ヒルズグランデ稲毛

モデルルーム見ましたが、オプションばかりでした。　
少しスペック低い気がする。　
床暖房、ディスポーザーなんて、付いてて当たり前かと思いました。

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>>250 マンコミュファンさん

オプションだらけだからですよ。

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>>250 マンコミュファンさん
249さんではないですが、天上高低い、各種天板チープ、食器棚もオプション等々。この価格比低スペックということです。

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モデルルーム行ってきました。オプション祭りでした。ただでさえ高騰してて高いのに更にオプションはひどいよ。。

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>>250 マンコミュファンさん

モデルルーム行きましたか？全部オプションでしたよ

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以前検討していた千葉駅徒歩２分の新築分譲マンションの坪単価が270万円前後でしたが、稲毛駅徒歩９分で坪単価260万円とは驚きですね。
それだけ魅力たっぷりなマンションであることを期待しましょう。

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>>251 マンコミュファンさん
そのついててあたりまえのディスポーザーが以前販売された南船橋の某マンションにはついておらず驚きました。我が家ではディスポーザーは優先順位が最上位だったので別のマンションにしましたが、千葉ではあたりまえということでもないようです。

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>>256 さん

将来的には住み替えの可能性もあるの資産価値をかなり重要視しているのですが、千葉駅徒歩2分の物件と同じくらいの価値をこの物件に期待していいのでしょうか。
イオンの再開発はそれ程大きな価値を生むんですかね？

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>>257 匿名さん
値段と見合ってればいいんじゃないですかね。ここは立地と設備仕様から考えて、価格の妥当性がだいぶ低いということかと。

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ここに限らず、今は買い時じゃないですね。
物価や金利が上がったらかなり安くなります。

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>>259 名無しさん
今無理して買うと、10年後に後悔しますね。
この仕様でこんななの高かったのかと。

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検討対象から外します。モデルプレオープン翌日から賛否が多すぎます。所詮稲毛です。やはり津田沼より東へは行けません。

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スペックも低めで高すぎると思いますが私は年齢もあってどうしても今しかないので購入します。あきらめて仕方ないから購入すると言う感じです。

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新築に限ればデべ各社は土地手当ても完了しており建設費も上昇しているので、少なくとも今後2～3年は値上がりが続くのではと予想されています。
新築を諦めて中古の出物を待つか、賃貸に住み続けるかという選択をする人も多くなるでしょうか。

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郊外でも、人気ある立地とそうでない立地で価格が大きく二極化してますね。同時期に販売したパークホームズ津田沼とルサンク津田沼では、同じような長谷工仕様なのに驚くことに坪単価で１００万円近く違いました。稲毛でも、ルネ稲毛東とか稲毛海岸のガーデンズ稲毛海岸ならそんなに高騰してないわけで、ここの立地はこの値段でも売れると判断したのでしょうね。

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やっぱり5年前くらいに買った人は勝ち組ですね。
主要駅で駅近物件はかなり売出し額が上がっています。
おおたかの森なんて中古売却で2500万くらい上がってますし。

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>>264 匿名さん
中々売れない世界が来るんでしょうね。
日本人は余裕がなくなってきています。

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ごめんなさい。
ここに引っ越したかったんですが、あまりの割高感にショックを受けて色々書いてしまいました。

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>>268 評判気になるさん
私もここ購入したくて少し高くても絶対購入するって決めてたんですが手が出せない金額でした。ショックですよね。

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数年前まで稲毛で坪200を超えるマンションはプラウドタワーだけでした。
それでも210とか220くらいの話。
ウェリスでさえも新築時は170くらいだったと記憶しています。
ウェリスの後発から一気に上がった印象です。

最近では、稲毛で立地最強と言われたウィルローズでさえ坪250万円でした。
あちらは2駅使え、どちらも5分以内、しかもスケールメリットが働かない小
規模マンションです。

こちらはそれよりも遠く、しかも大規模なのに坪260万、、、
数年でここまで変わってしまうとは。

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スペックについては、近隣のブリリア稲毛と比較してはいかがでしょうか。
あちらは築12年くらいですが、見学したときはスペック高めだと感じました。

