プラウド都立大学ってどうですか？

接収による既存不適格は問題にはならない。むしろ接収予定の土地を使って割増容積の建物が建てられるから効率的とも言える。建て替えは70年後とかだけど、その頃には上物の価値は残ってないから土地持分が資産として残るのは変わらない。

都立大学っておしゃれなカフェやレストランが多いですからグルメ巡りをするのに楽しそう
普段ウォーキングしたり、周辺を散策したりするのもよさそうです。環境がいいので子育てにも向いているし、
単身者やDINKS世帯にも利便面からみても人気が高い場所ですね。
街がきれいというのは治安面でも安心できます

単身者やDINKS世帯はこんな駅遠物件買わないでしょ。

2ヶ月前に見学しました。ここ、都立大じゃないです。大岡山の外れ。桜並木を売りにしてますが、片田舎の川沿いの並木みたいでショボいです。そこが、水没ハザードエリア、北隣接に消防署、メーンは西向き、決して住宅エリアではないネガティブで、軽々と1億超えは、住宅高騰の折でも、首を傾げます。23区マンション高騰の象徴物件。

何度もこのあたりを歩いたことがありますが、都立大といっても差し支えのない場所かなとは思います。目的地にもよりますが、大岡山駅より都立大駅の方が使いやすそうですし。
個人的にいちばんのネガティブ要素は高圧電線が多いことで、それがなければ自由が丘にも散歩がてら気軽に行ける距離ですし、高値でもまあ納得できそうな気がします。

緑ヶ丘までは東工大の横を通ると徒歩6分と最も近いですが、都立大学も信号なしフラットな道で10分の距離です。

駅距離は当然大事ですが、街の雰囲気や治安の良さも同じくらい、人によってはそれ以上に大事だと思いますね。ここ周辺は穏やか・治安良しで、そういった雰囲気と一定のアクセス性を求める人にマッチすると思います

「接収による既存不適格は問題にはならない」とのことですが、いったんそのステータスになると、売却時の銀行融資にはかなり影響が出ることはあります。一部銀行によっては融資NGになります。

更に、接収により駐車場がなくなると売却価格に影響が出ます。賃貸であればそれほど影響がないこともありますが、マンションを買う方は駐車場が欲しい方も多くいらっしゃるので、接収確定時にかなり物件価格は下がるリスクがあります。現状では残念ながら物件価格には反映されていないと理解しておいた方が良いです。

「接収予定の土地を使って割増容積の建物が建てられるから効率的」とありますが、それは物件価格には反映されていないため、その分のマージンを全て事業者が利益として確保しますよ、という話ですね。居住者の利益として享受できるわけではないです。

こういった大きなリスクを抱えた案件は、資金に余裕のある富裕層は忌避しやすいというところも気を付けた方が良いです。どちらかというと、資産価値がたとえ下がることを考慮しても、目黒区に住む価値を高く評価される人にあっている物件だと思います。

野村VS他社の書き込み合戦が静かに再燃してますね。どうぞ頑張ってください。消防署と細い道路で向き合う北向きが一切売れないから、野村はピンチか。

既存不適格だから融資を引けないなんてことは無いですよ。古くて耐震基準を満たしてないケースとかは融資出にくくなりますが、ここはそれには当てはまらないです。

都立大学相場の面白いデータ。駅徒歩5分以内なら急騰しているけど10分以内だとちょっとしか増えていない。
https://x.com/selfrw/status/1791782805212733928?s=46&t=3_eZwx0TZY7x3M4...

この辺は住環境が抜群に良いですので、駅10分でも買いたい人は多いですよ。

>>540 匿名さん
買いたい人は多いけれど、その人達に買える価格じゃない。一方、買える人は近くの他物件に流れる。
そんな気がする物件です。

>>540 匿名さん
買いたい人が多いのなら上がるんじゃ…？

本物件を脅威に感じる事業者ほとんどいないと思うので、「野村VS
他社の書き込み合戦が静かに再燃」という真実性の低い対立構図というよりは、「一方的にメリットばかり強調してデメリットを覆い隠す」業者っぽくてうさんくさい書き込みに対して、それって明らかに嘘やろ、とツッコミを入れたくなる人たちとのやり取りかなと思います。

「既存不適格だから融資を引けないなんてことは無い」とのことですが、NGになる銀行は全てではないものの一定数はいます。これは度合いの問題で、一部銀行はOKし、一部銀行はNGになるということです。既存不適格リスク（駐車場の規定数を満たさないことにより、適格物件とはみなされなくなる状態になるリスク）というのはそれだけ価格下落リスクを潜在的に孕んだ物件だということです。居住者の意思に反して駐車場がなくなるかもしれないということですからね。

