サンクレイドルつくばの資産価値を上げる

関連会社が受注する？！

　これまで多くのマンションでは、管理会社、あるいは管理会社経由で関連の工事会社が提出した大規模修繕工事の見積もりを、そのまま受け入れて進めてきました。
　ですが、このルートで出てくる工事費はどうしても割高になりがち。
　なぜなら、管理会社が直接工事を受注すれば、そのまま管理会社の売上・利益となり、関連会社が受注すればその一部は管理会社に還元され、やはり管理会社の売上・利益となるからです。
　そもそも相見積もりを取らなければ競争原理も働きませんので、当然といえば当然かもしれません。

　住民の味方のはずの、管理会社や設計コンサルタントがすべてを主導しているため、その中身が見えにくいという特徴があります。

長嶋修が解説！管理組合が知っておきたい大規模修繕工事のリアル
2021.10.09　　より抜粋
https://www.border5.com/column/194/


第12期第４回理事会議事録より抜粋 （クレハ錦建設は当マンションの施工業者）

マンション購入､知らないと後悔する｢異変｣の正体 見落としがちな管理費と修繕積立金のカラクリ
沖 有人 : 不動産コンサルタント　　2022/10/28 7:00　より抜粋
https://toyokeizai.net/articles/-/628909?page=3


【大規模修繕で資産価値は上がらない】

　最後に修繕積立金の予算不足について私見を述べたい。これは、『マンション｢大規模修繕｣を予算内に抑える方法』に書いている。大雑把に言うと、大規模修繕は資産価値を上げないので、資産価値を落とさない程度に最小限に留める方法を専門家と協議したほうがいいと考えている。

　そもそも大規模修繕は共用部の劣化防止であって、売買される専有部の資産価値には反映されない。現状の劣化具合を把握し、防水や防錆などはやっておかないと快適な生活が脅かされる可能性がある。

　そこで必要性・緊急性で優先順位を決めて、その順番で予算の限りで進めていけばいい。大規模修繕計画の12年周期の大工事などのタイミングは目安でしかなく、その見極めが重要なので、専門家の第三者のチェックをしてから進める対応を実施したほうがいい。修繕積立金不足には必要性の低い工事の先送りで対応するという方法もあることを覚えておいてほしい。

ケタが違う！？マンション長期修繕計画のあるある残念事例
Update: 2019-02-08　　より抜粋
https://www.s-mankan.com/information/3903/

マンションの長期修繕計画の見直しに関心が高まっています。最近、新聞やニュースなどで目にする、修繕積立金不足のニュースも影響しているのかもしれません。とはいえ、「一番マンションに詳しいはずの分譲会社や管理会社がつくってくれた長期修繕計画。わざわざよその人に見てもらう必要あるの？」という方もいらっしゃいます。
　特に、大手分譲会社・施工会社によるマンションにお住まいの方ほど、新築時の長期修繕計画を盲信してしまう傾向が強いようです。ですが、残念ながら設備の見落としや不要な修繕項目や数量のミスなど「残念な長期修繕計画」も度々発覚します。
　では、具体的に長期修繕計画の見直しとは、どのような点を見直すのでしょうか？結果どのようなことがわかるのでしょうか？
　今回はマンション長期修繕計画の見直しで発覚する５つのケースをご紹介します。

①設置されているのに計上されていないケース
　まず多いのが、設備自体はあるのに、交換やメンテナンスの費用が長期修繕計画に盛り込まれていない、というケース。

②設置されていないのに計上されていたケース
　上記の逆もしかり。ないはずの設備の交換・メンテナンス費用が計上されているケースも。

③不要・過剰な修繕工事が計上されていたケース
　なかなか見抜けないのがこのケースです。本来不要な交換費用や過剰な修繕工事が盛り込まれているのです。
　そもそも、それぞれの設備・仕様の適切な修繕方法がわからなければ、その間違いに気が付くこともできません。
　マンション管理の専門家でも管理組合運営だけでなく、建築や設備にも明るい専門家にチェックしてもらう必要があります。
【事例５】一般的には30年で交換とされるエレベーターが20年目に交換として費用が計上されていた。
※間違いではないかもしれませんが、２０年目にエレベータ―を交換するマンションはほとんどありません。
【事例６】機械式駐車装置が２０年目に交換予定で計上されていた。高価な装置が２０年で交換ではモトが取れず大赤字です。
※間違いではないかもしれませんが、２０年目に機械式駐車装置を交換するマンションはほとんどありません。

④数量や金額が間違っていたケース
　まさかと思うような数字のミスも残念なが度々発覚します。単純なミスとは言え、大規模マンションやタワーマンションではその追加費用は莫大になることも。

