ヒルズグランデ稲毛

ウォールドアだと下にレーンがあるタイプとないタイプがあるらしいんですけどここはどちらなんでしょうか。
レーンがあるとドアがしっかりする反面、埃が溜まりやすくて掃除し辛いとか聞きましたが。モデルルームを見ると分かるんでしょうかね。
ずっと開けっ放しにしているならいいのですけど、寝るたびごとに閉めるのはさすがにちょっと面倒かもしれませんね。

地元が幕張で、今は稲毛区民です。いまはわかりませんが、10年前くらいに美浜区打瀬の平均年収が1000万超えで話題になりました。現地に行けばわかると思いますが、外車率、高級車率が高く、マイバッハやスーパーカーを見ることができます。知り合いが住んでいますが、子どものほとんどが幼児教育から始まり、塾、スポーツ教室などに通う子も多いそうです。子供を競争社会で切磋琢磨させエリートに育てたいと思う方むけです。ママ友での付き合いも、近くにホテルが多いので、ランチも選び放題ですので、エンゲル係数高いそうです。そういう場所が好きな方は、良い場所かもしれませんね。

>>481 匿名さん　先日モデルルームを見に行きました。下にレーンがないタイプです。

そろそろ正式価格がモデルルーム行った方だけに発表されそうですね！

>>481 匿名さん
各ドアの両端下部にピンがあって床の穴に差し込んで固定するタイプでした

値段お伺いしましたが、最初提示された金額と変わっていませんでした…
高い&強気だよね。

>>487 匿名さん
値段はもう変わらないですね…。
パークフロントの金額が前回より詳細に分かってきましたね。

ファミリー層受けの良いマンションの値段はもう下がらないでしょうね。理由は世帯年収がここ１０年で大幅に増加したから。不景気なのに上がっているのは共働き世帯の急増のためです。特に新築マンションの購入を検討できる幸せなファミリー層は夫婦とも大企業勤務だったりするので、今後もその傾向が続きます。一方、駅遠マンションの値段は上がっていないので、一馬力だとそういう所を検討するしかなさそう。

＞４８９

どうだろうね。金利が上がったら支払えなくなる人、続出でしょ。この１０年は異常だった。

>>490 匿名さん
世帯年収１０００万以上の共働き夫婦に新築マンションを高値で売却出来るビジネスモデルが確立した訳だから金利上げてこの旨味のあるスキームを失くすとは思えないですけどね。

>491

不動産だけで経済のすべてじゃないでしょ（笑）。

この不景気で支払いできなくなり、結局売却する人増えてますよね。
買える人だけが買う、それでも先の読めない時代。
無理してまで買うっていうのは絶対やめた方がいいです。

>493

売りに出して売れればまだまし。売れなかったら身動き取れなくなって詰んじゃう。

>>493 ご近所さん

無理してまで買うのはやめた方がいいって響きます。無理して購入するか今すごく悩んでいるので。
近場の中古も上がってて高いし、購入するタイミングが今しかないので仕方なく購入に踏み切ろうかと。
払えなかったら売るしかないですが確かに売れなかったら終わりですよね。無理しての購入なので悩みすぎてわからなくなりました

>>495 検討板ユーザーさん
本当に無理する価値があるか、もう少し考えるしかないですね。
今現在でも電気やガス、生活用品の値上げが続いているのでより生活費を圧迫するかもしれません。
無理して買って、日常生活が圧迫されたとしても幸せでしょうか？
ご家族みんなが納得しているなら行くしか無いでしょうけれど。
私はそれは耐えられない、となり妥協しつつマンション契約したので(勿論ここではないです)、
踏み切れる心があるならそれは羨ましくもあります。

みなさんの投稿を読んで、厳しい現状を思い知らされたような気がします。とはいえ、住まいは必要なものですから賃貸だとしても支払いが発生します。どちらが家計に優しくて、将来的にも安定して住めるのか等々良く考える必要がありそうに思いました。賃貸同等、あるいはそれ以下のマンションも中にはあるようですが、その他諸々の費用の支払いもあるので厄介です。

