ウェリス上本町ローレルタワーについて

今度の祝日は自由設計の相談会ですね、
皆さんどうされるのでしょうか。
オプションの料金が高いのか一般的なのかさえわからなくなってきました。
値引きの相談とかはしてもいいんですかね？

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売れてるみたいやから、値引きはしないと思うよ。ところで、あそこは五条小校区？

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誤解を与えてしまったみたいですが、住戸の値引き交渉ではなく、オプションの値引き交渉です。
一応ながら、私も購入者なので値引きはして欲しくない立場ですから・・・。

校区ですが、五条小学校、夕陽丘中学校です。
校区目当ての方も多いですよ。

２期も完売してくれるといいんですがどうなんでしょうね。

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上本町周辺には結構マンションが乱立してますけど、完売して欲しいですよね。
他のマンションでは売れ残りもあるようです。

ところで知り合いが新築マンション購入し、部屋の引渡し当日に、部屋のキズや問題点を指摘する為、
大手工務店勤務のヒトを立ち合わせたそうです。
結果、いくつか問題点はあったそうです。（もちろん無償で処理させたと思います。）

そんな話を聞くと素人ではわからないので不安になります。
みなさんはどう思われますか？？

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こんばんは
内覧会の業者の立会いのことですよね
一応私は今のところはお願いしてみようと思っています。
確か平均して５万円ほどの料金でお願いできるみたいなので、
その金額で安心できるならと思っています。

どんなにしっかりした施工会社でも
内覧会での指摘事項は少なからずあるみたいですし、
自分で発見できる自信がないので専門家の力を借りてみようと思っています。

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捜索隊さん
ご回答ありがとうございます。

その業者って捜索隊さんが個人的に探される業者なんですよね。
第三者じゃないと意味ないですもんね。

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二期は１次と２次で６５戸完売したそうですよ！
東側の低層階の部屋もうれたらいいですが・・・

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２期完売よかったです＾＾
この調子で全戸完売してほしいですね〜

ミルクさん、個人的に探すというか、このサイトでもよく話題に上がってくる、
さくら事務所さんみたいな立会いなどを専門にやっておられる第３者機関にお願いするつもりです。
ウェブ上で検索しても出てきますのでＨＰだけでも見てみるのもいいですよ。

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完売したんですね＾＾
よかったです！残ってしまうのは　やはりイヤですもんね〜

内覧会の立会いですが　うちも　お願いしようと思っていますが
どこがいいのでしょうか？

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ここってもう販売されていますが、竣工予定が平成20年2月
引渡予定が平成20年3月で、ものすごく未来の話ですよね。
最近テレビでも話題になっている消費税ＵＰ・・・
もし、今契約して物件完成までに消費税があがったら
どうなるのでしょう？ローン開始の時に払う額も変わる
のではないでしょうか？そうなると、高額な買い物だけに
消費税が上がると大打撃ですよね。その頃にはローンの利率も
今より上がっていると予想されますしダブルパンチをくらいそうで
迷っています。住宅控除も平成２０年までとなっていて
これはギリギリ軽減措置を受けれるのでしょうか・・・
これもダメだった場合トリプルパンチです。
皆さんはいかがお考えですか？

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<<60
サイトをまたいでのマルチポストですか？
あなたは迷っているわけではなく批判したいだけなんですか？
一応まじめにレスするとすれば、
物件価格は契約締結時の価格になるので消費税が先で上がろうが影響ありません、
まあアップしてから契約すればだめでしょうが・・・。
このことは契約会で確認済です。
ローンの利率は誰にも予想できませんから上がったらそれだけのことでしょう。
事実をそのまま受け入れるのみです。
もし心配なら現状で先に公庫だけでも申し込みして申し込み時金利を適用しておけば、
多少の安全策になるのではないでしょうか？
住宅控除ってみなさんそんなにあてにされてるんですか？
現段階でも年間数十万程度ですから、月１回の外食費程度でしょう、気にする必要もないと考えてます。

