パークホームズ伊丹稲野ガーデンスクエア　パークフロントってどうですか？

共用施設がかなり充実しているのはすごいなと思いました。
子供がいるなら利用することも多いのかなと思いますが、色々とトラブルもありそうですよね。
それと子供が大きくなると利用しなくなりそうですし、そのために共用施設の管理費を支払うのも
馬鹿らしくなり売却をするという方も増えそうですね。

>>41 匿名さん
おっしゃる通り。
あのルーフ部分は、屋根でいいんじゃない？維持費にお金がかかりそう。

つかしんはイオンモールや西宮ガーデンズのように
小洒落た店は少ないけど、その分単価が安く生活に
便利な店が多いですね
100均にやたら広いダイソーに加えてセリアもある
あと1階の食料品の充実っぷりが凄いです

校区が伊丹市で一番人気と思われる南小・南中校区なので
同市内の人も検討するんじゃないかなと

ただ前述のように東側の道を挟んだキユーピー工場から
臭気が漏れてきやすいのはマイナス点
東側の棟を検討する人は要注意
南と西の方はほとんど気にならないと思います

環境音に関してはかなり静か
キユーピー工場を挟んだ東の産業道路からたまに
うるさいバイクや大型トラックのエンジン音が
聞こえるくらいです

限定サイトが公開されましたね。
動画が４本、個人的には「いなの」のイントネーションに違和感(^^;
「稲穂」じゃないんだけど…ちょっと笑ってしまったというか
これが標準語のイントネーションなのかな、って。
くだらないことでスミマセン

最寄り駅は稲野だけど、塚口も徒歩15～20分だから十分圏内だな

マンション名は「いなしん」と予想を立ててみた！

自分がガキの頃は、つかしんのあたりは、工場街だったけど、
その周辺は、行ってはいけない地域って親から言われたな。とくに南側。
Googleストリートビューで、ほんとに綺麗になってて驚いた。
昔は道路の舗装とかもなかったし、バラック小屋やボロい文化住宅がいっぱいあった。
そういう理由から、3LDKで2980万円くらいから出てくると予想。

>>47 周辺住民さん
素人が何言ってんの？w

稲野駅周辺は飛行機の離着陸ルートから離れているから
飛行機の騒音はほとんどないですよ

価格情報って販売開始時期の6月頃にならないと分からないでしょうか？

私も価格早く知りたいです！
伊丹線だとしても徒歩2分。JRも徒歩圏内で、つかしんも間近。
工場関連を除けば環境は良いと思いますし、工場側でない南向きの低層階なら坪単価230-250と思ってるのですが、どうでしょうか。
三井さんの値段設定の傾向を知らないのですが、相場の域で安くはないんだろうなって…。

この物件周辺はコンビニが少し離れているのが難かな
産業道路沿いにセブンイレブンが２つ（マルハチの近くとつかしんの南）と
キユーピー工場の北に小さなローソンがある
稲野駅周辺もほぼ店がないから、稲野駅からの帰宅途上で何か買い物、
というのはやりづらい

>>51 マンション検討中さん
坪180-200くらいでしょ。西向きパンダ部屋が坪150とかで出してくると予想。
地価がここよりも高く新快速停車の尼のクラッシィハウスより安くしないとこの戸数じゃ売り切れない。M電機新社宅需要としてそのくらいの価格じゃないと売れない。
JR塚口のプラウドシティの中古相場が今は坪180万くらいだけど、
この戸数供給すると周辺相場が一気に崩れそうだな

>>52 マンション検討中さん
これだけ大規模開発する以上、マンション内に簡易的な売店ぐらいは入ることを期待しています。

>>53 匿名さん
同じ金額だったとするなら誰が中古でプラウドシティ塚口を買うんだ？
願望もほどほどにして現実を見ないと今の時代不動産は買えないよ

戸数多いし価格的に期待してるけど、共有施設の管理費はネックかな。
これだけ充実してると将来的にはそこそこの負担になりそうですし。

>>47 周辺住民さん
3000万なら即売れ確実
絶対にあり得ないよ
相場感も分からずに発言しないで。
てかいつの時代の話してんの？大学があったの知ってる？

近隣商業施設が充実しているのはメリットだね
つかしんだけでなく、少し車で走ればイオンモール伊丹や
ニトリなどもある
食料品、日用品の買い出しで困ることはないだろうな

