サンクレイドルつくばの資産価値を上げる

新聞記事を他の板から引用いたします。
適正な価格でマンションの修繕をやるということが、重要の様です。
肝要なのは、管理会社の言いなりに手厚い工事を行うと財政破綻を起こし、管理不全予備軍になってしまうことではないでしょうか。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/48962/7/

新聞記事です

当マンションの図書の保管に関する契約内容をマンション標準管理委託契約書と比較します。
設計図書を始めとする図書類は管理会社をリプレースする際の査定（見積作成）に必要な参考資料として重要です。勿論、当マンションにとっての重要な資産です。それをかってに管理会社が保管するような契約を結んでいます。理事長が管理会社に図書類を借り受けることになり、リプレースするための資料が作成できない状態になってしまいます。
住民の方は誰もこのことに気付いていません。

【マンション標準管理委託契約書】
2基幹事務以外の事務管理業務
（３）その他
一 乙は、本マンションに係る設計図書を、甲の事務所で保管する。
二 乙は、甲の管理規約の原本、総会議事録、総会議案書等を、甲の事務所で保管する。
※事務所は、必ずしも管理員室でなくともよく、役員や委員会員の自宅でもよい。
【契約内容】
③図書等の保管等
一　乙は、本マンションに関わる設計図書（分譲会社の宅地建物取引業者より甲に引き渡された範囲のもの及び甲が実施した大規模修繕資料をいう。）を、甲の依頼の下に乙の事務所で保管する。なお、甲の指示により保管場所を変更する場合の経費（輸送費含む）は甲の負担とする。
二　乙は甲の指示がある場合は、甲の管理規約の原本、総会議事録、総会議案書等を、乙の事務所で保管する。

ご安心ください。一組合員の尽力によって下記の（反社会的勢力の排除）の条項が契約に取り入れられています。
「偽計又は威力を用いて相手方の業務を妨害し、又は信用を棄損する行為」つまり、詐欺まがいの行為を管理会社が犯したことが発覚した場合は、即時、契約を解除することができます。

（反社会的勢力の排除）
第 24 条 乙は、甲に対し、次の各号の事項を確約する。
一 自らが、暴力団、暴力団関係企業、総会屋若しくはこれらに準ずる者又はその構
成員（以下これらを総称して「反社会的勢力」という。）ではないこと。
二 自らの役員（業務を執行する社員、取締役、執行役又はこれらに準ずる者をいう。）
が反社会的勢力ではないこと。
三 反社会的勢力に自己の名義を利用させ、本契約を締結するものではないこと。
四 本契約の有効期間内に、自ら又は第三者を利用して、次の行為をしないこと。
イ 相手方に対する脅迫的な言動又は暴力を用いる行為
ロ 偽計又は威力を用いて相手方の業務を妨害し、又は信用を棄損する行為
２ 乙について、本契約の有効期間内に、次の各号のいずれかに該当した場合には、甲
は何らの催告を要せずして、本契約を解除することができる。
一 前項第 1 号又は前項第 2 号の確約に反する申告をしたことが判明した場合
二 前項第 3 号の確約に反し契約をしたことが判明した場合
三 前項第 4 号の確約に反する行為をした場合

管理人さんの言う通りに
新たにスレッドを作成し情報交換の場として利用しています。

「クソスレ乱立させるなって」誰も言っていません。


別板より引用

管理担当です。
いつもご利用ありがとうございます。

本スレッドの趣旨と異なるマンション管理に関する話題が散見されるようです。
著しく、スレッドの趣旨と異なる話題が続いてしまいますと、本来あるべき情報交換が阻害される恐れもございますので、どうぞご配慮をお願いできれば幸いです。

これらの話題につきましては、同テーマを扱うスレッドをお探しいただくか、新たにスレッドを作成し情報交換の場としてご利用いただければ幸いです。

　一組合員の尽力によって、管理会社の言いなりになって財政破綻を起こさないよう、監事の条項を改正し最新のマンション標準管理規約に準拠するようになりました。

監事って何？管理組合の監査とは？
http://www.kanrikyo.or.jp/4season/index.php　　より

　監事の仕事は、管理組合の業務の執行や財産の状況を監査することです。つまり、管理組合の運営が民主的に進められているか、適正な会計処理がなされているか等をチェックする役目といったところでしょうか。
　管理組合の業務の執行、財産の状況の監査をし、総会でその結果を報告します。問題がある、あるいはありそうな場合は理事会や総会を開催する権限も持っていることがわかります。

