（仮称）宝生ハイツ建替え計画

>>3044 通りがかりさん
文京区に限った話ではないでしょうが、個々の地主が所有する敷地が小さすぎるケースが多いと思います。ここの敷地に隣接する学校も道路で敷地を分割されてしまっていて、校舎の拡張に苦心しているように見えます。

子供達の学習環境を考えると再開発で道路を廃止したり、高層校舎の建設でグラウンドを確保したり日当たりがよくなるように配棟計画するのが良いと思えます。せっかくの高度地域なんですから、総合設計制度を使わずともそういう計画が可能なはずです。文京区や東京都も、こうした取り組みをするように制度について教えてあげたり、補助金や許認可面で支援することが望ましいと思います。みんなが制度を使えるとなったら反対する人はいないように思います、そんな大それたことはできないという絶望感、無力感が反対運動を煽っていないでしょうか。悪い奴らが企んで独占的に美味い汁を味わっているという誤解を晴らす必要があります、そうじゃない、みんなもできるんだよって広報しないと。

>>3045 匿名さん
校舎単独ではないけれど、再開発ビルの一部になっているというところが画期的ですよね。昔は都心は昼間仕事に行ったり、ナイトライフを楽しむ場所で人の住む場所じゃなかったように思うんですが、今は都心の商業地にマンションが林立し子供も増えています。そうした現代的なニーズを捉えると、足りなくなる学校や公共施設の充実のために、再開発の手法を使って公共の空地や小学校を整備する、あるいは日当たりが悪くなる学校を日当たりのいい場所に移転させたり、学校の敷地を分断する道路を廃止してひとつにまとめてグラウンドの敷地を確保させてあげたりするなどがもっともっと促進されるべきです。都心の土地は限られていますから。高度化しないとこれは無理で、高さ制限だけにこだわると誰も幸せにはなれませんよ？

ここは着工までに5年はかかりそうです

>>3046 匿名さん
学園の関係者は、建築関連の法規に疎いように思えますね。秀才ばかり排出しているはずなのに、どうしてか。

>>3049 匿名さん
排出って嫌味かーい

>>3049 匿名さん
それ言うなら輩出ですね。
建築や都市政策に詳しいOGが少ないのかもしれません。
まあ学校の先生にここ数年の間に起きた、制度政策の変化などフォローしろというのはさすがに酷かと。

こういうアイデアを民間にもたらして社会の改良にむすびつけるのが行政の正しい民への介入方法だと思うんですけどね。

>>3047 匿名さん
神の使い、才女の輩出元、地元の支配者と大手デベと伝統芸能の平行線の議論はまだまだ続きそうですなー

> 大手デベと伝統芸能の平行線の議論
まさにその通り

適法なら建ててしまえばいいんじゃないか。

>>3051 匿名さん
総合設計制度は50年以上前から存在するのですがね。。。

>>3051 匿名さん
一般論として、特に学校は官の介入を嫌いますよね。それでいて桜蔭学園が文京区に頼っているのは滑稽でもあります。

桜蔭ならOGのつてで比較的容易に官公庁のコネを得られそうなものですが、体制に反対しがちな教職員と体制の一員となった元生徒では、色々な面でタワマンの低層階と最上階くらいの違いがあるのでしょうか

>>3055 匿名さん
運用が変化して使いやすくなったのは最近のことだと思うけどな。

>>3058 匿名さん
詳しく教えてください

いっそ街ぐるみの再開発のきっかけになってくれればいい

ここの建築計画が止まっていることに不満な人がいるようです

ここの建築計画が止まっていることに満足している人がいるようです

老朽化はかなり進んでいると思うので、そのうち建て替えはしなければいけないと思います。ただ、それが地域の価値を高める形で建て替えられるのか、そうでない形かの違いだと思います。

止めることが大事なのではなくて、地域がどうあるべきかが一番大事なのではないですかね。おそらく地元のひとはそこをしっかり話し合っているのではないかと思うのですが、この掲示板に来る無責任な傍観者はもっと酷いことになることを期待してにやにや笑いながらあることないこと書き込んでいるような気がします。

