ザ・パークハウス 武蔵小杉タワーズ（旧称：学校法人日本医科大学武蔵小杉キャンパス再開発計画）ってどうですか？

>>1192 検討板ユーザーさん
大西学園って評判どうなんですか？

タワマンの隣人の騒音にひどく悩まされたことがあるため、ここは防音がどうなのか気になります。

大西もよく残ってるねー
首都圏では生き残りかけて
私大の付属や係属になるケースが多くなってきたが
少子化でいずれは経営が難しくなるだろうから
どこかに売却しちゃうかもしれないね。

東京ではしょぼい(失礼)私立が経営変わったら大人気進学校に変わった所が結構あるから、売却したら大化けしたりして。知らんけど。

ある程度裕福な人がここを買うだろうから、大西小学校の人数増えそうだね。

前に比べて、武蔵小杉の中古物件がすぐ買われなくなってる気がする
スケベ価格で出しすぎてるからか？
それともいよいよ金利の影響を懸念し始めたか？

>>1206 マンション検討中さん
それ思いました。
スカイデュオが終わってどうなるかですかね。

中古の話する人、ここじゃなくて武蔵小杉地区の今後についてのスレ使いませんか？
ここはスレ違いだし、あちらが変な荒らししか書き込まないスレになってるので、普通に武蔵小杉の話題をして荒らしを無視するスレにして欲しい。

>>1206 マンション検討中さん
10～12月は閑散期なので在庫は増えがちですが、売れてる物件は普通に売れてるし、スーモからまだ掲載おりてないだけで申込み入ってるのもちゃんとあるようですね。(スーモは申込み入ってから掲載おちるまでかなり時間差あり。契約までの段取りやらスーモならではの反映時間の遅さなど)武蔵小杉は中古動いてる方だと思います。

いずれにしても武蔵小杉地区の今後というスレがあるみたいなので、基本そちらにしませんか

湾岸とそんなに被るかな
エリアにもよるけど湾岸から渋谷とか横浜に通勤って普通に面倒でしょ
逆に山手線東側はあちらの方が良いし

>>1210 通りがかりさん
タワマンを投資対象にしてる人は湾岸と両方見るんですかね。小杉は実需層がメインとは思いますが。

いずれにせよこの物件に関係ない小杉全般の話題はこちらでしましょう。
↓
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/592347/

>>1210 通りがかりさん
特に東京駅近辺(八重洲丸の内大手町)の勤務者は武蔵小杉と湾岸を比較検討してるケース多いですね。武蔵小杉は東京駅まで直通17分なので、湾岸の比較エリアによっては武蔵小杉の方が通勤短いケースあります

かつ配偶者が別のエリアの勤務(渋谷、新宿、品川、横浜とか)だと、どこでも対応できる武蔵小杉はかなり人気な様子。いまは共働きが中心ですからね。

>>1210 通りがかりさん
西側の実家太い勢も武蔵小杉選びがちってXで流れてました。武蔵小杉は新幹線の利便性も高いですし。

パワーカップルや親・相続マネー、高級路線による富裕層需要とか、ザ・パークハウス武蔵小杉タワーズはいろんな層に選ばれる要素あると思う

ここ駐車場は抽選になったりするのかな？

>>1214 匿名さん
高層のエグゼクティブとデラックスプランには駐車場優先権って書いてあるから、スーペリアプランなら抽選じゃないかな。

昔Twitterで見た武蔵小杉と湾岸(豊洲)の通勤利便性を比較した画像はすごい納得感がある
勤務地がどっちに寄っているかでどちらを選ぶか決まりそう

ここって病院の跡地？

>>1217 匿名さん
そーだよー

>>1216 通りがかりさん
上記図の中で、豊洲に対して、武蔵小杉は直通で行けるところが多かったです。
特に主要駅（東京・新宿・渋谷・品川・新橋・池袋など）に直通で行けるのは武蔵小杉の強みだと感じますし、ここを検討している人も知っておくと良いかも

※間違ってたらご指摘ください

①武蔵小杉が直通で行ける駅：東京、新橋、品川、新宿、渋谷、大崎、恵比寿、目黒、池袋、飯田橋、市ヶ谷、大手町、新宿三丁目、四ツ谷、永田町

②武蔵小杉が直通で行けない駅：五反田、高輪ゲートウェイ、品川シーサイド、虎ノ門、浜松町、六本木、代々木、西新宿、神田、日本橋、霞ヶ関、秋葉原、お茶の水、赤坂、有楽町、勝どき、豊洲

③豊洲が直通で行ける駅：池袋、有楽町、飯田橋、市ヶ谷、永田町

④豊洲が直通で行けない駅：東京、新橋、品川、大崎、恵比寿、五反田、渋谷、高輪ゲートウェイ、品川シーサイド、新宿、新宿三丁目、浜松町、虎ノ門、六本木、代々木、浜松町、虎ノ門、日本橋、大手町、霞ヶ関、四ツ谷、お茶の水、秋葉原、上野、勝どき、西新宿、武蔵小杉、赤坂、神田、原宿

六本木直通で行けないっけ？と一瞬思ってしまった私は日比谷線直通時代を知る者...
直通でないとはいえ日比谷線は中目黒で同じホームで乗り換えだから便利ですよね。

こちらのマンションを検討されていて、こちらに住む場合は大西学園に入れようと考えている方いらっしゃいますか？
現在小杉小学区に住んでおり、ツインタワーに大西学園に入れる方が多いなら、こちらのマンションにして大西学園もありかなぁと思っておりまして。

