ザ・パークハウス 武蔵小杉タワーズ（旧称：学校法人日本医科大学武蔵小杉キャンパス再開発計画）ってどうですか？

>>1972 評判気になるさん
ここだと小杉小通えないんですか、、

>>1976 マンコミュファンさん
購入する際に説明はあると思いますが、現時点の中原区の計画では西丸子小学校になっています
目の前にキレイな学校があるのに…ですよね

開発初期にコスギタワーやリエトコート、SFTなんかを買ってお住まいの方々は子供も高校生や大学生になってたりして、含み益を取り出して新築に住み替えるいいタイミングだろうなー
(丁度SFTは1度目の大規模修繕も終わって小綺麗になってるし売りやすいでしょうね)
でもここに住むと横須賀線から遠くなるだろうし、今は広い部屋に住んでる人も多いだろうから、買い替えて満足できる部屋が多くあるといいね

>>1978 eマンションさんリエコかコスギタワーいまからでもありかなぁ

徒歩20分子供を歩かせるのが厳しいな…このマンションは欲しいけど、駅からも遠くなるし家族会議だなぁ

>>1980 名無しさん
だから隈研吾使わないと…なんでしょうね
小杉小は評判がいいし綺麗な校舎なので、
サードやガーデンあたりの中古の方が良さそう

小杉小学校より西丸子小学校の方が児童数少ないから仕方ないですね…
https://www.gaccom.jp/smartphone/search/p14/c133_public_es/map.html

大西学園小学校は近いけど評判どうなんでしょう。

皆さんの意見をまとめると
小学校が近ければ駅から遠い物件でも良い
小学校に近ければ近いほど資産価値が高い
ということなのでしょうか？

違います

>>1983 マンコミュファンさん
みなさん実需目線のコメントであり、資産価値については特に論じてないように見受けられますよ。

普通の感覚したファミリーなら小学校転校はさせないだろうから学区はかなり重要じゃない？
都内だと行かせたい小学校の学区のためにマンション買ったり部屋借りたりする人がいるくらいだからね

>>1983 マンコミュファンさん
違います。小学校距離は資産価値にほぼ影響なしです。
例えばパークタワー勝どきも徒歩20分くらいで湾岸no.1の坪単価です

>>1986 さん
都内の有名小学校は広域から人集められる名門小ですから、武蔵小杉とは話の次元が違います

子供の頃に小学校が遠かったせいで人生が狂ってしまったと後悔し続けている大人って世の中には結構いるのですかね。

>>1986 eマンションさん
子供いる家庭なら学区は考慮するし、徒歩20分は敬遠されると思うので、そういう意味で検討対象外になる人はいるでしょう。ただそれで価格が下がるかというと、そういう層は価格下がっても選ばないと思うので、資産価値が下がることはあまりないと思います

