サンクレイドルつくばの資産価値を上げる

その３

②設計監理方式
建物診断、設計及び工事監理を専門家である設計事務所等に依頼し、工事を公募方法等により施工業者に発注する方式。メリットとして、施工チェックを第三者に依頼するため、厳正な工事品質のチェックが可能で、不要な工事を抑止することができ、競争原理が働き適正な価格で発注ができる。デメリットとして、修繕委員会の設立や管理組合で信頼できる設計事務所を選定など負担がが掛かる。

③責任施工管理方式
施工業者に建物診断、実施設計、施工監理までを一任する方式です。施工業者を複数リストアップして相見積りにより決定する場合や、最初から特定1社を指定して特命で発注する方法があります。メリットとして、複数の関係業者を1つに集約できるため、管理組合の打合わせに費やす時間などの手間が軽減され、1社に全てを依頼するので責任の所在が明確になる。デメリットとして、第三者の専門家のチェック機能がないため、無駄な工事項目が増えたり、工事品質の低下を招く恐れがあります。特に、この方式の場合は、「住宅瑕疵担保責任保険」の加入をお勧めします。

④コンサルタント（マンション管理士等）の採用
大規模修繕工事の進め方で、管理組合の側にたち、理事会や修繕委員会へアドバイスをする方式です。大規模修繕に関係する臨時総会、住民説明会等の合意形成などで理事会を支援します。また、修繕委員会の設立や運営、設計事務所選定補助、施工会社選定補助、工事検査立会など、管理組合の負担を軽減できます。デメリットとしては、コンサルタント料が別にかかりますが、管理会社との調整、修繕委員会の負担軽減、不適切コンサルの防止、トータルコストの低減など、費用以上の効果が期待できます。

　当マンションでは、大規模修繕の実行委員会が存在したことが有りますが、総会で承認された委員会は設立されていません。
　13期の理事会では、責任施工方式で施工会社と関係を築いていましたが、今期になって、管理会社が施工会社を連れてきて、前理事長の了承を得て施工会社との連絡を管理会社に一任するようになりました。
　管理会社主導型に変わってしまいました。また、見積内容が筒抜け状態となっています。
　管理組合の主体性や関心度の低下、競争原理が働かないことによるコスト高、第三者のチェック機能がないことによる無駄な工事項目の増加の恐れなどがあり、理事会・監事がちゃんとチェックしないと水増し工事で大幅に割高な工事を実施してしまうことになります。

　当マンションでは、震災後の第3期に大がかりな修繕工事が行われており。工事の記録が、代々の理事長に引き継がれています。
　また、国交省のガイドラインが改訂され、12～15年周期での工事が推奨されています。また業界では、18年周期での工事が少しづつ浸透してきています。
　議事録などで、「工事を先送りしていつまでたっても実施できない」の様な意見が散見されますが、管理会社の言い分の様です。
　管理組合側としては、焦ることはありません。じっくりと意見を集約する時間はいくらでもあります。また、現管理会社の介入を許していると時間を食いつぶされてしまいます。

大規模修繕に関わる議題に関しては、管理会社を出席させない管理組合もあります。

キミみたいなのが出ていくことが、このマンションの資産価値を上げるのに一番良い施策。

他の住民の皆さんはどう思っているのでしょうか？
管理会社に資金をかすめ取られ、管理不全予備軍になって、このマンションの買い手がつかなくなっても良い、ということなのでしょうか？

LIFULL HOME'Sにて「マンション管理適正化診断サービス」の評価結果が掲載されています。また、理事会の議事録や長期修繕計画を確認するよう推奨しています。
https://www.homes.co.jp/mansion/management-evaluation/b-8064924/

気になる点は不動産会社に確認を

評価内容で気になる点や最新の情報を確認したい場合は、「理事会の議事録」「管理規約・使用細則」「長期修繕計画」などを確認しましょう。物件購入検討されている方は、不動産会社に依頼すれば調べてもらえる場合があります。