>>1216 通りがかりさん
この手の情報は初めて見たので、非常に興味深く拝見させて頂きました。
同様の検討をされている方の参考になればと、住宅立地に関する私個人の状況なども踏まえて考え方を以下にまとめてみます。
・仕事のためだけに住まいを決めるわけではないので、「自宅からの移動」は勤務日とお休みの日で分けて考える
・勤務日はテレワーク頻度がどうか、そして職種などによって特定の場所に常に通勤するのか、営業職などで様々な場所に行く必要があるかどうか(神奈川、千葉、埼玉などへのアクセス頻度も加味)
・時間にシビアな仕事の場合には、遅延リスク軽減のためにどの程度柔軟なアクセス経路があるか、運行本数/乗り継ぎの快適さを含めて通勤時間の揺らぎがどうか(短時間で到着できる経路があったとしてもそれに乗れる頻度がどうか)
・特に都心の地下鉄の場合には地上に出るまでのリードタイムが想定外だったりするので、目的地までのドアtoドアでどの程度時間がかかるかどうか(乗換案内だけだと比較に必要な情報が不足している)
・出張がある場合には、新幹線駅(品川、新横浜、東京)と空港(羽田、成田)へのアクセス性の良さ
・お休みの日はどう過ごしたいか、都心などで過ごすことが多いのか、車などで遠出することが多いか(仕事以外の目的では土日はほぼ都心に行かない家庭もあるかと思います)

上記に加えて、家族から見た時の生活利便性、必要なものが近くにあるのかどうかなど、様々な観点も同時に考えられます。

もしよろしければ、みなさんがどんな観点でこんかいのこの物件に興味を持っているのか、あるいは悩んでいるのかなど共有頂けるとうれしいです。

https://www.canva.com/design/DAFz5xtcd6w/view?utm_content=DAFz5xtcd6w&...

こちらに武蔵小杉駅から直通アクセス可能な場所と所要時間がありましたが、なかなか凄いことになっていますね。。。

>>1221 通りがかりさん
大西に入れる人はいないと思う。メリットは「近いこと」ただ1点のみ。
悪いことは言わないので、せっかくの小杉小学区を活かした方がいい。

>>1224 匿名さん
大西のデメリットも教えていただけないでしょうか？

そもそも大西の小学校ってかなり生徒数少ないし、あまり情報もないから得体がしれない感がある....

3, 4年後以降は、パークハウス武蔵小杉タワーズや三井の新タワーの子どもたちがどどーっと西丸子小に通い始めて、西丸子小の中学受験率が高騰するのでは。知らんけど。

>>1227 匿名さん
ご丁寧にありがとうございます。
ちなみに小杉小の中学受験率はどれくらいかご存知でしたら教えていただけないでしょうか。

>>1229 eマンションさん
先生に伺ったところ、8割以上が中学受験しているとのことです。

ここって噂じゃ6年の夏冬の宿題極少なんでしょ、ほぼ私立やんｗ

駅徒歩3-4分とありますが
JRの横須賀線まで実質何分か有識者の方わかりますか？綱島口通ってももっとかかりますか？

>>1232 マンション検討中さん
サウスの出口周辺から横須賀線のホームまで10～12分程度ではないでしょうか。

>>1232 マンション検討中さん
綱島口通っても結構遠く感じると思います。
上の方が書かれている通り、サウス出口周辺から10～12分程度はかかると思います。

以下のツイートの図を見るとわかりますが、南武線北側や東急線西側は横須賀線まで物理的に遠く、横須賀線アクセスが良いとは言えないでしょう。

https://x.com/2ldk18/status/1839899543539712411

>>1230 匿名さん
現在中学一年生の娘のクラスは、東京神奈川の中学受験解禁日の2/1に来ていた子は4人のみだったそうです。
ですので、受験率は8割より高いと思います。
徒歩圏内にSAPIX、Gnoble、早稲アカ、日能研があり、この4つのいずれかに通っている子が多いです。
小杉小は、長期休みの宿題はとても少ないです。

どういった層が買うんだろう
すでに含み益がある住み替え層かね？
都心買えない層も流れてくるか

>>1235 名無しさん

ご丁寧にありがとうございます！
小杉小捨てがたいことがすごく分かりました。
両持ちできれば一番良いのですが流石に厳しいかな…

横須賀線の駅が遠いのは元々分かっていて、実際どの位かかるか聞いた所に、いちいちアクセスが良いとは言えないと被せる意図は？また東口の人？

最近すぐX転載する人いるけど、色んなタワマン情報語る人って、たいして地元のこと知らない。この地図も、マンションによってどの路線を基準にするかバラバラで違和感。

ここで実際住んでる人の情報得る方が役立ちます。

>>1235 名無しさん
もしご存知であれば参考までにお聞きしたいのですが、小杉小学校以外も、武蔵小杉の小学校は私立中学受験する子供が多いのでしょうか？

それとも小杉小だけ突出しているのでしょうか？

>>1223 マンション検討中さん
乗り換えってめんどくさいので、武蔵小杉は直通多いことはやはり魅力に感じます

>>1238 匿名さん
いや1232は場所分かってなくて聞いてる？
そんな物件検討者いるかね...

>>1238 匿名さん
貼ったのは私ですが、私もこの物件検討しているものです。
駅3～4分と書いていて、本物件と横須賀線の位置関係を理解していないのでは？と感じたので、少しでも役に立てばと、ちょうど私が最近見た図を載せただけです...

あと会ったこともないのにタメ口はどうかと思います。お互い敬意を持ち、ちゃんと敬語でお話しできる場所になればと思いました。

>>1239 匿名さん
周辺の小学校は高い方だと思いますよ、バラツキはあると思いますが武蔵小杉が絡むエリアだと５～７割くらいと聞きます。

大人の健常者で、南武線改札口から横須賀線ホームまで7分。各マンションから南武線改札まで乗る時間加算すれば良い。
歩数で言うと綱島改札の方がほんの少し多くなるが、アップダウンないので時間としてはほぼ同じ。ただここのマンションだと南武線渡るから綱島改札の方が時間かかると思う。

これが結論です。

>>1243 匿名さん
おお、周辺も結構多いのですね。教えていただきありがとうございます。

赤坂檜町ザ・タワーに似てるな
めちゃええやん
木の腐食で叩かれてるけど、↑の知見もあるし三菱も絡むしで完璧な感じで出してくるのでは

横須賀線まではGoogleMapだと13分、14分となってます。横断歩道や部屋から出て乗り場に行き実際に乗る時間を考えると、18分～20分ぐらいに家を出る必要がありますね。実際に歩いたらいいですよ。南武線と東横線メインじゃないですか。横須賀線も便利に住みたいとなると東口の中古を買うしかない