建て替えまで一切修正不可能なリスクを抱えた物件は、他の物件と比べると、資産価値が上がりにくい特性を持ちます。ただ、そのリスクを目黒区という場所や生活環境の良さが補ってくれる側面があるので、暴落するほど致命的なリスクではないとも思います。自由が丘再開発の影響は多少はありますが、徒歩14-15分だとやや限定されるかもしれません。

最も残念なのは、そのリスクが生むデメリットを、「事業者があまり不動産に詳しくない購入者に負担させる」ビジネスモデルであるということを認識することです。本来もう少し顧客との長期的な関係性を重視するディベロッパーであれば、空いているスペースを不適格にならない場所に駐車場スペースを広めに設置するといった判断をしていたと思います。しかし、今回は購入者に不利益分を負担させるという判断が下されました。歴史的にも目黒区の大規模マンションは少ない（選択肢が少ない）中で、目黒区に歴史的な汚点を残したという人も出てくると思います。

今回ディベロッパーは、本来更なる値下げで対応するものを、メリットを強調することで、当時の周辺坪単価よりも+50～100万円ほどの高い坪単価で売り利益を優先させる判断をしました。もうちょっと安ければ納得感あるんですが、そこそこリスクのある物件を割高で売る手法がややオープンハ〇スっぽさ味のある販売手法だということですね。情報感度の高い不動産投資家はほぼこのマンションを見送っているので、それが一つの目安です（公開情報でほとんどの購入者が不動産を生業としないDINKSであるとされています）。

やや割高な印象はありますが、マンションマニアさんが評する通り、この地区に対して特別な思い入れのある人にとって、このリスクを理解した上で買うのであれば、生活環境は良いですし、それほど悪くない物件だと思います。誰もが不動産で利益を得ることを目的としているわけではないですし。

不動産投資で儲けたい人が集まるキャラクターではないですよね。儲けたいならより都心の駅近を狙うべきではないでしょうか。
色々盛り上がっていますが、買う人が欲しいのは住環境の良さでしょう。子育てもしやすいかと。いろんな駅近物件はありますが治安は様々。街の雰囲気はそう簡単に変わりません。

やや割高ですが、あまり車を使わない人にとってはそこまで致命的ではないと思います。環境は良いので、少し割高でもいいから物件を買いたい人、売却を前提とはせず（または売却時は一定の損失を覚悟して）長期間住むつもりの人、オーバーローンのリスクを避けるために現金比率高めで購入できる人などなら問題はないはずなので、そういった人の手に渡るとWin-winかもしれませんね

周辺住民です。抜群の環境？残念ながら、それは違います。目黒でももっとすみやすい地域はあります。五山とか、碑文谷とか、本町とか、目黒通りの南側とか。好みにもよりますが、こんなシャビーな地域より、環境のいい場所はやまほどあります。ここは、ごちゃついた感じで、中の下でしょう。

自由が丘周辺も多少ごちゃついているわけです、特に夜。アクセス性、建物、周辺住民、価格、全てがそれぞれ違いますし、全員が良いと思える不動産は無いです。好みとキャパの問題。マンコミュ掲示板は相変わらずですね。

閑静な高級住宅街で東工大も近く、雰囲気は間違いなく良いです。都市計画道路も優先度が低いので心配ないですよ。

まぁ、最終的には完売するでしょうね。

東急の各駅停車はラッシュ時でも空いてるので狙い目。特に都立大学駅は自由が丘で速達を先に行かせるダイヤだから大体空いてる。

>>550 通りがかりさん
もちろん最終的には完売するだろうけど、竣工時に完売しているか興味を持って見ています。最後の数戸を売り切るのに苦労しそう。

>>552 マンション検討中さん
このマンションの状況分かってないことがよく分かりました。

ここ、もう完売間近ですよ。

>>554 匿名さん
完売間近から完売までが一番売りにくいんですよ。選択肢の少なくなった残り１割ぐらいがサクッと売れるかが見ものです。

>>543 ご近所さん
的確な投稿すぎて業者がスレを加速させようと必死ですな

実際、この辺は住環境に恵まれていますからね。住みたい人は多いと思いますよ。

既に竣工してから３カ月が経って（当初の想定と比べて）そこそこ値引したり有償広告を出しまくっているのに全８戸の北側住戸が本日時点で１戸も売れておらず、ディベロッパー創業以来の歴史的な大惨事というレベルに陥り、住居そのものではなく「住環境に恵まれている」という表現で周辺環境に望みを託すことが唯一の突破口になっているという敗戦状況はここだけの秘密です。まぁ短期的利益を追い求めて情弱から搾取するビジネスに頼りすぎるとたまにこういうことになります...

