レーベン小鶴新田 THE ONEってどうですか？

>>57 マンション比較中さん
昔から人が住んでるのは稲作しやすい土地であって、自然災害に強い土地とイコールではないよ。

>>54 マンション検討中さん
自分は約5年前まで小鶴新田駅に近い線路沿いのマンションに住んでました。
普通の台風くらいだったら大丈夫だと思いますが大雨警報が出るレベルだとほぼ冠水してました。自分は大雨が降るかなと思った日には車は避難させてました。
住み始めの頃の大雨でマンション平置き駐車場にあった車はほぼ車内に浸水し翌日駐車場はレッカー車渋滞が起きる様な笑えない事態になってました。。
多分１Fの部屋は床上浸水してたレベルだと思います。

大雨の度車移動させたりするのも気疲れするのでその後にマンション買替えを決意し他に引っ越してしまいましたが。
今はエリアの排水性能が改善されてそこまで酷くは無いのかも知れませんが、当時は駅前のセブンイレブンより線路側は大雨事はかなり酷い冠水が発生していたと記憶しています。

新田は地盤も緩いし、冠水のリスクあるのは否定しようもない。そんなの誰だってわかるし新田は避けたいのだけど今のマンション価格でファミリー層なら自然とここにたどり着く。もう少しお金あれば…だけど一般家庭が出せる4000万～の予算だとなかなか選べないものね。

このマンションが自走式駐車場だったら1階よりも２階の方が人気出そう。私もですが一般家庭で新築か築浅選ぼうとすると、駅10分以上か災害リスク高いか飯田グルーブのマンションしかないのが辛い。

JRの駅近より地下鉄の駅近が良いし、駅徒歩10分も郊外か都心かで意味合いがかなり変わるよね。

やはり大雨に弱いみたいですけど、免震にしなかったのも浸水で免震ピットに水溜まるから？これだけの大規模だと免震にしますよね普通は。

>>66 マンション検討中さん
200戸超えると免震の方が多い気はしますね。
広瀬川に近い浸水リスクあるエリアでも免震にしてるマンションは多数あるから、何か別の理由では。

災害リスクがあるからこそ戸建より災害に強いマンションというのも一つの考え方ですよ。駐車場は平置きですから、機械式みたいに出せなくなることもないでしょう。冠水はあっても車がダメになるくらいにはならないでしょう。たぶん。

駅１分の好立地を平置き駐車場のみにしてしまうのって、施工費用は抑えられるけど、まちづくりの観点からいってどうなのかな。４階程度の自走式駐車場にすれば、土地の有効活用ができたのに。せめて平置き駐車場が浸水しないように、かさ上げしてくれると嬉しいですね。もちろん共用施設が浸水してしまったら、修繕費用が余計にかかってしまうので、かさ上げは建物の１階部分からしてくれるのがベストですけど

駅1分のホームセンターがある駅もありますから、その程度の価値の駅です。というだけでは。

その土地が売られたか、賃貸契約なのかでも建物の制約は変わってくると思いますけど。
ここ最寄りの小鶴新田駅は電車乗るのに階段登らないといけない構造なのね。

小鶴新田駅周辺は大雨になると、周辺住民はこぞってヨークベニマルの屋上駐車場に停めてます。
まぁ、そういう事です。

買うとき比較的安いかもしれないけど、自然災害続いたら修繕費用えらいことになりそうだ。とはいえデザインや間取りは好みなんだよなぁ。うーん。

アンチがここにも出没中

何かと引き換えに魅力的に仕上げたファミリーマンションだってことを自覚して買わないとだね。車を避難させると言って出かけたまま帰ってきませんでしたってならないようにね。
それでも予算的にって人もいるだろうからアドバイスすると管理人のいる時間帯は聞いておくといいよ。雨は予知できるから土嚢積む時間はある。だけど管理人がゴミ捨ての日にしか来ない設定なら自分たちでやる必要があるんだよ。マンション内が冠水するとドブ臭いよ。