>>1246 匿名さん
赤坂檜町ザ・タワーみたいにカッコ良くなったらテンションあがりますね。期待大

近隣居住ですが、南武線の改札からは5分切るくらいで横須賀線ホームつきますね。
足は周りの人よりはちょっと早いかなくらいです。
まぁ人によると思うので本当に一度歩いて見るのがいいと思いますよ。

スーパーやジムも下にくっつくしこのタワーだけで生活完結できそう

最近温暖化が激しいけど、タワマンDWだと方角どれが人気なのかな？ここ角部屋はDWっぽいけど、南とか西は暑いかな？

>>1251 マンション検討中さん
DWの南や西は経験ないですが暑いでしょう。
(住んでる人いたら教えてください)

タワマンDWなら北向きがおすすめです。
タワマン北向き高層階は経験ありますが、日中も明るいですし、真夏も熱くなりづらく、すごく住みやすかったです。

温暖化が進む中では北向きの人気が高まりそうですし、ここは北向き(北東向き？)は都心ビューなのでかなり人気になりそう。

きっと激しい抽選倍率なんでしょうね
まぁ、価格を待ちます

>>1253 名無しさん

値段次第ですよね。安けりゃ抽選だし高けりゃ先着順だし。まぁ、まだだいぶ先の話ですね。

>>1236 マンション掲示板さん
こんな層じゃないでしょうか？
武蔵小杉という街だけに、共働きパワーカップルは一番多そうです。
世帯年収は2,000万円以下はきつく、高層階は世帯年収3,000万円でもまとまった頭金ないと届かないんじゃないかと推測してます。

神奈川は金持ち多いので、富裕層や経営者含め、意外と親名義で買ってもらうカップル、ファミリー勢もいる気がします。
あとは周辺でクリニック開業してる医者とか士業とかでしょうか。

・世帯年収2,000～3,000万円のパワーカップル(住み替え勢含む)
・地元の富裕層
・成功してる経営者や自営(神奈川で会社やってる経営者とか)
・医者や士業
・相続マネー(親名義で買ってもらう勢含む)

>>1255 通りがかりさん
あとは投資家も結構参戦するかも。隈研吾も起用してる高級路線ですし、来年の目玉の新築になりそうですし

>>1252 eマンションさん
南と西、夏の陽が差す時間は温室にならないようシェード必須、冬の晴れの昼間は暖房いらずです。北は冬寒いのでは。

北東が都心か。富士山は南西...富士山捨てがたいんだよな。てかガーデンタワーに隠れず見えるのかな。

富士山好きならいいよ～綺麗に澄んだ日は特に
多摩川河口方面も綺麗な川の曲線と羽田が見えて中々だが、導線に何本も建ってるからそう綺麗に見えんか。。。

価格はウェブナーのある1月下旬にわかるんですかね？

>>1259 検討板ユーザーさん

ウェビナーで価格出るかは物件によるので何とも言えないんじゃないですかね（グラメ武蔵小杉はウェビナーで価格出ず）。もしそこで出なければ来年4月のモデルルームということになるかと。半年先の価格予想は難しいですね。武蔵小杉もどんどん相場上がってますし。

>>1257 匿名さん
この物件、方角の選択が悩ましいよなー

ノースの南向き、サウスの北向きは「お見合い」感がありそうだし、
サウスの南西はガーデンタワーズイーストが気になりそう
やがて南にエルシィ跡地タワーも建つしなー

サウス・北東向き・高層階が一番良いなぁ。都心&リバービュー

>>1261 匿名さん
お見合いだと左右の空間見るので、サウス北はまあ遠くも見えると思う。
南向きはどちらの棟も武蔵小杉タワマンだらけビューになってしまうのかなー。そういうの好きな人もいるのかな。

戸数は少ないとはいえ、ピアース日吉で平均坪単価680万円らしいです
日吉でそれなら、武蔵小杉の隈研吾タワマンは一体どうなるのか

>>1244 マンション掲示板さん
時間同じ感覚です。まさに結論。

>>1264 匿名さん
小規模なので、その額出してそこに住みたい人が25人見つかればいいだけだから、超強気かも。
数捌かないといけないここはあんまり上がらないことを期待。せめて上層階が超高額でも、スーペリアはサラリーマンに優しい価格を...

>>1266 匿名さん
エグゼクティブフロアのお部屋を超富裕層に超高額で売って、その分スーペリアをお安くしてほしいですねー

皆さんはどの間取りを狙っているんですかー？

>>1266 匿名さん

日吉の慶應側でない方で駅近坂なしの日当たり良い場所なので超レアな立地なので日吉に住みたい人からしたら待ってました物件なんですよね。
その上小規模なのでちょっと別次元な話だと感じています。

残念ながら付近のタワーで含み益たんまりのユーザーの住み替えかなりいるでしょう。

含み益ある層の住み替えだけでも需要凄そうですね
うーん、安くは出てきてほしいけども、ないか

>>1270 匿名さん

付近のタワーの人からすると立地を今の家と比べてどう捉えるかですね

>>1269 マンコミュファンさん
横浜アドレスに価値があるという考え方もありますしね？

ここは来年の目玉になりそう
界隈でも武蔵小杉注目されてる

今のリビオタワー品川みたいな感じで、広告が至る所でされるはず

>>1272 検討板ユーザーさん
電車の騒音とか、人や車の往来が多くて邪魔くさいとか、他のタワマンに囲まれて眺望がイマイチとか、喧騒の立地に嫌気さした人には閑静な立地でいいんじゃないですか。

最近の新築はどこも高くて、しかも販売1期、2期、3期・・と進むにつれて大幅に値上げされてくので、ここは販売1期でなんとしても購入したい...1期でも正直手が届く価格かわからないけど、2期以降はほぼ手が届かなくなりそう。その頃にはインフレも今以上に進んでるだろうし