※ディスポーザー
※スロップシンク
※ソフトクローザー
※トランクルーム
※ルーバー面格子
※ミストサウナ
※浴室乾燥機
※三面鏡裏収納
※防水コンセント（バルコニー）
※床暖房
※複層ガラス
※二重床二重天井

https://library.ttfuhan.co.jp/mansion/42034/more_page/page4.html

私はまだ見学していないのでわかりませんが、上記と比べてヒルズグランデがそこまで備えているかで、傾向がつかめるかと思います。

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ヒルズグランデの営業さんから、この後に近隣に何ヶ所かマンション建つと聞きました。　
立地的にそちらの方がいいので、我が家はそちらを狙います。　

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>>272 マンコミュファンさん
情報ありがとうございます！案内会行ったら場所聞いてみます。

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>>256
条件違うけどグラディス千葉の方が安いね
建築時期が違うからだろうね
あちらはコロナ前？計画でウクライナ戦争前の物件ですからね
ただ千葉駅も値上りし始めた中で、稲毛は穴場というか、東京には千葉駅より近いのに意外に安かったからイオンモール出来ることで、それなりの値段になって行くんでしょうね
なんだかんだ言って総武線の快速停車駅ですからね
津田沼の次の駅と考えたら遅れて津田沼の相場が徐々に稲毛にも来るのかもしれません

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強気な価格設定ですね。スーモの来場予約ギフトプレゼントは将来的に絶対無さそうですね。そういえば、ホームページの交通アクセス図に幕張アウトレットやディズニーを記載してないですね。なぜ。

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今日行かれた方でブライトアリーナの価格ご存知の方いらっしゃいますか？

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こちらの物件はどういう方々が購入予定、若しくは検討しているのでしょうか？
小学校は遠くて不便だし、中学生以上のお子さんがいるファミリー層でしょうか。

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ブライト南向き中層。65で4000後半、69で5000前半、76で5000中盤、幅のある表記で一期販売は少なめ、坪240が大体の目線のよう。
個人的にはブライトのアプローチが夜街灯少なく子供や、女性目線では厳し目です。園生小へのアプローチはもはや修行の域です。
それからパーク坪260は1番間取りの広い区画限定のことが拡大解釈されています。全体では240から250辺りがメイン。まだ価格は幅のある書き方なので変わったらすみません。

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>>250 マンコミュファンさん

販売主？

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>>279 通りがかりさん

地元民です。
通学路、小学生一年生が、ファミマ前の急坂を上り下りしなければならないのでしょ？
現在、小仲台小学生、園生小学生共に学区の境目なので、双方通学路に指定されていない道だったような？間違っていたら、ごめんなさい。
その坂道は歩道がなく、歩車共に危険な道ですよ。買われる方、小一目線で実査し体験してみて下さい。

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イオンが移転の発表したら高くても売れるから別にすぐ売れなくていい強気の金額でしょうね。
周りの中古も高騰してるし悩みますね。

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反応が悪かったら正式では少し調整して来そうな気もしますが淡い期待かな？
好調なら2期から値上げかと思いきや、最初から強きだからどうなるか…

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>>280 名無しさん
まるで、ドリフの坂道コントやん。あの坂。

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地元民です。
園生小学校までの道は本当に狭くて危ない。
ガードレールもなし。バスもすれ違う。自転車もすれ違う。小学校に通われる方は一度歩いてみた方がいいです。
雪降ると人が歩けるような道になりません。
ファミマ前の坂道は論外です。

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いつもその坂を使って通勤してます。　
今日も夕方には高校生が幅広く道を使い、通るのも大変です。小中台小学校と図書館の間の道は車ですれ違うのも気を遣います。　

園生小学校の学童を利用して、1人でマンションまで帰らせるには怖すぎます。　

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文教の地を謳っていて小学校が遠いって皮肉だね。しかも、近くの高校は表示してるのに、遠い小学校は表示しないなんて。

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>275

地所はリーマンショック後に不動産販売が低迷した時は大手にもかかわらず値下げ販売してた。ここの竣工のころ金融緩和はどうなってるか。

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学生の頃、ファミマ前の坂を利用して通学してました。年に数回程度でしたが路面が凍結するとあの坂はスリル満点のアトラクション状態になってたと記憶しています。路面が凍結してなくても中学生ならともかく小学生があの長い距離を毎日通学すると考えると確かに心配かも。ただ学区や立地を考えれば割高に感じる一方で三年後は更に価格の高騰も想定されるので検討者にとっては本当に頭が痛いと思います。

