ヒルズグランデ稲毛

>>297 マンコミュファンさん
現在も、元気に営業中！

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>>300 検討板ユーザーさん

どんな気持ちで、小仲台小の正門前を通過し、通学する小仲台小の生徒とすれ違って、遠い園生小に通学するんだろうか。

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>>296 評判気になるさん

女子高の体育祭の開催が近くなると、グラウンドから大音量の音楽、先生がスピーカーを通じて生徒に指示する声がよく聞こえます。

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>>296 評判気になるさん

隣接している仲よし公園のグラウンドから、
元気な子供の声→まぁ、気にならない、かな
土日野球の練習声→まぁ、気にならない、かな
夜中に少年が集まり、騒ぎまくる声→耐えられない！？許さん！？
砂埃→どうしようも、ない(笑)

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>>296 さん

隣接している仲よし公園のグラウンドから、
鳥さんのベランダへの襲来&うんち飛散。マンション屋上での巣造り&うんち。

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徒歩15分の2LDK49平米55平米なんて買う人おらんやろなあ

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>>296 評判気になるさん

隣接している仲よし公園から、
銀杏の香しい臭い。
近所の者は、風物詩として捉えていますが、直近の居住者は、耐え難い臭いになるかも。

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直近のマンション居住者です。
仲良し公園には、不特定多数の少年、ぷー太郎が夜に出入りするので、常に不安に感じています。
また、公園が直近なので、カラス、ムクドリの対応が、管理組合や個々に必要になります。公園に隣接していると夏の蚊などの害虫は耐え難いかも。
夏の少年の花火の騒ぎやセミの鳴き声は、気になる方にとっては、悩みの種になるでしょう。

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>>308 名無しさん
カメムシはどうですか？

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>>298 ご近所さん
駐車場は、昇降横行式ピット式6段（地上4段･地下2段）ですか？

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HP、小仲台小が上手い具合にカットされているわ。

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検討されてる方はどの点を評価してるか知りたいです。
良いと思えるポイントが具体的にどれくらいあるのでしょうか。教えてください。

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>>310 検討板ユーザーさん

隣のマンションから引っ越しを考えている者です。
駐車場の四段が地上に剥き出しにされる構造なのでしょうか？
女子高との敷地境に松の木が植えられていますが、隣のマンションの駐車車両には、松の枝や松ぼっくりが降り積もり、悩みの種となっています。
地上四段の駐車車両に対する対策は、どうするのか聞いてみたいところです。

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パークフロントの駐車場はdグランセ側に沿って設置。8mの防音壁あり、女子校側は車路で1.8mのフェンス。モデル行けば電子図面送ってもらえますよー。

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>>314 マンション検討中さん

松の木は、８メートルどころではないですよ。上から飛散してきますが。

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>>314 マンション検討中さん

パークフロントの駐車場と女子高の敷地境にも、松の木はありませんか？1.8メートルのフェンスでさは、松の木の枝の飛散は止められないと思います。
その対策を知りたいのです。

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>>300 検討板ユーザーさん

ご自身で問い合わせてはいかがでしょうか？

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>>316 マンション検討中さん

無理だろが

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小学校の話は何度も出てるが、物件HPに園生小と書いてあるしご丁寧に教育委員会の議事録もでてる。正式に決まったことだから覆らない。余計な問い合わせはご迷惑でしょうから控えましょう。

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小学校問題ってそんなに気になるもんかね。。。
最長でも6年と決まっているわけだし、そのあとの人生のほうがよっぽど長い。
もちろん低学年の間は苦労もあるだろうけど、それもよい経験かと。

いくら子育て世代でも子供中心に考えすぎるのはどうかと思う。

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あれ、施工は新日本建設ですか。エクセレント工事と掛け持ちかな。悩むなー。

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エクセレントシティ津田沼前原は去年１１月竣工で半部以上売れ残り
エクセレントシティ勝田台は去年１０月竣工で半部売れ残り

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今の市況から考えると高すぎるとは思いませんが、高値掴みするおそれはありますね。将来的に残債割れも心配です。

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京成千葉駅近くのマンションの様に竣工後売れ残りがあるのに、投資目的の所有者が貸し出すかも。５９平米以下の物件は特にね。賃貸の多い分譲マンションは駅チカが多いですが、相場より高いとその傾向なのかな。

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>>320 マンション比較中さん
最長で6年とおっしゃってますが子どもが1人とは限りませんよね。

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小学校の間は園生小になるのを耐えられるご家庭と知らなかった人たちが購入するということになりますかね。
幼稚園は多数選べますし。