1期狙いたいけど、入居まで2年はやっぱり長いよなぁ。

入居時期が4月下旬というのも子供の学校を考えると微妙です。

最寄駅がターミナル駅ではないので、当物件周辺だと
金融機関は塚口か伊丹まで出ないとありません
銀行ATMは稲野駅前に三井住友と尼信、つかしんまで出れば
MUFJ等ありますが、頻繁に混んでいます。
郵便局は稲野局と塚口本町局がどちらもほぼ同じ距離です

市役所も本庁は自転車で15～20分程度はかかります
南町分室なら徒歩10分程度です

51です。いろいろな情報がいただけて嬉しいです。
周辺のマンション価格を考慮しても依然南向きだとお安くはないと考えているのですが(寸評の大阪タワーさんの仰るように)、確かに戸数が多く売り切らないといけないという考えも理解できました。初めは抑えめにして客寄せするのかな。

私の懸念ですが、子育て世代として小学校までの距離と道中が気になります。マップでは大人の足でマンション前から小学校東門まで12-13分。子どもの足でさらに玄関からと思うと。道中では阪急線路と336号線、新幹線高架下を越えないといけないですが、特に336と高架下は大丈夫かなって心配しちゃいます。集団登校なのでしょうか。

踏切もあるし、近くの信号は変わるのそこそこ長いよ。朝と夜は渋滞になると思う。
電車通勤なら問題ないけど、車通勤にはネックな立地だよね。

>>24 匿名さん
悪臭、同意見です。工場とマンション予定地の間の道を通る時はなるべく息を止めます。
あれが風に乗って部屋に入ってくるのを想像すると、、
かなり嫌。

>>63
あの信号長いよね
特に日中はそこまで車を流す必要あるか？ってくらい長く待たされる

南側低～中層階で坪単価200万前後くらいなら検討する人多いんじゃない？
駅近とはいえ決して良い点ばかりの場所でもないし、戸数も多い。
あまり強気の値段設定では売れ残りそう。

今ちょうど現地に来てるんだけど、少なくともキューピー側に面した部屋はやめた方が良いね
めちゃくちゃ臭い

↑まだまだ先の物件なのに駅降りて行く方すごいですね笑

販売もまだ先でしたが！

2年あれば家庭環境も周辺環境も変わる可能性十分あるから難しい。
目玉のつかしんも建て替えはさすがにまだ先としても、リニューアルで一部閉鎖くらいはなくもないよね。

二度目の稲野付近散策をしてきました。
工場の臭いは今回も特に感じませんでした。平日の日中とかに行って確認したほうがいいのかな。
飛行機の音はやはり私には気になりました。頻繁に飛行機が離陸して、ほとんどつねに空がうるさい感じでした。こういうのって慣れるのだろうか？？　地元の人たちは平気なのかな？？
尼崎農業公園、猪名川の方まで歩いてみました。川沿いの道はとても気持ちよく、ジョギングやサイクリングのよいコースになりそう。
つかしんの庶民的な雰囲気、じわじわと好きになっています。食品売り場の充実ぶりは普段の生活にとても助かりそう。

>>70 マンション比較中さん
飛行機の音は慣れだと思いますよ。伊丹だと空港が近いので何処もこんな感じです。風の強い日は低いところを飛ぶのでうるさいなぁと感じるくらいです。

つかしんもかなり築年数経ってますからね…この先どうなるんだろう…

>>71 匿名さん
70です。情報ありがとうございます。この物件に興味があり、今のところ飛行機の音がいちばんのネックなので、飛行機音への慣れの目的もかねて、今後も時々つかしんに遊びに行ってみようと思います。

飛行機の音も昔のジェット機に比べたら静かになりましたけどね～
私はどちらかと言えば踏切の音の方が気になるタイプです

今日現地行ってきましたが、飛行機の音よりも臭いの方が気になりました。
キューピーがある東側は避けた方がいい気がします。

今日は風が強いから？飛行機がやけにうるさい

風は関係ない。

つかしんはグンゼの決算見ればわかるけど
コロナ禍真っ最中の2021年度でも該当事業は黒字だし、最近西館の改装もしてたから大丈夫だと思う

"571"は105番目の素数

天気の悪い日は低空飛行する

つかしんに湯の華廊って天然温泉あるけど、ここも掘削してたら温泉出たりしないのかな(笑)
15階建てだと結構深くまで基礎掘るよね

>>80
ないない、湯の華廊でも1000m掘ったらしいよ
そのくらい掘らないと出ない

この一体下水のにおいがすごい時間帯がある。それがつかしんの館内や駐車場までにおっててあれは何が原因なんだろうか。
駅近だけど大通りからははずれてて静かだとは思うけど、小学校は遠くて中学校は近いけど新幹線の高架下あたりは真っ暗で遅い時間の下校はちょっと怖いなと感じる。

