ヒルズグランデ稲毛

千葉大宿舎跡（千葉女子高校の隣？）に新築物件が出来ると聞いていますが、何か情報お持ちの方いらっしゃいますか？

出来ますね
どこかで見たけど届け出はあったようです
2025年以降だったはず
確か三井と三菱だったかな
営業さんにあったら聞いて見たらいいかも

これな。
2敷地合わせて400戸弱。
デベは日鉄興和、三菱地所レジ、大林新星和、三信。完成は2024年。

https://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=10079540
https://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=10079541

こっちには小さいけど外観画像がある
https://www.city.chiba.jp/toshi/kenchiku/johosoudan/documents/r442.pdf
https://www.city.chiba.jp/toshi/kenchiku/johosoudan/documents/r452.pdf

北側は全て擁壁で固めて階段は設置しないのでしょうか？

https://www.mecsumai.com/hg-inage/index.html
これでしょうか？

>>5
それですね
名前はヒルズグランデ稲毛になったんですね
しかも値段以外は間取りも出てるしかなり事前準備されてて本気度を感じますね
現環境に満足なら更に東口にイオンモールもできたら更に満足度が上がるし割と売れそう
問題はスレタイや>>1が適当なのでこの1の名前は変えたり立て直した方が良いのかも笑

駅までの距離はマンションの割にそこそこ遠い上に信号が多いのは気になるけどそこに目をつぶればいい場所だと思います。
学区も学力高い子達の集まる小仲台小学校なのはポイントが高いですね。

今のご時世、やっぱり高くなるんでしょうね、、、

隣のパークホームズの中古が坪単価200万円以上ですし、ブリリアも直近では
坪180万円以上で取引されています。
方角は違うけど、駅距離が似ている新築のルネ稲毛東は坪210～220万。。。

さすがに近隣の中古よりも高いでしょうし、ルネと比較すると駅距離はややありますが環境は上だと思うので、坪230万前後で来ると予想。

でもそうなると駅近のウェリスやアイプレイスの中古でよくない？となる気も…

ぱっと思いついた物件の強みと弱み。

強み
・災害への安全性は高い（とくに地盤）
・周辺環境はよさそう（公園・図書館・学校）

弱み
・駅からの動線にちょうどよいスーパーがない
・駐車場が機械式（管理費・修繕費が重くなる）

中立
・駅まで歩けるが近くはない（ただしバス停もある）

あと、公式サイトでは仕様面で細かいところがよくわからなかった。
最近は建築費が高騰しているため、一昔前であれば当たり前にあった
可動式ルーバー面格子やスロップシンクがカットされていることがよ
くあるので、この物件はどうか。。。。

デザインも高級感があっていいですね。
これは人気が出そうな予感。

9分は230万前後。
12分は220万前後かな。
小さな子供がいる世帯には素晴らしい環境と場所ですが狭い部屋が多いのが残念。

HPの情報がかなり詳しくて、検討しやすいですね。
雰囲気も良くて、あとは値段が気になります。

>>8 周辺住民さん
ルネ稲毛東とは地価が全く違うと思います。仕様も断然こちらが上と感じますし、もう少し差が出るんじゃないでしょうか。

ウェリスもいいんですが、規模が大きすぎて合う合わないがありそうですね。またsumoなどの中古を見ると、和室がついてたりして、うーん…となってしまいました。

>>11 匿名さん

その予測は甘いと思いますよ。
9分は300～、
12分が260～
だと思います。
日当たりの悪い棟はもう少し安いかもですが。

仮に坪230万と仮定すると、1㎡が約70万円。
階数、位置、間取りで平均から最大1割の差が出ると見込むと、

65㎡　4,550万（4,095万～5,005万）　　　
70㎡　4,900万（4,410万～5,390万）
75㎡　5,250万（4,725万～5,775万）
80㎡　5,600万（5,040万～6,160万）