ここのスレにあるような、こんな不安を煽るような言葉聞き流していいですよ笑
そもそも売れないと困る・・・とか思ってるようですが、総武快速停車駅の徒歩10分前後の物件が売れないわけがない。もちろんどんな値段になるかは誰も分かりませんが、少なくとも売れないっていうことはないのでご安心を。
それも通常マンションの場合長くても、３ヶ月前後で売れることが多いですよ。
まあこの立地なら３ヶ月もかかるとは思いませんが・・・

>>498 マンション検討中さん
ですよねー。
将来どうなるかわからないから賃貸派の人は、金利が上がっても賃料は無風だと何故か思っているように思います。賃貸だってどうなるか分からない。どうせ分からないなら、突然くたばった時、家族に団信を活用して楽して欲しいので家買います

>>498 マンション検討中さん
それは売れるとは言えないですよ。
手数料なども引いて、ローンの残債以上の価格じゃなきゃ売れません。

>>498 マンション検討中さん
ここ数年で経済の動きはかなり変わっていますよ。
売りたくても売れないことは多々あります。
また、物件だけの話ではなく、子どもがいれば周りの子と同じような水準でいないと厳しいですよ。

コミュニティサポートってどうなのかな。管理組合は強制力を伴うってことで国土交通省の標準管理規約でもコミュニティ形成の役割は減らす方向にある。

はなれた２街区で無理してもつながりを作るためなのか。

マンションって駅徒歩１０分を超えるとバス便扱いでリセールは厳しくなる。パークフロントはともかくブライトアリーナはアウトかも。

ブライトアリーナの奥のほうの部屋だとドアtoホームは２０分見ておいたほうがいいかもね。大規模マンションって駅徒歩をうのみにすると失敗する。

近隣の中古マンションと比べると高いとは感じはしなかったですが、間取りがいまいちでした。
金額的には妥当な線かと思いますが価値観しだいですね。

数年前に稲毛駅10分圏内のマンションを買いました。新築70㎡超で4000万円弱でした。今の相場よりは高いですが、当時は当時で高いと言われていました…

あくまで結果論ですが、今のところは買ってよかったと思ってます。売却査定をしてみたところ、評価額は4700万円くらいでした。

賃貸VS購入の議論はよくありますが、個人のバックグラウンドやそのときの相場にも左右されるので正直正解はないかと思います。

ただ1つだけいえることは、賃貸の家賃はローンに比べて割高だということ。例えば、自分の自宅は毎月の支払いが12万円程度ですが（管理費・積立金込み）、同じ物件を賃貸で借りようとすると月16万～17万円が相場のようです。固定資産税等を考慮しても、あきらかに賃貸のほうがキャッシュアウトが大きい。

ワンルームであればともかく、ファミリータイプの賃貸は駅近ではほとんど供給がないために競争が働かず、高止まりしている印象です。

一般論としての購入判断について、個人の見解によるところですので否定する意見はないのですが、懸念点が多いこの物件は販売苦戦すると思う。中古で購入したら売却時にも懸念材料になるので価格や期間で苦労するのではと…一般論を準用してこの物件も大丈夫というのは都合よく捉えすぎでしょう。
時流に流されて購入する物件がこれっていうのもなんかイマイチだなぁと。まあそれだけこの物件に思い入れがあるのならいいんじゃないでしょうか。

>506

分譲VS賃貸の議論で抜けているのは分譲の場合、設備の更新費用が自腹なこと。修繕積立があるからと忘れがちだけど、修繕積立でカバーされるのは共用部分だけ。

＞売却査定をしてみたところ

相場より高額査定して自社で専任媒介を結ぼうとする悪質な仲介業者が横行してる。ちゃんと複数社で査定しないと。

＞５０３

パークフロントもブライトアリーナだけのためのような道路を共有するってお荷物抱えちゃってる。共倒れか。

>>510 匿名さん
もしかして千葉検討版ぐるっと一周書き込んで来られました？(笑)すべての物件で懸念の発信していて、欲しい情報を本命物件に書き込めば、誰かから情報寄せられて購入の検討進むかもしれませんね?