利用時の注意事項

※LIFULL HOME'Sでは、「マンション管理適正化診断サービス」を受けたマンションのうち、管理組合から掲載許可がおりており、かつ総合評価がS、A評価のマンションの評価書を掲載しております

※評価書の情報元である「マンション管理適正化診断サービス」は診断項目が一部改訂されており、2018年1月1日以降に診断された評価書は診断項目が増え、より細かい診断内容になっています

※マンション管理評価は、株式会社LIFULLが掲載するものであり、不動産物件情報を掲載している不動産事業者が掲載するものではありません

※診断結果は診断実施日時点のものであり、現状と異なる場合があります。また、評価情報の正確性、完全性を保証するものではありません。参考情報としてご活用ください

「マンション管理適正化診断サービス」は、2015年7月より一般社団法人日本マンション管理士会連合会（以下「日管連」という。）が行ってきたマンション管理状況の診断を行うサービスです。
2022年3月31日現在10,950件の受付を行い、完了件数は9,693件、完了棟数は14,781棟となりました。この日管連が提供するマンション管理適正化診断サービスは、2022年4月より始まった管理計画認定制度における公益財団法人マンション管理センターが提供する手続き支援サービスの中で、管理組合がワンストップで利用できる支援手続の一方法として位置づけられました。

https://www.jhf.go.jp/files/400361242.pdf

マンション管理適正化診断制度の概要
　マンション管理適正化診断は、マンション管理組合の管理運営状況、修繕計画状況、法定点検結果・修繕工事履歴状況のほか、防犯対策、保険事故履歴、耐震改修状況などの管理状況全般を対象に、目視・書類チェック・管理組合へのヒヤリングを行うことで管理状況を評価します。

　そして管理組合の同意を条件にＳ・Ａ評価マンションは、不動産・情報サイト「ＬＩＦＵＬＨＯＭＳ住宅評価」へ情報開示し、中古マンションの売買情報として情報提供しています。

　マンション購入希望者はネットで希望マンションを見たとき、当該マンションが診断を受けているという管理状況に前向きな姿勢があるということと、その診断で高評価を得ているということが確認でき、市場で適正に評価され、購入の動機付けとなることを期待しています。

https://www.jhf.go.jp/files/400361242.pdf

マンション管理適正化診断の具体的内容
マンション管理適正化診断で確認する事項は以下のとおりです。
（１）管理組合の運営
（２）管理規約
（３）マンションみらいネットに登録しているか
（４）長期修繕計画書
①総会決議を経た長期修繕計画標準様式に準拠した長期修繕計画があるか
②見直しが7年以内に行われているか
③計画期間は30年以上でかつ残存期間内に大規模改修工事が2回以上含まれているか
（５）修繕積立金
①計画期間中の修繕積立金や繰入額の総額が分かるか
②均等積立方式で長期修繕計画最終年度が黒字になっているか
③将来の一時金の徴収を予定していないか
④修繕積立金額が著しく低額でないか
⑤計画期間の最終年度に借入金残高がないか
⇒ 総会承認を得た最新の長期修繕計画書で確認
（６）管理組合の経理（７）法定点検（８）給水管・排水管（９）外壁補修、防水工事（10）保険事故（11）防災・防火（12）その他

サービスを受けるために必要な費用
　管理組合はマンション管理適正化診断を受けるための費用は発生しません。
ただ、マンション管理センターのマンション管理計画認定手続支援サービスを利用する際にはシステム利用料として1長期修繕計画ごとに10,000円の手数料が発生します。