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今の小学生は荷物も多いし大変だよね。親のエゴでこういう物件に住まわせられる子供がいないことを願う。
西向きは遮蔽物が多いし、目の前に廊下の中住戸、崖際の東向き、公民館の真裏、ブライトの車の通り道の真上なんていう面白い区画…土地が狭いから余裕のない作りで変な区画は値段を抑えてくると思う。まともな南向きは割りを食って割高になるよ。

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>>289 マンション検討中さん

東側の崖の土留めは、あれで本当に大丈夫なの？

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>290

敷地内の擁壁は引き渡し受けたら住民に管理が移る。その辺の維持管理計画、長期修繕計画に補修費用が含まれているかも確認。

逗子で事故あったよね。

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施工業者の評価もあまりよくないから悩みます。

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近隣に住む者です。朝から晩まで騒音が酷い。早く工事終わって欲しい。

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まだ案内会に行けていなかったので、念の為市の教育委員会にも確認しましたが、本当に園生小学校なんですね。残念です。

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まさか近くに小学校あるのに園生小になるんですね。高くても仕方ないから購入したかったのにショック。ファミリー層狙いのはずなのに高い上に学校遠いんじゃ絶対売れないですよね。

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皆さんが思うこの物件のウィークポイントを教えて欲しいです。
学校までの距離や、建物自体のスペックなどあるかと思いますが、参考までお聞かせください…。

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>>296 評判気になるさん
過去に逮捕された、ワイセツ整骨院、死亡ひき逃げ犯不動産があること。

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・駅からの距離（10分の捉え方は人それぞれだと思います）
・施工会社
・南向の部屋でも難あり（公民館の裏、お隣のマンションからベランダが丸見え、開放的とはいえ、グランドの砂埃は入ってくる）
・価格は想定よりも高い
・地上4階、地下2階の機械式駐車場

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>>297 マンコミュファンさん

頻繁に発生する、向原公園内における、小学生に対する不審者情報。
またか、って感じで、もぅ危機意識が薄れた感じですが、よく考えれは、結構、精神異常者が存在している感じ。

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>>294 マンション検討中さん

通学路先は柏台小学校ではないのですか？
園生小だと、通学路が大変ですよね？
小仲台小の正門前を通過し、急坂を下って園生に行く訳がないと、地元民の間では話していました。

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>>297 マンコミュファンさん
現在も、元気に営業中！

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>>300 検討板ユーザーさん

どんな気持ちで、小仲台小の正門前を通過し、通学する小仲台小の生徒とすれ違って、遠い園生小に通学するんだろうか。

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>>296 評判気になるさん

女子高の体育祭の開催が近くなると、グラウンドから大音量の音楽、先生がスピーカーを通じて生徒に指示する声がよく聞こえます。

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>>296 評判気になるさん

隣接している仲よし公園のグラウンドから、
元気な子供の声→まぁ、気にならない、かな
土日野球の練習声→まぁ、気にならない、かな
夜中に少年が集まり、騒ぎまくる声→耐えられない！？許さん！？
砂埃→どうしようも、ない(笑)

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>>296 さん

隣接している仲よし公園のグラウンドから、
鳥さんのベランダへの襲来&うんち飛散。マンション屋上での巣造り&うんち。

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徒歩15分の2LDK49平米55平米なんて買う人おらんやろなあ

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>>296 評判気になるさん

隣接している仲よし公園から、
銀杏の香しい臭い。
近所の者は、風物詩として捉えていますが、直近の居住者は、耐え難い臭いになるかも。

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直近のマンション居住者です。
仲良し公園には、不特定多数の少年、ぷー太郎が夜に出入りするので、常に不安に感じています。
また、公園が直近なので、カラス、ムクドリの対応が、管理組合や個々に必要になります。公園に隣接していると夏の蚊などの害虫は耐え難いかも。
夏の少年の花火の騒ぎやセミの鳴き声は、気になる方にとっては、悩みの種になるでしょう。

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>>308 名無しさん
カメムシはどうですか？

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>>298 ご近所さん
駐車場は、昇降横行式ピット式6段（地上4段･地下2段）ですか？