　ある管理組合の監事に就任しているマンション管理士の方にお話を伺いました。
「月1回の定例理事会に出席し、管理組合運営の業務監査をしています。半年に1回は会計監査をし、総会前にも業務監査と会計監査を行います。監査にあたっては、オリジナルのチェック項目に照らして監査しています。大事なことは、何のために何をチェックするかを明確にすることです。そして、管理組合にとって耳が痛いことでも、伝えるべきことをきちんと伝えています」とおっしゃっていました。監査する書類は、段ボール箱数箱にもなり、それらを１つ１つチェックしていくそうです。

つづき

表-1　マンション標準管理規約第41条（監事）
（監事）
第41条　監事は、管理組合の業務の執行及び財産の状況を監査し、その結果を総会に報告しなければならない。
２　監事は、いつでも、理事及び第38条第１項第二号に規定する職員に対して業務の報告を求め、又は業務及び財産の状況の調査をすることができる。
３　監事は、管理組合の業務の執行及び財産の状況について不正があると認めるときは、臨時総会を招集することができる。
４　監事は、理事会に出席し、必要があると認めるときは、意見を述べなければならない。
５　監事は、理事が不正の行為をし、若しくは当該行為をするおそれがあると認めるとき、又は法令、規約、使用細則等、総会の決議若しくは理事会の決議に違反する事実若しくは著しく不当な事実があると認めるときは、遅滞なく、その旨を理事会に報告しなければならない。
６　監事は、前項に規定する場合において、必要があると認めるときは、理事長に対し、理事会の招集を請求することができる。
７　前項の規定による請求があった日から５日以内に、その請求があった日から２週間以内の日を理事会の日とする理事会の招集の通知が発せられない場合は、その請求をした監事は、理事会を招集することができる。

（※1）平成30年度マンション総合調査結果より
　https://www.mlit.go.jp/common/001287645.pdf

（※2）各マンションの管理規約の参考資料として、国土交通省が作成したものである。単棟型、団地型、複合用途型がある。令和3年6月にIT化への対応などに関して改訂されている。
　https://www.mlit.go.jp/common/001410147.pdf　改訂の概要
　https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001417732.pdf　単棟型

つづき

　監査は大事な仕事で、それを担う監事は管理組合になくてはならない職です。管理組合の運営に不正が生じないよう、特定の人に大事な監査を押し付けるのではなく、管理組合として、その状態をチェックし適正に運営できる体制を築いていきましょう。
　アメリカでは、一定の予算額以上の会計は専門家によるチェック、そして管理組合が３カ月に一度は、組合運営の管理費の収支明細の確認、積立金の収支、予算案と執行状況を比較し、確認・報告することを州法で義務付けている場合があります。
　管理組合内のトラブルを避けるために、法律で監査の役割をより厳しく設定し、義務付けるという方法もありますが、それではますます管理組合の荷が重くなり、役員のなり手が減るかもしれません。また、「面倒なことは専門家に」と任せる前に、管理組合内でのチェック体制を、あなたのマンションにあった方法で確立することが必要ではないでしょうか。

（※4）マンション管理適正評価制度
　http://www.kanrikyo.or.jp/lp/evaluation/index.html

参考資料
管理組合監査　主要項目チェックリスト
http://www.kanrikyo.or.jp/report/pdf/gyoumu/checklist+comment.pdf

管理組合監査関係資料
http://www.kanrikyo.or.jp/report/gyoumu.html

世の中の流れが変わってきました

管理不全マンションの購入を回避せよ！　　Update: 2022-06-28
https://www.sakurajimusyo.com/guide/33140/　　より

2022年4月に開始された「管理計画認定制度」・「管理適正評価制度」の施行に伴い、将来的な資産価値維持を考慮して、マンション管理に注目する人が増加しているようです。
・・・
マンション管理の状態を見るうえで、「長期修繕計画の妥当性」や「管理規約・使用細則」の内容について予め把握しておくことはとても大切なことです。当社で管理状況の調査を進めるにあたって様々な傾向や事例がありましたのでご紹介します。下記に当てはまるようなマンション管理は要注意です。