もともと形の悪い道路に分割された土地に建っていたり、低い土地のそもそも日当たりがあまりよくないところに建っていて不満を感じている人を再開発事業は救えるのにね。総合設計制度は使わせない、今よりも高い建物にする現状変更には反対、この主張は結果的に自分たちの首を絞めないだろうか。ひるがえって土地の価値を下げてしまうのではないか。今困っていることを改良する糸口をなくしてしまうのはいかにも残念なこと。

>>3065 匿名さん
この辺りは法定再開発は使えないと感じるのですが。。。
見た感じですがほとんどの建物がRCですよね？

自分は2つの中規模マンションの建て替えを内部と間近で見てきたけど、住民同士の対立が必ず発生して最後の最後まで揉め続けるし、最終的に主導した側の住民も結果的には竣工後に去っていったり…
宝生ハイツの場合それに加えて桜蔭との交渉があるわけで、住民代表の方々はストレスが半端ないだろうなと思う。

>>3066 マンション検討中さん
法定再開発はハードルが高いですが、総合設計制度なら割と使えると思います。確か敷地面積500㎡から使えます。

>>3066 マンション検討中さん
そういう形でなくても道路をなくしたり、建物の場所を移動したりすることは可能ですよ。ビルとはいってもかなり老朽化が進んでいますし、今一番苦しい中小オフィスビルが大半ですから先行きが心配です。今需要があるのは広い大規模オフィスですし、飲食テナントにしても箱の大きな省力化の効果が大きいものが人気です。

大きな土地に集約して総合設計制度を使ったりする再開発は可能です、というかやらないと小さな土地が次々と切り売りされて賃貸マンションだらけになっちゃいますよ。賃貸だらけの地域ではマナーの悪い住人が騒いだり、タバコのポイ捨てや立ち小便したり、乱暴に自転車を乗り回したり、玄関先のゴミ捨て箱が溢れていたり、そういうの見たことあるでしょう？

ここは駅が近いから、そういう方向性にしかならざるおえないでしょうね。土地の価値はダダ下がりですね。

>>3069 匿名さん
「そういう形でなくても道路をなくしたり」
ってどういう方法があるのでしょう？
区画整理？
そこまでひどい土地利用状況ではないと思いますが。。。

>>3070 通りがかりさん
銀座三越の事例がありますね。
学校の環境をよくするためという錦の御旗があれば、区道ごときあっという間に廃止できるでしょう。日当たりをよくするために敷地の東北側に建物を集約し、南西側をグラウンドと公開空地にすれば良いと思いますね。さらに総合設計制度を利用して建物の高層階は定借でマンションにして建設費を捻出するといいでしょう（もちろん入り口は別ですよ）。学校に合格した父兄がご褒美に学校の上のマンションを借りてくれるかもしれませんね。

もし近隣が一体となる再開発の手法をとれば低地の神社を忠弥坂の上の日当たりのいい敷地へスワップすることもできますよ。大きな建物を建てるのは莫大な原資がいるため、建設資金は総合設計制度を利用して発生した容積をマンションなどにして販売した利益をあてることが前提となるでしょう。神社は高さが必要ないためたくさんの容積を販売できるでしょう。売るのが嫌なら定借でもいい。

木造密集地域でしか再開発ができないなら、ビルだらけの春日後楽園とか、今進行中の後楽二丁目とか再開発できているのはなぜですか？中小のビルを集約して大きな床面積の取れる大企業も入れるようなオフィスを作る、証券化の手法をとれば地権者一人一人の持分に合わせて物件を細分化する必要もない。不動産のプロを呼び入れることでさまざまな知恵が集まるはずです。疑心暗鬼で人を信用できない人は、良い話も舞い込まないし、そもそも従業員を雇って事業を回すことすらできないでしょう。

>>3071 匿名さん
なるほど、都市再生特区の適用をお考えなのですね。
そこまでの大仕掛けをお考えとは！
まずは都市再生緊急整備地域の指定を得るところからですね。
頑張ってください。

>>3073 さん
後楽二丁目を例に取ると区の資料では
＞一方で、「後楽二丁目南地区」および
＞「後楽二丁目北・北西地区」の地区
＞の内側については依然として木構造
＞の建物が多いため、より一層の不燃
＞化促進が必要である
となっています。
（該当部分貼っておきます）
より詳しく学びたいなら都市再開発法に当たってください。
区に問い合わせるのもよいでしょう。

