ間取りの繰り返し。オハナにしたことも価格を抑えようとしているのではないでしょうか。
総戸数が多いので共用部を何とか豪華？にできているものの、現状で各駅のみ停車の駅力、今後の商業系の発展が期待できない等を考えれば高値追及は難しいかと。335戸を販売するには広域で集める必要があるように思うから、デベもぎりぎりまで価格を出さずに市況を睨んでいるのでしょう。

>>1205 マンション検討中さん
安値で済むならギリギリまでは待たないよ。前の人も言ってるけど、4800-5000万円くらいで出すと思う。東京の不動産価格は上がり続けてるし、マンションの高級路線化で庶民向けの新築も少ないからね。これだけ設備が揃ってるわけだし。

それにいくら建物を建てる前に契約してるとはいえ、人件費なんかが市況とズレすぎると、現場が弱るから、わざと賃金を積み増したりするし、そういう調整もあるかも。

なにはともあれ、値段の発表までわくわくだ。

ハザードマップ問題なし、駅チカ1分のマンションなんて久々にみたからな。希少性もあると思うよ。

>>1205 マンション検討中さん
ライオンズマンションのブランド変更のニュースを見ましたか？
新築マンションは高値を追及しなければテベの利益が出ずパワーカップルを中心に資金力のある客をメインターゲットへ変更しています
今のデべはお金がない人は新築マンションを買うなという考えなんです
ここも市場で予測されている価格より安ければパークホームズのようにそれをアピールするためにとっくに値段を出しているでしょう
駅徒歩1分は駅力が弱くてもかなり希少ですし、千葉県でのTX沿いの新築供給がパークホームズまでは途絶えていたので335戸は大した数字ではないです
最近はオハナでも安くないですし面積を削っていることからも坪単価はかなり高くなることは間違いないです

>>1208 名無しさん
今後は大都市圏にしかつくらないってことですかね

野村不動産(オハナ？)だと駐車場割振は抽選ですか？先着ですか？ご存知の方居ますか？

>>1208 名無しさん

TXも茨城県まで含めればつくばの1000戸近い供給過多が目に付いて335戸の大規模は重いですけど，千葉県までなら徒歩1分の希少性でさほど重くないですよね。
千葉は利便性高いエリアは新築マンションが吊り上がり出してますし。

>>1211 eマンションさん
結局都内に出る層が買うからね。それに大企業の進出も激しいし。

>>1209 匿名さん
1都3県の駅近立地にスペックの高いマンションを作るってことでしょうね
駅遠立地にコストカットや面積調整等苦心して平均的な世帯が買えるマンションを作るよりも
好立地に充実設備のマンションを作って付加価値をアピールしながら利鞘を大きく載せて、大企業勤務のパワーカップルに売りつけた方が稼げるということです
ここもＴＸ沿いに進出してくる幾つかの大企業勤務者をターゲットにしてくるでしょうから安売りはないと思います
パークホームズは対照的な売り方をしていますが、この段階で価格を出さないのはもうそこで勝負はしないということかと

>>1213 通りがかりさん
そりゃ同じ価格帯ならお客さんを奪われてることになるもんなー。

>>1195 匿名さん
別な視点だと、資材価格が高騰してもデベへの受注価格へ転嫁できなかったということ。デベはコストは下げたまま販売価格上げてボロ儲け。マンション売れなくなれば価格は下げなければならないけど、下げる余力あるし、今迄の儲け分も含めれば今後は大きな損切りも可能とも言える。中古価格が下がってきてるから、新築は挑戦価格との差が開きつつあるから、今後の土地取得は慎重になるだろう。