　マンション管理適正化診断では管理計画認定制度よりも詳細にマンションの管理状況を確認します。つまりマンション管理適正化診断を行うとそのマンションの管理状況がわかるという内容になっています。
　管理組合の皆様にはマンション管理適正化診断サービスを利用するとマンション管理計画認定制度へワンストップで手続きできるとともに、マンション管理計画認定よりもより詳細に自分のマンションの状況が確認できレポートを受領することによりアドバイスも受けられる利点がありますので、今後もマンション管理適正化診断を大いに活用していただくことを期待しています。

https://www.jhf.go.jp/files/400361242.pdf

長嶋修が解説！管理組合が知っておきたい大規模修繕工事のリアル
2021.10.09　　より掲載
https://www.border5.com/column/194/

さくら事務所では大規模修繕工事に関するお問い合わせをマンション管理組合の方から多数いただきます。
　マンションを長く健全な状態で維持するための大規模修繕工事ですが、談合やバックマージンなどが業界に横行した混乱状態です。
　どんなマンションも大規模修繕工事は避けられないもの。
　業界の構造、仕組みをある程度理解しておくことは、修繕積立金の無駄な支出を抑えるためにも有効です。
　ここでは、さくら事務所にご相談いただいた事例も併せて、大規模修繕工事の裏側の危険なカラクリについて解説します。

○管理会社の大規模修繕工事が高くなる構造とは？
　これまで多くのマンションでは、管理会社、あるいは管理会社経由で関連の工事会社が提出した大規模修繕工事の見積もりを、そのまま受け入れて進めてきました。
　ですが、このルートで出てくる工事費はどうしても割高になりがち。
　なぜなら、管理会社が直接工事を受注すれば、そのまま管理会社の売上・利益となり、関連会社が受注すればその一部は管理会社に還元され、やはり管理会社の売上・利益となるからです。
　そもそも相見積もりを取らなければ競争原理も働きませんので、当然といえば当然かもしれません。

　また、管理組合の負担をより大きくしているのが「オーバースペックな工事の提案」です。
　管理会社による劣化診断は、外壁塗装や屋上防水、鉄部塗装など、長期修繕計画で予定されていた工事をそのまま行う前提で行われます。
　しかしながら、その中には不要不急の工事がいくつも含まれていることがよくあります。大規模修繕工事は本来、長期修繕計画通りに、12年目、24年目などに進めていく必要はありません。
　あくまで計画は机上のものです。
　部位によってはまだ劣化が進行していないため、15年目、18年目などに先延ばしすることが出来る可能性もあるのです。

　ですが、「先延ばしできる工事はないか？」を尋ねると、「それで万が一でも雨漏りしたらどうするのですか？資産価値は落ちますし、理事会の責任を問われる可能性がありますよ」と言われてしまいます。
　たいていの理事会は不安に駆られ、自己保身から提案通りの工事をしてしまうというのがお決まりのパターンです。

　また、残念ながら管理組合と管理会社は利害が一致しているわけではありません。
　管理会社は、管理組合がいくら払えるか？（今いくら積み立てているか？）ももちろん知っています。
　そんな中、わざわざ管理会社の売上が下がる修繕の先延ばしの提案を、管理会社から申し出ることは構造的に難しいのです。

つづき

○「無料の劣化診断」はなぜ無料なのか？

　施工会社による劣化診断は、一般に無料で行われています。本来、専門知識を要し、それなりのコストがかかるはずの劣化診断。なぜ無料なのでしょうか？
　それは、その会社がその後の工事受注を期待しているからにほかなりません。したがって見積もりの中身について、その修繕部位やコストが妥当かどうかは、組合がきちんと検討する必要があります。
　こうした問題点を把握して、複数社に見積もりを依頼する管理組合も増えてきましたが、管理会社を通して相見積もりをとるならば意味はありません。

多くの場合で、出来レースとなってしまうのです。

　形だけの相見積もりを行うものの、結局は関連会社が受注できるよう、事前に他社の見積額を知らせたりする便宜を関連会社に対して図ったりします
透明性の高い施工会社選定、設計監理方式を選択する組合も
　このような背景の中で出てきたのが、管理会社に工事見積もりを仕切らせるのではなく、設計事務所やコンサルティング会社といった第三者に間に入ってもらい、見積もりから比較・アドバイス、工事監理（チェック）まで行ってもらう方式です。
　この方式は管理会社と工事会社が分断されるので、一見公平な仕組みのように見えるのですが、残念ながら、実はここにも落とし穴があります。