>>1275 eマンションさん
すでにいろんな路線の電車や駅、Youtube広告でPRされているようです。販売時期が近くなると、より広告を目にする機会が加速すると思います。

新聞にも出てましたが、今後は転売に成約つきそうですね。5年は転売できないみたいな。
そうしたら実需だけになって、資金さえあればここも買えるようになるかもしれませんね。

ここを一次取得で検討されている方ってどの程度いるのでしょうか？

もしいらっしゃたらご参考までに、ここを検討している理由、気になっている理由を教えていただけないでしょうか？

ここ公式サイト見るたびにカッコ良すぎる。
エントランスの豪華さとか。
実物できたら相当評価されそう。

隈研吾さんがいろいろ言われたいますが10年以内に売却予定なら特に問題ないかと。
まだまだ修繕積立値上げもないでしょうし。そろそろ飽きてくるでしょうから離脱するのもありかと。
ちなみに資産性は最低限しか期待していません。

>>1279 マンション掲示板さん

あの制約はあってないようなもの…

>>1280 匿名さん
小杉駅近の新築マンションが欲しいから

今回三層に分けてプレミアムフロア作るけど、武蔵小杉の既存タワマンでプレミアムフロアがあるのあったっけ？私が知る限りない気がする。あるとしたらガーデンかな？もしそれが珍しいなら武蔵小杉の金持ちに結構上層階ニーズあるかもね

かなり高い価格で出るよな

>>1286 口コミ知りたいさん
どのくらいで出てくるんでしょうね、、、

共働き３次取得でこちらを検討しています。現在は近隣のタワーに住んでおりそれなりの含み益がありますが、それでも資金的に大丈夫だろうかと不安になっています。とは言えそんな事考えてもしょうがないので、仕事に打ち込んで給与を少しでもあげておくことと、資産運用で大きなミスをしないこと、着実な家計管理を継続することを心がけています。

現実的に、通常の住戸は坪600万後半から(今後1年のインフレや周辺中古の値上がりを加味すると坪700万円台からもあり得る。条件悪い部屋は600万円台とか)、
プレミアムフロアは下手したら坪1,000万円クラスじゃないでしょうか？

プレミアムフロアはパワーカップルにもキツそうですが、会社経営者や富裕層なら、気に入ればお金に糸目をつけず買うのだと思います。

いずれにしても販売1期じゃないと坪600万円台は期待薄そうな気がします。仮に坪500万円後半とかで出てきたら、大抽選でどっちみち買えないんじゃないかと思います。。買う側とすれば坪500万円後半で買えるなら凄く嬉しいですが、周辺中古の動き見てる限り期待は薄そう

わざわざエグゼクティブ、デラックス、スーペリアとグレードを分けてる時点で、エグゼクティブやデラックスを高く売るつもりでしょう。むしろエグゼクティブに限っては坪1,000万円以上が妥当だと思われます。1フロアだけなので戸数もそんなに多くないだろうし

どのエリアも新築が相場を引き上げてる（勝どきのパークタワーなど）ようなので、武蔵小杉はここのエグゼクティブフロアの金額に引っ張られる形で、通常住戸も中古市場に出たら価格が上に引き上げられる気がする

同じ原理で武蔵小杉の既存タワーも価格が上に大きく引き上げられる効果がありそう。もしこれが正しいなら、住み替えを考えている方は、売却タイミングはできるだけ後にした方が高く売れそう。

近隣タワーからの買い替え需要が結構あって、近隣タワーの中古がどっと供給されそうだけど、果たしてその状況になって中古がそんなに売れるだろうか。

>>1292 匿名さん
新築供給の広告効果によって、これまで武蔵小杉を検討していなかった層にも数多くアプローチできるため、供給と一緒に需要も高くなることが想定され、中古も問題なく売れるとは思います。

もちろん供給量によっては時間は若干かかるかもしれませんので、住み替えを考えている方の場合、そういう可能性も頭に入れておく必要はあるでしょう。

今ですら武蔵小杉はそもそも在庫少ない
残ってるのはスケベ価格のみ

>>1292 匿名さん
そういう意味だと過去にも近隣のタワーの新築分譲時にも同じ話が少なからずあったと思いますが、まぁ一過性のものでそこまで気にする必要はないのかなと個人的には思います。
むしろ、このての大規模分譲の場合には広告を広く売ってる影響で、近隣エリアへの興味関心も高まるでしょうから、ここを買えない層が中古に結果として流れるという需要が促進される側面もあります。

浦和ザ・タワーが2LDK1.1億、3LDK70平米1.3億、3LDK85平米1.8億ぐらい、高層階はもっとする。浦和のほうが駅チカなので気持ち安くなっても、物価上昇やこのまま円安が継続すればほぼ近い価格になりそう。となると、世帯年収2000万は最低ラインで3000万は欲しい。もともと都心で2億ぐらいの予算の人が買ってくる。

10年前に東口の物件を買った人は3LDKで1億未満だと思うので、世帯年収1000万～1500万。その人達が売却して乗り換えするにも売却益加味しても、世帯年収が倍の物件を背伸びで買うにはしんどいし、横須賀線も東横線も近い場所から立地がちょっと悪い場所に引っ越しは検討しないでしょう。

今の相場見てたら、あまりに高い価格でない限り抽選必至だろうな。今から徳積むわ。

>>1280 匿名さん
ここを一次取得したかったんですが、抽選外れるリスク考えてとりあえずポジションセットしました。一期で外れたら多分購入できない価格で出してきそうで。

外観ですね。隈研吾氏でいろいろ言われてますが、パークコート神楽坂や赤坂檜町タワーなど圧倒的なかっこよさがあります。
加えて三菱ブランドですね

>>1294 通りがかりさん
武蔵小杉は勝どきやら豊洲と比べると、累計供給戸数あたりの中古物件数が1/2～1/3程度。
それはもうずっと以前からで、実需中心というより「実需しかない」武蔵小杉の実態をよく表した数字かと思う。