>>1206 検討板ユーザーさん
今は高級路線ではなく過去最高クラスのコスト削減貧相な路線ですよ。過去を知れば分かります。

供用施設、部屋の設備、間取りの多彩さ、部屋の広さ全てにおいて安く仕上げてやすっぽくなってます。
価格だけ高いので、割高路線であって高級路線ではありません。

>>1216 匿名さん
大昔の贅沢仕様物件を超えるという話ではなく、ここ最近のコストカット路線を転換する時期に来たという話でしょう
実際にここのオハナも最近のオハナより設備が豪華ですから、大手デベはどこも同じ考えでしょう
付加価値がのっていない価格で買えるという意味ではリセールまで考えればパークホームズが有利かもしれません

どうしても安くオハナを買いたい人、マンション設備や柏たなかを気に入っているわけではなく、ここまでマンションを買えなくて割高で買う羽目になったから「野村」というブランドにすがりたいんだろうなって感じがする。マンションだろうとなんだろうと、値段相応で売買されるべき。

マンションの顏でもあるエントランスからしてお金のかけ方が違いますもんね、お隣のオハナは

>>1219 マンション比較中さん
オハナはここだぞ。

賃上げする世の中だから、住宅ローンで出せる額も増えてるからなー。

>>1219 マンション比較中さん
ここをアゲるためにパークホームズスレに投下したつもりが誤爆ですか。
笑えますな。

マンマニさんもPH柏たなかのエントランスは残念がってましたね

原油先物がまた上がってきてて、価格発表に影響がありそう。4900万円くらいに収めてほしい！

>>1224 通りがかりさん
パンダ部屋はそれくらいでしょう

お隣のパークホームズ，南向き,73.26㎡が4388万，先着順で出ていますね。オハナの方が設備等は優れていても70㎡4500万位ではないかと思いますが。

>>1226 マンション検討中さん
確かに4500万くらいがパンダ物件かな。抽選になりそう。

中途半端な金額って本当にギリギリだからそんな金額になるんですよね

こちらのマンションはZEHなんでしょうか？

>>1229 マンション検討中さん
低炭素住宅だからZEHより上。

>>1230 マンション掲示板さん
ありがとうございます。
ZEHより上があるんですね。
色々メリットがありそうで期待です。

>>1230 マンション掲示板さん
TX沿線の新築マンションの中でスペックは最上位ですよね。
つくば駅とか省エネ等住宅も満たしてないのがあるとか聞きます。

パンダ部屋で4500万円かぁ。数年前ならおおたかの森やキャンパスの駅前が買えたのになぁ。買おうとするタイミングで価格が全然違いますね。30代半ばや40代以降の人は買える時に買わなかっただけで自己責任って言えるけど、20代の人とかは辛いよね。子育て支援っていうなら若い世代の住宅取得費補助とかやってもらいたい。

>>1233 口コミ知りたいさん
さすがに住宅支援はやらないよ。子育てが終わっても使えるわけだし。駅から遠くなれば、住めないような価格じゃなくなるから、そういうとこを選ぶしかないね。市場原理だよ。

>>1232 匿名さん
意外と省エネ等住宅を満たさない家も多いよ。まぁ、めちゃくちゃ住みにくいわけじゃないからね。これからの住宅ローン控除・投資家のせいで、メーカーがそれを選択しなければいけなくなっただけで。

パークホームズより条件がいいとはいえ、
個人的にパンダで4500なら候補から外れます

>>1233 口コミ知りたいさん

投資につながるみんなが欲しい不動産への支援はやらないだろうね。
やるとしたら、空き家問題なくすためも兼ねて築古の中古空き家への購入資金援助とかそういう社会問題絡ませた感じかな。

4500万円パンダ部屋は5000万円手前に低階層や条件悪い部屋が集まる感じになるのかな？

なんでパンダ部屋4500万を皆さん信じてるんでしょうか
65平米4500って坪230万ですよ
それがパンダなら最多価格帯はパークホームズ南船橋超えてしまい都心勤務の広域検討者に見向きもされないでしょう
駅力低め駅近で条件が似ているザ・パークハウス三郷は5000万で最上階が買えます
この2物件を超える値付けはあり得ないかと思います
それに南向きはプレミアムが乗りますが東向きはパークホームズ柏たなかと戦う必要があります