　間に入る設計事務所やコンサルティング会社、工事会社が裏でつながっていて、結局は出来レースの見積もりが行われている場合があります。

　「そんな低価格でコンサルティングを引き受けられるわけがないだろう」といった水準の見積もりであれば、まず工事会社からバックマージンがあると思っていいかもしれません。
　例えば、50～1 0 0戸規模のマンションならコンサルタント料が4 5 0万～5 0 0万円かかるところ、1 5 0万～2 0 0万円といった非常に安価な設定で気を引きます。
　コンサルタント料を割安に見せて管理組合との取引をスタートさせ、自らが取引の主導権を握ったところで割安分をはるかに超えたバックマージンを上乗せした工事見積もりを工事会社に出させ、工事会社から裏金をもらいます。
　こうした管理組合や設計コンサルタントは落札業者を持ち回りで指名し、工事費の１０％から20％をバックマージンとして受け取っているともいわれています。
　先ほどの規模のマンションで大規模修繕工事に5000万～１億程かかるとすると、500～1000万が裏金として設計会社やコンサルティング会社に渡されているわけです。
　このバックマージンは結局、管理組合が支払う工事費から出ているわけで、本来の工事費はもっと安いはずです。こうしたケースでは、バックマージンを渡そうとしない工事会社は、管理組合に紹介されることはありません。
　見積もりに参加している工事会社が談合しており、今回はどこが仕事を引き受けるかあらかじめ決めていることも多いようです。

　住民の味方のはずの、管理会社や設計コンサルタントがすべてを主導しているため、その中身が見えにくいという特徴があります。

つづき

○大規模修繕工事選定で横行する談合、その手口とは？
　大規模修繕工事を仕切る設計会社・コンサルティング会社が、建設会社と談合してリベートをもらっているケースでは、工事を受注する会社があらかじめ決まっています。
　では、どうやって狙い通りの工事会社Aに受注させるのでしょうか？
　例えば他の工事会社の見積もり額をA社にあらかじめ伝えておくことで、A社は必ず最安値の見積もりを提示することが可能になります。またA社以外には、過大な数量を前提として見積もりを出させることもあります。こうすれば、他社より少ない数量で見積もりを出すA社が勝つのは当然です。
　例えばA社以外には20％多い工事数量を提示しておけば、A社より20％高い見積もりが出てくるわけです。もちろんこうした工作は、管理組合に知られないよう、極秘裏に行います。
　マンションに工事積算の専門家がいるか、別途で専門的なチェックでも入れない限り、管理組合には全くわかりません。
　こうした事例は、残念ながらマンション改修業界の人間であればよく耳にする話ですが、大規模修繕工事を舞台とした不正としては、まだまだ氷山の一角と言わざるを得ません。
　従来、設計事務所やコンサルティング会社による「設計監理方式」は、高額で不透明なマンション管理会社元請方式の大規模修繕工事に対抗することを目的の一つとして発展してきたものです。
　しかし、いつのまにか裏で悪事に手を染める風潮・慣行が蔓延してしまい、マンションの大規模修繕を取り巻く業界は混乱状態にあります。
　この「不適切コンサルタント」の定義には、設計事務所だけでなく、一部のマンション管理士事務所も含まれていると言われており、「適切コンサルタント」を探すほうが大変な状況です。