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資金に余裕があるのであればイオン跡地にできる後発のタワマンを待つのも手だと思います。立地はプラウドに譲りますが、駅前再開の目玉になるのは間違いないのだから。

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検討している方にお聞きしたいのですが、現在分譲中のルネ稲毛東ではなくこちらを検討している理由としてはどういったものがありますか？あちらの方が駅にも近く、坪単価も安く、スペックも少しばかり上なような気がするのですが。
ここでネックになっているような小学校問題もないですし。

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小中台は閑静な住宅街と勘違いしている人に支持されていること。
　津田沼と同じで旧陸軍用地払い下げで戦前から形成された高級な住宅街とは違う。
　市川や船橋市民から見れば、特に注目する土地ではない。
もと田んぼに建つマンションはどうかな、という気持ちでは。

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今年の夏頃から「プレミスト千葉公園」と比較検討します。借景立地（リッチ）ならここよりマシかも。多分ここの売れ行き次第で価格設定するかも。タワマン嫌い、埋立地嫌い派には受けそう。千葉駅徒歩８分か。

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あちらは、事故・ウェリスから見下ろし・駅よりの標高差。
稲毛駅より西側は駅を境に昔の海岸線に向かって下っていく地形ですので、地価と人気が下がる。

小仲台エリアは、高台の安定した地盤で待望の分譲物件。稲毛駅は昔から東口の方が発展しており、文教施設も充実。東口はバス便の守備範囲も広く、近隣の新旧のマンションだけでなく、広範囲からの検討客の集客が可能、潜在的な需要は多い。
地盤、地形を気にする人や西口には興味がない人もいると思う。

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「プレミスト千葉公園」出ましたね。ここ狙い撃ちかな。神社の跡地とは恐れ入ります。

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小中学校までの距離もいい勝負。

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>>322 買い替え検討中さん

売れ残った場合、管理費って、居住者負担ですか？
半分売れ残った場合、管理費は二倍ということですか？

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>>325 マンション検討中さん

実際に居住しない販売主さん、お子さんがいない世帯であれば、小学校問題は気にならないでしょうね。
購入検討にあたり、仲良し公園の騒音、臭い、害虫、砂埃、女子高生の騒音、小学校問題等、どれも大きな問題です！どれも気になります！

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価格が高いとおっしゃってる方、イオン跡地の方が、と仰る方いろいろ居ますが、これだけ周辺の価格が上がってる中でイオン跡地が買える値段で出てくるとお思いなのでしょうか。

5年前と比べて高くなってる話をしているのに、
どんどん買えなくなるだけなんでしょうね。

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坪250だとベイパーク買えますね

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様々な個別環境（学校、駅、坂道、公園等）評価は人それぞれだけど、購入者が希望するまたは予測する価格帯は似たり寄ったりでは。ここはタワマンと比較する物件とは思えないし、都内からは勿論、市川・船橋の総武線沿線住民も資料は見たいけど程度かな。全ての住戸の価格が判らないのでもどかしいけど、投稿から推測すると割高に感じるね。千葉県の物件はそろそろピークアウトかと感じるのは私だけ？

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モデルルームプレオープン直後に、売れ残り住戸の管理費負担の心配ですか。うーん、先が見えない物件にもーなっちゃったとか。スレ評価も順調に下落中。前評判は結構良かったのに、どうして？

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>>334 マンション掲示板さん

未契約の部屋の所有者は(一般的には)売主になるので、売れ残ってる部屋の管理費修繕積立金固定資産税等々はディベロッパー負担ですよ。

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立地や規模、スペックなどわかりやすい強みもないのに、坪単価だけは予想以上というのが購入検討者の心証を悪くしている原因でしょうね。とくに、ファミリー層にとって小学生問題は致命的だと思います。

公園隣接を謳うマンションは多いですが、騒音、埃、治安、害虫…などを考えれば案外微妙では。家から5分10分の距離にあれば十分であり、隣接の必要性を感じません。

稲毛という地にこだわるのであれば、駅周辺の中古に流れたほうが妥当性があるような気がします。

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本日現地を確認しましたが、強風だと仲良し公園の砂埃は舞いますね。公園隣接マンションのデメリットは、やはり季節ごとに確認しないと体感できないので、未知数かと。

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>>341 マンション検討中さん

窓を閉めていれば、少年の騒ぎ、害虫、砂埃は気にならないと思います。そんなに気になります？

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公園あるし図書館近いし、地盤もいいのに小学校が、、、苦笑
稲毛駅東口っていうのも良かったのですが。
子供生まれて幼稚園入る前から仲良くなっても、小学校が離れることになると可哀想かな。
中学生以上だったら以上だったらありかも知れませんが、諦めます。

