ラ・フォルム新川崎サウスコートってどうですか？

特に特徴がなさそうな物件というのが初印象

外観は老人ホーム
設備仕様も目新しさ無し
床暖房無し
駐車場無し？(表記無し)

周りにはおなじゴクレのクレストプライムレジの大量供給の真っ只中

なぜこの場所に新規マンション建てるか理解に苦しむ

>>1
駐車場は流石にあるようですよ。ただこの立地で47台って少ない気がするけど。
価格を抑えてプライム買えない層を誘導するんじゃ？

>>2 マンション検討中さん

あ、記載あったんですね、失礼！

47台はだいぶ少ないですね。
全区画平置きとかかなー？

佐藤秀という社寺や個人宅をつくる建築会社の設計、施工、分譲という珍しい物件ですね。この土地は佐藤秀の所有だったのでしょうか？

そういう会社が100戸超えの大規模マンションを作るのも珍しいことになるんでしょうか。
地図を見たら元々は社宅があったみたいですね。周りに公園が多いみたいだし、ファミリーが住むなら悪くない環境そうはあります。
設備がそれほど特徴がないということでしたら価格帯は抑え目になりますかね？管理費修繕費はそこまで高くないと予想しますが。

ラ・フォルム新鶴見ラウンドパークっていうJRの社宅跡も佐藤秀の設計、施工、分譲でしたね。佐藤秀が設計、施工したマンションはかなりあると思うけど、都心の高級物件が多い。ここが売主になるのは珍しい。
駅から遠いけど、環境は良さそう。ファミリー向けかな。

あまり話題になってないですね、、
新川崎や鹿島田の駅近のマンションは高いし、徒歩15分とかでも高いですし、、
ここくらい離れれば少しは価格抑えられる？と期待していますが、、どうなんでしょう。
どこもマンション高すぎます。。

>>7
予定価格帯見る限り、流石にメイツ新川崎やMJR新川崎より5%か10%は抑えて来そうですが…遠いなりの安さにはならないですよね。
こちらの方が島忠(with サミット)やクロスガーデン(with OKストア)近くて、買い物利便はいいですが。

あとせっかく面積広くても部屋の幅が狭くて、やや使いにくそうなのが気になります。

マンション付近の公園が多く、子育て環境が良いところには注目しているのですが
駅までの距離がありすぎるかな。最寄り駅のどの駅も徒歩１０分では行けない。
通勤だけでなく、ちょっと出かけるにしても不便かな。
よほど買いやすい価格帯でないと、購入の決め手となるものが少ない。

駐車場も132戸に対して47台ですから車通勤の人に都合が良いというのもウリにはならないでしょうかね。

通勤とかのアクセス面はちょっと魅力がない感じもしますが、子育て環境はなかなか良さそうな感じです。徒歩5分圏内に公園6つ、小学校徒歩10分、中学校は16分。近くは無いけど、足腰鍛えるにはちょうどいいかも。スポーツや文化施設も充実しているようではあります。

今週末いよいよ登録受付開始ですけど、反響はどんな感じなんでしょう。

駐車場の台数が割合的に少なめになっているので、自家用車所持の場合は駐車場が抽選になる確率は高そう
駅からの距離的に車があったほうがよさそうな立地ですが、周辺に月極駐車場などはあるのでしょうか？
車を手放さないといけないとなったときに困るという世帯の方も良そうですし、外部で借りることができれば、一安心でしょう。

安いですねぇ

間取りと交通アクセスの面からみると
間取りも狭いことを含めて強気な価格帯だと感じました。

駐輪場は各家庭２台分はありますが
駐車場は総戸数の3割程度と少ないのは気になります。
ファミリー層？やっぱり車必要とするんじゃないですかね。

公式サイトにもチラシにも、棟配置の平面図みたいなものがないんだけど、現地を見てみると、セントラルハイツ小倉っていう築37年の古いマンションが敷地に食い込むように北側に建ってるのね。