逆に小学校が近いからといって、よほど名門じゃなければ高くても買う人は超少数派かと。千代田区の超名門小学校とかなら別かもしれませんが

>>1989 口コミ知りたいさん
ほぼいないでしょう笑　もちろん事故とかのリスクはあるので、親としては近い方が良いとは思います

私は徒歩20分でしたが、友達と毎日一緒に登下校した楽しかった思い出が今でも残ってます

そもそも武蔵小杉のタワーって、私立の小学校に通わせてる人もそこそこ多いような

朝よく私立小の制服着て出かけるタワーの子供たち見かけますよ

確かに私立小もありですね

西丸子小に一度行ってみるとわかりますが、
真っ直ぐな明るい道ではなく多摩川に向かって
細い道を歩いていくので親だったら普通に心配ですよ

小学校の学区が気にならない方は、
いいマンションだと思います！

資産価値にも多少は影響してくるでしょう。
学区が原因で検討やめる人がいるんだから。

PTKだって小学校近ければもっと爆上げしてたかもしれないし参考にならないよ。
将来的には小杉小学校の人数が落ち着いてきて学区変わる気がするけどね。

ここ買う人で小学校の子供いるなら、おそらく私立前提の方も多いんじゃないでしょうか。経済的な面では全く問題ないでしょう。

武蔵小杉から通える私立小学校でおすすめありますか？

入学できればの話ですよね、難関から中堅とどこでも通えます。
慶應 青山学院 学習院 慶應横浜 雙葉 東洋英和 早実 成蹊 立教 桐朋学園 都市大 暁星 日本女子大豊明 星美学園 聖心女子 横浜雙葉 洗足学園 田園調布雙葉 晃華学園 白百合 湘南白百合 川村 東京女学館 カリタス 国立音大 サレジオ 清明学園 宝仙 小野 国本 淑徳 トキワ松 目黒星美 光塩女子 成城 立教女学院 玉川学園 関東学院 精華 聖セシリア 清泉 横浜英和 捜真 桐光 森村 等々

>>1983 マンコミュファンさん
高齢者やシングルの方で子供が好きでない方も少なくありません。
以前住宅街の一戸建てに住む老夫婦が隣接する公園で遊ぶ子供の声がうるさいと
市にクレームをつけ公園を閉鎖させました。
小さなお子様のいる家庭以外は、むしろ子供の集まる施設がないほうがいいと
考える人もいるのでは。

もはやガーデンかサードでいい気もしてきた

>>1997 購入経験者さん
先に公園があってあとから近くに住んだら文句言えんわな。

>>1998 口コミ知りたいさん
サードはおすすめです！

早めに買って小学生が終わったら、
サード前に出来るマンションに移動もありかも
建つのは10年後かな

>>2000 近所に住んでますさん
眺望塞がれたらそっちに移動ですかw

>>2001 通りがかりさん

サード前に立つマンションは真西と真東しか抜けないけどね…

子供が小学校卒業するまで待っていたら2億でも買えなくなっていそう
武蔵小杉はまだまだ伸びしろありますね

>>2002 マンコミュファンさん
サードよりはまし

>>2003 マンコミュファンさん
武蔵小杉で坪単価引き上げてるシティタワー武蔵小杉も坪600万円以下の物件はほぼほぼ売れて在庫なくなってきており、新築効果でまだまだ伸びそうな雰囲気あるので、ここ販売するころには周辺中古もかなり上がってしまいそう

>>2005 匿名さん
武蔵小杉坪600万円時代か。からの新築パワーで坪700～800万円時代。時代変遷しすぎ

>>2005 匿名さん
定期的に出現するシティタワーくん笑

シティタワー角14500万円で申し込み入ってるな、、、坪673だぞ、、

>>2007 匿名さん
シティタワーが武蔵小杉の先行指標だから例で出てるだけじゃない？シティタワーを過剰に意識しすぎ

確かにシティタワーやサード、グランドウィング辺りが先行しているよね。

その中でも売り出し数が多いからそら話題にも出ますわね。

個人的にはリエトコートが坪470とかで成約してるの驚きだわ。去年のシティタワー価格だもん

>>2008 匿名さん
すげー。けど良い買い物ですね。これでまた周辺相場が引き上げられそう

>>2010 匿名さん
リエトコートもそこまで来てるのか・・ここ坪500台の夢はもう完全に断たれたぽいな。条件悪い部屋で果たして出るかどうか

さらなる坪単価上昇にはやはり外国人誘致が必須ですよ。
現在、中国人、特に香港から来た人に福岡のタワマン、その他マンション爆売れとか。
上階の高級仕様中心に10%くらいの割合になっている所も。国内が厳しくなり近くの手頃な所に移住のようです。
武蔵小杉のさらなる発展のためにも参考になるでしょう。

日本人実需メインでここまで上がる武蔵小杉凄いな

すでにそれなりにいらっしゃる思いますよ。
共用部やロビーにいるとけっこう出くわします。グランツリーその他レストランなどでも。
個人的印象ですがキンキンと響く大きな喋り声ですぐ分かります。。