つまり、武蔵小杉の中古市場はそれほど大きくない。
そういう意味ではもしエリア内で大量の住み替えが発生すると、一時的に中古の相場は落ちるかもね。

>>742 マンション掲示板さん

中国人の同僚も来年はここを狙っているとのことでした。いよいよ中華マネーが武蔵小杉にも寄ってきた感じがありますね。

>>1299 匿名さん
このデータとても面白いです。どこかで見れるのでしょうか？武蔵小杉は永住・長期思考の方が多いイメージがあり、それで売物が少ないのはあるかもしれませんね。

武蔵小杉の中古市場は日本の中でもかなり上位と思います（昔どこかのサイトで駅ごとの時価総額＝全物件の金額総額をまとめたデータを見て、武蔵小杉は確か全国5位とかでした）

市場規模を件数で定義するなら、潜在的な購入層がたくさんいたとしても、売物自体が少ないエリアは中古市場が小さくなってしまいます（この定義だと、件数の少ない港区のブランドエリアも市場規模が小さくなります）

商品（中古物件）のラインナップが増えると、見込み顧客（買い手）も一緒に増えることはよくあるので、新築供給→住み替え発生は、むしろ武蔵小杉の中古市場の売買活性化に大きく貢献するのではと個人的には思っています。

>>1301 eマンションさん
武蔵小杉ってすでに中華系が結構住んでるイメージですが、住んでいる方実際どうでしょうか？

>>1302 匿名さん
供給が需要を呼ぶというやつですね

>>1303 通りがかりさん
正直あまりみない
30代前半くらいの若いカップルがめっちゃいる、まじでめっちゃいる

>>1303 通りがかりさん
たまに見かける程度。いないことはないけど、結構住んでるとは感じないです。

>>1296 匿名さん
世帯年収ン千万の人だけでなく、億り人とか、親からかなりの出資が得られる人とかも結構いるのでは、と想像してます。

>>1288 マンション検討中さん
資金的に不安なら今のタワーに住み続ければ良さそうですが、こちらを検討するのは何故ですか？

東口に今住んでる人は買い替えるかなー？何だかんだで横須賀線の便利さ味わってるだろうから結構迷いそう

>>1308 マンション掲示板さん
10年、15年経つと古くさくなってくるから、やっぱ住み替えたいよね

>>1309 マンション検討中さん
毎日横須賀線で通勤してるとそうかもね。定年やテレワークで家にいる時間増えると、求める物が違ってくるだろうけど。

>>1309 マンション検討中さん
東口からの住み替えはあまりないのではないでしょうか？横須賀線やっぱり便利なので。

逆に南武線北口ですと、周辺環境を変えずに引っ越しでき、住環境もグレードアップできるため、住み替えニーズが強そうです。

>>1302 匿名さん
武蔵小杉は実需メイン（＋相続対策など。神奈川は資産家が多く、親に住宅資金出してもらう人も武蔵小杉は多いらしい）だとしても、
主要ビジネス街の東京・新宿・渋谷・品川・新橋・横浜・大崎・恵比寿などに10～20分以内でダイレクトアクセス（乗り換えなし）で行けるので、
ターゲットとなる実需層の大きさは、首都圏でも指折りの上位じゃないかなと思います。

加えて、ここは隈研吾を利用するなど高級路線のため、実需＋一部相続に加えて、投資家も結構入ってくるかもしれません。
投資家層の流入は一長一短あるので、個人的には今の実需メインの武蔵小杉が好きです。

>>1313 匿名さん
投資家は売るときは一気に売ってくるので、市況によっては下値幅が大きくなりがちです。

武蔵小杉は実需メインであり、良い意味で下落幅が限定されており、資産価値の安定や、物件価格の下落を気にするなら、武蔵小杉は特におすすめしやすいです。実際に住んでいる人は価格が下がったからと言って売らないので。

>>1312 匿名さん

東口の住み替えが少なくて、小杉学区のファミリー層の住み替えも少ないとなるとガーデンの子育て終了orDINKS＋新規参入がメインターゲットとなるのでどれだけ新規が取れるかになってきますね…中国マネーに期待した投稿が目立つ理由ですかね。

ここができで、三井のタワーもできる
加えてもう一つイトーヨーカドーの近くに建つ噂もある。駅パンクしませんかね？

>>1310 匿名さん
リフォームではダメなんですか？
共用部は無理だけど。

東口はリエトコートやコスギタワーの広めの部屋（90m2前後）からサイズダウンで住み替えニーズはありそう。シティタワーは住み替えメリットがあまりなさそうですが、家族構成の変化で90m2以上とか広め住戸へのアップグレードの住み替えはあるかも。でも一番多いのはやっぱりガーデンタワーズあたりからの住み替えだと思う。住環境が近いので。学区変わる問題さえ問題なければ。

絶賛プレ値販売中の都内物件、一度暴落すれば実需単価販売の武蔵小杉よりも下落率は大きくなると思う。が、外国人投資家がこぞって投げ売りしない限り今の都内単価は大きく落ちることはないでしょう。
しかし都内の新規物件の多くは、めっちゃ狭であの価格だからな、余程東京アドレスに拘りないと我慢できんけどなｗ
麻布台ヒルズの三井住友建設の遅延問題など話題になっているが、今後ある大型投資開発が現状コストベースでの見積もりとなると売り出しは今以上となり、まともな国内富裕層なら都内でも狭い部屋に２億は流石に手は出さんでしょうし、超低利回り＋リスク高でポンポンとは売れなくなるでしょうな。
今は駅前、駅近に差し押さえ物件などゴロゴロ出始めてきいるので、ぶっちゃけマンション部屋に投資するよりこっちの土地のが儲かるは安定するわで、投資型のマンション購入は減ると思うよ。

>>1315 口コミ知りたいさん
ガーデンからここでは東急線や西口商業施設へのアクセス悪くなるので、メインターゲットになりますかね？北東ビューがここに塞がれるのが嫌とか、エグゼクティブやデラックスに移りたいならありそうですが。