>>1238 通りがかりさん
パンダ、70平米を想定してるんじゃないの。

>>1238 通りがかりさん
パークホームズの東向き、敵視するほど残ってない気もするし戦う必要ないんじゃないかな…
どちらが良い悪いではないですが立地はほぼ同じでも違う土俵にいる物件だと思います。

>>1238 通りがかりさん

設備仕様がオハナの最低基準ならおっしゃる通りなんですけど、ここの設備仕様は低炭素住宅含めて良質なので、最近のオハナの分譲価格を考えてもそこまで安く分譲しないと思います。
三郷も人を選びますから。
予想が当たっていたかどうか具体的な価格が、公表されるのが待ち遠しいです。

>>1238 通りがかりさん
三郷ってハザードマップきついし、機械式駐車場なんだよ。共用施設はこっちのほうが充実してるし。あと掲示板でZEHでもないみたいな話をしてたから、低炭素住宅のこっちのほうがグレードは高い。

PHを辞退した人がいたりして。もしそうなら、手付金が消えてるからかわいそう…。信じられない気持ちもわかる。でも、5000万円前後になるだろうな。資材は高騰、日銀は動かないし。

>>1240 検討板ユーザーさん
ここの一番の強みは南向き永久眺望なので東向きになると強みが消えて同じ土俵になるかと
あと低炭素なんて対してコストにならないですよ
マンション建築コストは殆どが土地の仕入れです

>>1244 マンション検討中さん
変わるよ。資材が変わる、工数が変わる、断熱材の厚さで部屋数が変わるなどで利益が変わる。そんな変わらないなら、メーカーは低炭素住宅にするよ。

>>1244 マンション検討中さん
おっ、そうだな
https://allabout.co.jp/gm/gc/375986/

4/29のモデルルームオープン、価格公開楽しみですね。

>>1246 匿名さん
これは用地代と建築費の割合であって低炭素認定の費用については全く言及がないですね
低炭素化は一次エネルギーをたったの10％減らすだけであって元々マンションというのは高気密高断熱なので体感では殆ど差を感じないんです
意味がないからこれまで殆どの物件でやっていなかっただけ
住宅ローン控除の改悪と未来の低炭素若しくはzehの義務化への備え、SDGs取り組みのアピールとして有効なため最近低炭素認定物件が出てきたということ
性能が著しく上がるものでもなければコストが大きくかかったものでもないので神格化しない方がよいかと
むしろエコ意識の高まりで低炭素認定を受けるだけで過剰に評価され物件価格が高くても納得してくれる客が一定層居るため、付加価値商法的な側面があり義務化前のこのタイミングは買う側からしたら不利な側面が大きいです

ながっ。面倒なお方。

建築コストは、土地の仕入れがほとんどじゃないのかよ。どの段階で低炭素住宅分の値上がりを議論することになったんだ？

>>1248 eマンションさん
なんでここ買うの？

柏たなかでオハナだからと希望を抱いて、設備仕様の良いここを安く買いたかった人達には、パンダ部屋4500万円は受け入れ辛いものがありますよね。

だからといってPH柏たなかで妥協したくないんですよね。
機械式駐車場も我慢、ディスポーザーも我慢、エントランスの豪華さも我慢、眺望も我慢、
オハナを見るたびに「いいなぁ」って思うに違いないから。

>>1253 マンション検討中さん

パークホームズ、徒歩1分の実質距離は勝ってますかね？
パークホームズとオハナは顧客層住み分けできてるので、中古マンションの方が困りそうです。
オハナを基準に高値つけたら、中古市場では駅から距離が離れるほど価格下がるのでパークホームズの値づけの安さがひっかかるという。
それでも柏たなかの中古相場は上がってますから、欲をかかなければ問題ないですが。

