パークホームズ伊丹稲野ガーデンスクエア　パークフロントってどうですか？

↑予算でなく　予想の誤字です。

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確認したら下は3500万円だったので若干ズレてますね。
どうにしろ参考程度なのでアテになりませんが。

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そうなのですね！
だとしたら、有り得そうですね
まぁ間取りや向き、階数などもでも変わりますもんね。坪単価から調べるとわかりやすいですね。販売はまだ先でしょうし優先案内の場で色々聞いてみようと思います。

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>>454
設定していた説明会の枠が全部埋まったって電話があったんだって。おそらくGW最後の土日を追加したんじゃないのかなと。私が直接電話したわけではないので間違ってたらごめん。
売出価格、４０００万越えそうかな。まあ、伊丹でも西野の方なんかとは違って駅には近いからな。

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>>464 さん

え、もう枠ないんですかー。
乗り遅れましたー

でもまだ販売も先なので
GWあけの土日でも良いですよね！

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エントリーしてますが郵送でまだ何も届きません　届かないと予約って出来ないのでしょうか

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>>466 マンション検討中さん
上のレスを読むと前からエントリーしている人でも枠がいっぱいのようなので順番ではないでしょうか。

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坪単価いくらくらいなんでしょうね。
皆さんはどのように予想されてますか？

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事前案内会の希望は7日が必着だったので、直近の人には届かないのでは？と。
販売はまだ先ですし、MGの正式オープン待ちですねぇ。

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>>469 通りがかりさん

そーなのですね
ありがとうございます
恐らくこれだけいたら行かれた方が感想沢山書き込みされそうですね！　
とりあえず販売はまだ先みたいなので時間できた時にまだ気になっていたら伺おうと思います。

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>>468 匿名さん
1ヶ月前の悪夢が蘇るので、予想はあんまりしたくない。
静かに事前案内会を待ちたい。

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南側で坪240くらいまでなら購入方向
次点で西側で坪220くらいまでなら要検討

南が坪230くらいだと嬉しいんだけどなぁ

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尼崎との比較、最近の高騰も鑑みて坪単価230で予想しています。
早くマンションの設備を知りたいですね。どうしてアップしないのかとやきもきしています。

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230坪単価だとしたら南棟はHP見ると68平米からなので4700万以上になりますね。71平米のだと4900。。なので私的には南棟でもここまで高くならない気がします。階数にもよりますが。何となく200～230くらいまでのような気が。階数により数十万ずつくらい上がるのかな？とか。マンションによっては一階あがるにつれかなり上がる所もあるけどココは大規模なのでそんなに変化ない気もしてます。あくまでも色々内覧してきた個人的な予想ですが。
西棟は58.63.68平米が多いみたいですね！

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>>474 eマンションさん
私が見てきたほかの物件でも階数により数10万アップ、南向と他の方角で100万違いました。
自分のお財布と条件みながら考えなければなりませんね。

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>>475 検討板ユーザーさん

ですよね！
規模によるのか何かあるのかわかりませんが、物件によりさまざまですよね。
本当そうです。気になる条件のお部屋があると良いですよね。

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100平米超えの部屋を仮にアンケ上限の8000万円とするなら坪240万を超えてくるんですよねぇ。階数で調整しても230～240万くらいは割と現実的な数字な気はしてます。
70平米で5000万円前後なら近隣物件と比較しても割高って額でもないですし。

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100超えの間取りのは高層階や最上階とか仮定しての予想でしょうね
ここで坪単価240なら西宮など阪神間で5000万前後出す方が良いですねー　実際に西宮市でも駅選ばなかったり徒歩少々ある物件なら少し前まで3500～4400くらいでファミリーサイズの新築けっこう出てましたからねぇ

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一部平日だけですがwebで予約できるようになってますね。

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西棟2階～　3800万～
西棟6階～　4200万～
西棟10階～　4500万～

南棟1階　4200万～
南棟2階～　4000万～
南棟6階～　4500万～
南棟10階～　4800万～

くらいじゃないかなと予想

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周囲が開けているから、２階が3000万代ならお値打ちですね。西棟のほうが、たしか稲野に近いんじゃなかったでしたか？