敷地の北寄りの棟の部屋がセントラルハイツとどのくらいの距離を保てているのかが気になる感じ。

前の社宅のときは、あまり距離なかったような感じでした。

平面図はこんな感じですね。

セントラルハイツはけっこう敷地いっぱいに建っている感じですね。

このマンションは敷地いっぱいに建てないようなので、まあまあ余裕があるのではないかと思いました。

駐輪場は２台分確保できるのは良いですね。芝生がある中庭が共用部分になっているので、
ファミリー層向けかなという印象です。中庭部分はちょっと遊べるようにはなっていますが、
バルコニー側が中庭なので、低層階は外から見えてしまいそうなのがちょっと気になります。
子供が遊んでいる姿が見えるのは良いですが、日中はうるさそうですね

周りの雰囲気がうーんってかんじですよね。。

小さな子どもがおり、矢向近辺に住むものです。他のエリアでマンション購入してしまいましたがこっちにすれば良かったと後悔してます。。
子育て世帯にはとてもいい環境だとおもいます！

【良い点】
・近くに公園がたくさんある。新鶴見公園はとてもキレイ。
・クロスガーデンが徒歩圏内。OK、薬局、ダイソー、病院が入ってて普段の生活はここさえ行けば問題ない
・車があればトレッサ、ラゾーナも近い。子供服のバースデイが入ってるマーケットスクエア、エイビイ、ロピアも車で10分~15分くらいで行ける
（安いスーパーの選択肢が多いのはかなり便利）
・空港も割と近い
・保育園が多い
・矢向駅は都心に行きやすい。武蔵小杉や川崎もすぐなのでラゾーナやグランツリーなど子供を連れて遊びに行ける。

【悪い点】
・駅が遠い。自転車使えばなんとかなりそうだけど雨の日はダルい。タクシー多用してしまいそう（笑）リセール考えてたら要注意かな。
・川崎までバス20分とあるが交通状況によって遅れるからプラス10分とかは見とく必要がある
・駐車場が少なすぎる。ココら辺だとしょうがないけどほぼ機械駐なのも気になる。近隣に月極駐車場あればいいけど、せっかくマイホーム買って駐車場は別のとこになるとだるい、、。　
・書いてないけど床暖房や24時間ゴミ出しはあるのかな？
・中庭？はメリットでもあるけど静かに家で過ごしたいときは声が気になるかも。T4サッシとか対策あるのかな。


色々書きましたがコスト面でも周辺環境的にも私はここに住みたかったなーと思ってます。（リモートワークでほぼ出社もないので）
中古で出たら将来的に引っ越したい（笑）

モデルルーム見学予約してみました！
（モデルルームは別物だという認識はしています笑）
仕様や価格、駐車場の抽選状況など把握できればいいなと思っています^_^　駅遠だし住み替え考えるとリセールは厳しそうだけど、もともと近所に住んでいてこのあたりの環境が好きなのですごく気になるマンションです。もうこの辺りで駅近物件は手が届かない（涙）
手頃な物件あってもファミリーには狭すぎる、、。あとは郊外にいくか。うーん。駅距離は我慢するとして駐車場台数がなぁ。

ほぼ5000万台ですよね、、駅から遠くてこの値段はどうなのでしょうか、、。将来売ることは難しいでしょうし、背伸びしてまあまあ駅近の中古マンションを買う方が良いのでしょうか…
どこも高いですね…

>>21 名無しさん
尻手～鹿島田辺りで中古マンションも探してますが駅近でいいなーと思うところは中古も高くて、、涙
こっちまで歩いてしまったほうがOKとか島忠もあるから便利&新築に住めるので5000万円前半なら検討対象かなーと思ってます。子供がいるので公園があるのもポイント高いです。車があると便利なエリアなんですよねー。。なのに駐車場台数が、、　
子供が大きくなったら公園に行く頻度が減り駅を使う頻度が上がると思うからやはり駅遠はしんどいかなと思いつつ、数年は活用すると思うのでわたしには魅力的な物件です。ただリセールは難しそうですよね。

リセールや賃貸について営業の方のうたい文句は、この辺りは大企業の工場などがあるため、一定数の転勤族の方の需要があるとのことでした。
通勤で駅を使わない方の需要がある程度あるんですかね。
ファミリー層には近隣にスーパーがたくさんあり（サミット、OK、エイビイ、業務スーパー）、西松屋としまむらが近いことも魅力だと思います。

ファミリー層です。
駅からは遠いので、通勤に電車を使う時は困るかと思います。
そのかわり工場が近いので勤務している人なら。大企業工場なのでつぶれたりするリスクも少ない気がします。
スーパーもお高くなく、肩ひじ張らずに暮らせる街と思っています。