近隣からの買い替え言ってるけど、家族構成変わって狭くなったとか環境変わらない限り、そんなにいますかね。メインは新規参入では。

東京城南エリアや横浜・川崎の、いわゆる高級住宅街と言われる戸建から住み替えはニーズありそう。

戸建はセキュリティの不安あるし、駅遠い傾向あるし、でも都心の駅前立地で探すと高いし....で、ここは合っていると思う。

>>1318 匿名さん
シティタワーは広くて70m2そこそこなので、広さ求め出したらあるかも。小杉で100m2超はあまりないですよね。

やっぱここは広い部屋魅力的ですよね。
100m2以上は周辺のどのマンションからも需要あると思う。
(超高値で出てきそうなので、金額的に手が届くかは別ですが笑)

>>1316 名無しさん
バスで乗り付けたり、乗り換える客の数の方が圧倒的に多い。タワマン民の数などゴミ、誤差。
どこかの試算で見たが、武蔵小杉のタワマンが全部建っても通勤電車のドア1つあたりのタワマン民は3人未満なんだそうだ。

>>476 口コミ知りたいさん
多分建築が終わるまでだと思います。
医大の建設が始まるまではそのような人達は少なかったように思います。
新設される公園というか広場になるのでしょうが、その周辺がにぎわえば
似たような人達が集まりにくくなるかと思いますよ。

北口のザ・ガーデンタワーズ等はほんの少し小杉駅北口から歩くから
今回のタワマンはそれより少し歩く距離が長くなりそう。
建設予定（？）のペストリアンデッキが北口全てのタワマンに繋がるといいんだけどね。ぶっちゃけ雨の日地味に信号待ち（特に通勤時）は時間かかって不便です。

いまだ３割がリモートだし、今後もリモートはなくなる気配なし
駅がパンク？まあない

>>1310 匿名さん
あと地震等の災害時の事も考えてしまいます。
10年以上たつと、建物自体の劣化も気になってきますし。

1日数十万人が乗降車する駅で、マンションが数千戸増えたところで、せいぜい2～3%の影響でしかないのではないでしょうか。

>>1328 購入経験者さん
ここは免震構造だからその点も安心ですよね。

>>1328 購入経験者さん
10年経っても災害に影響する建物の劣化は無いんじゃないかな。むしろ最近は新築物件の方が、建設コストの増加により、耐震性が疎かにされ、災害耐性が低そうなイメージ。

とはいえ、ここは三菱地所が力を入れている感じですし、免震でもあるので、災害面を考えても安心でしょう。

>>1331 匿名さん
東口物件と違って浸水リスクも相対的に低いしね

>>1330 匿名さん
只隈さんの設計という点がかなり懸念です。
↓↓↓

>>1091 匿名さん
水害ハザードに関してはこちらの投稿が全てだと思います

寺社仏閣みりゃわかる通り木材のチョイス、メンテナンスをしていれば朽ち果てることはない。そもそも雨ざらしの木造建築へのランニングコストを考えて建てたのか？美術館がウッドデッキのごとく扱ったなりの果てだ。

隈研吾はデザイン監修であって、設計施工はフジタでは？

隈研吾のデザイン感を出すために、例えばDNPの内外装用焼付印刷アルミパネル・アートテックが採用されると思いますよ。

どんなによいマンションであっても中国人だらけになるなら買わない。

>>1309 マンション検討中さん
東口よりは地盤が高いここに買い替えたいと思ってる人も結構いそう

>>1339 匿名さん
地盤の高さは局所的ですからね。北側でも標高が低いところはありますし、東口でも地盤が高いところはあります。地理院地図でチェックできるので、ここ購入する前にチェックしておくと良いかも。

戸建てのセキュリティ不安によるタワマン購入はこれまで以上に加速しそう。ここもその候補になりそう

このタイミングでリエトコートかコスギタワー買いたいけど迷うな

>>1342 マンション検討中さん
住んだことはないですが、横須賀線も近いですし、凄く良いマンションだと思いますよ。下の植栽が個人的に好きです。ここと違った魅力あると思います

>>1338 匿名さん
その発想はよくないな、結局外国人に転売されてこの国長くすむ人が高値でかってしまうはめになる。
逆に我々が気合いれて買いあさって、転売しようとする外国人にたいしたっぷり自分の利益乗せて高値だして買ってもらうほうがいいとおもう。

内水浸水想定区域図では、ここは敷地の北西の一部を除いて色が付いていないので、その点はいいですね。

ブロック単位でギリギリ色が付いてた付いてなかったを気にしても無意味なようですが。。

>>1346 マンコミュファンさん
どう無意味なん？

タワマン買うのにハザード気にしてどうするんだ？台風１９号事件のような人災もあったが、似たような豪雨被害でいえば港区赤坂や千代田区神楽坂周辺だって過去に起きてハザードで色付いた箇所は多いよ。そもそもハザードとか小さな浸水でもあれば色がついていく区役所の適当仕事、あほくさい。

武蔵小杉界隈では比較的標高高いですが、中原区は広域で洪水ハザードがあるので、万が一に備えておいた方が良いとは思います。自分無事でも買い物すぐ出来るか分からないから。

>>1347 匿名さん
四角いブロック表示自体大雑把だけどそれに接したらアウト、僅かでもずれたらセーフなんて仮想空間ならともかく現実にはありえないでしょう。

僅かでもずれたらセーフなんて誰も言っちゃいないと思うが

>>1350 マンション掲示板さん

いやむしろ2019年に被害があったマンション２つは綺麗に色がついてるところだよ。逆に色ついてないところは被害ほとんどなかった。すごい良くできてるマップだよ。

東口に住んでますが買い替えるつもりはまったくないですね。
子どもの学区とかありますし横須賀線メインなので。コスギタワーかリエトコートで3LDKの人が子育て終わって新築の2LDKにする可能性はありますが、実際売却益があってもさらにローン組むとなるときついのでは。