机上の空論ですが、広さを確保するには少なくとも5000万は必要。
階数がないので階数差は少ない気がしますが、手前と奥でどのくらい
差がつくか。

仮に坪10違うとすると、手前と奥の価格差は150万円程度になりますね…

>>14 匿名さん

仮に坪300だった場合。。。

65㎡　5,850万　　　
70㎡　6,300万
75㎡　6,750万
80㎡　7,200万

これだとさすがに高すぎでは…

>>16 購入経験者さん
さすがに高すぎる感じがしますよね。
この金額なら船橋や津田沼で買えるのでは。

7，8年前にウェリスやパークホームズが分譲されたときは、坪単価は160～180万前後で75㎡でも4000万円以内で購入できる部屋もかなりあった印象だったのですが、そこから比べるとだいぶ上がってしまいましたね。

当時でも稲毛にしては高いと言われていましたが...

津田沼、船橋よりは1000万円安いというのが稲毛のイメージなんだけどな。

>>17 マンション検討中さん
奏の杜だと中古でもこのくらいの値段じゃなかったでしたっけ？

>>19 通りがかりさん

奏だと70㎡の広さの中古は5500万円くらいですね。。。
物件によっては60㎡でも5000万くらい。

パークフロントの方が良い、、、よな？

シティテラス稲毛海岸よりちょい高めぐらいと予想。

最近、新築マンションの売れ行きは景気動向、株価下落などに伴って売れ行きに急ブレーキがかかっている印象。ルネ稲毛東の1割増し位と予想。ルネ稲毛東も最後は値引きして完売になるでしょう。

>>23 周辺住民さん
株価とかそういう影響より、同じエリアに新築マンションが次々と建つ計画が続いてるから比較検討したい人が多いからかなと個人的に思います。
多少の価格帯の違いなら階層を変えるなりすれば、別のマンションに変えたりできますからね。
稲毛エリアは新築増えてますから、価格は上がるかもしれないけど、もっと良いもの出るかもって思ってしまいます。

65㎡5000万スタートくらいは覚悟でしょうね。

三菱地所レジレンスが加わってる（公式サイトの仕様は三菱地所のを使ってる）とはいえ、日鉄興和・大林新星和・三信住建という微妙なデベ連合。施工は新日本建設とこれまたうーん…。
どう評価したらいいのか迷っています。

少なくともシティテラス稲毛海岸よりは確実に高いですよね。
駅までの距離は微妙ですが、駅力や地盤は確実に上。
そもそも液状化の心配をしながら、京葉線沿線って微妙。。。
もっとも購入者の価値観が違うので、競合しないでしょうね。

>>21 通りがかりさん

普通はパークフロントのほうから皆さん検討すると思います。
あえて奥を選ぶ理由は？？？

どれだけ価格差があるかのみかと。あとはどうしても欲しい間取りが奥にしかない場合とか。

>>27 周辺住民さん
静かな方がいいなら奥かな

私だったら南向きかつベランダ方向が解放されてるブライトアリーナから検討するかな。奥行2メートルのベランダがある南向きマンションはベランダ方向が解放されてると、夏は涼しく冬は暖かく、とても住みやすいです。
イメージ図ではうまくごまかされてるけど、パークフロントは囲まれ立地で東向きが主方向だし、東向きにしても南向きにしても、ベランダが既存マンションとお見合いもしくははす向かいになるのが気になります。

総戸数が196戸ということは結構大規模マンションの部類に入ります。
：1LDK+S(納戸)～4LDK という間取ということは単身世帯からファミリー世帯までが混在するマンションになりそうです。
大規模なので同級生のお友達もたくさん住みそうですし、子育てする上では住みやすそうな面はありそう。
公園隣接という点は親目線としては安心です。