～築10年くらいの中古と比較すると
・同じ価格帯なら、もっと駅近のラグゼコートやクレストプライムレジデンス、クレストシティアクアグランデなどが買える
・似た立地なら、ファインシティ横浜江ヶ崎ルネやパークホームズ横浜矢向がより安く買える(駅距離は似たもので、こちらのがスーパーや新鶴見公園が近いです)

が悩ましい点になりそうですね。

中古マンションと比較検討している方も多いんでしょうか。
新築に拘らないなら価格が安くて築浅といった条件のマンションでも十分検討内に入ってきますしね。
となると、こういった土地で新築を買うなら新築ならではの魅力というか後押しが欲しい所ですが。
大工場の周りは確かに転勤族が多いと思いますので、万一のリセールや賃貸に出す時なんかは良さそうです。

>>26 匿名さん
中古の方が逆にコストかかるところもあるので、そういっ点を踏まえると新築でってなる方もいるのかな。
（中古の場合は仲介手数料、状態によってリフォーム費用がかかる　住宅ローン減税は新築の方がお得　など）

それでも私なら駅近で同価格帯の築浅中古マンションがあったらそっちにするかもな。
あとは広さですかね。中古でもあの広さで同価格は中々無いので、、。
駅近で狭い物件にするか、駅遠で広い物件にするか、金額気にしないなら駅近で広いところが一番いいですけどね(^_^;)

ちなみにモデルルーム見学してきましたが、たしかにあの広さであの価格はここ近辺の駅近だとなさそうですが、めちゃくちゃ安いというわけではなかったです。徒歩14分でこの金額ならもうちょっと探してみようかなーとなり即決とはなりませんでした。

このエリアに住んでますが買い物もホームズ、OKストア、エイビィ、業務スーパーなど、色々とあります。たくさんの公園や児童プール、幼稚園や保育園や教育施設も充実してます。
周辺は賃貸が多いので、このマンションを検討する人も多いようです。

駅近、築浅or新築、広い、環境良い、安い。

色々見て、訳ありでない限り難しいかと思いました。

自分で何を優先するかですよね。環境重視ならここは最高だと思っています。ただ、床暖もなく駅徒歩14分、バス停も3分でこのお値段なので中々決められずにいます。江戸川区とか23区のはずれの方に行ったほうが駅近で物件スペックもそこそこでもう少し安いところある。でも川崎近辺が東京より住みよいと感じているので広さと環境重視するならバランスは取れている物件なのかな。主人は駅近派で以前郊外の駅近賃貸に住んでいたことがありますがどこ行くにも1時間近くかかりわたしには駅近でも不便でした。
ここは駅遠でも周辺環境はいいので非常に迷います。

バルコニーの奥行、広さはどうでしょうか？

このエリアで考えると安いですよね。
バスも10分弱で川崎行けますし、新川崎も５分弱でしたし。次回の抽選参加予定です。

>>32 マンション検討中さん
周辺に住んでいるものです。
通勤時間帯や休日の川崎駅方面バスは10分では着きません。
雨が降るとさらに時間がかかります。
バスで川崎駅までの通勤、通学をお考えの場合は実際に乗ってみられることをお勧めいたします。
（私は矢向駅まで歩いています）

>>33 評判気になるさん
公式でも20分と謳ってますよね。おっしゃるとおり雨の日や時間帯によってはもっとかかると思うので矢向まで歩いたほうがはやいかも。

新川崎か矢向まで自転車利用を考えているのですが、
どちらもアップダウン結構ありますか？

>>35 マンション検討中さん

矢向の場合は江ヶ崎陸橋を越える際の坂があり、新川崎の場合は利用する駐輪場によっては最後に坂を登る感じになります。
それ以外は平坦な道のりです。

庭向きの棟の日当たりどうなんでしょう。
中庭を挟むといっても目の前に同じ高さが一棟あるとなると南向きでも………

>>38 マンション検討中さん
営業の方には日当たりは問題ないって言われたけど眺望は気になりますよね。たぶんマンションしか見えない、、
だったら南向きじゃないほうが割安だしそんなに日当たりも悪くないみたいだからこっちのほうがいいなーって思ってます。