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Googleマップを見る限り、パークシティ稲毛と小仲台住宅の境目に歩道らしき道があります。この道を通れば、大分ショートカットして園生小に通学路できそうですが。いかがでしょうか？

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裏側崖の擁壁に通路らしき階段は見当たりません。今の所。
大通りから奥の建物までの通路は「建築基準法の道路」です。所謂「開発道路」です。当たり前ですが、誰でも通行できる道路です。突き当たりの擁壁横に避難階段通路を設ける計画（確認申請上）ですが、実際は解りません。
建築基準法「開発道路」の場合、パークシティ稲毛の杜と小仲台住宅の住民も道路に接して（多分）いれば通行できます（のはず）。
都市計画法「開発道路」の場合、私道扱いなので居住者専用となります。
いずれにしろ、厄介な法手続きの上に成り立つマンションなので、管理組合は大変だと思います。

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マンション敷地内通路と思いきや、です。「交通事故」の場合どうするの？

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開発道路の所有者は、マンショ居住者となるのですか？

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EV充電の配慮が知りたいです。機械式駐車装置は充電対応ですよね。

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このマンションを軸に比較検討するはずでしたが、千葉公園横の方が魅力的になりました。どちらも高額物件でしょうが、悩みます。

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楽しみにしていましたが小学校も遠いしオプション多いし高いしで残念すぎる。いくら高騰してるとはいえ強気すぎないですかね。

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個人的にはプレミスト千葉公園の方が環境的、立地的に良いと思います。千葉駅は始発なので必ず座れますし、多少東京に近くても稲毛から座れないのは結構つらいです。
まあ価格次第にはなりますが。

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コロナ前の稲毛駅東口だとグローリオレジデンス稲毛が坪250だったようですね
駅徒歩3分の好立地
https://manmani.net/?p=26182

これでもマンマニ予想より高かったせいか売れ行きは微妙？だったようですが、ここはさらに駅遠で大規模だし地元需要だけでは捌けないでしょうから広域からどれだけ集客できるかでしょうね

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庶民には買えない価格になってしまったんですね。予想より遥かに高くて手が出せない。
なんとか購入しようと思ったのですが、ギリギリで購入しても金利上がったら終わりますよね。

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この辺りはウェリス、パークホームズができた後から20m制限ができたので7階までしか建てられない。千葉公園も。天井高も少し低い。これにより収支悪化により割高の要因にもなっている。

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稲毛付近で同じ三菱地所絡みだとザ・ガーデンズ稲毛海岸が安いね
ただ埋め立て地が嫌だと選択肢には入らないですが意外に稲毛駅まででも徒歩18分表記

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ここは良くも悪くも投稿が多くなりそうですね。高額なマンションなら一戸建ても選択肢になるので販売会社の思惑通りか見ものです。野次馬ですみません。

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駅から微妙に遠いこと以外は、立地は及第点だったんだけどなぁ、、、
地盤良好、バス停近い、小学校近い、図書館近い、公園隣接。

我が家は未就学児2人だったので、小学校が小仲台小じゃないとわかって
検討から外しました。。。。
小仲台小ってそんなにキャパに余裕ないんですかね。

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立地悪化、価格上昇、金利上昇、建物の質低下。しかも便乗して中古マンションの価格は上がり、戸建さえ価格が上昇してるように感じる。庶民にとっては家を購入するハードルが本当に上がった。
そして稲毛は快速停車駅の中でも閑静な場所が多く住みやすいので好きなんだけど暫くは駅近物価出てこなそうだよなぁ。

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>>355
調べたら平成25年に高さ制限が導入されたみたいですね
しかし稲毛駅付近だとイオンは入って無いからイオン跡地はタワーマンションになる可能性は本当にありそうですね
https://www.city.chiba.jp/toshi/toshi/keikaku/tetsuduki/documents/2506...