1 購入前に必ずチェック！意外と多い要注意な事例集！
1.1 修繕積立金が国交省ガイドラインより低額な設定になっている
1.2 窓や玄関ドアの改良に関する規約・細則の定めがない
1.3 リフォーム工事実施における明確な定め（ルール）がない
1.4 共用部分で禁煙の規定がされていない
2 絶対に避けて！本当にあったヤバい事例
2.1 長期修繕計画が10年以上見直しされていない
2.2 管理組合の未収金（管理費・修繕積立金）が年間収入額の10％以上

当マンションでは
1.2 窓や玄関ドアの改良に関する規約・細則の定めがない
1.3 リフォーム工事実施における明確な定め（ルール）がない
2.1 長期修繕計画が10年以上見直しされていない
に該当します。

なかなか買い手がつき難い原因がここにあるようです（504室）。一刻も早い改善が望まれます。監事さん頑張ってください。

さくら事務所のホームページより
https://www.sakurajimusyo.com/expert/kanri-check2.php

マンション管理インスペクション
「マンションは管理を買う」を可能に

入居後に快適な生活ができるか？建物が長く安心して使えるような計画がきちんとたてられているのか？更に資産価値が維持できるような管理体制が整っているのか？中古マンション購入にあたり、管理状況のチェックは重要なポイントです。
本サービスでは、中古マンション購入をご検討中の方へ向け、さくら事務所のマンション管理コンサルタントが、頂いた資料をもとに管理状況を第三者の目でチェックします。
管理不全・スラム化予備軍とされるマンション購入を避けるためのサービスです。
マンションの管理状況を専門家がチェックし、3日程度を目安に結果を知ることができます。

「管理計画認定制度」で管理がより重要に
　「改正マンション管理適正化法」の成立にともない、適切な管理計画を有するマンションを認定する「管理計画認定制度」が2022年度までに施行される方針です。管理状況が認められた認定マンションには税制上の優遇策についても検討されています。
　今後、マンションの管理状況はその資産価値をも左右する重要なポイントになっていきます。

サービス料金
1案件
30,000円（税込33,000円）
3日程度でスピーディに回答いたします
オプション
「国土交通省ガイドライン」版 修繕積立金試算（電話相談つき）
15,000円（税込16,500円）
国土交通省のマンション修繕積立金に関するガイドラインで定められている、長期修繕計画の全体計画期間での平均額を基に、修繕積立金の目安を試算します。
必要書類：管理組合収支報告書又は総会議案書
※管理組合の資料作成状況によっては、本オプションがご利用できない場合がございます。

ご用意頂く書類は3つだけ
ご用意頂く書類
管理規約・使用細則
重要事項調査報告書
長期修繕計画
チェック項目
「理事会・管理組合の運営」
「管理規約・組合会計の制限」
「生活上のルール」
「建物や設備の維持管理」
「管理会社（管理委託契約）」

購入価格の0.1%程度で情報を取得することができます。

これまで58,000組を超える方がご利用され（22/11/14現在）満足度は実に98％。ご利用者様の45.9％が、豊富な実績を理由に当社を選ばれています。

とのことです。

重要事項調査報告書作成に関するガイドラインが改訂されて管理状態の記入事項が追加されています。
http://www.kanrikyo.or.jp/report/gyoumu.html
http://www.kanrikyo.or.jp/report/pdf/gyoumu/jyusetsu_guide_20220408.pd...

この度、令和４年４月１日に施行される改正「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」及び改正「マンションの建替え等の円滑化に関する法律」に対応するため、令和３年６月２２日に公表された「マンション標準管理規約コメント別添４」の作成（見直し）個所（「管理計画認定」における管理計画認定の有無及び認定取得日、長期修繕計画の作成年月、建替え等関係）の追加する所要の改訂を行うこととなりました。

記載例
〇 自治体や民間団体等が実施する耐震・防犯等優良認定を管理組合が独自に受けていること。
（一社）マンション管理業協会 適正評価制度
管理適正評価制度 　1 有、 2 無
評価　 1 ５つ星、 2 四つ星、 3 三つ星 、4 二つ星、5 一つ星、 6 星なし
登録年月日（1 年有効） 令和４年４月１日

長期修繕計画の見直しが喫緊の課題となっています。

重要事項調査報告書はマンション購入者が保管すべき重要書類の一つです。

おなじ市内にこんなマンションがありました
https://www.homes.co.jp/mansion/b-86620018721/?nx_id=v5pc_ba_revsearch...