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HP、小仲台小が上手い具合にカットされているわ。

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検討されてる方はどの点を評価してるか知りたいです。
良いと思えるポイントが具体的にどれくらいあるのでしょうか。教えてください。

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>>310 検討板ユーザーさん

隣のマンションから引っ越しを考えている者です。
駐車場の四段が地上に剥き出しにされる構造なのでしょうか？
女子高との敷地境に松の木が植えられていますが、隣のマンションの駐車車両には、松の枝や松ぼっくりが降り積もり、悩みの種となっています。
地上四段の駐車車両に対する対策は、どうするのか聞いてみたいところです。

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パークフロントの駐車場はdグランセ側に沿って設置。8mの防音壁あり、女子校側は車路で1.8mのフェンス。モデル行けば電子図面送ってもらえますよー。

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>>314 マンション検討中さん

松の木は、８メートルどころではないですよ。上から飛散してきますが。

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>>314 マンション検討中さん

パークフロントの駐車場と女子高の敷地境にも、松の木はありませんか？1.8メートルのフェンスでさは、松の木の枝の飛散は止められないと思います。
その対策を知りたいのです。

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>>300 検討板ユーザーさん

ご自身で問い合わせてはいかがでしょうか？

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>>316 マンション検討中さん

無理だろが

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小学校の話は何度も出てるが、物件HPに園生小と書いてあるしご丁寧に教育委員会の議事録もでてる。正式に決まったことだから覆らない。余計な問い合わせはご迷惑でしょうから控えましょう。

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小学校問題ってそんなに気になるもんかね。。。
最長でも6年と決まっているわけだし、そのあとの人生のほうがよっぽど長い。
もちろん低学年の間は苦労もあるだろうけど、それもよい経験かと。

いくら子育て世代でも子供中心に考えすぎるのはどうかと思う。

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あれ、施工は新日本建設ですか。エクセレント工事と掛け持ちかな。悩むなー。

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エクセレントシティ津田沼前原は去年１１月竣工で半部以上売れ残り
エクセレントシティ勝田台は去年１０月竣工で半部売れ残り

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今の市況から考えると高すぎるとは思いませんが、高値掴みするおそれはありますね。将来的に残債割れも心配です。

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京成千葉駅近くのマンションの様に竣工後売れ残りがあるのに、投資目的の所有者が貸し出すかも。５９平米以下の物件は特にね。賃貸の多い分譲マンションは駅チカが多いですが、相場より高いとその傾向なのかな。

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>>320 マンション比較中さん
最長で6年とおっしゃってますが子どもが1人とは限りませんよね。

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小学校の間は園生小になるのを耐えられるご家庭と知らなかった人たちが購入するということになりますかね。
幼稚園は多数選べますし。

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資金に余裕があるのであればイオン跡地にできる後発のタワマンを待つのも手だと思います。立地はプラウドに譲りますが、駅前再開の目玉になるのは間違いないのだから。

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検討している方にお聞きしたいのですが、現在分譲中のルネ稲毛東ではなくこちらを検討している理由としてはどういったものがありますか？あちらの方が駅にも近く、坪単価も安く、スペックも少しばかり上なような気がするのですが。
ここでネックになっているような小学校問題もないですし。

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小中台は閑静な住宅街と勘違いしている人に支持されていること。
　津田沼と同じで旧陸軍用地払い下げで戦前から形成された高級な住宅街とは違う。
　市川や船橋市民から見れば、特に注目する土地ではない。
もと田んぼに建つマンションはどうかな、という気持ちでは。

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今年の夏頃から「プレミスト千葉公園」と比較検討します。借景立地（リッチ）ならここよりマシかも。多分ここの売れ行き次第で価格設定するかも。タワマン嫌い、埋立地嫌い派には受けそう。千葉駅徒歩８分か。

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あちらは、事故・ウェリスから見下ろし・駅よりの標高差。
稲毛駅より西側は駅を境に昔の海岸線に向かって下っていく地形ですので、地価と人気が下がる。

小仲台エリアは、高台の安定した地盤で待望の分譲物件。稲毛駅は昔から東口の方が発展しており、文教施設も充実。東口はバス便の守備範囲も広く、近隣の新旧のマンションだけでなく、広範囲からの検討客の集客が可能、潜在的な需要は多い。
地盤、地形を気にする人や西口には興味がない人もいると思う。