⑤修繕方法が開発（確定）されていないため計上できないケース
　まだまだ修繕の歴史の浅いタワーマンション。
　いつか交換や修繕必要になるとされつつも、そのスケールから、交換・修繕方法が未開発のために費用が計上できない、なんてものもあります。


　　いかがでしたでしょうか？

　長期修繕計画は見直すだけで終わりではありません、見直しにより今後必要とされる金額がわかれば、それを集めるための修繕積立金の増額もマンション管理組合で検討していく必要があります。

・大規模修繕では資産価値は上がらないようです。

・「残念な長期修繕計画」①設置されているのに計上されていないケース として、
１）１５年目にエレベータの駆動系と内箱のオーバーホールを行うことがあり、計上されていないと赤字になる可能性があります。交換ほど費用は掛かりませんが。
２）ディスポーザー処理槽の交換は、耐用年数が確定しないので、計上できない。地面を掘り返しての交換作業となるケースが多く、金食い虫のダークホース的な存在となっている。
※処理槽の劣化の早まる嫌気処理の操業条件がまちまちなので、どこまで使えるかが推定できない。

第10期に長期修繕計画の見直しもなく、計画性のない修繕積立金の値上げが行われています（機械式を含む駐車場使用料を全額管理費に繰り入れる）。


第10期定期総会議事録より抜粋

横浜市のホームページにマンション管理についての解説記事がありましたので、適宜抜粋しながら掲載いたします。
https://www.city.yokohama.lg.jp/kurashi/sumai-kurashi/jutaku/sien/mans...
（その１）
３ 管理組合の会計業務について
（１）管理組合会計の概要
① 性格
ア 標準管理規約第 21 条によれば｢敷地及び共用部分等の管理については、管理組合がその責任と負担においてこれを行うものとする｣ とあり、敷地及び共用部分等の管理を行うことが管理組合運営の最大の目的といえます。そして、この目的を達成するために、組合員から管理費等を徴収して、マンションの維持管理に必要な費用を支払い、資金を保管運用することになりますが、この資金の使い方や保管運用を健全かつ適正に行うことが大切になります。
イ そこで、営利を目的とする団体ではない管理組合は、団体としての性格などいくつかの点で類似しているため、公益法人と同様に、非営利会計に基づく会計処理が望ましいと考えられますが、非営利会計は一般に馴染みが薄い上、管理組合会計については、これまで法令上の規制や準拠すべき基準が特に定められていないため、その会計処理に統一性がないのが現状です。

③ 予算準拠主義
ア 予算準拠主義（管理会計）
マンション管理組合の会計は、予算準拠主義の原則に則り、建物等の維持管理のために限られた収入で必要となる費用を賄うため、予算の編成と決定した予算に基づいた運営を行うことが重要となります。利益を効率よく稼ぐことが目的ではない非営利会計においては、無駄な支出を避け、限られた収入を効率的に使用することが求められるため、予算が非常に重要な役割を果たしています。結果として予算と実績に差異が生じた場合は、その差異が生じた理由を分析し、次年度の予算編成の参考とすることにより、より合理的で効率的な管理を行っていくことが可能になります。

不正の実例について
https://gentosha-go.com/articles/-/37882?page=3&per_page=1

マンション管理組合は面倒くさいから、かかわりたくない――。そう思って丸投げしていたら、とんでもないしっぺ返しを食らうかもしれません。実は、不正を働くマンションの管理責任者が増えています。※本連載は、松本洋氏の著書『マンションの老いるショック！』（日本橋出版）より一部を抜粋・再編集したものです。

マンション管理費の横領事件が続発している

■悪徳プロの理事長
　横領は、犯罪ですが犯罪にならないように巧妙に、マンションの管理費、修繕積立金を食いものにしている理事長もおります。
　その手口としては、50～70戸くらいの築年数10年とか23年位の中型マンションの一部屋を購入し組合員として管理規約に基づいてお金儲けをたくらむのです。
　マンション購入前に、総会の議事録を確認して、実際に総会に出席する組合員（議場出席者）が少なく、委任状や議決権行使書で決議されるマンション管理に関心があまりない高くないマンションをねらって購入します。そして、滞納状況や修繕積立金の額等も予め調査します。財務状況が良いマンションを選びます。
　築10年とか23年、35年の中古のマンションは、大規模修繕工事を目前に控えていますので、マンション管理に関心の低いマンションでは、理事長に立候補する組合員は少ないことが多いので、立候補するとたいてい理事長に就任することができます。
　理事長になって、大規模修繕工事の提案をして、自分の知り合いの建設会社や縁故関係のある大規模修繕工事業者に修繕工事を発注してそこからリベートをもらってお金儲けをするわけです。
　中型マンションの大規模修繕工事の費用は数億円になりますので、工事金額の2割がバックマージンとしても大きな金額になります。その大規模修繕工事が終わるとマンションがきれいになって売りやすくなるので、売却してまた大規模修繕工事間近の管理に関心の薄いマンションを探してそれを購入して同じ方法でお金儲けします。