私は普通のサラリーマンなので特別高給でもないですが心配はしていません、
ましてや、契約者の多くを医療関係者のようですからなおさら無関心の方は多いでしょうね。

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医療関係者っとは　お医者様ですか？
うちも　普通のサラリーマンですが　サラリーマンの方は
少ないのでしょうか？

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６２さん
私も担当の方から聞きましたけど、近くに大きな病院があるせいか、
かなり近鉄のほかのマンションよりも医師の方の比率は高いそうですよ。
よく専門職の方が多いと管理組合が大変だとか言うことを良く聞きますけど、
実際のところどうなんでしょう？
そういえば赤十字病院の横にも野村さんがタワーを建設されるみたいですね。
参考までに行ってみたいです。

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私も　野村のタワーは気になっていましたが・・・
時間があれば　行ってみようかと　思ってます。
来年のようですが。

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３期２０戸も完売してほしいですね！４期で完売ですかね？

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この勢いを維持できれば３期２次での完売も可能ではないかと思っていますが・・・。
ところで他のデベの話題では耐震偽装の件について何らかの対応があったそうですが、
近鉄からもＮＴＴからも何もないようですね。
みなさんどのように思われてますか？

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１月のオプション販売会の案内が来ました。
その時にでも、耐震偽装の件について聞いてみようと思います。
しかし、オプション高いですね〜
みなさんは注文しますか？

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確かに高いですね。
玄関のミラーかチェアのどちらかはお願いしようと思います。
スペーシアってどうなんでしょうね遮音性能とかも良くなるのでしょうか、
お値段に見合う効果があるのなら購入してもいいのでしょうけど・・・。
しばらくオプション表とにらめっこが続きそうです。

駐車場とバイクの希望調査もありましたね、
管理費に影響することなので、出来る限り埋まって欲しいですね。
ただ希望が多すぎて漏れてしまうのも考え物ですが。

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３期完売らしいですね
最終期で全戸完売して欲しいです。

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五条小学校の校区変更について情報がありましたら教えてください

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入居する頃には生魂小学校になるのではないでしょうか？

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ご存知の通り今五条小学校は飽和状態です。越境してまで
ここに入れたがる人が多くレベルの低下が深刻化してます。
すでに生徒の学習レベルが中央区の中大江小学校とほぼ
同じぐらいだそう。今後もっと平均化は進むでしょう。

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まだまだハイレベルでしょう。
ただレベルは低下していないけど、レベルの低い生徒の率が増加したのは事実。
健全な教育環境という意味では隣接校区の大江小学校の方がいいという噂もあります。

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>72さん
それが本当なら、残念なことです。
うちの子は、ぜひ五条に入れたかったのに。

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うん、どうだろう。天王寺区の小学校は全体的に他の区より高いのは事実。
皆さんは五条、五条と言いますが、生玉でも十分だと思いませんか。
小学校の間は勉強ばかりでなく、遊びも大事でしょう。元来、私の子供の
時、掛け算の九九や音楽の笛で放課後に残されましたが、先生が見回るまで
遊んでいて、怒られたのが普通でした。今の子供は少子化の影響で子供に
夜遅くまで塾に通わせたりするのは当たり前と受け取られる大人がおかしいと
思っているのは私だけでしょうか。
天王寺区の学校のレベルで心配する必要はないとおもいますが、、、。
すみません、不快に思わないでください。

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小学校は担任の先生と過ごす時間が長いから、学校よりも担任の先生の質でしょう。
どの小学校でも年々子どもの質が下がったと言われるそうです。
子どもの質じゃなくて、親の質なんでしょうけどね。
我々の世代が生み出した害なんですかね。

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五条だったら、教員に勝ち組意識が強いため
授業や校内活動に対するモチベーションが高い。そして明るい。