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>>481 マンション比較中さん
58㎡ならそれくらいじゃないかな、と思いました

駅には西棟の方が近いですが、南向きの方が大体高い上南棟の方が最低㎡数が大きいのであくまで予想ですが南棟の方が高いと思っています

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駅力のない稲野や猪名寺でこれだけの数捌くのなら安くしないと無理ですよね。三井は仕様も悪いしもっと安いと予想します。

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甘いな。
感覚が10年前か。
予想より大分上に行くと思います。

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>>484 eマンションさん
土地の仕入れがいつかによるかと思います。小規模物件に比べ大規模物件ほど一戸当たり開発コストも下がるのが一般的かと思います。

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>>485 契約済みさん
土地は入札ですね。
大手前大学のキャンパス再編を土地代から捻出したと思われます。2019年頃ですかね。
マンデべ同士の入札なので安くはないはずです。

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>>483 マンション検討中さん
「政府としては日銀が国債を買い入れるとの前提に立った財政運営を行うことが適切とは考えておりません。今後とも財政健全化に向けて、プライマリーバランスを2025年度に黒字化する」と財務大臣が先日の記者会見で仰っておりました。
日銀新総裁も緩和修正に含みを持たせており、2年後の金利変動リスクを織り込む形で価格は相場並みもしくは若干安いと感じる水準と予想します。

https://www.fsa.go.jp/common/conference/minister/2023a/20230411-1.html

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門真の三井の1期ほどは安くないだろうけど、第1期だし最多価格帯が4000万前半までじゃないかな
第1期は2900～3000前半のパンダ部屋も出てくるかもね

安いなら安いで抽選倍率が上がって結局買えないだけ（門真も安いところは10~20倍とかだったみたいだし）なので、本気で買いたい人にとっては安すぎるのも困るんだよな

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客寄せでも3000万切りはさすがにないな。
同規模の尼崎クラッシィでも最安は3900万円。門真みたいな次期以降使えるプラス要素(ららぽ開業、コストコ開業)もない。

当然話半分で聞いてるけど、近隣他社のMGでもここはあまり安くならないって話ですし。

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物価が上がってるんで安く売るはずありませんよ。
賃金もようやく上がりだしているので今後も物価が下がることはないでしょうな。

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lala門真は予定価格から売出価格が下がったケースみたいですし、同じ三井なので同様の売り方してくる可能性はあると思いますよ
lala門真の例だと、70㎡3LDKで3500～5000万と低層階と高層階の価格差をつけてまして、4階までは4000万以下でした
ここは総戸数が門真の約4倍であることを考えると第一期で売れ残らせるわけにはいかないと思うので、門真ほど安くはないにしても特に西側低層階などは抽選販売になる程度の価格にはなると思います

大型物件は第一期が狙い目なのは過去の傾向から明らかで不動産のプロも注目していると思うので、抽選倍率が高ければ高いほどお値打ちな物件になると思います
それで買えずに残物件や2期以降の価格を見て「ここで買わないともっと値段が上がるかも」「また買えないかもしれないので少し高いが抽選倍率の低い物件を買ってしまおう」という心理から次の物件を売り、物件が売れるので「ここは人気なんだ」とさらに次の注目を集めるのが大体のパターンですね

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阪神間と門真はマンデべからしたらイメージが全然違いますよ。
阪神間は基本的に強気で来ますよ。

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近くの中古のライオンズマンションは75平米で5000万強の値付けがされてましたが、それより高くなりませんか？素人意見ですが南棟は安くても5000万以上からなのかなと

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>>493 マンション検討中さん
全戸5000万↑はさすがにありえないです
上層階やLB付は5000万↑になるでしょうけど、下層階はもっと安くなりますよ
HPでこどもエコすまい支援事業のことを載せていて、事業自体は（別名で更新される可能性が高いですが）今年の12月末までの申し込み＆予算到達次第終了なので、若い子育て世帯向けな価格設定の部屋は確実にあると思います

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>>493 マンション検討中さん
チャレンジ価格ではないですか？逆に570世帯もの新築マンションが大量供給されれば需給ギャップが大きく供給に傾き中古価格には下押し圧力がかかってくると考えます。