1LDK+S(納戸)は子供が独立したシニア層の戸建てからの買い替え需要狙いかな。
一人暮らしやDINKSには駅が微妙に遠くて、とっつきにくいかも。

>>31 マンション検討中さん
DINKSは惹かれなさそうだよな。
良くも悪くもガヤガヤうるさそう。

稲毛在住です。公式ホームページ見る限り、高級感があって良さげな物件ですね。ブライトアリーナの方が安いんですかね？

学区は小中台小ですか？

C46Aの間取り、すんごいウナギ。
これ設計はどこだろう？
長谷工だったらどんなに安い物件でもああいう部屋は作らないのに。

二つの物件をまとめて広告しているんですね。HPの情報量すごいですね、時間ある時色々見てしまいます。横に動かしたりできるのでw
パークフロントの南側の小さな建物はなんですかね？地元ではないので土地勘がなく。

小中台公民館ですね。

価格はいつくらいに発表されると思いますか？

最近ようやく完売した駅4分のウィルローズは坪250でしたね。あちらの強みは立地だけ。外観はかなりチープでした‥

駅距離以外はこちらの方が上なので、同じくらいと予想。ただし狭い部屋や角部屋は割高になるのが通例なので、平均的な部屋がどうなるか。

>>39 マンション検討中さん
ウィルローズは坪250万円ぐらいながら竣工半年前ぐらいに完売し、結構人気があったように記憶しています。
こちらはウィルローズに比べて大規模で高級感もあり、駅距離は少々あるとはいえ住環境や設備仕様はこちらのほうがよさそうです。最近の建設費高騰も考慮して、ウィルローズより10％ぐらい高い坪270～280万円ぐらいを予想しますがどうでしょうか。

ウィルローズは信号少なめで2駅に5分前後で行けるうえに閑静な南向き中心高台立地ということで立地は稲毛トップクラスだった。仕様はこちらの方が上そうですがそれでも250超えてたら高いと感じるな。

>>40 匿名さん
住環境が良い言うても学校が近いってどうなん？
個人的に嫌なんだが。

>>41 匿名さん
確かにウィルローズの立地は抜群でしたね。2駅が徒歩圏なのは希少。

個人的には徒歩圏にスーパーがないのがなぁ～

ざっくりとした周辺相場を調べてみました。もちろん各部屋の条件に
よって上下しますが。

【新築】
◇ウィルローズ稲毛（駅4分）　坪250
◇ルネ稲毛東（駅8分）　坪220
◇ヴェレーナ稲毛テラス（駅12分）　坪195

【駅近・大規模】
◇ウェリス稲毛（駅5分）　坪200
◇プラウドタワー（駅2分）　坪240
◇アイプレイス稲毛（駅4分）　坪185

【駅距離同じくらい】
◇エクセレントシティ稲毛小仲台ガーデン（駅9分） 坪210
◇パークホームズ稲毛小仲台（駅12分） 坪200　
◇ブリリア稲毛（駅9分）坪180
◇Dグランセ（駅10分） 坪160

資材や人件費が高騰しているとはいえ、坪250万を超えてくるとプラウドなどの
駅近、大規模物件の中古と競合しませんか？
個人的にはルネ稲毛東の220万と同じぐらいじゃないかと。
手前が230万で、奥が210万みたいな感じで。

機械式駐車場というところに引っかかってます。もう少し戸数を抑えて自走式にしてほしかった。金食い虫という印象が強く、いずれ負担になるのが目に見えています。
稲毛周辺のマンションは機械式が主流なのでしょうか？
都心から見れば郊外なのに？

設計上、将来外部貸しできる余地があればいいんですが。。。。

>>45 マンション検討中さん

戸数を抑えたら値段が上がるけど、それでいいの？
このへんは高さ20メートル規制だから上へも伸ばせないし。

それに機械式駐車場を金食い虫と言いつつ
＞将来外部貸しできる余地があればいい
って矛盾してません？

>>44 周辺住民さん
結果的にプラウドタワーの価格がさらに上がるという可能性もありますよ

>>44 周辺住民さん
建築コストの高騰を考えると
ルネ稲毛東よりは高くなると思うな。
230～じゃないかな

>>45 マンション検討中さん
稲毛がではなく、今の新築は仕様が殆ど低い物件ばかりです。その仕様の低さの一つが機械式駐車場です。

>>45 マンション検討中さん
戸数を抑えればマンションの販売価格は高くなってしまい、駐車場が自走式になったことでマンション本体の価格が高くなればそれは本末転倒でしょう。
最近の新築で自走式は敷地に余裕があるベイパークぐらいなのではないですかね。自走式がよければベイパークに行けばよいとおもいますが、京葉線と総武線では生活圏が違うのでそんなわけにもいきませんね。