ただ◯◯先生が担任でよかった、逆に悪かった。というのはあります。

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教師に勝ち組、＊＊＊ってあるの。
そんなことは市内にたまたま転勤で五条になるだけで、五条はレベルの高い教員しか働かせないと
教育委員会が決めるっておかしい。誰も教師に高いレベルなんて求めてない。
ただ、五条は荒れる生徒が少ないだけで、イメージがいいだけでしょう。
まあ、府立高校ならわかるけれど、、、。
小学校でそんな人事あるわけないでしょう。
もっと、子供達に真剣に取り組んでくれる教師なら良い。

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＞＞教師に勝ち組、＊＊＊あるの。

残念だけどあるんです。それが現状。

＞＞ただ、五条は荒れる生徒が少ないだけで、イメージがいいだけでしょう。

それはたぶん？という想像でしょうか？
卒業後の進路がすごいです。

＞＞まあ、府立高校ならわかるけれど、、、。小学校でそんな人事あるわけないでしょう。

人事内容まで知りません。ただ結果として代々、五条カラーが受け継がれているのは事実。

＞＞もっと、子供達に真剣に取り組んでくれる教師なら良い。

だから五条にいるんですよ。

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大江、生魂でダメなの？
親が７９さんみたいな教育パパ、ママばかりいたら、五条小学校かわいそうやなあ。
子供がまともな子になるんかなあ。

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↑
誤った認識があったので現状を述べただけです。自分は単なる傍観者ですわ。

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↑
誤った認識があったので現状を述べただけです。自分は単なる傍観者ですわ。
ただ鼻息の荒い保護者が多いのも事実。もちろん大江、生魂もいいですよ。

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重複失礼！

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あくまで確率論ですが。

小中高と普通に公立に通わせたいが、いじめや学校崩壊も気になる。すこしでも危険を回避したい。
あと育児放棄するような家庭とはトラブルを起こしたくないし、あまり関わりも持ちたくない。

そんな家庭は通わせる意味はあると思う。過剰な期待は禁物。あくまで親の日常教育が重要。

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>>84さん。
そのとおり。

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あげときます。

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完売していることだしこちらで話をするよりも
住民板に行った方がいいかもしれないですね。

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ここって平成20年完成ですでに安い単価で完売してますけど、今の資材インフレの中、今から建て始めて予算どおりに建設することが可能なんですかね？
手抜きチェックが絶対必要だと思いますが。

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ちゃんと見積もり書出してデベと値決め契約の上
着工してるので大丈夫ですよ。特にタワー物件はゼネコンは
丸投げせず自社で分離発注して施工します。びっくりするぐらい
利益も取ってます。免震工法は耐震工法に比べて躯体強度は1/10
ぐらい。多少手抜いても地震には強いですよ。免震装置が働けばですけど。

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ゼネコンは利益を取ってても、実際に施工するのは下請け（各業種）の会社でしょ。
鉄筋やセメントなんかは膨大な金額になるので業者も先渡しの契約ぐらいしてると思いますが、
たとえばガラスとかクロスとかその他もろもろはそんな契約なんか無いのでは。
石油・非鉄（銅、真鍮など）なんかは去年の倍ほどになってますよ。

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建材費なんて総工費の一割。それに建材屋は組合に守られてて
やたらと値上げできない。ゼネコンもそんな事でコスト削って
会社の看板に泥塗るようなことするとは思えないが。

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うーん、どうだろう。
建材費とかはもう先に契約しているので、ちゃんとしたものが建てられます。
ただ、この物件はタワーにしては安すぎると言われるのは階高が低くして、販売戸数を多く
していることでしょう。
まあ、なんばタワーも同様ですね。
学校区は五条小学校区でこの安い価格なので、早く完売してしまったのは当然でしょう。
心配ないですよ。

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階高３．３５メートルです、標準以上だとおもいますが・・・

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ここが安いのは用地の取得金額が安かったのと
商業地だから容積率が高く土地の面積の割に
戸数を詰め込めれるから。建築コストとは全く
関係ございません。ご安心を。