何にせよ柏たなかのNo.1マンションはオハナって認識はみんな一致してるんだよね。

駅前商業施設の計画が頓挫した柏たなかですが
新築マンションが建つことで今後発展の可能性はありますかね？
個人的に、今日は外で済ませちゃおうと思った時に
ファミレスでもいいので使い勝手のいい飲食店などないとしんどいなと思ったのですが

最多価格が5000万になると、ソライエ新鎌ヶ谷、エクセレントシティ我孫子、ph南船橋と同じくらいになるのかな。
あとは総武線の稲毛駅のマンションも選べそう。

>>1256 通りがかりさん
そういう時に駅1分だし柏の葉行こ！って思えるかが結構基準になるかも。車でも近いし。
柏たなか自体に期待を寄せすぎないほうが精神衛生上よいです

>>1257 評判気になるさん
駅前に複合商業施設があり、かつ大規模再開発が行われているそれらの物件と柏たなかが同じ価格で出てきたら野村はあまりに強気だなと思いますね
得に南船橋なんて先発物件がバカ売れしたにも関わらず今回も現実的な価格で来ています
柏たなかは駅前に何もないですし開発する土地も殆どないですから同格とは言えないでしょう
そしてなにより5000万こえると柏の葉の中古が射程になりますからバランスがおかしくなります
まあ野村ならやりかねないとも感じますが

高価格帯を狙いたいから、設備・共用施設を立派にしたのでは？　商業施設がある駅と同等なのかという疑問はあるだろうけど、だからこそ低炭素住宅などこだわってきたんだろう。いいマンションだとわかってるから、みんなが価格動向を見守ってる。安くないとおかしいなんて、価値がわからない人が言ってるだけだよ。

>>1259 通りがかりさん
絶対に新築が良い！という層がいるので、中古との比較は意味がないのかもしれません。
5000万だと柏たなかより利便性の高いところが新築で選べるので悩みますね。

>>1260 通りがかりさん
1257の物件と室内設備はあまりかわらないですね。
低炭素住宅はありますが、税制上のメリットも100万くらいなので、そこは割り引いて考えてもいいかもしれません。

共用施設はオハナの方が豪華ですが、そこと駅力のどっちを取るか？ってのは判断軸でしょうね。

>>1262 評判気になるさん
低炭素住宅以外にも、共用施設、2つの線路にはさまれてるなどもあるから、そこをどう判断するかじゃないかな。特に音を気にする人たちは片側ならまだしも、両側線路はさけると思う。まぁもうすぐ価格も出るからのんびり待とう。

共用設備豪華とやたら言われていますが、エントランスホールやラウンジは吹き抜けではないですし、
テレワークブースやキッズルームなんて300戸こえる物件では当たり前です
となりのPHにはないと言う人が居ますが、あれは徹底的にコストカットして中古相場よりも安く売るという戦略的なことをしているので特殊であり、しっかり物件価格に添加されているこの物件との比較に意味はありません
東側の1階を1部屋潰したとしてもテベの失う損益にして2000万程度の価値でしょう
335戸なら1部屋当たり6万上乗せするだけでそんなものは回収出来るんです
しかしながらここの書き込みにも多くあるように共用部が豪華だから相場より数百万高くてもしょうが無いと納得して買う人が多いので、デベはやたらと不要な共用設備を作りたがるんです

>>1263 口コミ知りたいさん
共用施設は、駅周辺のショッピングモールなどの利便性と比較したときにどう考えるかって感じですね。
会社が秋葉原だったらオハナがいいと思いますが、東京駅近辺だったり品川、テレワークだったりすると新鎌ヶ谷や南船橋、我孫子もありかなー、と。
交通利便性だけを考えると、常磐線と千代田線の我孫子が強い気もしてます。坂は多いけど公園もあって柏駅まですぐだし、ショッピングモールてきなものもあるし。

2つの線路に挟まれるってのは新鎌ヶ谷ですかね？
一応、二重サッシで大丈夫とのことではありますが、静かってわけではないでしょうね。

>>1264 通りがかりさん

そんなに野村のマンション作りやこのマンションが不満なら他のマンションを検討した方がいいと思います。
マンションは譲れない不満を抱いてまで購入や検討するものでもないと思います。