プラウドは、世田谷砧も竣工入居済みでも完売いまだ。二子玉川も苦戦中。

>>556 マンコミュファンさん

風化させないために再掲しておきますね。



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本物件を脅威に感じる事業者ほとんどいないと思うので、「野村VS他社の書き込み合戦が静かに再燃」という真実性の低い対立構図というよりは、「一方的にメリットばかり強調してデメリットを覆い隠す」業者っぽくてうさんくさい書き込みに対して、それって明らかに嘘やろ、とツッコミを入れたくなる人たちとのやり取りかなと思います。

「既存不適格だから融資を引けないなんてことは無い」とのことですが、NGになる銀行は全てではないものの一定数はいます。これは度合いの問題で、一部銀行はOKし、一部銀行はNGになるということです。既存不適格リスク（駐車場の規定数を満たさないことにより、適格物件とはみなされなくなる状態になるリスク）というのはそれだけ価格下落リスクを潜在的に孕んだ物件だということです。居住者の意思に反して駐車場がなくなるかもしれないということですからね。

建て替えまで一切修正不可能なリスクを抱えた物件は、他の物件と比べると、資産価値が上がりにくい特性を持ちます。ただ、そのリスクを目黒区という場所や生活環境の良さが補ってくれる側面があるので、暴落するほど致命的なリスクではないとも思います。自由が丘再開発の影響は多少はありますが、徒歩14-15分だとやや限定されるかもしれません。

最も残念なのは、そのリスクが生むデメリットを、「事業者があまり不動産に詳しくない購入者に負担させる」ビジネスモデルであるということです。本来もう少し顧客との長期的な関係性を重視するディベロッパーであれば、空いているスペースを不適格にならない場所に駐車場スペースを広めに設置するといった判断をしていたと思います。しかし、今回は購入者に不利益分を負担させるという判断が下されました。目黒区の大規模マンションは少ない（選択肢が少ない）中で、目黒区に歴史的な汚点を残したという人も出てくると思います。

今回ディベロッパーは、本来更なる値下げで対応するものを、メリットを強調することで、当時の周辺坪単価よりも+50～100万円ほどの高い坪単価で売り利益を優先させる判断をしました。もうちょっと安ければ納得感あるんですが、そこそこリスクのある物件を割高で売る手法がややオープンハ〇ス味のある販売手法だということですね。情報感度の高い不動産投資家はほぼこのマンションを見送っているので、それが一つの目安です（公開情報でほとんどの購入者が不動産を生業としないDINKSであるとされています）。

やや割高な印象はありますが、マンションマニアさんが評する通り、この地区に対して特別な思い入れのある人にとって、このリスクを理解した上で買うのであれば、生活環境は良いですし、それほど悪くない物件だと思います。誰もが不動産で利益を得ることを目的としているわけではないですし。

砧は都立大よりだいぶあとに売り出してた気がする。そういう意味では、都立大はかなり苦戦してるわな。二子玉はネタ物件らしいから知らん

北向き物件は大苦戦。日差しの問題はもちろん、消防分署の真ん前じゃあ、厳しいです。野村は早めに売ってモデルルーム閉める戦略の物件が多いけど、ここは難しそう。

建設中の中町のプラウドも、厳しいと思う。駅遠だし。

東横沿線は駅距離あっても高値で売れる。徒歩10分なら十分近い。

都立大駅最寄りの大手中古は、ずっと売れていないよう。思い切って価格下げれば。。。

プラウド砧は残り二戸ですか。ここは？

じゅーさん！！

投資用で考えています。売り抜け前提で、この物件のストロングポイントとウィークポイントを教えてください。売れ残りが多いのはなぜ?

ここはもうほとんど完売してますよ。

ほとんど完売って、何戸売れてるの?
残り一戸とか二戸？ブランズシティあざみ野みたいにならないといいけど

ここは立地が良いですからね。竣工前完売は堅いと思う。

今年2月に竣工済みって書いてあるけど残ってるやんけ

百歩譲ってファミリー需要がある3LDKはまだマシだけど、こんな駅遠2LDKを買ったら詰みそう。もちろん中古として売る時も重要事項としてデメリットを説明しなきゃいけないよ

子供が独立したシニア層にはむしろ2LDKの方が好まれたりする。この辺は周辺環境も良いから需要は旺盛ですよ。

>>575 匿名さん
シニア層は駅距離重視します。ここはしんどい。

緑が丘駅徒歩８分なので駅遠ではない（むしろ駅チカ）だが、需要旺盛は盛りすぎ。

現地周辺、日常生活に必須な施設などがないので、つらい。

>560

既存不適格の理解が違うかな。駐車場の基準を満たさなくなるではなく、敷地が減少することで容積率あるいは建蔽率の基準を満たせなくなって、建築確認が通らない状態になること。そして、建て替えの時に建築基準を満たそうとすると部屋数を減らす必要が生じて建て替えが事実上無理になる。