いや、武蔵小杉ももう中国をはじめ外国人増えてるよ。グランツリーのフードコート行くと日本語以外がかなり聞こえてくる。

外国人の方はいるにはいる。ただ、湾岸と比べたらいないも同然くらい。

今も不動産専門のツアーがあって、１日に数軒の内覧をして複数を買っていくらしいね。特に一棟買いは今も盛んらしい。

>>2010 匿名さん
リエトコートまだ割安感あるな

>>2019 マンション検討中さん
リエトコートいいマンションです。
ただ坪単価は築年数に起因してます。

>>2016 検討板ユーザーさん

市ノ坪に伊藤忠が巨大留学生寮を作ってから、いろいろな肌色の若者を見るようになりました。
朝の通学時間帯には、綱島街道で信号待ち
している外国人を
たくさん見かけます。

中国の方々が増えると色々あるよ。。。

>>2006 匿名さん

都心が坪1,000以上が当たり前なので、
坪800でも割安に感じますね。

そろそろ気付きましょう。

不動産が上がってるのではなく、
金の価値が下がってるんです。井の中の蛙だらけ。

>>2012 匿名さん
逆に、ここの発表前に中古を高値で売り抜けておく動き、ってことはないのかな...

>>2016 検討板ユーザーさん
グランツリーのフードコートは武蔵小杉住人でなくても来るよね

>>2024 名無しさん
金の価値は過去最高を更新していますよ
15,000円/gを超えたって話題になっていたけど2024井の中の蛙さんはニュースとか見ない人なのかしら

>>2027 検討板ユーザーさん
たぶんその金じゃなくて日本円の話かと。

>>2028 マンション掲示板さん

私もそう思う

>>2029 eマンションさん
現金って言えば良かったね

>>2025 マンション検討中さん
一部いるかもしれないですが、まだ新築効果の高値というより、健全な伸びでの相場水準な売り出しな気がします。少なくとも湾岸のような超高値の出物はかなり少なく、現実的かなと

それに武蔵小杉は三菱のここだけでなく、その次に来る三井タワーが大本命だと思ってる。ここより立地良いし戸数も少ないので超高値で出ると思う。引き続き右肩上がりだと思うけど、一番武蔵小杉の相場が大きく変わるのは、ここではなく三井タワーの販売の時だろう

武蔵小杉の電車の利便性を見ちゃうと、他のエリアがほとんど見劣りするように感じる。これだけ全方位への路線網羅している駅はかなり珍しそう

武蔵小杉の中古見てるけど、在庫少ないね。永住思考が多いのかな？着実に減っていってて、新規の売り物も少ないイメージ

>>1955 職人さん
まさにこれだな。不動産投資ローンは金利上昇に脆弱（元々金利高い＋金利上がりやすい＋住宅ローンのように優遇税制がない）だから、逆回転したら湾岸とか都心はダイレクトに相場下がりそう。
武蔵小杉は住宅ローンでパワーカップルが実需購入しているのがメインだからリスク小さい。しかもそれとは別で新築効果もあるし底堅いだろう

東京は第一子保育料を無償化。川崎市はホントひどいよね。こういうタワマン買うパワーカップルはまず認可保育園は入れない。タワマンの共有部に入ってるなんか保育園が低所得者に取られて、物件購入者が利用できない皮肉。武蔵小杉と言う子育て世帯向けの街なのに、制度と集めようとしている顧客層の乖離がでかい。

一時期の入居ラッシュも少し落ち着いて武蔵小杉周辺の保育園事情は改善してますよ。
低年齢クラスで定員割れしている認可保育園もあるくらいです。

>>2036
とは言え保育料は高いわけで。世帯年収1500万超えてる世帯がここに入る最低ラインと考えると、、保育料だけで年間100万円弱。所得税率考えたら年収150万円分相当だよ。それが3年間つづくと。2人目がいたら？都内に移動する層は出てくるよね

仰る通り保育園事情は以前より改善されてて、子育て世代は前よりも住みやすくなってます。かつ3歳からはそもそも無償化になってますし、育休取得で0歳のときは保育園に通わないご家庭も多いです

認可保育園以外ですと、川崎市認定保育園は、2歳以下でも市から保育料補助があるので、世帯年収にかかわらず安く利用できます。保育園代をセーブすることを優先したい方は、安く保育園に通わせる方法はあります