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ライオンズの時よりも圧倒的に建設費は高くなってますね。

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近くの値付けとか関係ない。しかも中古
稲野で低層階5000はありえない
それなら他行くでしょう

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伊丹より大阪梅田に近いのは間違いない。

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>>493 マンション検討中さん
売出価格と成約価格は異なります。また、500戸以上の大量供給をするので、割高と買手にみなされたら厳しいと思われます。

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南中層で5000万くらいならあり得そうだけどな。
ここが尼崎なら割高だと思うけど、ギリギリ伊丹ですし。

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488にもあるように相場より割安になれば抽選になってしまい、
抽選部屋を申し込むと他の部屋は申し込めなくなり（第何希望まで聞いてくれるんだろう）
抽選に外れて、ならば他の部屋を、と思ったら安い部屋は無くなっていて
抽選部屋より高い部屋を買おうか悩んだ揚げ句、第2期に期待して申し込まず
第2期大幅値上げで結局諦める

という未来が見える

本気で欲しいなら投資目的組が諦める程度に高い方が競争率が下がるのでありがたい、まである
また、競争が激しくならないように安い・高いで極端な価格差は付けないで欲しいなあという願望

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>>501 匿名さん
なるほど、そのようなご意見もあるのですね。参考になります。割高でも割安とも感じない絶妙な値付けが、デべには求められてるのかもしれませんね。

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こちらの地域が無知のためご存知の方にお伺いしたいのですが、こちらは、通常ルートでは飛行機が真上もしくは近くを飛ぶことはない認識ではありますが、雨天時等で近くを飛ぶことを見たことがある方はいらっしゃいますか？

また、今後増便等で真上を飛ぶルートが新設される可能性はありますでしょうか。何卒宜しくお願い致します。

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稲野駅までは稲野駅前前線？という細い道路を通るのが最短経路と思うのですが、すごく狭く感じる一方で、車庫が途中に複数あり車の出入りもある道路と感じました。歩道がないため、車の出入り頻度等気になりましてご存知の方いらっしゃいましたらご教示いただけますと幸いです。

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>>503 契約済みさん
飛行機の飛ぶ位置は、稲野の真上ではないけど、それほど遠いというわけでもないですね。

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>>501 匿名さん
全体700戸以上捌くとなると、割安感がないと厳しいと思われます。
例えば、パークホームズ千葉は徒歩2分の立地で坪200万円弱で250戸でしたが竣工後1年まで販売していました。第1期は抽選、中古相場に比べ坪50万円安くてもです。土地価格や立地条件は稲野と若干似ています。

ここはパークホームズブランドかつ後続もある大規模供給ですので低層階坪200万円前後でないと捌ききれないと思いますね。
私見ですが、平均坪単価220万円で571戸一斉に売り出したら2-3割くらいは先着順で売れ残ると思いますよ。
幕張ベイパーク同様、第2期以降もそう簡単に値上げしないと思います。

第1期が一番売れるのにそこで抽選祭りにならなければ、金融緩和修正懸念、人口減少が叫ばれる中、後続もあるのに竣工後も売り続ける羽目になってしまいます。

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>>501 匿名さん
1駅先の徒歩1分新築マンションが大規模供給の先例かと思います。
初期の価格設定が割安と評価されなければ、何百戸も在庫を抱えるマンションは竣工後も売り続ける羽目になっています。

初月契約率70%下回れば不調扱いになりますから、100%目指すのが大規模供給では一般的かと。割安感出せないなら第1期供給を絞るしかない。でもそうしたら500戸以上も捌く戦略としては不適切な気がします。

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>>507 マンコミュファンさん
自分が買えるならもちろん高いより安い方がいいですよね
マンションの販売計画としても売れ残るより完売の方がいいのは間違いないです

一方で自分が買う当事者として考えた時に安くて買える確率が低い物件より、多少高くても確実に買える方が良い物件だ、という側面もあると思います

晴海フラッグは極端な例ですが、買った瞬間から価値が上がるような値付けだと
　抽選で買えない→それより少し高い部屋だと損した気がする→踏ん切りがつかない
みたいに考えてしまうことがあると思うので適正な（且つちょっとだけ安い）値付けを三井さんがやってくれればいいなあと思います