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８８ですが、建築金物の製造をしています。ビルの建設コストの総額などは関係ありません。
要は自分の会社がゼネコンに精一杯の単価で採用さえた見積は、資材が高騰した今の現状ではとても利益など出る状態ではありません。やる前から赤字が決まってます。
いちおう、異常な資材高騰分の値段交渉はゼネコンとしますが、まず認めてもらえません。
ゼネコンは次に又仕事を回すから今回はこの単価で頼むというのが決まり文句なのです。

契約なので、買主も、デペも、ゼネコンも知らん存ぜぬですが、そのしわ寄せは、すべて下請け業者に回るのです。もちろん下請けも契約なのでその通り仕事をするしかないのですが、そのようなモチべ−ションの中ではたしていい仕事ができるのでしょうか？最低限の仕事をすればよいということにならないでしょうか？
ちなみに私の会社はこの物件とは関係ありませんが、近所なもので心配になりました。

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私も建築業界の端っこの人間ですが建造物は基本的に
施工図の通りに作業を進めていくんですが結局現場の監理者
しだいです。工事現場は図面の通り納まることはまずありません。
その時の判断は監督がします。仕事のしやすい環境作りも監督しだいです。
タワーの場合ゼネコンのエリートが張り付いてくれてます。手抜きなど
まずありえないです。下請けには確かに厳しいが儲からないからと仕事を
放棄するような業者とも付き合わないと思いますよ。

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この物件、五条校区から生魂校区になると、住民はきっと何らかの運動を起こすだろう。

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校区目当てでいやいや北東角買った人いるものね。

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たかが、公立の小学校で運動起こす馬鹿いるのかなあ。

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この物件は格安だったんですか？

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ここは本当に安かったですね。私は駐車場の問題が
あって買えなかったのですが確か南向きで165万/坪ぐらいだったと思う。
ビオールやヴィークで175〜180万/坪ぐらいでは?

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格安だと手抜きとか発生の原因になるんですか？

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スレの流れ読んでください。戸当りの土地の負担費が
商業地と住居地では全然違う。だから安い。建築コストは
他のタワーと一緒。分かった?

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確かに、１０３の言うとおりだけど、近鉄系列（奥村組）のゼネコンを使ってるから安い。

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住宅地でも商業地でも駅からの距離や校区等が自分のニーズに合えば安いほうがいいですね。

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安かったということは、住民の層がよくない可能性も・・・という心配がありますね。

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165万/坪で南向きは最下層階では？北東の中層階でも170万/坪したので、ビオールなどに比べて、そんなに安い物件だとは思わないのですが・・・。

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現在、周辺に建築中＆建築済みのタワー物件と比較したらやはり格安ですよ。校区の優位性を考えてもね。

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客観的に見て高層部と中低層部で単価と仕様が違いすぎる。
高層階は逆に割高だと思う。ある意味マンション内で住民同士
価値観の違いが出て管理面で意見のくい違いが起きそうですね。

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今頃になってなんで盛り上がってきてるんだろう？

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最近の市内のタワー高いからだろ

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このマンションはお買い得であったということですな。まあ、買われた方はおめでとうございました。

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ほんと、おめでたいこと。

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買えた私はラッキーだったんですね〜〜！

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最近、こちらのレスが全くないのですが、
購入された方はどう過ごされているのでしょうか？
そろそろ中間金の案内でも届くのかな？

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校区変更って本当ですか？
この理由で解約したら、手付け帰ってきますか？

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今でもきつきつパンク寸前ですし、もともと五条の先生方も心配されてました。
購入検討時に教育委員会に問い合わせたときも
校区変更可能性アリとの返事でした。
・・・手付けは自己都合時は返還されませんよ。
いくたま小は少人数ですし、五条小は学級崩壊してるクラスあるのは事実ですから、
かえって良いのでは。。中学受験のストレスで陰湿ないじめがある五条より良いと思いますよ。
夕陽中で一緒になるし。