　これを、『プロの理事長』と呼んでいます。最近は、プロの理事長のほかに、大規模修繕工事業者が自分の会社の社員に大規模修繕工事間近のマンションを購入させて理事長にし、自社に大規模修繕工事を誘導する業者もあるようです。
　この方法では、総会で規約に基づいて手続きを行い上程して総会承認を受ければリベートをもらったことが発覚しなければ濡れ手に粟状態です。

管理会社のリプレースについて
当マンションでは、管理会社のリプレースについての課題が申し送り事項として継続していましたが、第10期の理事長が精力的に活動し、断ち切れとなっています。


第1０期第１回理事会議事録より抜粋 （クレハ錦建設は当マンションの施工業者）

　これまで多くのマンションでは、管理会社、あるいは管理会社経由で関連の工事会社が提出した大規模修繕工事の見積もりを、そのまま受け入れて進めてきました。
　ですが、このルートで出てくる工事費はどうしても割高になりがち。
　なぜなら、管理会社が直接工事を受注すれば、そのまま管理会社の売上・利益となり、関連会社が受注すればその一部は管理会社に還元され、やはり管理会社の売上・利益となるからです。


長嶋修が解説！管理組合が知っておきたい大規模修繕工事のリアル
2021.10.09　　より抜粋
https://www.border5.com/column/194/

第1０期第２回理事会議事録より抜粋

第1０期第３回理事会議事録より抜粋

大規模修繕の時期が迫り、良く分からないまま管理会社に押し切られるような事になっています。

　当マンションでは、震災後の第3期に大がかりな修繕工事が行われており。工事の記録が、代々の理事長に引き継がれています。
　また、国交省のガイドラインが改訂され、12～15年周期での工事が推奨されています。業界では、18年周期での工事が少しづつ浸透してきています。
　　議事録などで、「工事を先送りしていつまでたっても実施できない」の様な意見が散見されますが、管理会社の言い分の様です。
　屋上防水はメンテの甲斐あって、劣化の進行が抑えられています。18期で工事計画を進めても全く問題ありません。管理組合側としては、15期に拘って焦ることはありません。じっくりと意見を集約する時間はいくらでもあります。また、現管理会社の介入を許していると時間を食いつぶされてしまいます。

総会で決議した大規模修繕工事の進め方の方針
①工事要求を検討する

の段階で躓いている様です

気になる点は不動産会社に確認を

評価内容で気になる点や最新の情報を確認したい場合は、「理事会の議事録」「管理規約・使用細則」「長期修繕計画」などを確認しましょう。物件購入検討されている方は、不動産会社に依頼すれば調べてもらえる場合があります。

LIFULL HOME'S　ホームページより抜粋
https://www.homes.co.jp/mansion/management-evaluation/b-8064924/

マンション管理計画の認定制度の普及が加速しそうです
茨城県では本年度下半期の間にマンション管理適正化推進計画の策定を行う予定になっています。当マンションも次年度よりマンション管理計画認定の申請の対象地域となるようです。

マンション管理適正化推進計画の策定に係るご提案について
国土交通省 住宅局参事官（マンション・賃貸住宅担当）
令和４年１０月
https://www.cao.go.jp/bunken-suishin/kaigi/doc/teianbukai143/143shiryo...

提案概要及び一次回答を踏まえた各団体からの主な見解
提案概要
マンション管理計画の認定制度を運用する上で、地方公共団体におけるマンション管理適正化推進計画の策定を廃止し、当該計画の策定有無にかかわらず、マンション管理計画の認定制度の運用を地方公共団体の裁量とする。

各団体からの主な見解
提案団体より
〇限られた職員で業務に取組んでいるなか、計画策定・改定等の事務には多大な労力と負担が生じる。
〇マンション管理の適正化を図るという目的達成のための手段として認定制度を実施するが、計画策定が必須であ
ることは負担が大きい。
〇管理計画認定制度の実施及び地方公共団体の地域性に応じた認定基準の追加については、計画策定を必須とせず、
地方公共団体が実施体制や地域性を考慮したうえでの判断により、要綱・要領等により行えるようにしていただきたい。

全国知事会より
○国において必要と考える政策目的の実現に関わる場合であっても、国が定める計画等の策定という手法に限らず、地方公共団体自らの工夫に基づく計画的な手法によることも可能であると考えられるため、具体的な実行手法は地方に委ねるよう、法令や政策実施の方法などの見直しを行うこと。

提案募集検討専門部会より
〇計画の策定が実質的な義務付けとなっている。第２次地方分権改革における義務付け・枠付けの見直しの趣旨から問題があると考える。本認定制度に計画の策定を必須とする必要はないのでないか。
〇マンションの管理適正のための施策の実施体制が整っているか、マンション管理者に対する適切な監督ができるかを計画策定ができるかどうかで判断しようとしていることはおかしいのではないか。
〇地域性に応じたマンション管理の観点や水準を取り入れるためには、本認定制度の運用として、計画という形式でなくとも、行政手続法における「申請に対する処分」の審査基準を定め、公表すれば足りるのではないか。

マンションの大規模修繕。費用・期間・注意したいトラブルなどを解説
最終更新日 2021年11月11日　より転載
https://suumo.jp/article/oyakudachi/oyaku/ms_chuko/mc_knowhow/daikibos...