市民の声：JR稲毛駅東口の再開発について
要旨
令和5年1月現在、JR稲毛駅東口の整備計画とJT跡地の活用方法に関する進捗はどのようになっているのか。

回答内容
JR稲毛駅東口の整備計画は、現在、駅前広場に隣接する街区において、地権者と民間事業者により再開発事業の検討が進められています。本市では、この再開発事業と連携して駅前広場を整備することを考えていることから、当該再開発事業の検討状況を注視しながら、現状の駅前広場の課題や混雑緩和策の検討を行っています。
また、JT跡地の活用方法は、土地所有者のイオンモール株式会社が事業計画の検討を実施するにあたり、本市と相談・協議等を行っているところですが、事業の具体的な内容は未だ検討中と聞いています。地域拠点であるJR稲毛駅前にふさわしく、市民の日常生活の核となるような土地利用がなされるよう、引き続き事業計画の検討状況を注視していくとともに、事業者に協力を求めます。

https://www.city.chiba.jp/shimin/shimin/kohokocho/shiminnokoe/r4-1220....

>>512 匿名さん

相当他力本願な内容ですね…

千葉市の3カ年計画だと2025年まで稲毛駅東口の整備は着工されないみたい

ただ稲毛も高度利用されるのは確定
イオンモール？以外にタワマンも認定かな？
ただここの竣工までには確定情報はでないかもね

千葉都心で容積率緩和／蘇我・稲毛地区を高度利用／８月に誘導・緩和方針策定／千葉市 第65回都計審

千葉市は９日、第65回都市計画審議会を市役所新庁舎１階正庁で開催し、「土地利用誘導方針」と「都心部容積率緩和方針（千葉都心）」の骨子案について報告した。土地利用誘導方針では、高度利用を図るべき地区に千葉都心、蘇我副都心（ＪＲ蘇我駅東口地区）、ＪＲ稲毛駅東口地区を設定。
https://www.nikoukei.co.jp/news/detail/479132

稲毛駅東口の高度利用が許可されるならデベロッパーはイオン以外でもまとまった土地を地上げしてタワマン建てたら儲かりそうだね
問題は学区の兼ね合いもあるから力技でどこかに小学校を新設させるぐらい出来たら千葉市の人口も増やせそうだけど、稲毛駅近くにマンションも学校用地も空きがあまり無さそうなのが勿体ないね

ブライトアリーナの方は駅まで徒歩20分かかりそうですか？
公式サイトでは徒歩12分となっているのでかなりの誤差がありますね。
どなたか実際に歩いてみた方がいらっしゃれば距離感を教えていただきたいです。

ここに住んだ場合、車を持たない方がよさそうですね。

>>515 匿名さん
稲毛駅前開発が進まない結果、総武線快速沿線値上がりが、船橋→津田沼→千葉→稲毛になってる印象。
稲毛は始発ではないが千葉よりも東京寄りなので千葉駅並みに魅力的になって評価されるべきと思います。
キーポイントが東口再開発であることは今やコンセンサスでしょうか？

>>518 名無しさん
開発するのは船橋・千葉くらいで良いのでは。
人口減の時代に何処も彼処も開発してもね。
津田沼・稲毛は住宅街としてタワマンでも建てるのが良いかと。

稲毛は地元の人が日常生活に不便がない程度の開発がされればそれで十分なのかと思います。総武線沿線ではロケーション的に見ても船橋と千葉の2駅を開発の中心に据えて、津田沼は船橋が、稲毛は千葉が商圏として取り込むようにしていかないとカニバリゼーションが発生して共倒れになりかねないのではないでしょうか。

>>520 匿名さん

うーん、逆では？
落ち着いた住環境は各駅停車の駅に任せて、快速停車駅はどんどん開発していかないと、それこそ沿線全体の活力が失われていくと思いますが…
今の環境に甘んじていると、再開発中の幕張駅に将来的に快速停車駅のポジションを取っ変わられるかもしれません（実際に幕張では快速を停車させる運動をしているようですし）。

>>521 周辺住民さん
千葉県のポテンシャルの割に開発してる街が多すぎる。
千葉、船橋、津田沼、柏、松戸に加えて海浜幕張、柏の葉、おおたかの森が加わり、これからは拠点を絞らないと共倒れするよ。

幕張に快速を停車させる動きなんて千葉市の考えの中には無さそうですがね
先日発表したオフィスビルのための規制緩和や補助も千葉都心、幕張新都心、蘇我副都心だけですからね
この3都心以外は中心的な開発は無いと思いますが稲毛駅東口はロータリー整備とイオンモール予定地があるし、高度利用もされるみたいだから他駅よりは扱いは良いですが開発ばかり期待するなら市の中心である千葉駅まで下った方がいいかも