この物件に注目している方は、他で比較検討している物件ってありますか？

>>82 名無しさん
ん？キューピーの工場の臭いではなくて？
下水みたいなと言われればそうかも。

あの臭い公害と言われてもしょうがないレベルですよね…
市に報告は挙がっていないんですかね？

どうも東館横の道路すぐ側にキユーピー工場の
汚水処理施設みたいなのがあるから臭うのかな？
風向きによってはつかしんや南中あたりまで
臭いが漂ってくる

腐卵臭みたいなニオイ

キューピーの匂いを加味した価格設定になってればいいのですが、今時期だと強気に来てもおかしくないかと。
いずれにしても値段次第ですね。

>>88

残念ながら嫌悪施設の扱いにはならないと思います

北向きの部屋は無さそうなので、正面の西向きではなく必然的に東向きの部屋が1番安くなるでしょう。(D棟とE棟)
まず最初に分譲されるのはA棟とB棟です。

A棟B棟ならば、臭いはほぼ問題ないと考えて大丈夫そうでしょうか？

結局のところ風向きによってはどの部屋選んでも臭う気がしますね

近所に住んでます！日によりますが、たぶんどの棟でもにおいます。。上の階はどうなんだろう。

関係ないかもですがつかしん内も臭いキツいときありますよ！

南向きのB棟C棟は低層階でも4000万円台からだろうなー

近隣に生活してる人いる訳だし生活できない程ではない、ってのが実際のところじゃない？

個人的にはもう少し先にある塗料工場周辺に比べれば全然マシだと思う。

もともと大学があった敷地だから、環境が悪いってことはないと思っていたけど、実際にはいろいろと注意すべき点があるんですね。てか、学生さんたち、ここで問題なく学生生活をおくっていたんでしょうか？

>>95 マンション検討中さん
そりゃ家建てちゃったら住むしかないでしょ
シンナー系の臭いとはまた不快さが違うと思う

道路挟んだ北側の元々体育館があった広い土地は何になるんですかね？
今は工事関係車の駐車場として使ってるみたいですけど

>>98 マンション検討中さん

物件概要に
※本物件の北側約１０ｍ先に（仮称）伊丹市稲野町中街区計画、約６６ｍ先に（仮称）伊丹市稲野町北街区計画の建設計画があります（建築確認未取得）。
とあります。そして
HPに『総775邸という戸数は、中街区（163邸）・北街区（41邸）を含めた開発全体の戸数』
ともありますので、今後順々にマンションを販売していくと思われます。

Ａ棟・Ｂ棟引渡し後、Ｃ棟・Ｄ棟・Ｅ棟引渡しまでの間は、Ｃ棟、Ｄ棟、Ｅ棟が工事中の為、騒音・振動等が発生する可能性がございます。

これはちょっとやめて欲しいよね、、、

>>99 マンション検討中さん
戸数が少ない北街区がやや高めの設定になるのかな

>>101 マンション掲示板さん
それはもう、神のみぞ知るでしょうね。
いつ頃販売されるのか、そのころの経済状況次第…。

この下の、すごろくさんのブログに、同じ三井不動産の千葉の幕張のマンションは、後発販売のマンションの方が安い逆転現象が起きているとあります。

>>101 マンション掲示板さん
なぜそう言えるんですか笑
戸数が少ないマンションは高い？そうとは限らないと思いますけど笑
逆にこんな背の高いマンションが建ったら、北側は日当たり悪いし最悪な気がします。

北街区・中街区の住人も南街区の共用棟を使えるようにするんですかね？
それによって値段が大分変わりそう。

PJ全体で775戸も捌かなきゃいけない訳であって、プレッシャーはかなりのモノ。
稲野も猪名寺も各駅しか停まらないし、そんな強気では来ないと思うけどなぁ。

>>104 マンション検討中さん
共用棟で1番使われそうなのってワークスペースだと思うけど、800戸近くで使うにあの数はちょっと少なくない？

中北はまだ予定段階でしかないし、別の共用部を作ると思ってる。

>>96 マンション検討中さん
大学の卒業生です。
在籍していた頃にマヨ臭さ？を感じた事は記憶にないです。
よくキャンパス内のテラス席で友達と溜まっていたので、外に何時間も居ました。
昨年大学が無くなると聞いたので、大学を訪れた時も臭いは感じませんでした。