>>74 匿名さん
アンチ発言が多いように見えるが水害は事実ですからね。最近だと2019年10月に線路が川と見間違えるくらいの深さに冠水しましたしね。どう対策されてるのかをモデルルームで聞いてみたい。

小鶴新田に限らず、花壇とかハザードマップ上リスクある物件を検討しているなら、水害対策はマスト。水害リスク気になるけど、予算的に選ばざるを得ないという人も多いはず。

>>77 匿名さん
なんだかんだで低層階中部屋中心にあっという間に一期は売れますよ。

まぁ売れるよね。というか、これを逃すと本当に買える駅近新築は出てこなくなると思う。

>>79 マンション比較中さん
ここも買えないマンションになったりしてw
いくらになんのかなぁ。レーベン価格ネットに出さないからなぁ。

ゲストルームって3～5千円くらいでしょうか？どのくらいの価格なのか気になります。

23日から3日間はもう埋まってますね。
逆に一番町があまり盛り上がってない感じ

マンションの立地に関しては職業や実家の場所等が大いに関係あるからどこの場所が人気とかは割と皆関係なかったり
仙石線沿いに住んでた人は多賀城、高砂、小鶴新田は丁度いい場所だし泉の人も南北線地下鉄沿線に住むとかはよくある

・・・で？　って言う。

レーベンはパンダ部屋の価格だけだして間取り毎の価格はネットに出さないよ。源泉徴収票もってモデルルーム行くしかないんだな。
自分としては工業団地の移転後、大型施設ができるから卸町、六丁目あたりにこれからまだまだマンションできると予想はしてる。ただ何年後とか明確な時期は分からんし、価格も上がってると思う。。（まぁこんな事みんな分かりきってるか）

パンダ部屋なんかないからな。期待するな

>>86 匿名さん
あってもいいと思うけど。大規模マンションだと広告用の部屋作っても他で利益カバーできるしね。

冠水対策でかさ上げしろとか、駐車場を自走式立体にして敷地を効率良く使えとか、この規模なら免震だろとか、まぁそんなことは作る方は百も承知なわけで。それをしたらマンションのコストに跳ね返るからやらないだけでしょ。
なので現状でも仙台市民が届く結構ギリギリの値付けだと思う。

>>88 マンション検討中さん
花壇と同じくらいの金額だと思うな。地震は仙台東部な時点でどこも地盤弱いけど、免震にしてない方が圧倒的に多いから耐震でもいいと思う。免震にして売れなくなったらレーベンさん大変だからね。コロナ前なら免震だったのかなと思うと残念だけど、世界情勢的に仕方ないよね。ただ冠水だけは数年ごとに繰り返してるからこの辺の知識全くない人はちゃんと調べて買った方がいいですよ。周辺住民とか慣れてる人からすれば買いやすそうでいいですよね。共有設備たくさんあるし駐車場500円は安い。その分他で取られてるんでしょうけど。