>>47 名無しさん
最近千葉駅周辺では新築物件の供給が増えており価格も上昇しています。それに引っ張られる形でセントラルタワーなども中古価格が上がっていますので、当地でも同じ現象が起こるのではないでしょうか。

稲毛駅周辺で自走式があるのはウェリスとアイプレイスだけのはず。でもウェリスの駐車場が足りないのは有名（設置率70%くらい？）で、中古で買ったとしても確保できない。その点アイプレイスは設置率100%。築年数は20年を超えましたが、今思えば古き良き時代でしたね。。。

機械式もタイプや場所によっては出し入れに1分もかからず平置きとほとんど変わらない感覚で使える駐車場もあれば3分以上かかる駐車場もある。自走式には変えられないので購入するならどこの区画に割り当てられるかは重要。

75㎡前後の広さが4500～5000万で売り出されれば検討かな。
できれば4000万台前半が希望ですが、さすがに難しそう。

>>54 マンション検討中さん
5000万超えるでしょうね。

>>54 マンション検討中さん
最近のマンション価格の上り方を見ていると75㎡で6000万円は覚悟せざるを得ないのではないでしょうか。

ルネ稲毛東の田の字間取りが70平米で4798万で販売中ですね‥‥

同じ坪単価と考えると75平米は5000万以上でしょう。

外観デザインは奥側のブライトアリーナのほうが力が入ってますね。
垂直マリオンとか、エントランス周りなど。
立地の不利をカバーするために差をつけたのでしょうか。

共用施設のなかに個別に利用できる電源付きのスタディスペースを
入れてほしかったなぁ…

あとゲストルームは奥側にしかないんですね。

外観と同じく共用設備も奥のほうが力が入っている印象。

>>58 周辺住民さん

定住するなら問題ないけど、将来の売却を考えると駅9分と12分の差は大きい。
駅まで歩ける距離を考えると、10分以内で検索する人がほとんどだから。

その辺は売主も意識しているはず。

>>59 周辺住民さん
将来の売却は人口減少でどこも期待できなくなると思います。

>>60 通りがかりさん

千葉市全体、稲毛区全体は減りますが、駅周辺に限れば減りませんよ。

中央区なんて逆に増えますし。

立派格差がますます広がるだけです。

>>60 通りがかりさん

人口減少するから行政のインフラ負担を減らすために駅前駅近に集約されるんですよ。
もちろん廃止されるような駅ではダメですが、駅として需要ある場所の駅近マンションの需要はこれから増すばかりです。
その時に徒歩10分の壁は大きくなります。
売主もその辺は弁えてるから、駅から離れたマンションは設備を充実させる傾向あるんです。

このマンション、70㎡以上がそもそも5分の1くらいしかないですね。
買わせる値段にするために面積調整するのは時代柄仕方ないのでしょうが、
60㎡台の3LDKは詰込み感が強くて、、、
（都内の新築マンションでは50㎡台の3LDKもあるようですが...）