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公示地価が発表になり、天王寺区はやはり高いですね。

ところでこちらの固定資産税っていくらぐらいになるんでしょう？
事前に確認されていた方いらっしゃいますか？

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ウェリス・ローレルの東にレジデンスタワー上本町が建つようですが
東向きの部屋からの眺望はどうなるいのでしょうか？
やはり視界を遮られることになるのでしょうね？

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こちらのほうが、高台ですから、あまりも問題ないのでは？

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いや・・・同じくらいなのでは？
いったん生魂小学校前あたりで下がりますが、上汐公園の坂でまた上りますので、高さ的にはそんなに変わらないと思います。
窓からはタワーの光景がドンと現れるのは間違いないでしょう。
先日、近鉄百貨店の１２階レストランからマンション北向き部屋の光景が、はっきりと見えていたので、あれは心配ですね。

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皆さんこんにちは。
最近というか、半年ばかりカキコも無く購入された方はどうしているのでしょうか。
来年３月の入居なのでまだまだ先かなーと思いますが、
入居説明会などのスケジュールどうなってるんですかね？

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入居予定者にはすでに連絡が入っているはず、
もしいまだに何の連絡もなければ近鉄不動産に聞いてみれば済むこと。

なぜこんな掲示板で聞き出そうとするんでしょうか？

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>>123

さあ・・・？www

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そろそろ、慌しくなってきましたね。
入居説明会は2月に入ったら、毎週末、予定されています。
内覧会の日程予定は決まっているようですが、各戸の詳細な日時は
1月初旬に連絡とのことでした。

ローンの本申し込みも終わり、後は手続き会までに
どのローンにするか、決めなくては！
ちなみに提携ローンを利用される方はいらっしゃいますか？
提携の割りに、優遇があまりないように思ったのですが・・・。

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皆さんやはりローンについて悩んでる方多いですね。
ウチもその一人なんですが…。
1/7,8の本申込会まで1ヶ月だし、今さらアレコレ悩んでも仕方ないのでしょうけど。
う〜〜〜〜ん。

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みなさん引越業者は決められましたか？見積もりをして提携外でもよければ頼むつもりですが、後回しにされるのでしょうか？

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上の書き込みにもありますが、入居説明会は２月に入ったら毎週末行われるのですか？
ウチは２月の三連休に近鉄の本社ですると書いてありましたが、皆さんバラバラですか？

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毎週末に近鉄本社で開催するので、都合の良い日に来て良いですよって意味だと思います。あくまでも勝手に解釈しました。

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毎週末に近鉄本社で実施するので、都合の良い日に来て良いですよって意味だと思います。世帯も多いし、みなさんも都合があるでしょうから。あくまでも勝手に解釈しました。

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内覧会に行ってきました。
うちは大きな指摘箇所もなく、まずまずの仕上がりでしたが
みなさんのとこは、いかがだったでしょうか？
入居説明会のときに、再内覧会があると聞きましたので
お部屋によって、入居説明会の日程がある程度、決まっているのでは？

ところで、2月の3連休は手続き会となっていたので
いわゆる金消会かと思っているのですが・・・。
入居説明会は、その後だと思いますよ。

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４０階の２住戸が早くも売りに。
南東角１６１平米。１８５００万。
南西角１１６平米。１０８００万。

購入価格（オプション抜きで）いくらだったんでしょうか？
売り出し価格はともかく、実際の取引価格はどれくらいアップになるのでしょうか？
サブプライム問題以降、景気減速で大阪市内のタワー物件も高値モノはさっぱり、という話もありますが。

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３３階も売出し中。

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まだまだ様子見。これから売り出し物件増えそう。

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元の価格より高いの？

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当然。

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低層階も売りが出ています。

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タワーマンションは飽和状態です。これから売却物件がどんどん出てきますよ。損をしてでも売ろうという方も多く出てきて、もうしばらくすると分譲価格より大幅に下がります。もし購入を検討されている方がいらっしゃったら、もう少し待たれたらどうですか。