マンションに住んでいると、10数年ごとに「大規模修繕」のタイミングがやって来ます。大規模修繕は、工事が長期間にわたったり高額な修繕費がかかったりと住民に負担がかかりますが、マンションの経年劣化を修復し資産価値を守るために必要なものです。この記事では、大規模修繕に備えて知っておきたい知識を解説。マンションの大規模修繕やコンサルティングを多く手がける一級建築士の鈴木哲夫さんにお話を伺いました。

つづき
１．マンションの大規模修繕とは？

マンションの大規模修繕は、なぜ必要？

どんな建物でも年月がたつにつれて、あちこちに傷みや劣化が出てきます。これは一戸建てもマンションも同じです。適切なメンテナンスをしなければ、外観の美しさだけでなく機能面も低下し、場合によっては外壁のタイルが剥がれて落下するなど安全面での問題も発生します。安心・快適に暮らせないだけでなく資産価値の低下にもつながります。そこで必要なのが定期的な修繕。

一戸建ての場合は家の持ち主の考え方や都合次第でメンテナンスのスケジュールや内容を決めることができます。でも、建物の規模が大きく、複数の世帯が暮らすマンションの場合、劣化した箇所をその都度修繕するよりも、計画的に資金を貯め、全体をまとめて定期的に大規模修繕を行うほうが手間もコストも合理的。この大規模修繕は、マンションの長期修繕計画に沿って実施されるのが一般的です。

つづき
大規模修繕はどんなことをするの？

大規模修繕の対象になるのは外壁やバルコニー、屋上、住戸外の給排水管といった「共用部分」。建物全体を囲う足場を組み、補修や修繕工事、設備や資材の交換などを行います。劣化した箇所を修繕するだけでなく、大規模修繕のタイミングに合わせてオートロックや宅配ボックスを導入したり、インターホンをモニター付きのタイプに交換したりなど、マンションの居住環境をアップさせるケースもあります。

大規模修繕で行う主な修繕箇所
外壁： 塗装や、タイルの場合は剥がれ落ちる可能性をチェックする打診検査をし補修や貼り直しを行う
シーリング： 外壁材と外壁材の間やサッシまわりに施工されている止水のためのシーリング材は紫外線などの影響で劣化するため補修や充填を行う
屋上： 屋上には雨水の建物内への浸入を防ぐ防水処理がされている。経年劣化するため補修や防水工事を行う
鉄部： バルコニーや非常階段などサビやすい箇所は塗装を行う
バルコニー： バルコニーはその住戸の居住者が専用使用を認められている共用部分。防水補修工事を行う

https://suumo.jp/article/oyakudachi/oyaku/ms_chuko/mc_knowhow/daikibos...

つづき
２．マンションの大規模修繕の費用は？

大規模修繕工事にはいくらくらいかかるの？

大規模修繕工事の費用は、建物の規模や工事内容などによって違ってきます。国土交通省が2017年5～7月に実施した「マンション大規模修繕工事に関する実態調査」によると、1回目の大規模修繕工事（築年数約13～16年の物件）の場合、1戸当たりの工事金額は75万～120万円前後、平均で100万円となっています。つまり、住戸数20戸なら2000万円、住戸数100戸なら1億円がおおまかな目安です。

また、床面積1m2当たりの工事金額は1回目の大規模修繕工事の場合8500円～1万3000円前後、平均で約1万3000円となっています。

コンサルティング費用はどれくらい？

マンションの大規模修繕では、外部の設計コンサルタントなどに、建物の調査や診断、設計、施工会社選定への協力、工事監理などを委託するケースがあります。その場合、工事にかかる費用のほかに、コンサルティング費用が発生します。

「コンサルタントへの報酬は国土交通省の告示98号によって、何名のコンサルタントが、どれくらいの期間携わったかなどによって、積み上げ方式で算出されることになっています。一人当たりの報酬金額はコンサルタントのキャリアやコンサル会社によって違ってきます。また、委託する業務内容や工事期間によって、携わる期間も違ってきます。金額は一概にはいえませんが、数十戸程度のマンションで数百万円、数百戸の住戸数がある大規模なマンションだと1000万円以上かかることがあります」（鈴木哲夫さん、以下同）