一番残念なのはガーデンの人たちですね、タワーズの方が完全上位互換。

>>1353 匿名さん
デッキつながってるので完全ではないかな。
あと眺望はウエストの北と西は抜けてて良い感じよ。

>>1354 eマンションさん
あと学区はガーデン圧勝

>>1353 匿名さん
なぜガーデンが一番残念なのでしょうか。

>>1356 匿名さん
むしろタワーズのお陰で一番恩恵を受けると思う。

>>1357 マンション検討中さん
ガーデンは好きですが、一番恩恵は無いんじゃないかと思います。スーパーができることでの買い物利便性向上は一番メリットある物件だと思いますが、資産価値の向上という観点も含めると、一番はさすがに難しい印象です。

個人的に思うガーデンの魅力は、築浅にもかかわらず、周辺中古と比べてお安く購入できること。利便性が価格に反映されているのだと思います（安いことのメリットは凄くあると思います！）

ここが抽選になり、周辺中古に流れる方は、金額が高くなったガーデンが代替案になるのか、本当に流れるのか、ここがポイントじゃないかなぁ

あとは学区ですね。

多分そのときは他の物件がもっと金額上がっていて、相対的にガーデンの安さが魅力に移り、武蔵小杉の相場は全体的に上昇するでしょう。他の築古物件も相対的な安さで買われて、武蔵小杉全体の相場も上がり、みんなに恩恵あり

なので、ここでどの物件が良いとか争う必要なし。武蔵小杉全体で良い恩恵を受けると思います。三菱地所様に感謝です。

>>1358 匿名さん

ガーデン安いのか…？

>>1358 匿名さん
いや周辺中古でもっと安いとこあるよね。築浅は効いてるよ。
北口は昔からの住人には良い住宅街と知られているが、タワマン探す人は横須賀線とかグランツリーという目線で見る人が多い。ガーデンからは西口にも抜けやすいのだが、北口という目線で見るとあの古い駅前ねとなる。

このタワーで古かった病院が綺麗なタワマンになり、HPでは北口の落ち着いた住宅街の魅力を伝えている。三井とJR開発で更に北口が変わることも知られることになる。北口の魅力が伝わることになるのだから、ガーデンが一番恩恵受けないという発想は無理では。

>>1360 マンション検討中さん

他と比べて安いという位置付けでもないような。

>>1362 eマンションさん
築浅中古の中で安めということではないでしょうか？
築浅物件と比べると、ガーデンは安いと思います。
周辺中古（築古物件）と比べると決して安くはないでしょう。

価格上昇の恩恵という観点では、過去の歴史を振り返ると、これまで武蔵小杉の価格の上限を突破してきたのは大体シティタワーで、次にサードアベニューやエクラスタワーがついてくる展開です。

今回もまずはシティタワー、サードアベニュー、エクラスの順番で価格が上に引っ張られ、そこに北口ガーデンも入ってくる、ついでそれ以外も上がってくる。そんなイメージあります。もちろんその時の出物で順番の前後はあるでしょうが、最終的に武蔵小杉全体で恩恵があるでしょう。

直接的な利便性の向上（スーパーが使えるようになる、きれいになるとか）という観点では、ガーデンを含めた北口物件に恩恵があるという点には見解相違ありません。

北口駅前って具体的にいつ頃きれいになるのでしょうか？
三井の計画は知っていますが、JRは結構先の話でしょうか？

>>1364 匿名さん
私もこちらの見解と全く同じです。

>>1365 匿名さん
小杉ビルディングがJRの開発によって、ペデストリアンデッキが駅まで直通になったら最高なんですけどね。
私もこのJRの計画がいつになるのか知りたいです。

北口向かって左側に古い町中華が居座ってるから再開発が進まないという話も聞いたけど、どうなんだろう

>>1368 匿名さん
だとすると、北口駅前がきれいになるというのは、本当にそうなるかわからないですね...。

武蔵小杉は実需メインなので、将来きれいになる、便利になるから住むより、今すでに便利なところに住みたいニーズの方が強そうです。

>>1368 匿名さん
再開発したら、その中華もそこにできる新しい店舗で営業できないものなのでしょうか？

いまのお店に思い入れがあるなら、再開発だからといって受け入れるのは難しいとは思います。

町中華の場所はロータリー拡張の位置なんで、そう急いではないと思います。
ガーデンはデッキがつながると新しいタワマン＋商業施設、小杉ビルディングの再開発ビル、駅までデッキ直結となり、また学区含めて考えればお買い得でしょう。
これは全て土地買収が完了している事実からも、当初の予定通り川崎市の北口再開発計画として確定とみて間違いないでしょう。
あとはイトーヨーカドーが売却された場合、あの場所がどうなるかですが、仮定としてもし郵便局との土地交換があれば郵便局の移転新築場所となり、現郵便局の場所と聖マリ跡地の場所が一体化され大規模開発となる可能もあります。

>>1371 匿名さん
ガーデンはデッキがつながり、駅直結になるのが熱いですよね。
イトーヨーカドーらへんがどうなるかは非常に気になります。
武蔵小杉全体としては上がり基調が続くと思います。

>>1361 通りがかりさん
タワマン探す層が横須賀線アクセスを気にするのって、単純にJRで出やすい東側(大丸有+新橋品川周辺)の勤務先に高年収層が多く、そういう高年収層がタワマンを買えるという面も大きいと思います。

東側の会社は渋谷方面より年収帯が高いので、特に高価格帯を検討できる層になればなるほど、横須賀線アクセスは重要になると思います。

武蔵小杉ってファミリー向けのチェーン店のラインナップ凄すぎ。他のエリアで「この店欲しい」って言われるところだいたいある

東口のマンションにいるけどこのマンション検討中。子供の学区が関係なくなったのと、単純にマンションがかっこよくてテンション上がるから笑

>>1373 匿名さん
武蔵小杉をよく知らないタワマン探す層が横須賀線やグランツリーしか知らなかったが。この物件で良い住宅街の北口のことを知るだろうという話と思うのですが、高年収層?が横須賀線??