部屋を狭くすると印象悪くなるからなのか、バスルームや収納部分を削っ
てますね。

今後は売却ができなくなる時代が来るのは明白です。
なので、売却のことは考えずに自分にとって住みやすい場所を第一に考えるべきです。

モデルルームだいぶ出来上がってきましたね。
あと2週間もあれば完成しそう。

価格発表はモデルルームに来た人だけでしょうか。

売却まで視野に入れるとここに限らず中々買えないよな。何を最優先すべきか検討してるうちにわからなくなってくるわ。

低所得の為購入できる金額かまだ分からないですが購入したければ第一期ですぐ購入するべきですか？第何期で購入が1番いいのでしょうか？

>>65 マンション比較中さん

モデルルームはどちらにあるんでしょうか？

ここは駅距離はあるけど割と人気エリアだから欲しいなら1期狙いだろうね
東口のイオンモールが正式発表されたら余計に釣り上げられそう

東口のイオンモールが正式発表されて今のイオンにマンションが建つようなことでもあればそっちは坪300万前後行くかもですね。

>>68 マンション掲示板さん

モデルルームはマルエツの手前にありますね。auの近く。

東口のイオンモールねぇ...

JTからイオンに土地の権利が移って10年たつけど、ここまで動きがないのって
どうなんだろ？

幕張新都心に旗艦店があるのでイオンも開発意欲が本気であるのかは疑わしい？

デベロッパーに転売して、ウェリスと同じくらいの大規模マンションというオチ
もあるのでは？

近くに競合がないから強気できそう‥
最近の供給は全部西口側だったので、
東口側は久々だし。

ブリリアやパークホームズからの買替え組も
ありそうですよね。

競合はしないと思うけど、シティテラス稲毛海岸が67㎡で4600万円とのこと。
坪単価でいうと225万。

バルコニーに防水コンセントやスロップシンクがあるみたいなので、仕様は少
し上かも。なんといっても平置き駐車場！

ただし、駅に近いけど京葉線だし、何より埋め立て地。

甲乙つけがたいですが、やっぱり坪230万は覚悟しないとですね。

>>72
JT跡地は稲毛駅東口のロータリー整備と連動してるから時間かかってるだけですよ
元々、ロータリー整備のために千葉市が買う予定あったけどイオンが千葉市より高値を出すから千葉市は諦めて代わりに協力お願いしますと条件つけて容積率を緩和しますと言って6年ぐらいかけて何度も利害関係者で会合してる
神奈川の小田原JT跡地イオンも進んでるしここも密かに進行中
中止があるなら千葉市に連絡がないとロータリー整備予定が狂うから連絡はなきゃオカシイが今のところ、千葉市長の発言は稲毛駅東口は整備します！のまま変更無し

千葉のイオンモール予定でキャンセルになったのは四街道のだけだよ
稲毛駅前のイオン自体が30年以上前の旧サティの建物だからいつかは建て直しする必要あるから近いうちにタイミングが来たら動きがあるとは思います
ただ現時点で販売側にこれを折りこんだ値段にされたら困るかもね

駅前広場の整備検討　稲毛駅東口　再開発と一体で（千葉市）http://www.jcpress.co.jp/wp01/?p=28177

蘇我駅と稲毛駅の東口は当初、想定していた街の成長よりも大きく成長して手狭になっている。朝のラッシュ時に多くの方が利用され、車の進入も不便をかけている。地権者のまちづくりに協力し、再開発が始まることに支援したい。稲毛駅近くのJT跡地も駅前の開発とあわせてまちづくりに重要な場所だ。公共空間の利用の仕方や規制緩和も必要であれば積極的に検討したい
https://www.kensetsunews.com/web-kan/573805

イオンモールの進捗状況は千葉市の動きから推測はなんとなく可能
ただ規模は幕張新都心ほどにはならないかもね

早く価格が知りたいですね

皆さん、どのくらいの価格なら検討しようと思ってますか？
やはり坪230以上は覚悟してるんでしょうか…

だとしたら広さにもよるけど世帯年収1000万はないときついですよね。。。
うちは公務員世帯ですが一馬力なので、40歳手前で600万くらい。
安定しているとはいえ、さすがに厳しいと感じております。