金刀毘羅宮の緑を守っていただきたい

都市計画法にもとづく開発行為はそこまで制限されていないと思いますけどね。
許可が必要とはいっても現状は都市計画に沿った土地利用がされていないわけで、十分理由になると思いますが、違いますか？

>>3076 匿名さん
日当たりの悪い谷間から日当たりのいい高台に移動したら根本的に解決されると思いますよ。

総合設計制度を利用することができなくなれば、容積率や高さについて定めた都市計画に沿った地域の土地利用を促進できなくなるわけで、東京都には毅然とした対応をお願いしたい。

東京都が毅然と止めているのかも…

丁寧に話し合いをしているんじゃないかと思いますね。でも、総合設計制度が使えない地域にしてしまうと、その＊＊は無関係な第三者にもふりかかりかねませんから。よくよく考えて話し合いをしてほしいですね。

都市計画は最終的には自治体の覚悟しだいだと思うんですよね。一部の反対勢力が拒否権を安易に乱発するようになれば政策は止まってしまい、民主主義のルールがだいなしになるという代償を払うことになります。民主的に決めたことはしっかりと実施してほしいです。

>>3081 匿名さん
妙な伏せ字は使わないでください。
下品な印象を受けます。

>>3082 匿名さん
「一部の反対勢力」には「拒否権」があるのですね。
どのような手続で拒否権を得るに至ったのでしょうか？

（あくまで推測だが>>3081の伏せ字はここの掲示板が特定ワードにかけるフィルターじゃないか？）

>>3085 マンション掲示板さん
（なるほど、そういう可能性として受け止めときます）

>>3083 マンション掲示板さん

>>3085 マンション掲示板さん　が指摘していますがここの掲示板の仕様で伏せ字になったものです。日本語２文字で、英語で言うとcurseですね。
１文字目は映画呪怨の怨の前の一文字で、２文字目はひらがなの"い"です。

どういう経緯でNGワードになったのか興味ありますね。

SNSなんかを日々見ていると、およそ人間のすること全てに反対者はいるものだなと実感します。それを１００％なくすまで必死で説得をしようとするのは、ある意味大変な優しさだと思うのですが、合理的ではないと思います。

全員一致でないと決められないというのは大変なハードルで、行政手続きを麻痺させ、民主主義のシステムを崩壊させてしまう危険性があります。全ての人が大賛成するのは望ましいですが、それにこだわるべきではない。

>>3088 匿名さん
まったくおっしゃるとおりです。
近隣多数がこぞって反対しているという事実を事業協力者、設計、コンサル、そして行政は民主主義の立場で重く重く受け止めて欲しいですね

>>3089 マンコミュファンさん
>近隣多数
どこもそうだけど、反対する人は多数派だと主張するんだよね。
沈黙を守っているマジョリティはどう思っているやら。

コンサルを変えるところから始めてはいかがですか？

確かに無名の＊＊＊っぽいコンサルなら、面倒臭い事抜きでぱっぱと建て替えてしまったことだろう。敷地いっぱいギリギリで建てて風も光も全て奪っちゃって、今頃大いに恨まれただろうな。