結局ここはいくらなの？

>>2039 匿名さん
650-700かと

>>2037 さん
結局こういうのはそんな単純に分断される話にはならなくて、

東京の2歳までの保育料が無償化される
→浮いた分を物件の売主・貸主が値上げする
→神奈川埼玉千葉エリアとの物件価格や家賃との乖離が生まれるので、3県でも物件の売主・貸主が値上げする

というグラデーションになる。なので実際そんな影響ない

>>2040 通りがかりさん
武蔵小杉の利便性の高さ、かつ久々の新築大規模タワーでこの価格なら売れ行き良さそうですね

>>2037 匿名さん
都内人気エリアや武蔵小杉の物件相場からすると200万円って小さいので(1年間のインフレでカバーできる範囲)、正直あんま影響ない気が。そもそも3歳以上は無料で、2歳以下でも2人目は半額、3人目以降はもう無償になってる。前から比べるとこの分野は川崎でも改善してきてるので、今後もよくなると思うよ

保育園はお金より入れるかどうかが肝心だよね

ここと、パークタワー渋谷笹塚だったら、どっちがいいと思いますか？
・両方駅近
・大手ブランド
・豊富な共用設備
・似たような坪単価

ただし、所有権と定期借地権の違いあり
また、制振と免震の違いあり

>>2045 評判気になるさん
似たような坪単価であれば、所有権のザ・パークハウス武蔵小杉タワーズの方が良いと思いますが、自己利用であれば最終的に住みたい方で良いのではないでしょうか。

一般的には以下の評価です（左の方が評価高い）

所有権＞定期借地権
免震＞制振

掲示板下に書いてあるスムラボの記事に「坪560～580万程度なら狙い目」と書いてあるのですが、こんな価格で出てくる可能性あります？この単価ならぜひ買いたいのですが。

階数や方角によって価格差はあるでしょうから条件悪い部屋ならそのくらいの単価のもあるかもしれないですね

神奈川県や東京からの広い範囲での集客になりそうですね。

MITでは年収20万ドル以下（年収3000万）は、中低所得者として学費を免除するようです。

現金の価値が下がっているので、現金がたくさん必要なだけです。今まで下に見てた新興国でも日本人以上の年収の人が増えてます。

銀行は、外人向けの融資を強化してます。
日本人だけで結論を出すこと事態アホらしく感じます。

さらには不動産の含み益だけの人間を除く、
純金融資産が１億円以上の世帯が370万と、
家計金融資産を持つ人が増えてます。

そして、大相続時代（団塊の世代の寿命）に入る日本では、
二極化は必至であることと、子供のいないおじおばからの相続で、親とおじとおばと、様々なところから相続を受けれる人も多く、恩恵がある人とない人の差は広がるばかりとなりそうです。

>>2047 マンション検討中さん
ただ坪600以下だと大抽選になってしまいそう...

自分が買いたい部屋は安く出てきてほしい一方で、買えなくなるリスクも上がるから、若干割高と感じるくらいの方が本気で住みたい層にとっては良いのかもしれないですね

>>2049 マンション掲示板さん
ここは神奈川県や東京、外国人など広域集客になると思いますが、家計の金融資産保有額で神奈川県は全国2位。神奈川県の大規模タワーは、神奈川内の需要だけでも今後しばらく安泰だと思う。

武蔵小杉など神奈川の高単価エリアは現金一括購入も多いと聞いたことがあり、ここも相続贈与絡みで現金一括購入層が結構いそう

>>2008 匿名さん
坪673万円のお部屋、掲載終了になってますね。武蔵小杉坪700時代はもう目の前か....