中庭向き棟は管理次第で虫や鳥の問題が出そうな気がしてしまいます。
緑が多いマンションに住んだことがある方、実際どうですか？

>>40 マンション検討中さん

植栽からヤスデが大量発生することがあります。

>>41 マンション検討中さん
ぎゃー！
植栽近いと外に洗濯物無理ですね…

>>42 名無しさん
必ず発生するわけではないし、あまり気にしなくてよいと思います。

戸数がそこまで多くないのと共用部が無駄にリッチ過ぎないのも自分にとっては魅力的なんだよなぁ。近くのクレストはBBQ場とかジムもあっていいなと思ったけど結局管理費に乗ってくるし、BBQ場はシーズンになると全然予約できないみたいだし、、。子供の習い事とか考えると新川崎・鹿島田徒歩15分とかの方がいいかなと思ったけど自転車でもいけるしやっぱりコスパはいいですよね。

マンション内に緑が多いと四季も感じられやすくて
いいなと思っていましたが、確かに虫などの心配はなくはないですね。
虫コナーズなどで対策をすることも必要でしょうか。
ただ、上階だとそんなに気にしなくても良い?

虫が嫌な人は多いとは思いますし、好きでも掃除が大変になるので虫情報は気になります。
ただ、虫が生きていられる場所は人間にとっても環境が良いと思われるので、その点では安心なのかなと思います。

あと、植栽が多いと気になるのは管理費の事だと思います。
手入れをしないと乱れたり枯れたりしますから、ある程度の費用はかけてあげないといけないので。
となると、管理費がかさむのではと思われます。

>>41 マンション検討中さん

江ヶ崎のルネは大量発生してたみたいですね
こちらはそこまで大規模じゃないからどうでしょうね

>>46 匿名さん
虫は戸建てですら出てくるから気にするなら全く緑のないマンションを検討するといいと思うけど、植栽のないマンションって魅力半減ですよね。
植栽に関する費用は一戸当たりで考えても騒ぐほど高くはならないと思いますけど。

いつの間にか建設が進んでた。

クレストプライムレジデンス五番街と迷いましたが、こちらに決めました。矢向からの距離は五番街だと変わらないし、敷地隣接に小学校が出来るのが私は気になります。価格もお得感ありますしね。

矢向からの距離は同じではないような。表記上も3分違いますし。それとも実際に歩くと変わらないのでしょうか。ただどちらの物件も矢向まで坂を登って線路や踏切を越えなきゃいけないですし、道幅が狭い割に車の通りもそれなりにある場所が多いので、自転車も使いづらい気がします。そのあたりを良しとするかでしょうか。

公立の学校へ通うとする場合、ここの学区の南加瀬中はかなり荒れてるみたいなので、中受は必須かなと思いました。

南加瀬中が荒れてるっていつの時代の方ですか？笑

近くに住んでますが、荒れた感じの中学生なんて見たことないですけどね。それにここだけでなくクレストプライム、メイツ、MJR等の新築マンションもすべて南加瀬中の学区ですよね？仮に現在多少荒れてたとしても10年後にはまったく変わってるのではと思います。

>>52 通りがかりさん
確かにそうですよね。。
この地域で中学の教員やってる友人から色々話聞きますが、
すぐには変わらなさそうですね。
元々が荒れてる地域なので、色々難しいみたいですね

>>51 さん
実際歩いてみましたが7番街までは駅から11分くらいですね。そこから5番街までの距離を考えるとあまり変わらないと思います。

>>56 マンコミュファンさん
そうなんですね。改めてルートを見ると5番街の人は壱弐番街と同じく敷地内を通って南東のエスカレーター棟から矢向に行くように見えます。そのため動線的にそれほど遠回りではなく、また信号が少ない＋坂を登らなくていいと思われますが、それでも変わらないんでしょうか。

川崎市幸区は子育て環境は整っていると聞いたのですが
全地域ではないということでしょうか。
中学校の情報の記載を拝見すると
ちょっと悩んでしまうなという親御さんが少なくないかもしれません。
実際のところがわからないですが、、、、