「高機能オフィスビル建築促進事業補助金」も4月1日から施行する。
(略
対象地区は、千葉駅周辺、幕張新都心、蘇我駅周辺の3つ。千葉駅周辺については補助率は20%、上限は20億円とする。千葉駅周辺はオフィス床面積が2万平方メートル以上、それ以外は5000平方メートル以上が条件となる。
https://www.nikkei.com/article/DGXZQOCC099VP0Z00C23A3000000/

ちなみにかつて稲毛駅に快速をとめたのは政治力の影響もあったようです
今の幕張駅に快速をとめれる影響がある人がいるかどうか？は疑問

通学先は園生小かい！

購入したかったけど高すぎて買えなかった。買える人羨ましい。諦めます。

アメリカの市況が悪くなって来てるから日本にも影響ある可能性ありますね
高値追求だと販売が長引くかも

>526

ここもそうだけど、年明けから販売開始予定がずれ込んでるケースが増えてる。あと、2月は首都圏のマンション販売価格が８％も昨年同月から下落。昨年末の長期金利の変動幅拡大容認の影響かな。

それにプラスしてアメリカだけでなくヨーロッパの金融不安。

管理費は毎月いくらですか？

>>527 匿名さん
首都圏のマンション販売価格が8％も下落とありますが、昨年と今年のマンションの販売構成を見ないと一概には論じられないのではないでしょうか。
本マンション販売価格はあくまでも平均値を出しているので、売り出されたマンションの内に都内の高額マンションの割合が多かったかどうかでこの値は変わるように思います。
肌感覚ですが確かに都内の高額マンションの売れ行きに一時の勢いがなくなってきたようには思いますが、それでも価格が下がってきているとは思えずこの表現はミスリードするかなと思いました。

マンションでは無いですが、園生小付近のトヨタホームの新築分譲は初期の価格から改定して少し値下げしてましたね

>>530 匿名さん
飯田グループなどの大手４社の建売在庫が2022年末時点で前年比4割増加していて在庫圧縮に動くという記事が数日前の日経に掲載されていましたので、その一環かもしれませんね。実家が戸建てで今はマンション住まいのものですが、マンションのほうが管理も楽でセキュリティーもしっかりしているので自分はマンション派です。

マンションには騒音の問題が付き物ですが昔に比べて子供を遊ばせにくい世の中になったのかなという気がしますし押し入り強盗など物騒な事件も多く起きてますのでマンション選びたくなる気持ちわかります。

女子高入口脇の第三の土地の建築計画の掲示がでています。7階建て86区画です。2309着工2507竣工。マンション、公園、松の木に囲まれたパークフロントよりは環境いいよね。Dグランセより距離を置くような逆L型だろうか？

管理費、知りませんか？

>>534 マンション検討中さん

平米200前半くらい

稲毛は稲毛海岸は団地みたいなマンションばかりですね。
供給が多すぎてリセール苦しい感じでしょうか。

>>533 マンション検討中さん

通学先は？

>>537
竣工しばらく先だから、まだ決まってないかと。
園生小じゃなくて小中台小だと良いと思ってるんだろうけど、もし本当にそうなったら前マンション組から暴動起きるだろ笑

>>538 マンション検討中さん

通学先は同じになると思いますよ。
勘違いしている人が多いのですが、ヒルズグランデは3棟の総称です。
そのうち2棟が着工、売出しされているのが現状で、残りの1棟は
遅れて着工されるだけですから。

3棟目の場所

>539

3棟目も共用施設を共有なら２棟先行販売といってもその旨、標記しないってありなのかな。

>>539 周辺住民さん
園生小ではなく、柏台小では？
いずれにしろ、子育て世代は、通学先を知ったら買わないぞ。

将来的なことを考えると、子育て世代は買わない＝子育て世代に売れないが成り立つ。
そうなると明らかに周辺中古に比べて売却ターゲットが減るので、売りにくくなる。
永住するならともかく、少しでも資産価値を考えているのであれば、厳しい物件。

イオンモール須坂、開業遅れ　早くても2024年秋　建築資材の高騰受け
https://news.yahoo.co.jp/articles/969c5cc6a2b9df51abf97f20c2f482be4e27...