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適正価格で完売するのがマンション販売計画として成功かは会社次第やで
4000万平均で完売するのと5000万平均で8割しか売れないので売上はほぼ一緒
残った2割、ここだと120戸くらいか、それを売った分だけプラスの儲けやからな

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まぁあと少しで分かるので、あまり予想せず待てば良いと思います　買うつもりのない観覧のみの方ではなく、実際に検討したくて案内会行った方に価格が伝われば良いのですから。

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>>503 契約済みさん
滑走路の向き的にルート新設で真上を飛ぶことは無いと思います。ここは着陸は無くて離陸のみだし、離陸後急旋回しないと行けなくなるから
でも真上では無いけど斜め上は通りますよ

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>>504 契約済みさん
車の出入りはほとんどないです
通りに繋がってる踏切は歩行者専用で車通れないので、抜けてくる車もないですし

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>>508 匿名さん
確かに適正な値付けしてほしいですね。仰る通り、東京都心3区に属する晴海フラッグと、人口減少が続く関西近郊郊外のパークホームズでは、市場参加者の量・質共に圧倒的に異なるためそこまで心配される必要はなさそうです。。。

ちなみに伊丹市人口は2019年198,552人、2023年4月196,356人と人口減少が止まりません。伊丹市は東京圏から地方移住が推進されている地域であることが頷けます。
https://www.chisou.go.jp/sousei/ijyu_shienkin.html

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晴フラみたいな公金入った特殊事例を引き合いに出したらダメだろ。
あれは価格よりも売り方がマズイってだけ。事業主が儲けすぎると別の問題になる。

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つかしんは築古くなれば、一斉に停止しますか？それとも一部ずつリニューアルしていって全面停止にはなりにくいのでしょうか？
昭和にできた建物なので今後つかしんがどうなるか不安です。つかしんに頼ることになるので、なくなったりしないでしょうか？。。。

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>>445 匿名さん

稲野周辺は小児科ないです。阪急塚口駅にあるつちやさんは日曜も開いてるから助かりますが、病気の子を連れて行くのに駐車場がないし。伊丹は病院が少ないし駐車場がない病院が多いので住んでいてそこは不満です。

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>>515 マンション掲示板さん
将来はだれもわかりませんが、ここの住民になれば、つかしんがなくならないように普段から利用することではないでしょうか。

利用しないで「あのお店，なくなって残念やわ」っていうのあるあるですもんね。

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>>511 512さん
貴重なアドバイスありがとうございます。とても参考になります！

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>>517 匿名さん
仰る通りですね。。先週ふたば書も閉店しまったようですし、本好きにはネガティブなニュースでした。

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明日のオンライン説明会に参加する人～？

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コープも危ないらしいな。ハガキが届いてた。
あそこは平和堂もあるから仕方ないけど、仮に撤退するとしたら結構な広さだから後任テナントが気になる。

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>>521 マンコミュファンさん

え、新伊丹のコープも無くなったのに、つかしんもコープが危ういんですか、、
あのあたりスーパー少ないから困ります。稲野駅前に昔スーパーありましたが、すぐ潰れましたし。

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>>521 さん

え、新伊丹のコープも無くなったのに、つかしんもコープが危ういんですか、、
あのあたりスーパー少ないから困ります。稲野駅前に昔スーパーありましたが、すぐ潰れましたし。

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通勤事情について、朝夕のラッシュ時、伊丹線、神戸線(梅田、三ノ宮方面)は座れますでしょうか？

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>>523 匿名さん
稲野駅前の近隣商業地域にコンビニできてほしいですが、難しいでしょうか。。

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>>77 通りがかりさん
決算見る限り黒字には見えないのですが、つかしん大丈夫でしょうか？
https://www.gunze.co.jp/kessan/gunzekaihatu/index.html

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>>169 名無しさん
臭い対策は、ぜひ質問したいです。

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>>171 マンション検討中さん
すみません、ご投稿から3ヶ月経過しましたが、臭いは改善されましたか？

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↑こーいうクレーマーみたいな住民いたら嫌だなー。3ヶ月で改善したとか聞いてる時点で隣に住みたくないタイプ。