はぁ、庶民には厳しい時代だ。

>>78 マンション比較中さん
600万はキツい。
お子さんいらっしゃるか知らんけど、いるとすれば4000万でもキツいと思うよ。

ローンは必ず60歳前に完済したい。
退職金期待したら痛い目にあいます。
昨日もニュースになってましたが、ローン金利がジワジワ上がってきてますね。減税も減りましたし、厳しくなりました。

>>80 マンション検討中さん

いまどき、ボーナスや退職金は全くあてにできませんよね。

月の返済だけでローンが組めないようであれば、すでに身の丈を超えていると
考えたほうが無難。

>>66 評判気になるさん
新築マンションですから、浪費と割り切りましょう。
よく資産性を気にするなら中古だとか、賃貸が得をするだとか、いろんな論議になりますが、結局は住みたいとこに住んで幸福度を上げることは、金銭的な損得では計算できませんからね。

>>82 名無しさん
徒歩9分なら短期での住み替え繰り返してる人でなければ、資産性もそこまで大きく気にする必要無いと思いますね
築浅で新築プレミアムが剥がれた間取りや立地が良い好条件の中古があれば買いますが、そんなのはないかあっても不動産サイト見るのが趣味な人の買いがすぐに入って買えませんしね…

この物件の徒歩分数って、9月施行の新基準に準拠してますか？
もし、してないのであれば将来的には徒歩10分以内を名乗れなくなるなる
可能性があるかと思いますが。

https://news.yahoo.co.jp/articles/5f204e062c1ea732f4a44a8789ede053500c...

徒歩10分以内か、それ以上かで印象がだいぶ変わってくると思うので、
気になります。

小仲台周辺はバス便がかなり豊富です。特にビルズグランデあたりなら、バスを使えば、ほとんど傘無しで通勤できます。パークホームズやDグランセも同様。ただ、コンビニがすぐそばにないから、それが難点かな。駅距離時間より、そのルートの中身が重要だと思います。

>>84 マンション比較中さん
印象は違うけど、実際に歩いてみないと分からないよね。

徒歩分数は新基準に準拠しています。距離的に間違いないです。旧基準で表示していたマンションも9月以降に一斉に新基準の表記に切り替わりました。

年収一千万くらいないとここは購入できなさそうですよね…戸建ても高くて買えないので‥かなり無理してでも購入しようかと検討してます

坪300万なら買いかな

>>89 名無しさん

それはさすがに。
坪300出せば、千葉パルコ跡地のタワマンの高層階が買えますわ（笑）

そんなに高所得な人がたくさんいるとは思えないけどな。価格いつ発表されるんでしょうか。

>>89 さん
坪300なら奏の杜買えますな
奏の杜ブランズでも300は行かないでしょ

これからの時代は無理して買ったら地獄を見ます。
金利鰻上りです。

奏の杜はもちろんいいんだけど、習志野アドレスなのがちょっと、、、
せめて船橋ならというか。完全に主観の問題だけど。
それとあの辺は小学校問題があるのもネガティブでした。

新築マンションの引渡可能年月と言うのは基本的には予定通りに引き渡しできるものなのでしょうか？何ヶ月も遅れるとかは普通でしょうか。

何か月もというのはあまり普通ではないような？
とはいえ世界情勢が目まぐるしく変わっている時期ですから読めないのは確かだと思います。
ここの場合だと三月下旬引き渡しとなっているので、引き渡されたら早急に引っ越しして
新学期に間に合わせたいファミリーさんがたくさんいるんじゃないでしょうか。子供がいるとそういうの気になりますもんね。

価格高そうですよね。早く金額出てほしい

このマンションの4ＬDKの部屋を検討中です。　
早く価格発表されてほしいです。　

部屋のイメージ写真も公開してないので、　
早く見たいですねー。

>>34 匿名さん

園生小です。https://www.city.chiba.jp/kyoiku/kyoikusomu/somu/documents/r4kaigiroku...

>>99 匿名さん

情報ありがとうございます！マンションのすぐ近くに小学校があることを魅力に感じていたので残念です。