それほど、昨今の大規模修繕工事には大きなリスクが潜んでいます。

○工事に利害関係のない第三者の登用も
　もちろんこうしたことは違法ではありませんが、「第三者性」をうたっておきながら、結局は裏取引で管理組合に高額な工事費を負担させています。
　そもそも見積もりや工事内容をチェックする対象である工事会社からバックマージンを受け取っている癒着構造の中で、果たしてコンサルタントとして言いたいこと、本来言うべきことがきちんと言えるのでしょうか？
　バックマージンをもらっている工事監理者には厳しいチェックを期待するのは難しいでしょう。

大規模修繕工事を進める上で、バックマージンなどの癒着構造がない、1 0 0％管理組合の利益を追求してくれる第三者を立てることも検討されてみてはいかがでしょうか。

編集：BORDER5編集部
監修：さくら事務所マンション管理コンサルタント（マンション管理士）

当マンションはどうでしょう
関連会社に裏取引きで癒着した施工会社が含まれるとすると、非常によく当てはまっているように思えます。


　住民の味方のはずの、管理会社や設計コンサルタントがすべてを主導しているため、その中身が見えにくいという特徴があります。

　問題点を把握して、複数社に見積もりを依頼する管理組合も増えてきましたが、管理会社を通して相見積もりをとるならば意味はありません。

多くの場合で、出来レースとなってしまうのです。

　形だけの相見積もりを行うものの、結局は関連会社が受注できるよう、事前に他社の見積額を知らせたりする便宜を関連会社に対して図ったりします 。

>>35 匿名さん

当マンションはどうでしょう。一社のみ3回も無償での調査を行っています。


○「無料の劣化診断」はなぜ無料なのか？
　施工会社による劣化診断は、一般に無料で行われています。本来、専門知識を要し、それなりのコストがかかるはずの劣化診断。なぜ無料なのでしょうか？
　それは、その会社がその後の工事受注を期待しているからにほかなりません。したがって見積もりの中身について、その修繕部位やコストが妥当かどうかは、組合がきちんと検討する必要があります。

長嶋修が解説！管理組合が知っておきたい大規模修繕工事のリアル
2021.10.09　　より抜粋
https://www.border5.com/column/194/

大規模修繕工事の3番目の候補会社（BEE社）による無料の現場調査が行われました（月曜日）。バルコニー調査だそうですが、屋上や廊下階段の打診調査も行われたようです（各戸への事前配布は無く掲示板への貼付のみ、工事入館届への記載なし、理事会も把握しているかどうか？）。

掲示資料

当マンションでも全く同じ状況で大規模修繕を管理会社より提案されています。

ー
　また、管理組合の負担をより大きくしているのが「オーバースペックな工事の提案」です。
　管理会社による劣化診断は、外壁塗装や屋上防水、鉄部塗装など、長期修繕計画で予定されていた工事をそのまま行う前提で行われます。
　しかしながら、その中には不要不急の工事がいくつも含まれていることがよくあります。大規模修繕工事は本来、長期修繕計画通りに、12年目、24年目などに進めていく必要はありません。
　あくまで計画は机上のものです。
　部位によってはまだ劣化が進行していないため、15年目、18年目などに先延ばしすることが出来る可能性もあるのです。

　ですが、「先延ばしできる工事はないか？」を尋ねると、「それで万が一でも雨漏りしたらどうするのですか？資産価値は落ちますし、理事会の責任を問われる可能性がありますよ」と言われてしまいます。
　たいていの理事会は不安に駆られ、自己保身から提案通りの工事をしてしまうというのがお決まりのパターンです。

　また、残念ながら管理組合と管理会社は利害が一致しているわけではありません。
　管理会社は、管理組合がいくら払えるか？（今いくら積み立てているか？）ももちろん知っています。
　そんな中、わざわざ管理会社の売上が下がる修繕の先延ばしの提案を、管理会社から申し出ることは構造的に難しいのです。

長嶋修が解説！管理組合が知っておきたい大規模修繕工事のリアル
2021.10.09　　より抜粋
https://www.border5.com/column/194/


第12期第１回理事会議事録より抜粋

アンケート結果