大規模だと色んな人いるのでしょうが、色々変な人がいたら嫌ですね　　
私は大人しく内覧会を待とうと思ってます。

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平日も自転車置き場はパンパンやし土日は駐車場も満車で待つことも多い
つかしんがなくなる心配はせんでええと思う

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>>525 eマンションさん

住宅街ですしかなり難しいかと。コンビニは稲野駅周辺には昔からないですね。

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真剣に検討している人に対して、クレームをつけ嫌悪感を示す人もいるようですね。
大規模物件はメリットも多いですが、色々な人がいて大変だなあと感じました。

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真剣だったらなおさらマンコミュなんかアテにしたらダメでしょ。自分で確認しなきゃ。

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>>533 評判気になるさん
検討版は検討している人が集う場所。マンコミュは様々な情報源のうちの一つです。

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>>534 匿名さん
その検討板には検討してる以外も集まってるよって話でしょ
ここで匂い改善されましたよ！って書込みが沢山あったら信じるんですか？

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匂いのリスクはありますか？→あります。食品を扱う工場の近くなのでそもそも匂いのリスクはあります。夏のつかしんにしまちの地下駐車場は臭いことがあります。隣の部屋がやたらお香を焚く部屋かもしれません。
騒音のリスクはありますか？→あります。公園が近いので子どもの大声が苦手なら南は敬遠しましょう。隣の部屋が重低音で音楽を聴くかもしれません。
地震のリスクはありますか？→あります。日本ですから。
津波のリスクはありますか？→あります。海から数キロですから。
洪水のリスクはありますか？→あります。
火事になるリスクはありますか？→あります。
治安は大丈夫ですか？→人がいる限り犯罪や事故に巻き込まれるリスクはあります。今まで平和だったから、は当てになりません。
ミサイルが落ちるリスクはありますか？→あります。ミサイル実験がお好きな国が近くにありますから。

リスクをすべて回避したいのですが→とりあえず賃貸が良いと思います。何かあったら引っ越せるので。

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オンライン説明会終了

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>>526 通りがかりさん
貼ってもらったページの損益計算書見2年分見たけど
経常利益出てますが、どこ見て黒字に見えないと言ってるんでしょうか？

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>>537 マンション検討中さん

見たかったです?

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>>537 マンション検討中さん

私も見たかったんですが見逃してしまいました。

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見たけど来週からの案内会待ちで充分な内容だったよ

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つかしん圏内の戸建に住んでおり、落ち着いた頃に内覧会も行ってみたいと感じています。

販売戸数が多いので最後は棟内モデルルームになるかな？とも思っています。
売出価格4000～6000万くらいかなと予測していますがどうなんでしょう、気になります…

子供たちが大きくなる頃（15年後くらい）にマンションへ住み替えたいと思っていますが、
①中古リノベ
②築浅中古
③新築購入
どの方向でいくか悩みます。③が理想ですが…

今回のこちらのマンションも良いなと思っているのですが、今買ってもすぐに住むわけではないので…（賃貸しできるのでしょうか…）

現在は夫がローン負担しているため、買うなら私1人のローン設定になり、その辺りでも購入時期について躊躇しています。

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SUUMOでは、最高価格3999万円が最高予定価格て書いてますけど、どうなんですかね？

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>>543 eマンションさん

どこに書いてありますか？リンク先教えてもらえますか？

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HPから予約しようとおもったけどもうGW空いてないし、土日もボタンが押せない、空いてないのかな。

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>>546 マンション検討中さん
事前案内会は、GWはもう一杯で今申込めるのは平日の三角マークのところだけのようですね。

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全戸数で700世帯超え。子供向け共用施設が多く、子供連れ家庭をメインターゲットにしているように見える。

一度に子ども数が何百人も増加すれば、周辺の小規模運営の学童保育は常に定員オーバー気味にならないか心配です。伊丹市は待機児童０とはいえ、学童保育は別問題と思いました。

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某大規模マンションに住んでますが、管理費から維持費用を出しているのに、住人でもない親子たちが共用施設を占拠するのは納得できない状況です。
こちらの物件も駅近で利便性が高いからこそ、管理規約・使用細則で共用施設利用は住民限定にしてほしいものです。