イオンモールも建築資材の高騰で遅れが出ることあるから稲毛も正式な時期はまだまだ分からないかもね

>>544 匿名さん
今日稲毛駅前の街頭演説で4年後イオンモール出来るって言ってましたがどうなんでしょう

>>545 評判気になるさん

できるはずねー笑

>>546 eマンションさん
そもそも4年後でもおっそいですけどね
何年放置してんだ

マンマニさんのレポート出ましたね！

ヒルズグランデ稲毛　予定価格と間取り　モデルルーム訪問
https://manmani.net/?p=47842

記事内に訪問動画がありましたね
イオンモールの場所にマンションも欲しいとか言ってて笑った
確かにマリモと提携したから無い訳じゃないがせっかくの立地だしそのまま大規模モールで良いでしょ

イオンモール、マリモと資本提携　住居と商業一体開発
https://www.nikkei.com/article/DGXZQOUC283D80Y3A320C2000000/?n_cid=SNS...

イオンモール予定地は線路脇だから住環境としてはいまいちだし、マリモはグラディスの仕様から判断して期待できない。ねらい目は今のイオン跡地かな。

マンマニさんのレポート、ややマニア目線ですが詳細がわかって有意義でした。
要点をまとめると、

良い点　：立地（ベタ褒め）、仕様（やや良い）、部屋の選択肢、日当たり
残念な点：駐車場設置率、通学小学校、徒歩での買い物は遠い
その他　：3棟構成で共用施設は相互利用、最後の1棟を待つ必要はない

価格については意外にも「高い！」ではなくて、相場を考えれば当然という主張でしたね。ずいぶん高くなった気がしますが、神奈川や埼玉よりはだいぶマシだと。

ただ、車にこだわらないのであれば駅に近いウェリス（駐車場は満車）、立地にこだわらないのであれば幕張ベイパークも選択肢としてアリとのこと。

冷静に考えると、確かに駐車場設置率には不安しかありませんね、、、、
どちらの棟も62%とのこと。

設置率72%のウェリス（929世帯667台）で常に満車、しかもあちらはこちらより駅近であり、「駅に近いから車はいらない」と考えている層がヒルズグランデよりも多いという推測が成り立つ。それでも満車。

うーん。。。。

>551

10年後の想定価格と販売価格の乖離を見れば高いといっているようなもの。

＞駐車場事情と学区問題を気にされない方

子育て世代には学区は死活問題、足腰弱くなったシニア層だと車は欲しい。誰が検討できるんだ？

・立地と新築にこだわりがあるなら買い
・立地にこだわりがないのであれば幕張ベイパークも候補
・学区、駐車場に不満があるなら見送り
・資産性を気にするのであればウェリスやプラウドなどの駅前中古の検討が妥当

いまのところはこんな感じか。

マンマニ、あんずお肉の工場直売所を取り上げてたのは受けた。ハイムスイートのほうが近いのにあちらのリポートでは取り上げなかったのに。稲毛にはリポートするようなお店が無いってことを言ってるのか。