正直な感想「太刀打ちできません」

価格 3,980万円
管理費等 16,620円
修繕積立金 5,610円
交通 つくばエクスプレス つくば駅 徒歩9分
所在地 茨城県つくば市竹園1丁目
地図
築年月（築年数） 2007年3月 ( 築16年 )
主要採光面 東
専有面積 86.29m2 (壁心)
バルコニー面積 20.66m2
間取り 3LDK
管理状況 評価書付き
ポイント 「つくば」駅徒歩9分！角部屋＆8階部分で眺望良好！商業施設至近☆小学校も近く安心の子育て環境

マンション管理評価（LIFULL HOME'S提供情報情報提供元について）
プロが評価した、管理組合の運営状況や修繕等の資金計画などが見られます。
A

因みに当マンション504号室の物件情報です

価格 2,980万円
管理費等 14,690円
修繕積立金 24,860円
交通 つくばエクスプレス つくば駅 徒歩30分
所在地 茨城県つくば市千現2丁目
地図
築年月（築年数） 2009年2月 ( 築14年 )
主要採光面 南
専有面積 90.43m2 (壁心)
バルコニー面積 33.42m2
間取り 3LDK

ポイント 「サンクレイドルつくば」5階南向き・90ｍ2強の大型3LDK 洞峰公園すぐ！竹園西小学校地区

一日も早く長期修繕計画を見直し、良い評価結果が得られるようにしないと、全く買い手がつかない事態になってしまいます。
参考までに、マンション管理業協会が公開している総会の議案書の雛形を掲載いたします。
http://www.kanrikyo.or.jp/evaluation/valuer/file/evaluation/general_as...


第○号議案 マンション管理適正評価制度・管理計画認定制度への登録の件【 普 通 決 議 】

１ ． 提 案 の 趣 旨 ・ 議 決 事 項
マンションにおける建物維持管理の新たな指針として、一般社団法人マンション管理業協会による「マンション管理適正評価制度」及びマンション管理適正化法に基づく「管理計画認定制度」の二つの制度が2022年4月より運用始動しています。
両制度の基準に照らした当マンションの管理に係る事前の評価及び確認結果は以下の通りとなりました。事前評価の結果、当マンションの管理の状況を登録・情報公開することにより、市場で当マンションの評価が得られ、このことは、当マンション全体の資産価値に良い影響が期待されることから、両制度への登録及び情報開示をすることにつき、ご承認いただきますようお願いいたします。

２ ． 提 案 の 理 由
本案をご提案する主な理由は以下の通りです。
（１）両制度への登録・情報開示を通じて当マンションの管理の適正性が市場で評価されることにつながる。市場にアピールできること。
（２）適正な管理が行われているマンションは、将来的に様々なリスクの低減が見込まれ、資産価値が高く評価される。
（３）マンションの管理面を含めた評価がされることは、マンション全体の評価に留まらず、当マンションの専有部分の流通面においても市場での評価がされる期待がある。

管理組合の大規模修繕工事を成功させるポイント　　より　抜粋し掲載いたします
https://www.nagoya-mankan.jp/15343212505288

その１
管理組合の大規模修繕工事を成功させるためのポイントは、大規模修繕工事の合意形成、具体的な大規模修繕工事を進める４つの実施方法を知り、パートナーとなるコンサルタントの選定が大切です。


管理組合の大規模修繕工事の４つの実施方法

その２

①管理会社主導型
　管理会社へ依頼する方法で、管理会社が主体となって、建物診断、実施設計、施工、施工監理を進める方式。メリットは、マンションの事を熟知して慣れている管理会社へ依頼するので安心感があり、管理組合の負担が少なく、責任の所在が明確。デメリットは、管理組合の主体性や関心度の低下、競争原理が働かないことによるコスト高、第三者のチェック機能がないことによる無駄な工事項目の増加の恐れなどがあり、工事費は設計監理方式に比べ、大幅に割高になる事が多い。
　管理組合の事情によって、色々な形態で実施される。また、理事会や修繕委員会が、施工会社との連絡を管理会社に任せる場合は、このやり方での実施となる。