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「プレミスト千葉公園」出ましたね。ここ狙い撃ちかな。神社の跡地とは恐れ入ります。

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小中学校までの距離もいい勝負。

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>>322 買い替え検討中さん

売れ残った場合、管理費って、居住者負担ですか？
半分売れ残った場合、管理費は二倍ということですか？

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>>325 マンション検討中さん

実際に居住しない販売主さん、お子さんがいない世帯であれば、小学校問題は気にならないでしょうね。
購入検討にあたり、仲良し公園の騒音、臭い、害虫、砂埃、女子高生の騒音、小学校問題等、どれも大きな問題です！どれも気になります！

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価格が高いとおっしゃってる方、イオン跡地の方が、と仰る方いろいろ居ますが、これだけ周辺の価格が上がってる中でイオン跡地が買える値段で出てくるとお思いなのでしょうか。

5年前と比べて高くなってる話をしているのに、
どんどん買えなくなるだけなんでしょうね。

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坪250だとベイパーク買えますね

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様々な個別環境（学校、駅、坂道、公園等）評価は人それぞれだけど、購入者が希望するまたは予測する価格帯は似たり寄ったりでは。ここはタワマンと比較する物件とは思えないし、都内からは勿論、市川・船橋の総武線沿線住民も資料は見たいけど程度かな。全ての住戸の価格が判らないのでもどかしいけど、投稿から推測すると割高に感じるね。千葉県の物件はそろそろピークアウトかと感じるのは私だけ？

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モデルルームプレオープン直後に、売れ残り住戸の管理費負担の心配ですか。うーん、先が見えない物件にもーなっちゃったとか。スレ評価も順調に下落中。前評判は結構良かったのに、どうして？

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>>334 マンション掲示板さん

未契約の部屋の所有者は(一般的には)売主になるので、売れ残ってる部屋の管理費修繕積立金固定資産税等々はディベロッパー負担ですよ。

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立地や規模、スペックなどわかりやすい強みもないのに、坪単価だけは予想以上というのが購入検討者の心証を悪くしている原因でしょうね。とくに、ファミリー層にとって小学生問題は致命的だと思います。

公園隣接を謳うマンションは多いですが、騒音、埃、治安、害虫…などを考えれば案外微妙では。家から5分10分の距離にあれば十分であり、隣接の必要性を感じません。

稲毛という地にこだわるのであれば、駅周辺の中古に流れたほうが妥当性があるような気がします。

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本日現地を確認しましたが、強風だと仲良し公園の砂埃は舞いますね。公園隣接マンションのデメリットは、やはり季節ごとに確認しないと体感できないので、未知数かと。

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>>341 マンション検討中さん

窓を閉めていれば、少年の騒ぎ、害虫、砂埃は気にならないと思います。そんなに気になります？

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公園あるし図書館近いし、地盤もいいのに小学校が、、、苦笑
稲毛駅東口っていうのも良かったのですが。
子供生まれて幼稚園入る前から仲良くなっても、小学校が離れることになると可哀想かな。
中学生以上だったら以上だったらありかも知れませんが、諦めます。

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Googleマップを見る限り、パークシティ稲毛と小仲台住宅の境目に歩道らしき道があります。この道を通れば、大分ショートカットして園生小に通学路できそうですが。いかがでしょうか？

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裏側崖の擁壁に通路らしき階段は見当たりません。今の所。
大通りから奥の建物までの通路は「建築基準法の道路」です。所謂「開発道路」です。当たり前ですが、誰でも通行できる道路です。突き当たりの擁壁横に避難階段通路を設ける計画（確認申請上）ですが、実際は解りません。
建築基準法「開発道路」の場合、パークシティ稲毛の杜と小仲台住宅の住民も道路に接して（多分）いれば通行できます（のはず）。
都市計画法「開発道路」の場合、私道扱いなので居住者専用となります。
いずれにしろ、厄介な法手続きの上に成り立つマンションなので、管理組合は大変だと思います。

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マンション敷地内通路と思いきや、です。「交通事故」の場合どうするの？

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開発道路の所有者は、マンショ居住者となるのですか？

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EV充電の配慮が知りたいです。機械式駐車装置は充電対応ですよね。

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このマンションを軸に比較検討するはずでしたが、千葉公園横の方が魅力的になりました。どちらも高額物件でしょうが、悩みます。

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