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稲野交番はなくなったのでしょうか。Google mapで閉業と出てきて心配です。
近くに交番があったほうが安心できるのですが。。。

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稲野公園についてお伺いしたいです。

月1回無料デーの時は人はかなり多いでしょうか。
営業時間があるということは17時以降門が閉まるのでしょうか。
普通の公園のように24時間誰でも出入りできる公園では無いほうが良いなあとは思っておりました。

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>>551 検討板ユーザーさん
少なくともB棟に隣接している丸い広場とその奥の広場は24時間開放されています
夜中に若者が屯しているところは見たことはないです、カップルなど少人数でベンチで語らっていることはちょくちょくあります
無料デー以外でもレンタル自転車施設は結構賑わっていますね
レンタル自転車のところは営業時間外は入れなかったような（すみません、確証はないです）

平日昼間は保育園の園児が遊びに来たり、平日夕方は小学生で賑わっているので土日よりももしかしたら平日が賑やかかもしれません

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>>552 マンション検討中さん
生の貴重な情報をありがとうございます。

浮浪者や暴走族の集合場所、不法投棄場等にならないか、公園隣接マンションの掲示板をみて心配になっていました。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/39599/1/

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掲示板には下記のような記載がありました。広場が24時間開放されているということで地域住民達でこれからも治安を守っていけたらいいですね。

理想は竣工前までに、深夜帯の稲野公園を完全閉鎖してもらえればありがたいと思うのですが、皆さんはいかがお考えでしょうか。

30番さんの引用。
「「子どものためにも公園が近い方がいいだろう」と思ったら大間違い。夜間は傍若無人な若者がバカ騒ぎをしたり、カップルがいかがわしい行為に及んだり、また浮浪者が住み着いてしまったりして育児には適さない場合が往々にしてあります。でも、夜間は閉鎖される公園はおすすめです。」

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/39599/2/

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>>554 口コミ知りたいさん
近隣の住民さんですか？
現状で近隣住民でもなく、隣に建設予定のマンションを買うだけの人が深夜の公園は危ない！閉鎖しろ！と言ってるだけなら、なかなか暴論だなと思いますが。

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>>555 評判気になるさん
24時間開放、深夜帯閉鎖、どちらの公園が安心できますか？

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>>556 マンション掲示板さん
ここは入口にデカい門がある訳でもなかったはずですし、閉鎖って言ってもせいぜいコーン置くとかチェーン張るくらいでは。
その気になれば簡単に入れそうですが、これで安心できます？

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近くに公園を作るなら住人でルールを決めればいいのかもしれないが、すでにある公園の隣にマンションを建てるんだから購入者の方が公園のルールを受け入れよう
余所者が騒ぎ立てると近隣住民ともめるよ
夜中に大騒ぎしていいです、みたいな非常識なルールはないでしょう

公園の横なんだから子供の声がうるさい、夜中に人がいて怖い、とか、そのあたりは住む前でも予想できるはず
今は大丈夫でも後からそうなるかもしれない

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>>555 さん
マンション南側棟と稲野公園の間は、一番接近しているところで0.75mと聞いています。既存の近隣物件は道路を隔てて最低4m以上の離隔距離があるはずです。
直接隣り合わせの公園は、マンション購入者の方が明らかに影響大と思います。

気軽に引越しできる賃貸ではなく、借金して数千万円の売買なので、公園のメリット・デメリットを検討するのは当然だと思います。将来転勤等で中古物件として売り出せば、目の前の公園は重要な価格形成要因です。

深夜の公園が必ず危ないのではなく、夜間閉鎖されている公園の方が、そうでない公園より安心できると理解しています。

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>>557 評判気になるさん
深夜帯だけ公園立入禁止ルールを管理者が設定して当該旨を入口に掲示した場合、チェーン張るだけでも十分効果があるかと。

深夜帯立入禁止の掲示をしても、深夜帯に正当な理由なく公園に入場する人がいた場合、これは警察の仕事なので想定する必要はないかと(軽犯罪法１条３２号、立入禁止場所等侵入の罪)

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