>>2047 マンション検討中さん
スムラボって素人に毛が生えた位のブロガーも書いてて、ただの予想だしな。プロの不動産評論家でも当たるかは分からないけどさ。

一部住戸の価格発表が近くなって来たので、それを待ちましょう。

元々海外勢の入る前の豊洲と同じな価格だったというのが実需の評価よね。今もスッ高値以外は似たような価格で動いてる。だから豊海と同等かそれ以上の価格で出ても何ら驚かれないし買われるでしょうね

>>2052 マンション検討中さん

確かそれは最上階角部屋だったはずなので、ちょっと特別な気がする

>>2053 名無しさん

1月に予定販売価格出るんでしたっけ？販売まで時間あるから超高値で出して、相場が追いつくのを待つパターンですかね。

>2055
確かに北西向きでDWのデメリットも消えて最高額が出る部屋でしょうね。

23階中住戸で坪589万円に即申し込み入ってるから、やっぱり坪600位が妥当価格ですね。

となると数を捌きたい一次一期は坪650～750位でしょうか。恐らく抽選になるので、次期からは坪700～800などと思う今日この頃。。

>>2057 通りがかりさん
確かに。1期はやはりチャンスになりそう

>>2057 通りがかりさん

じゃあ全然坪560～580万程度になりそうもないですね。。

ただ本当に坪700だとすると、普通の階の3LDK中住戸の行灯部屋ありで1億5,620万円とかになりますけど、売れますかね、、、

>>2059 マンション掲示板さん
低層東の古い建物ビューならあるかな...いやどうだろう

>>2060 マンション検討中さん
パワカの届く範囲なので、問題なく即売れかと思います。

>>2047 マンション検討中さん
その価格ででてきたらすごい嬉しいです。
ただ中古価格以下での新築になりそうなので、抽選倍率はかなり高くなると思います

東京駅勤務だから妥協して幕張にしようか悩んでます。

>>2045 評判気になるさん
てっきり笹塚って新宿かて思ってました
マイナー過ぎ
わざわざ笹塚の前に渋谷を付けるのが笑える

>>2064 マンコミュファンさん

私も幕張ベイパークと晴海フラッグのMR行きましたが、結局は交通利便性を鑑みて武蔵小杉の中古買いました。自分は在宅勤務中心ですが、電車使う人は妻や子供などもいるので全体考えるとやっぱり駅近かつ多数の路線が通ってる武蔵小杉がいいなと思いました。ご参考まで

>>2052 マンション検討中さん
あの部屋売れたんですか、、とうとう坪700時代に突入しそうです

豊海一期一次と二次の間くらいの値付けのイメージ

>>2066 評判気になるさん
うちもそうです。武蔵小杉の交通利便性を知ってしまうと、他に良い代替案が見つからなかった。多方面へ行きやすいことを考えると、どうしても他の駅が見劣りするんですよね。

>>2066 評判気になるさん
ありがとうございます。
海浜幕張も大きなターミナル駅で、その街で大体のことが完結できるのが魅力ですよね。当然、乗り入れ路線は武蔵小杉には及ばないですが。

>>2070 マンション検討中さん

私も交通利便性いいことは知ってるんですがこのマンションは横須賀線へのアクセスが少し弱い。私は完全テレワークだから別にいいんですが、配偶者は横須賀線の都内最寄りの事務所に週3回ぐらい通勤してます。私はここを購入したいんですが配偶者にどう説明しようかタイミング説明方法を検討中です。今は配偶者の勤め先まで直通で20分程度なので引越ししたくないと言われそうで上手く言って購入まで行きたい！


因みにに10年前は武蔵小杉の東側のタワーマンションに住んでましたが配偶者が電車混むので引越ししたいと強い意見あって武蔵小杉とは別の街に引越しした経験があります。

>>2071 口コミ知りたいさん

海浜幕張って駅近物件ないんじゃなかったでしたっけ？利便性や資産性を考えたらやっぱり駅近は大事な気がします。

>>2072 匿名さん

横須賀線ユーザーなら東のマンション買った方がいい気もしますね。ただ以前住んでて面白みがないということなら、新築だし、昔の様な混雑はもうないし、綱島街道口も出来て、横須賀線ユーザーも少し良くなってるあたりをアピールでしょうか。

>>2074 名無しさん
ありがとうございます。東側は古いのしかないし、住んでたし、説得できない気がしてます。。新築なら言い方次第かも？ちょっと言い方考えます。