築浅の東急と横須賀線双方アクセス良い所が高価格ではあるけど、他は横須賀線側だからといって高くはないですよ。

横須賀線以外なら渋谷方面勤務って発想が謎だけど、東京新橋品川でも年収は色々だし、その他のエリアでも色々。むしろ勤務先が東京～新橋で高年収層なら都内に住むのがいい。横須賀線本数少ないけど地下鉄バンバン来るからストレス少ない。

>>1375 検討板ユーザーさん
東口ですと築10年超でしょうか。買い替えに良いタイミングですね。

>>1367 マンコミュファンさん
小杉ビルが定借2027年3月31日になっているから、その後取り壊しと思います。
今築54年だそうで、それ以上延びることはないと思いたい...

>>1376 マンション検討中さん

両方使えるのがメリットで大丸有だけだったらあえて本数少ない&地下の横須賀線選ぶメリットは以外と少ないかな

豊洲辺りの方が良いかな。川崎西口にもっと物件あればそれでも良いんですけどね

>>1376 マンション検討中さん
完全同意。
シティタワーが透けて見えますね…笑

>>1379 通りがかりさん
そうですね。両方使えるのが武蔵小杉のメリットだと思います

>>1375 検討板ユーザーさん
わかる。めちゃくちゃかっこいい。ここ。

>>1378 マンション掲示板さん
2027年取り壊しかぁ、結構長いですね。最短でもここ入居してからしばらく経ってから、って感じですね。築54年ならなおさら急いでもらいたいです…

北は1番伸びると思うけど、全体的にまだまだ低いから武蔵小杉伸び代ある

坪どのくらい？

>>1384 通りがかりさん
北口の雰囲気はとても好きですが、じゃあ北が一番伸びるかというと、個人的には懐疑的かな。。

武蔵小杉の商業は南口が中心なので(これに異論ある人はほぼいないはず)

ただ現状の開発予定を見る限り、北口一体全て変わるような規模ではないので、それは難しそう。むしろ南口のイトーヨーカドーや聖マリアンナの開発とかの方が利便性観点ではインパクトありそうです。

まあ好きな方を選べば良いですね。住まいですし。北口が好きならパークハウス武蔵小杉タワーズはかっこいいので最高だと思います。

武蔵小杉全体が伸びるは賛同です。利便性考えたら安いので、水準訂正があると思います(というかもう上がってきている)

>>1386 マンコミュファンさん
商業だけじゃなくて交通も南口が中心ですね(東急&JR線※南武線以外)北口の開発はとても楽しみ

>>1289 匿名さん
価格はまだ出ていないですが、こんなイメージになりそうです↓（引用）

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通常の住戸は坪600万後半から(今後1年のインフレや周辺中古の値上がりを加味すると坪700万円台からもあり得る。条件悪い部屋は600万円台とか)、
プレミアムフロアは下手したら坪1,000万円クラスじゃないでしょうか？
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>>1386 マンコミュファンさん
伸びるというのは商業の話になるのですね。

閑静な住宅街育ちとしては、人でごった返す環境に住むのに抵抗があるので、北口の開発が程々ならむしろメリットです。
住宅街として良い環境で、数分で南や西の商業施設に行ければ充分かなり便利です。
普通の住宅街で数分であれだけの商業施設行ける場所は稀ですから。

武蔵小杉で私立通いの中学生のお子様がいらっしゃるご家庭って、大体どのエリアの中学校に通っていらっしゃるのでしょうか？

都内まで出ている方が多いのでしょうか？中学事情が全くわからず、武蔵小杉はどこでもいきやすいのであまり心配する必要はないと思いますが、参考までに聞きたいです。

エリアの中でどこが恩恵受ける、受けないというのは結局のところ誤差であり、武蔵小杉全体エリアで発展することの方がインパクトが大きいです。

その点でここのマンションは武蔵小杉全体の発展効果が期待できますし、その先には三井の新築も控えているので、損したくない方にはここも周辺中古も安心でしょう。

あくまで自宅なので、特に一次取得の方は投資的な視点に偏りすぎず、本当に気に入った場所を選ぶことをオススメします。不動産は安物買いの銭失いなので、できるだけ背伸びはしながら、あとは本業に勤しむことがおすすめです。

聖マリ跡地は高さ制限されるのでは。セントスクエアが真っ暗になりますよね。ここのセントは聖マリの聖から来ているんだし。

聖マリのところ大手デベが取得したって噂あるけど東急(ブランズ)かなー気になる

聖マリのところ大手デベが取得したって噂あるけど東急(ブランズ)かなー気になる

>>1388 匿名さん
確かに1400戸捌くとなるとこの価格帯かもしれませんね。
ピアース日吉700付近できましたが、あの価格帯だと実需中心の武蔵小杉だと時間がかかりそうです

同僚が共働きでアクセスの良いところで武蔵小杉を検討していました。湾岸の3LDKが高すぎて、こちらを検討しているとのことです。湾岸では中華系の投資で伸びる一方で、実需が流れてくる動きはありそうですね。

新築も中古も「これは今の相場からするとちょっと高いかな」とその時は感じたとしても、結局購入してしまえば、それが成約実績になり、その後に出てくる物件は購入した金額以上で出てくる。

これが10年近くずっと続いていて、なおかつインフレ時代になって今後も継続見込みが高いからこそ、結局は早く買った方がお得なことが多い。

なので、ここも1期目で仮に高めの金額で出てきたとしても、1期目で買うことが基本はおすすめ。早く価格出てほしい

この隈研吾タワーが欲しいです。
ただ抽選倍率も高そうです。近場中古でポジションセットすべきなのでしょうか、、中古どの物件も素敵で決めきれないのと、一次取得で隈研吾タワーはどうなのかなと、、

>>1398 検討板ユーザーさん
中古で気にいるものがもしあるなら、買っておいた方が良いのではないでしょうか？
ここは抽選で買えない可能性はそれなりにありそうです（ここというよりも新築全般です）

隈研吾タワー（新築物件）は住み替えでチャレンジもできます。ここは2028年入居なので、いま買えば3年以上は住めます。仮に3年間待った場合は賃貸のお金も相応にかかってしまいますが、中古を買っておけば残債を減らすこともできます。

>>1399 匿名さん
ありがとうございます。北口東口の話がありましたが、武蔵小杉のタワマンなら基本どこも値上がりしていくのでしょうか