>>556 匿名さん
ハイムスイートでも取り上げていましたよ。

ここ裏に抜けられるように階段作ったら、小中学校への距離短くなるのに何でやらないんだろうね。ブライトアリーナは行って戻るになるか５分くらいは短縮できるでしょ。

千葉女子校バス停は本数も多いし、大人100円だから安い。駅まで傘無しでも可能だと思う。立地は良いのだが、価格とランドプラン、小学校区がマイナス要因

>>558 匿名さん
できません

>>558 匿名さん

階段は非常用階段が西側斜面に作られるようです。
図面に載ってます。
営業マンは非常用なので常用で使用するのはマンションの管理組合で決める事との事でした。

大規模マンションなのに、スレが盛り上がりませんね

このへんは大規模マンションが多い街なので、別に待望のマンションではありませんからね。むしろ地元民からしてみたらまた人が大量に増えて迷惑なだけです。

稲毛はまだ大きな土地がありますので、次回待てる人は様子見をしたほうがいいですよ。
駅遠い・小中学校遠い・価格高い　いい所がないですね。

大々的に売り出してるので興味は持たれてると思います。
ただ調べると色々と気になるところが出てくるという…

外観のデザインが良いと思いました。しかし価格が高いですね、、まだ上がり続けそうなので仕方ないのでしょうか。

稲毛はマンション多いけど徒歩5分圏内の新築マンションはほとんど出てこない。今のイオンが取り壊されたらマンション建つって噂もあるけど５年後、あるいは10年経っても建たない可能性もあるので5分圏内は本当に貴重。ましてや学区が稲丘や小中台なら尚更。ここの物件のように10分圏内はたまに出てくる印象だけど信号渡ったら10分超えるでしょうからそんな物件に5000万以上出す人がどれくらいいるのか注目ですね。

>>566
稲毛駅5分以内だとめぼしいマンションはプラウド、アイプレイス、ウエリス(の一部)ぐらいでは？これからもあまり立つ予定はないし、、、

このマンションの例を見ると小中台小学区の新築マンションはしばらく立たない気がするから、今の中古マンション群で探すしかないかなあ。

車持たないと割り切れば予算6000万くらいまでのびるんですが、この辺りの子供がまだ小さい家庭は車所有してないと不便ですかね？

イオンへの買い物なら無料送迎バスもあるけど微妙にルートが通らないかも

イオン稲毛店　無料お買物バス　運行ルートのご案内
https://www.aeon.com/store/イオン/イオン稲毛店/shop_info/train_bus/1277323/

あとはイオンの新しいネットスーパーも始まるようです
大規模倉庫から出すので店頭より在庫数が多い
https://service.greenbeans.com/pre/?utm_source=yahoo&utm_medium=cpc&ut...

先日の千葉市議会選挙ではずっと前から稲毛区でJT跡地と駅前ロータリー整備に力を入れてた議員さんがトップ当選されてました

その議員さんの個人チラシが興味深いです
稲毛の中古マンション市場は高騰中
さらなる資産価値向上を！
とあります

街頭演説でイオンモールが数年後に出来ると話をしてたのもこの人でしょうね
もう何年も前から今の千葉県知事が取り組んで来た仕事なので、いまさらイオンモールが出来ないことはほぼ無いでしょう
ただ規模とタイミングは今は幕張新都心のリニューアル優先だから26年？27年？辺りからズレる可能性はありますが何も起きない心配は無いと思います
もっと詳しく進行状況を知りたい方は稲毛駅近くのロータリー整備に絡む利害関係者と個人的に仲良くなって聞いた方が早いかも

稲毛駅東口再開発ですか！楽しみですね。
イオンモールもどこまでの規模になるか、期待します。

>>570 さん

26年？27年？
できるはずねー(笑)　
売り込みに必死ですな

イオンモール出来たらここのマンションからの距離が更に遠くなるので微妙なんだよな。まぁ駅とここのマンションとの間に普段使いのできるスーパーが出切れば話しは別だけど。

>>573 匿名さん

というか東口のきったないパチンコ屋も（昔の西友？）何とかしてもらいたいですよね。再開発来たら綺麗になるといいんですが。

今売り出しされているウェリスの中古は、坪220から240くらいで稲毛の中古価格も高騰していますね。中古は仲介手数料とかかかるし、この価格帯だったら気持ちよく新築でここの方が良いかな。

>>575 マンション検討中さん
ウェリス中古は坪210くらいじゃないですかね。まあそれでも高騰はしてますね。これぐらいの差だったら新築のここの方が良い気もします。

>>575
売り出し希望価格であって成約では無いからどうでしょう？
不動産市況が読めないのか売り出し予定日も変更になったしどうなりますやら

ネットでさらされてる時点である意味売れ残り。人気の中古物件だと仲介業者の待ち行列で捌けてしまうから表に出てこない。

>>570 匿名さん

以前に不動産屋さんからは5、6年後と聞きました。
ですので28、29年頃ですか。
いずれにせよ楽しみですね。

イオンの新しいネットスーパーサービスは良さそうですね。
私も以前よく利用していましたが、子供さんが小さくて外での買い物に苦労する方、働くママさんにはとても便利だと思います。
配達も7時から23時まで1時間単位だそうで、ユーザー目線のきめ細かいサービスではないでしょうか。