大規模修繕の話合い

>>215 名無しさん
管理会社の責任施工かコンサルをさせた方が安全でしょう。保証もしてくれるし、責任の所在がはっきりしている。修繕委員が建設関係は最も危険でしょう。

大規模修繕専門の設計コンサルは
業務費用以外の収益がないとやっていけないと思えるような見積を出してきます。

安いコンサル費に注意するように、という国交省の注意喚起が浸透してないので、やりたい放題です。
施主がまともな判断をできないうちは、どうにも変わらない。

>>217 匿名さん
責任を取るのは施工業者であって、管理会社が保証するものでもない。
請負契約時に施工業者と瑕疵補償について決めておけばいい。
ボッタクリが起こりやすのは管理会社がらみの修繕工事だ。
ブローカーとしての中間ピンハネの役割しか果たさないからだ。

管理会社が修繕工事に対して持っている技術は、いかにピンパねの額を吊り上げるか、修繕工事に対する建築技術とは無関係の、ブローカーとしてのボッタクリに関するノウハウだけ。

>>220 匿名さん
プライム上場企業なら心配ないよ。
組合側の要求には応じるし対応もできる。

>>221さん
組合側の要求に対し、真摯に耳を傾けてくれる業者は
いいですね。
すぐピンハネだとかいう者もいますが、もっと信頼関係を
保たなければね。
仕事を依頼するんでしょう。

>>スレ主さん
大規模修繕工事が３回計画されているとのことですが、
何年周期で計画されているんですか。
それにしても、値上げ額が大きいですね。

修繕積立金の値上幅が大きいとのことですが、
一概に大きいという判断はできません。
いくら積立てられているかが問題なのです。
今までに積み立てられた金額が小さければ当然
値上額は大きくなりますから。

分譲時は修繕積立金は低く抑えられています。
買いやすくするためです。
そして、段階的に値上げをしていきます。

しかし、その値上げをするのが大変なんです。
住民の中には値上げをされると困る方も多数おられますからね。

修繕積立金の値上は長期修繕計画に基づいて行います。
その計画書の作成は建築士とシビアに検討して決める必要があるでしょう。

建築士と一緒に検討をしていきますが、専門委員並びに理事の
メンバーから選出し、約半年かけて検討して作成します。
建築士は設計図面を基に数量調書を作成し、工事個所ごとに
設計概算書を作成し工事費を計算します。
最終的に鑑である長期修繕計画書が完成します。
建築士の費用としては、７０万円から８０万円が相場でしょう。

>>228 匿名さん
図面からの数量調書だと
外壁やシーリングの数量不足に注意して下さいね

それと
各々の修繕周期は
実情および今までの経過などを
加味しないコンサルが多いです。

机上の空論にもほどがある！

とはいえ
70～80万ならそんなもんかな。

半年間で約８０万だったよ。
結構頑張ってくれたよ。
数量調書と設計概算書のページ数は１００枚以上あったからね。

その長期修繕計画書があれば、相見積もりも理事が
取れるからね。

>>231 匿名さん
理事にやる気があればね。

>>232さん
そうだね、理事長にやる気と知識があればいいんだけど。
輪番制の理事ではそれは期待しても無理かな。

長期修繕計画書は、管理会社のフロントにソフトが
あるだろうからそれに大体の数字を打ち込んで作成
して貰えばいい。

しかし、そんな長期修繕計画書はなんの役にも立たない。
単なる修繕時期をしるだけのこと。

長期修繕計画書は、それをみれば大体の工事金額までが
分るものでなくちゃね。

長期修繕計画書のしっかりしたのがあれば、大規模修繕工事をするときに
修繕個所の細かい金額がでているので、やるかどうかの判断材料になります。

長期修繕計画の洗い直しを何故やるかといいますと、工事の
周期を知る指針にも活用しますが、一番の理由は修繕積立金が
足りるかどうかの判断材料になります。
不足するのであれば、計画書を検討した専門委員会は理事会に対し
積立金の値上案の提案をしなければなりません。