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ちなみに埋め立て地でない千葉市内の駅チカマンションなら隣の西千葉で、元千葉大の土地に野村不動産のマンション計画もあるようです
ただ見たらこれも高さ20m制限地域ですね

千葉大が取得した３万㎡で構想する「産学・地域連携拠点」の全容

対象地はJR西千葉駅の近く。近接する地域では野村不動産のグループがマンションなどの開発を進めている
https://newswitch.jp/p/35582

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擁壁に設置予定の避難用の階段から、園生小に通学路できないですかね？
階段を利用できるように、管理規定の変更を管理組合の総会で採決すれば、利用できませんかね？無理かな？

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通学路となるファミマ前の急坂を避けられる迂回路はありますか？

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全て機械式駐車装置ですか。しかも地下２段地上５段。パズル条件が悪いと１０分以上待ちますね。乗降や荷物の出し入れなど重なると２０分位ですか。３台待ちだと１時間辛抱ですね。電気自動車充電対応ですかね。停電だと作動しないし、故障の場合、緊急修理依頼してもすぐには来ないでしょう。ましてや、管理事務所不在だと大変ですね。乗降時にピットに鍵を落とす事例が有るそうです。ドア付近で小物を落とした経験ないですか。落とし物の場合終日作動できません。車の大きさも限定される場合が多いので注意。ここ高額物件ですよね。

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皆さんの投稿を見ると、相当お高い様ですね。
ホームページも高いですよ、て感じ。
配置図みたいな図面を見ると窮屈で貧相と思えますが。
歩車道分離できてますか。公園から自由に出入りできそうですね。
来客や宅配便の車はどこに停めるのかわかりません。
タクシーは大通りで止まり、中に入ってくれないですね。
幼稚園のお迎えも、お年寄りのデイサービスも。

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>>364 口コミ知りたいさん

機械式駐車装置、管理道路、いらん共有部屋を見せられると、共有費が、初年度からいくらになるのか気になります。
修繕積立費は、裏手の土留めを含めるとなると、初年度は最低限に設定させられて、素人さんは騙れて購入し、数年後の管理組合が泣きを見るパターンではないかと心配になります。
購入を検討している方にお願いなのですが、管理費、修繕積立計画が適正であるか否か、判明次第、情報を共有させてください。

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>>358 マンション検討中さん

小中台小学校は全体で約1000人、33クラス。余裕なんてないですよ。

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機械式は、何台で一つの機械を使って出庫するタイプですかね？20台近くですよね？数台の順番待ちで一時間もかかるんですか？

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>>364 口コミ知りたいさん

地下式ですと、台風の時は、地下は水没するおそれがあるので、全車避難ですね。付近コインパーキングの取り合いになりますよね。

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機械式駐車場は絶対やめたほうがいい！駅前などの一等地であればともかく。最大の欠点は故障の有無にかかわらず、法定点検の費用がかさむこと。そして耐用年数が決まっているので、必ず将来の負担になること。

車にこだわるのであれば、ウェリスやアイプレイスのような自走式駐車場のあるマンションにしていたほうがいい（両物件とも空きがないかもしれないけど）

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機械式駐車装置の耐用年数は１５から２０年位が目安です。これはメーカー標準定期整備を行なった場合で、怠ると１０年ちょっとで故障頻発です。
小仲台は塩害地域では無いですが、「丘」なので塩害は十分考えられます。千葉駅の設備も塩害のため運行に支障が出た事もあります。
集中豪雨の場合、開発行為で成り立った土地（つまりここ）は排水抑制施設を設けてると考えられるので排水能力は激減します。

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近隣マンショの居住者で購入を検討している者です。
管理道路出入口には横断歩道など信号機は設置されるかどうか、わかりますか？
管理道路から、片側二車線の県道に右折で出る際、朝の通学路時に小学生、高校生などの往来が頻繁で、右折するのに大変時間がかかることが容易に予想できます。
実際、付近のマンショは時間がかかりますが、信号機があるので、そのタイミングで、右折しています。
何台の居住者の車両が、この時間に右折するのかはわかりませんが、出待ち渋滞もありえます。
信号機の情報をお待ちしています。

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>>372 マンション検討中さん

↑県道を跨ぐ横断歩道の信号機の設置についてです。
よろしくお願いいたします

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同じ様に思えるコンセプトの千葉公園物件が出たので、少々、いや結構色褪せると思います。でも、どちらも高そうなので憧れでおしまい。

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>>374 買い替え検討中さん
千葉公園は大和ハウスなので、坪300万はいきそうですね。

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高級なイメージ作りは成功したと思えます。生活を支える敷地内の使い勝手は「良くない」といずれバレルのでは。機械式駐車場や駐輪場、構内通路の狭さ。部屋を出てから表通りに出るまでとか、買い物し車を止め部屋までとか考えると余裕の無い狭さなど。建物デザインは認めますが、どうもイマイチ。高級な建物と上質な生活は別物ですか。

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>>374 買い替え検討中さん
千葉公園は千葉の富裕層に刺さる物件のようなのでこことはレベル違いの高価格になりそうです。