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上本町界隈はほんまに多いわ。
タワーマンション街という感じ。集中している。

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上本町、今売り出し中もあるけど、タイミングが少し遅れたね。
土地は高く購入し、建築資材も上がるし。安くはできないね。

とはいえ、このまま客が来ないままなら、損きりで、いずれはバーゲンで捌くしかないか。
大手はある程度余裕あるから、しばらく様子見なのでしょう。
米国についで、中国までこけたら、さっさと損きりでしょうが、さて。
大方の景気予想は明るくないが。

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大昔のことですみません

＞No.87 by 匿名はん　2006/05/09(火) 23:13
＞住民板に行った方がいいかもしれないですね

住民板への行き方、教えていただけますか？

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まだまだ強気の売りですね。管理費や固定資産税が負担になってくるころに値段下がるだろうね。

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№１３２さん

売り出し価格は

４０階　南東角　１６１㎡　１４２８０万円
４０階　北西角、北東角　１１６平米　８５５０万円　でしたよ。（南西角は１５０㎡です）

キャンセル待ちしてましたが、これだけ上乗せされると、元値を知ってるだけに
考えてしまいます。しばらく様子見が正解かも。

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１４３さま、情報感謝！！

４２２０万プラスですか。単純に計算しても、２０００万余りの純益ですかね。ちょっと儲けすぎ？ドバイあたりからでも購入者がいることをお祈りします。（成約価格はレインズで、ということでしょうか。）

南西角は２２５０万のプラス。ざっと１３００万程の儲け。なかなか良い商売ですが。（客がつけば）

０５年以前の旧価格に戻る予想も雑誌に載るようになりました。景気減速下、低下傾向でしょう。どうしても買わなきゃならないものではないのですから、これからの新築と築浅中古、双方をゆったりと見ていきたい。

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失礼しました！
南西角ではなく、情報は北西角、北東角　１１６平米の物件の販売価格でしたね。
上記、関係部分、訂正のほどを。

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yahooの不動産の間取り図の方角が間違い。
南西角は１５０平米。今１０８００万で売り出し中なのは、１１６平米ですね。

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ウェリス上本町ローレルタワー　〔2005/11/18up〕
「上町台地」千年の夢、結晶。

【分類】マンション
【住所】大阪市天王寺区上本町7-20-1
【価格】2326万円〜
【入居】平成20年3月
【交通】近鉄奈良線・大阪線上本町駅徒歩4分
【問合】0120-037-200
【URL】http://www.ue-tower267.com

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所在地 大阪府大阪市天王寺区上本町7-20-1
最寄駅 近鉄奈良線「上本町駅」 徒歩 4 分
規模 地上 41 階　総戸数 267 戸
間取り 2LDK　3LDK
専有面積 48.6〜194.3㎡(平均 74.86)
価格帯 2,198〜20,100万円(㎡単価55)
※売出時の参考価格です。現在価格は物件HPで確認下さい。

竣工日 2008年2月予定
事業主 エヌ・ティ・ティ都市開発 近鉄不動産

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もうそろそろ下がったかな？

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物件概要
所在地 大阪市天王寺区上本町７丁目
交通 近鉄難波・奈良線「上本町駅」 徒歩4分
価格 33,500万円 築年月 平成20年01月
専有面積 194.28m2（壁芯） 間取り 5LDK
管理費（月額） 30,700円 修繕積立金（月額） 9,660円
その他費用 専用利用料2,520円 所在階／階数 41階／41階建て（地下1階）
構造 ＲＣ バルコニー面積／向き 56.43m2／南向き
駐車場在否 空有 土地権利 所有権
現況 空家 引渡時期 即時
国土法届出 不要（否） 用途地域 商業地域

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