>>3092 匿名さん
おお、伏せ字がまた発動か。
カタカナ３文字の反社会勢力の通称ね。

総合設計反対の人へ
令和５年６月２６日文京区議会 建設委員会（速報版）を一部抜粋してお届けする。熟読して再考するように。
○依田委員 請願第７号についてですけれども、この請願については、桜蔭学園と宝生ハイツの間の建築紛争を例に取り上げられておりますけれども、この件に関しては都の許認可事項であるということ等々を除いて考えても、この例に関しては宝生ハイツの建て替えを実施する方々も区分所有者がつくる建て替え組合でありまして、長年、その地に住んで、今後も住み続けたいと思っている住民の方でございます。耐震性不足等々あって、その建物を建て替えるために今回のようなスキームをつくって建て替えを進めると、大きい建物を造って余った床を売るということで、ようやく建て替えの合意ができたというところがあるかと思います。そういったことを鑑みますと、当然、当事者同士の交渉に委ねるべきというところもありますし、それから一般論としても、こういった例もあるということを考えると、隣が教育施設だからということ、それから文教地区だからということだけで特別扱いするというのはやっぱり何か違うのではないかなというふうに考えております。
○西村委員 第１項につきましては、建物を建てる際には様々な規制の中で建てることになり、総合設計そのものは防災や安全などの意味でも有用な制度であるため、規制を強化するのではなく、当事者同士の話合いの中でバランスを取ってうまく解決していただきたいと考えます。宝生ハイツの件は、規模の観点から、東京都で総合設計の審査やあっせん、調停が適切に行われるものと認識しております。規模に応じて都、または区が適切に審査等を行うという制度であり、都が審査するものについて教育施設の周りだけ区も関与するというのは難しいと考えています。
第２項につきまして、地域隣接地から学校施設への日影は許されませんが、学校施設から地域隣接地への日影は許されるような一方的なルールを整えるとも読めます。また、教育施設の隣接地に後から高層建築物を建設、建築する場合とありますが、建築を制限するルールが、先に建てたか後から建てたかで変わるというのも、後から建てる側からすれば納得がいかないのではないかと考えます。自分の土地の隣に学校施設ができたために、これまで建てることができた建物が建てられなくなり、逆に隣の学校施設に合わせて制限された建物を建てた後で、その学校施設がなくなったら、もう好きなように建てていいですよとなるような隣に振り回されるルールは公平性という観点で問題があると考えます。
○豪一委員 自由民主党は、請願第７号、まず第１項について、私が子どもの頃、冬になると国立競技場は高校サッカー、代々木体育館だとか東京体育館でもやっていますけど、高校生のバスケットボールをやっていて、本郷一丁目というのは、その高校生が泊まる旅館がいっぱいあったんです。由緒正しき古い旅館がたくさんあったんです。それが、昭和25年にできた建築基準法の後、第一種文教地域というのができて、この請願には詳しく書いていなかったけど、旅館とかホテル、両方とも文教地区にはできなくなった。そういった由緒正しき旅館が、文教地区という名前をつくるために協力してできなくなったわけです。そういう歴史がある。今、そういう制限があって、残念ながらそういう旅館がなくなっていったということもございます。地域の人たちというのは、こういった教育環境を守るために、こういう制限を旅館の人が受け入れてきたという歴史がある。建築基準法、先ほど佐久間課長から説明がありましたけど、そういったいろいろな制限もあるという中で、この上にさらに制限をかけることが、既にこの話を聞いている上で宝生ハイツと学園側にいろいろな交渉を受け入れてきて、宝生ハイツ側も譲っている部分があるらしいんですよね。幾つもある。そういったものをやっているのに、それ以上にいろいろな規制をしたり何か制限をかけるということは、財産権を侵害することにもなる。ましてや都市計画法に定められた、文京区というのは都市計画地域であって、近隣商業地域だとか商業地域の中にあると。ほかの例えば港区なんかを見ても、名門の高校が商業地域の中にあって、その名門というのを維持しているわけですし、それは時代とか環境に、ある程度、しっかりと遵法性があるものは従っていかないといけないというふうに考えています。自由民主党は第１項については、これ以上やると財産権に大きな影響を及ぼすことにもつながりかねないということで、まず不採択。第２項については、学校施設整備指針に基づいた教育施設の隣接地に教育環境を悪化させるような日影をつくるような建築計画を認めないというものなんですけれども、気持ちは分かるけれども、建物を建てるということは、一日中、全く日が当たらないということはあり得ないじゃないですか。建築すれば日影は必ず生じるものであって、その日影が隣地の教育環境を悪化させるかどうかというのは、今回の相手側の宝生ハイツも、ある程度、譲っているという話も聞いております。相手側の教室の配置や窓の向きによって変わってくるし、その相手側の主観というのも当然あると思うんです。このような相手方の状況とか考え方次第で変わっていく問題というのは、これは請願とかじゃなくて、やっぱり当事者同士でしっかりと解決するものであって、それに建築指導課にもあっせんと調停とかいう制度があるわけですから、その中でしっかりと解決すべきであって、あらかじめルールで規制するというのは現実的ではないというふうに考えております。ということで、自由民主党は第２項についも不採択ということでお願いいたします。

議員ご本人ですか？
長文ご苦労様。