オハナ＞三井＞＞＞グラン＞＞＞＞＞シャリエ＞その他

柏たなかのマンション群はこんなイメージでしょうか。

>>1267 匿名さん

三井って安い(割安という意味ではなく価格相応)以外になんかいいとこあります？

>>1265 eマンションさん
音って難しいのよ。マジで大丈夫って人もいるけど、ちょっと聞こえるだけで神経質になる人もいるし。もしちょっとでもだめならきついよ。電車は毎日朝早くまで走ってるから。当然オハナも路線に近いけど、それなら寝室を逆部屋にすればいいから問題は軽減する。両側はさすがに怖いわ。路線近くで暮らしたことがあるなら、まぁ大丈夫かもしれないけど。

>>1268 口コミ知りたいさん
駅近くなのに価格相応、マンションブランドがあるから売却時に効く（設備類も最低限の安心がある）などかな。逆に、この時期に価格相応と思えるマンションが少ないから、いまから購入する人たちにとって心の拠り所になる。

それに三井の設備が散々いわれてるけど、柏の葉にあるマンション群の設備も似たようなもんなんだよ。オハナがかなりいい。

だから柏の葉が5000万なのにとか、あまり意味がないと思ってる。オハナのマンションは、これからの高い水準になるマンションを目指して建設してるから、高単価になるという予測がでてる。

>>1269 マンション検討中さん
新鎌ヶ谷がダメな人はここ、南船橋、我孫子らへんから選べばいいかもですね。

早期にエントリー＆アンケートを送った人にはもうモデルルームの案内は来ているのでしょうか？

高単価なマンションの売出しが始まったとはいえすごいな。今後、不動産屋はこういう高単価路線にシフトするんかな。
https://news.yahoo.co.jp/articles/89821fad4d38eeb50843fe0c2ca1e8d072da...

もうすぐモデルルームオープン、価格もわかるかと思うと楽しみですね。
（キラキラ情報に踊らされちゃうので）様々な情報が出てくる前に、アドバイスいただきたいのですが、やっぱり70㎡は4人家族には狭いでしょうか？
子供は男の子2人です。
断捨離してスッキリ暮らせばいいんでしょうけど…。もうちょっと75㎡～80㎡のお部屋があるかなと思っていたのですが、70ばかりですよね。80㎡以上は南向きの角部屋で、手が出ないだろうし…。70㎡でもイケる気もするし、イケない気もするんです。
物を置く場所がない以外に具体的にどんな場面で困ることがあるのかどなたか教えて下さい。

>>1274 マンション検討中さん
特に問題はないと思いますよ。3LDKであれば、モノが少なければどうとでもなるとは思います。

>>1274 マンション検討中さん
子どもが部屋をほしがったときが大変そう。最終的に親がスペースを譲るしかないかな。ただおいくつかわからないけど、工夫して部屋づくりすれば住むのには問題ないと思う。そういう意味で共用施設は本当に助かる。補助的な空間になるからね。モデルルームは専有スペースを主にみるけど、共有部がどんな感じかもしっかり聞くといいんじゃない。

それと断捨離すればとあるけど、最近のマンションはかなり収納スペースをこってて、いろいろと棚などをつくってくれるから想像より物は入るんじゃないかな。地味だけど確認しとくといいよ。オプションで増やせる可能性もあるし。

>>1268 口コミ知りたいさん
今は駅近至上主義みたいなトレンドですから。私は駅徒歩１分のゴタゴタするところより徒歩１０分でも落ち着く場所が好きですが、柏たなかなら駅徒歩１分でもゴタゴタしないですからね。

>>1268 口コミ知りたいさん
帰宅導線にヤックスがあるから便利。マンションに入る店舗に期待。

>>1278 口コミ知りたいさん
店舗は美容室ですよ。

>>1279 eマンションさん
他には？