修繕積立金の値上はやりたくないので、工事個所を減らして
積立金の不足が生じないように計画書の作成をすることもある。

工事個所を減らせればいいんですが。
やらなければならない工事はやるべきですね。

長期修繕計画の洗い直しをするときは、一度管理会社とは
関係のないマンションの長期修繕計画の洗い直しのある
建築士に作成してもらったらどうですか。
その作成方法はガイドラインに基づいて作成してもらえばいいでしょう。

マンションの工事でやらなければならない工事は
大体決まっています。
その周期と概算額を計画化してもらえばいいんです。
そして３０年間の総工事費から１戸当たり月の必要修繕積立金の
額を算出し、現在の積立金と比較して足りなければ値上げの提案を
しなければならないでしょう。

スレ主さん
工事は大規模修繕工事だけではありませんよ。
それ以外に玄関ドア、消防設備、給水設備、杞憂水管、排水管、照明設備、
サッシ・網戸、インターホン等いろいろあります。
長期修繕計画の作成書がありますか。

スレ主さん
足場仮設費が2,200万円とのことですが、その金額は高いというより
安いんじゃないかと思いますよ。
直接仮設費にプラスして、共通費や消費税がプラスされますので。

足場の工事は、修繕は全くしていないのに、日にちはかかる。
それをやると工事をしているという雰囲気は高まる。

大規模修繕工事を足場を組まずにやるところもあるが、
その場合は、ゴンドラでやるけど、普通は１４階以上の
マンションの場合だよね。

ゴンドラの場合は工事費が高くなるからね。
だからといってブランコは危険が伴う。

現在大規模修繕工事がはじまったところなので
聞きたいことがあったら質問に答えます。

大規模修繕工事で足場を組みますが、これが１ヶ月以上
かかるのでうんざりしています。
また、足場が倒れないようにアンカーを打ち込むときの騒音が
うるさいですね。

工事でうるさいのは、開放廊下の塩ビシートやベランダの
塩ビシートを?ぐときですね。
これは確かに大きな音がします。

大規模修繕工事は、８～１０年に１度が適切でしょう。

>>251 匿名さん
根拠教えて

毎年すればいいよ。ボッタクリ屋の論理。
20年毎でいいよ。
人体の内臓に類する個々の設備早め早め
で精査要。
外ずらを重視で内側軽視は要注意。
特に共用部分との一体化部分の設備は早
めでもよい。

>>253　 口コミ知りたいさん
大規模修繕工事は２０年でいいんだね。
共用部分との一体部分の設備とは、専有部分の配管、配線のことかな。

２０年といわず、３０年ぐらいでもいいんじゃないかな。
それとも計画的な工事はしないで、悪くなったところだけ補修
すればいい。

修繕積立金が足りないということで、大幅な修繕積立金の値上ということ
ですが、大型設備の更新工事もありますからね。
やはり、一度マンションのA容器修繕計画の洗い直しをしたことのある、
設計コンサルタントと検討会を行って、詳細な長期修繕計画書を作成
すべきです。
単なる計画書ではなく、設計図面を基に数量調書を作成し、それを基に
工事個所ごとに概算設計書を作成し、計画書を作ってもらうべきです。

長期修繕計画書を作成する期間は約半年。
設計コンサルタントの報酬は、５０万円から８０万円ていどは必要
でしょう。

>>257 匿名さん
お前のマンションは何戸だ。

>>258 口コミ知りたいさん
失礼な方ですね。
人にものを尋ねるのに、お前はないだろう。
常識のない者に答える必要はないよ。

類友同士の痴話喧嘩はやめましょう。

あほを相手にするなよ。
ここのスレに関する書き込みをしなさい。

大規模修繕工事で、２回目の場合は、玄関ドアの交換時期が
近いので、一緒にしてもいいかもですね。
但し、周期が１３年以上の場合ですが。

えええ？

玄関ドアの交換は築３０年前後に交換だけどね。

周期が早いと管理会社は儲かります。危ないですよ！万が一!といって不安心理につけこめるかが営業マンの腕の見せ所。

ワンオーナーな商業ビルは築30年は、大規模修繕自体やらないよw

>>265 通りがかりさん
借金をして建てたビルなのに、ようやく儲かりだしたのに、そこで
大規模修繕工事をすればまた利益がなくなる。
だから、できるだけ先延ばしをするんだよ。