>>107 マンコミュファンさん
卒業生の方の声はとても有益ですね！
飛行機の音については、屋内と屋外でどう感じられたか、もしよかったら教えていただけますでしょうか？

>>103 評判気になるさん
マーケティング的に同じコンセプトじゃなくて別のコンセプトで建てるかなと思っただけ
一番狭い区画で売上を増やすには、タワマンは高さ制限で不可だから高級感ある作りにして...どうせ高級感ある作りにしたらそんなに売れないからこの区画使えばちょうど良いかなと
日当たりはそれを見越して地元住民と揉める位南側ギリギリに立つけど、その結果北側の区画がどれだけ日当たり確保出来てるかは知らない

>>106 マンション掲示板さん
わざわざ別の敷地まで行って利用するのは不便でしょうし、共用部が別なら管理組合や管理費等も別と思った方がいいかもですね。
今の販売の完成が２年後なら、中や北区は3、4年後…
　
私は中区くらいの規模のほうが落ち着けそうな気がしますが、3年は待てません。

>>108 マンション検討中さん
ちなみに阪急の稲野から行ってて臭いは感じなかったので、JR側は分かりません。
飛行機の音がうるさかったと感じた記憶も特にありません。
外に友達といてしゃべってても問題無かったです。
頭上を通った時は通ったなぁと思ってました。
友達もうるさいなぁとか言ってる子は居なかったです。
授業中も特に飛行機が気になった事なかったです。
ただ教室は3～4階だったので、マンションの高層階になると気になる方もいるかもしれませんね。

詳しい情報をありがとうございます！

近隣住民です。
伊丹市内、稲野周辺とあちこち住んでいますが、JR猪名寺側は通る度に匂います。
お洗濯も外干し好きなら、ここ周辺の住宅はオススメ出来ません。
飛行機も悪天候時は音が大きい、通勤ラッシュで朝夕と渋滞道路が近い、色々と神経質な方には向いていないかと。。
でも子育て、生活しやすい環境だと思います！

この物件自体にはけっこう興味があるけど、みなさんの書き込みを読んでると、このエリアの環境がよいのかよくないのかわからなくて悩む…(>_<)

当物件より北の梅ノ木、平松エリアは伊丹市でも高級住宅街として知られていますが
東部の産業道路沿いや当物件のように尼崎市に近い工場付近のエリアはやはり騒音や臭気などの影響でややランクが下がると思います。
ただ飛行機などの騒音は窓さえ閉めていればほぼ気にならないレベルでしょう
先に書かれていますが周辺の商業施設は充実しており、不便さを感じることは少ない
と思います。小学校はやや遠いですが・・・。
やはり他のマンションと比較して価格が公表されてから本格的に検討、となりそうですね。

この地域に行ったことはないのですが、東側の工場近くに高校と小学校があって毎日子供たちがそこで勉強して過ごしているくらいだから、環境がものすごく悪いってことはないと考えてよいのかな？？

キューピーの工場が今くらいに大規模化したのって2020年からだよ。
臭いがキツくなったのはそれからかもしれない。
卒業生さんはいつ頃の話をしているのだろうか。

飛行機の音が気になるってのもよく分からない。
空港からどれだけ離れてると思ってるの？
気になるのは最初だけ。すぐに慣れる。

>>116
学校が近くにあるから環境が良いと考えるのはどういう理屈ですか？
どんな環境であれ、人が住んでる限り公立の学校は設置されますよね

>>119 マンション掲示板さん
×「環境がよい」
○「環境がものすごく悪いってことはない」

周囲の環境は年月で変わっていくものですが、キユーピーの工場はあれほど
大規模なものですし、少し前に工場内で一部施設の解体、建て替えがあった
ばかりなので近いうちに移転や閉鎖は考えにくいでしょうね
長い年月が経てば分かりませんが・・・
プラウドシティ塚口やイオンモール伊丹とその周囲のマンションも、元は
大規模な工場群があった場所です

>>118
悪天候時は飛行機の音が・・・と書かれている方もいらっしゃいますが、
そのようなことは年に数度あるくらいですね

長期金利が上昇していますが、引渡しが2025年となるとデベロッパーも強気な価格設定はより難しくなってきそうですね。

産業道路から近くのほぼ尼崎、住環境としては65点くらいでしょうか。

伊丹市内で環境重視なら新伊丹の西側エリア辺りに戸建てが良いんじゃないですか。閑静な住宅街ですよ。大きな家も多いです。土地だけで5000万は覚悟ですけど。1駅先に行くだけで全然雰囲気が違います。