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>>378 通りがかりさん
ツバメじゃないですか？

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私も昔、この辺りを豆腐屋や焼きいも屋が移動販売していた時期に住んでましたがコウモリが飛んでたと記憶してます。
悪い場所ではないですが、価格だったり帰り道にスーパーがあるとかもう少し強みがほしいですね。

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ここ４６平米とか５５平米の2LDKの部屋が多いですよね。竣工時完売したら凄いと思います。子育て家族だけをターゲットの主体にしなくてもいけるという事ですか。でも３０００万から４０００万以上みたいなので、相当リッチな「パパ」のいる人かな。

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>>380 匿名さん
いつ頃の話ですか。ひょっとしたら昭和時代の話でしょうか。

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案内会行ってきました。こちらの口コミ知らなかったので想像より高くてもうびっくりでした。低収入の私じゃ買えなく申し訳なくなりすぐに帰りたかった。

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徒歩9分の方はお金持ってる方で投資や賃貸にする人が多そうですよね。

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モデルルーム予約したのにどうしよう。皆さんが言ってる金額聞くと絶対買えない。去年からずっと楽しみにしてたのに。

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素直に高い！と反応を伝えたら正式価格では下げてくれるかも？

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マンショ裏手の擁壁の付近の斜面地は、土砂災害警戒区域に該当されていませんか？ハザードマップをみると、はっきりと確認はできませんが、警戒線である黄色い線が引かれているような‥。
逗子の事件を思い出しますが、本当に土砂災害警戒区域なのか、わかる方いますか？

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>>382 匿名さん

平成生まれですが、小学生の頃普通にコウモリ飛んでましたよ（笑）豆腐販売とか、いましたね！懐かしい。　
今でも近くの向原公園に飛んでます。

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>>382 匿名さん
さすがに平成ですがもう20年も前の昔話です^^;

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今はコウモリはとんではないですかね？笑
豆腐販売とか焼き芋販売いいですね！
流石にそれももうないのでしょうか？

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奥のマンション敷地境界付近は、土砂災害警戒区域には指定されてません。県庁ホームページで確認できます。かなり詳細な地図がダウンロードできます。
指定された小中学校通学路の一部は指定区域に指定されてる様です。ごちゃごちゃしてる所なのでどの道を選ぶかによります。

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ラッパかなんかを吹きながら自転車に乗ったおじいさんがこの辺りで豆腐を販売してた気がします。昭和の終わりから平成初頭にかけて。
コウモリは何故飛んでたか理由はわかりませんが今はどうなんですかね。
向原公園も昔は通称ロケット公園とも呼ばれておりその名の通りロケットの遊具などが置いてありましたが平成のどこかのタイミングで遊具がまるごと入れ替わりました。
公務員住宅含めこの街の古い団地も20年で大分建て替えが進みここもようやく動き出し色々と時代の流れを感じます。

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園生小への通学路を見てきました。
ファミマ前の坂、噂通り、坂に手すりがついていました(笑)
確かに、ドリフの坂道コントに出てくるような坂でした！？

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千葉駅まで9分で、自然を感じられるなんて最高ですね。空気が綺麗で鳥の囀ずりも聞こえるし、春は特に最高です。

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>>394 通りがかりさん
プレミスト千葉と間違ってます？

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プレミスト千葉公園と悩みます。
価格差がどのくらいあるか気になるところです...

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>>396 検討板ユーザーさん
ここで坪250万くらい？
プレミスト千葉公園でパークビューだったら、坪290万以上の予算はないと厳しいかと。
シティビューなら坪270万もあるかと思いますが。

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>>396 検討板ユーザーさん
マンクラ界隈のツイッターを見るとプレミスト千葉公園に対する関心は高く、相当魅力的に映っているようです。個人的にはそれほどまでには魅力を感じませんでしたが、公園の中にあるといっても良いという感じがプレミストの唯一無二感を高めているのかもしれません。
マンションマニアさんも絶賛しているプレミスト千葉公園なので坪350万円程度でも買いたい人はいるかもしれませんね。

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>>397 検討板ユーザーさん
予想ありがとうございます。
せっかくなら稲毛でも千葉でもパークビューでなんなら最上階が良いと思ってしまいますが一体いくらくらいになるのやら...
価格によっては見学にすらいかないことになりそうです(笑)

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>>398 匿名さん
注目されているマンションなのですね。
マンション購入初めて検討しているのでマンションマニアさんの記事もしっかり読んでみようと思います。
坪350万なら系統全然違いますがエクセレントタワー買っておけばよかったなという気持ちになりそうです(笑)

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