ほぼ完成してた。
この一角がきれいになったので、一帯が明るくなった印象。

だいぶ売れているんですかね？　他のマンションに比べて口コミ少ないので人気ないのかな？

先日クレストのモデルルームに行って、大規模すぎた&価格が手に届かない…と思っていたらラフォルムを勧められた者です。もう1ヶ所、セントラルエアシティも検討していたのですが、高齢の親もいるので生活の便はどちらがいいのでしょうか？土地勘がないので駅までの道のりや治安などいかがですか？
親は自転車に乗れないのでラフォルムは不便なのかな…とも思っていますが。どんな感じでしょうか？

>>60
個人的には高齢の方がいるなら少し狭くて高くてもセントラルエアシティ選びます。

・駅までの行き来に坂道がない
・川崎直通のバス停が少し本数多くて早く、使いやすい
・スーパー至近で日用品もそこで買える
・昔ながらの店や診療所が周りに多い
郊外型店舗はラ・フォルムのが近くに充実してますが、あちらもバスでラゾーナ等の選択肢がありますし。

広さにゆとりはありますし、収納とか広さ重視、価格も期待したい、という方ならば
ここはありなんじゃないかと思います。
駅までは基本バスになってしまうので、面倒さはあるけど…。
子どもがいる若い世帯にニーズがありそうな感じがする。

あとマンションそのものの価格が、きちんと駅までの距離を考慮していれば、でしょうか。
バス停も比較的近いので、
負担感はないけど…でも座っていきたいなぁ。
ここからだと座れるかがすごく気になりました。
実際に行ってみて、確認しないとですね…。

駅まで遠いからか
設備を充実させているなぁと見ていて感じました。
食洗器とかオプションになると、つけるかどうか家族内で意見がわかれがちだと聞きますが
最初からついているとそういうこともないのでうれしい。

今時の分譲マンションだと食洗機無しの物件のほうが珍しいですよ。むしろこの物件の設備仕様は最低限レベルです。ディスポーザーも床暖房もトイレ手洗いカウンターも無し。トイレもタンク式です。

>>65 マンション検討中さん
えっ、床暖房ないの？リビングにも？

>>66 マンション検討中さん
無いです。HPにも記載ないです。

>>67 評判気になるさん
あー、だからその代わり(?)として「LDエアコン標準装備」なんですね。床暖房よりは安上がりだもんね。
床暖房付いてないマンションて初めて見たかも。

>>68 マンション検討中さん

せっかく新築マンション買って床暖無いのは微妙ですよね。エアコンも自分で欲しいやつ買いたいし、、
以前見学行きましたが床暖がいいならクレストの中古おすすめされた。駅からも遠いのにせめて設備はちゃんとしてればいいのに。安い値段でどうしても新築マンションがほしい人向けですね。

床暖房はオプションで後づけできるんでしたっけ？
建設コスト削減目的で設備を削るのはいいとして、後づけできない設備を削られてしまうとどうにもならないのでせめてオプション対応可能な設備を削っていただきたいですよね。

床暖房、必要ですか？
床暖房標準装備のマンションに住んでいます。
無いとなんだかコストカットマンションという感じでテンション下がりますか、実際は99%使用してません。今年は暖かかったので、エアコンも一回つけただけ。こたつで十分しのげました。
床暖房は光熱費もかなりかかります。
まぁ、確かに付いていないとなるとなんだか切なくなるのはわかりますが、住宅購入費抑えるならきっと光熱費も抑えると思うので、いらないかと。

マンションの場合、かなり断熱がしっかりしている印象があるのですが
冬場の結露等はここはどうなんでしょうか。
最近のマンションはきちんとしているから結露なんてできにくいよ、なんて聞きますが…。
これから冬にかけて結露は出来やすいシーズンなので、
建物内モデルルームに行くときに確認はしやすいかな、と考えております。

確かに建物内モデルルームであれば冬場の室温や結露は確認できそうですね！
結露がおきにくいマンションの条件として樹脂サッシや二重窓の採用があるようですがこちらの窓構造はどのようになっておりますでしょう？

結露はとても気になります。
昨日、マンションに住んでいる友人から
朝方の結露の処理がとても大変だと聞いていたので
この話はとてもタイムリーです。
カビが生えたりすると困るので、確認しておきたいですね。

床暖房は標準でついていて欲しかったですね。
床暖房は使わないので不要とおっしゃる意見もわかりますが、
後から必要になった場合、後づけは床が高くなると聞くので
はじめからついていて欲しかったです。