伊丹線沿線から離れると不便なのが伊丹です。
やはり住むなら駅徒歩圏が良いと思いますね。

工場などなくても交通量の多い主要道路に近接しているマンションだと
騒音問題や洗濯物の汚れなどは致し方ない面もあるでしょうね
都市部で駅近で騒音・公害が少なく閑静な場所のマンションなど
そうそう出てこないでしょうし・・・。

>>123 名無しさん
ここのマンションを検討する層にあの辺りで戸建は無茶…。
比較検討するなら新伊丹の駅前に建ててるマンションの方じゃない？あれ販売するのか分からないけど。

>>124 マンション検討中さん
そうですね。幹線道路沿いや線路沿いなら、どれくらいのマイナスか想像できます。このマンションはその部分はクリアしているのでしょう。

キューピー工場の臭いと飛行機の音は、人によってマイナス度が違いそうですね。どなたかがおっしゃっていた「神経質な人」には向かないのかもしれません。
いずれにしても、どこであっても１００点の物件は難しいでしょうから、これを許容できる人が選択するマンションということでしょうね。

HPで共用部のCGが更新されてる。
豪華すぎるのは、管理費に跳ね返るからそこそこにしてほしい。
キラキラしてなくていいねん。ここは伊丹やねん。三井不動産さん。

キューピーの工場の匂いって、平日の日中はずっと漂っている感じですか？それとも一定の時間帯でしょうか？　今度現地に行くときにぜひ確認したいと思うので、詳しい方、ご教示お願いします。

風向きにもよるのでなんとも言えませんね

>>128 マンション検討中さん
先日平日の10時半くらいに行って、つかしんで買い物して12時半ごろもう一度近くを通って帰りましたが、マスクを外してクンクンしても全く臭いませんでした。

日によるとしか言えないのかな。

神経質な人には集合住宅は向いていないと思う。
稲野の地で飛行機の音が気になるって相当神経質だよ。上の階の足音がうるさいとか言いそうww

>>123
稲野駅周辺は言っては悪いですが、古くてボロい小さな家も沢山ありますもんね

>>126
クリアしているとは？？？

そもそも匂いも騒音も気になるかは個人差による、としか言えないようなもん気にして聞く時点でナンセンスでしょ。
気にする人はこの物件やめといた方がいいよ。

皆さんが分譲マンションにこだわるのはなぜですか？
伊丹みたいな田舎なら戸建でも良いような気がするのですが。
梅田に住むならそりゃマンションにしようってなると思いますが。

>>133 マンコミュファンさん
沿いではない＝面していない、という意味でクリアしているということです。

>>125 名無しさん
気になったのでググってみました。コープ伊丹の建て替えのようですね。

こうべコープのHPで「このたび、コープ伊丹（伊丹市）が設備の老朽化に伴う建て替え工事のため休業することになりましたので、お知らせいたします。新店舗は、2023年1月ごろに完成する予定です。」となっています。そして、ストリートビューでは「マンション建設予定地　東京建物」になっていました。

合わせると、1階か2階までがコープ、その上にマンション、2023年1月完成予定か。

もうすぐできるほど工事が進んでいるのかは近隣住民ではないのでわかりません。分譲は始まっていないようなので、完成後分譲なのか賃貸なのか…。もし、近隣の方で現地の建築許可の看板等で何階建てとか分譲or賃貸などおわかりなら教えてください。

もし分譲だとしても、この立地条件なら、ここも稲野の比較検討対象でないかもしれませんね（涙）

ランドプラン見ていて気づきました。
D棟は東向き（東がバルコニー）ですが
E棟は西向き（西がバルコニー）のようですね。

キューピー工場に一番近いE棟へ配慮しているっていうことなのでしょうか。
ということは、やはり一定程度の匂いは前提なのかもしれません。

このマンションの話ではないですが、失礼します。
>>137
建築物の用途は、共同住宅・店舗
階数は、7階
棟数は、1棟
工事完了予定日は、2023年8月
でした。私には分譲か賃貸かわかりませんでした。

>>139 マンション検討中さん
137です。
お知らせありがとうございました。
完成予定は半年延びているのですね。
今後分譲があるのかどうか、注目していきたいと思います。