>>84 坪単価比較中さん
駅近は常に需要あるって事なのわからないのが笑える 噂の長町人なのかしら

レーベンって値段公表しないで、モデルルームに行ってこっちの年収開示しないと、なかなか物件の価格提示しないよね

アンチがもしかしたら買えるかもと思ってワクワクしてここに来てるのか、
価格、価格を知りたいの流れがいつもより凄い気がするわ。

>>84 坪単価比較中さん

８２の発言でしょ
アンチが買えると思ったら比較を始めた

>>92 マンション掲示板さん
アンチでなくても価格は知りたいでしょ。立地や構造で予想できないご時世ですから。

学院本校がかつての私学No1に戻れるのならココ買ってもいいなぁ。

>>95 マンション検討中さん

そうなったらここの住民の子供は到底入れない。市中心部の子供には学力で勝てない

>>96 名無しさん
でも中心部のできる子はニ華狙いだから丁度いい気もする そして落ちても一高狙い

マンコミュの有名人さんがここに住むのは勘弁してね…

>>90 eマンションさん
都心住みで何処でも徒歩で行ける人なんじゃない？郊外に住んでないと駅近がどれだけ重要かは感覚的に理解できないかも。

>>99 匿名さん
いや、荒しだろうから言うけどあなたの住所そこまで都会かねえ。
都会の方が車社会ではないから駅近がより高いし。

ネットでは何も情報出てこないけど、小鶴新田駅付近は2019年の台風で冠水してから何か対策講じられたんですかね。

>>101 マンション検討中さん

してないと思います。卸町と仙台駅西口はやってますけど。

>>102 名無しさん
ありがとうございます。卸町と西口はニュースでもやってましたから知ってましたが、新田は話題がなかったので。

>>91 マンション検討中さん
一昨年に訪問した際は、世帯年収4倍程度の部屋を紹介されました。他のデベロッパー（近隣物件）からは世帯年収8倍程度の部屋を提案された（買えなくはないけど妻が働けなくなったら返済するの結構きつい）ので、良心的な会社だとは思いますよ。

>>85 通りがかりさん
これって決まった価格あるんだろうか。客よってどこまで払えるかで価格きめているんでは？

>>105 評判気になるさん
もちろん赤字にならないようにベースはありますが、一期販売前のモデルルーム訪問した客達からどのくらいで買得るのかのヒアリングによって値段上げることもある。ここは人気出そうだからそんな安くはならなそう。

>>106 通りがかりさん
赤字でうるわけないのは当たり前で、比較的払えそうな客には同じ物件でも高めの値を提示したりしてないかということ。隣同士の同じ物件でも販売価格が違うとか。源泉出すと支払い能力分かるので。

因みに今のマンションは最上階一番高額部屋と低額3000万円代が一期で売れやすい
4500万前後は割と買いやすい

仙台駅直結って雨でも濡れずに帰れるのはだいぶ助かる；

レーベンの価格教えてもらえるまでの流れ
（レーベン物件購入者です。レーベンでは2件内覧した体験談です。因みに他デベでも購入経験有）
・初回→アンケート記入。分譲分はないと言われ価格は教えて貰えない。次期分譲の日程を教えられ次回、源泉徴収票持ってきてと言われる。
・2回目→源泉徴収票提出。分譲中の間取り分だけが書いてある価格表を見せて貰える。（他デベでは価格表貰えるけどレーベンでは貰えない。見るだけ）※自分は必ず源泉徴収票提出してたが忘れた場合でも価格教えてもらえるのか？
・3回目→検討した場合は返事など

他デベで数件購入しましたが、レーベンは中盤であったとしても初見で価格は教えてくれませんでした。また価格表も渡して貰えませんでした。
レーベンの内覧は2件しか経験ないのでたまたまといえばたまたまなのかもしれませんが、購入者でも不信感はありましたよ。
自分は価格公表の仕方は野村が1番オープンだと思っておりますが管理費、修繕費の設定が高いので不信感ありです。（計画表見て、どー計算しても高い）
と、まー特色のひとつ位に思ってる程度です。
年収によって価格を釣り上げてるかは謎です。仮に年収を見て釣り上げてたとしたら、出した価格によってはライバルに流れちゃう懸念もでてくるので、小賢しい真似しないとは思いますがね。。
（皆さんご存知でしょーけど、デベはライバル物件の価格を事前調査してますので、微妙なラインで値段設定してるんですよ）

長文失礼。

>>110 通りがかりさん

年収によって価格を吊り上げるのはないけど、販売期によって価格調整は やっている。他のデベでもやっている。
だから、同じ間取りで下の階の方が高いとか同じ階で狭い間取りの方が高いとかは起こり得る。

私がレーベンを検討したときに見せられた価格表は、あらかじめ伝えた条件（価格，階数，面積）に合致する住戸は3戸だけで、他は条件から明らかにかけ離れた住戸ばかりだった。（第1期の初日なのに、かすりもしないほど かけ離れていた。）
年収によって価格を変えてはいないけど、相手によって構成を変えているのかもしれない。

考えすぎだと思う。そんなことではいつまでたっても決断できない。その間にどんどん買い時逃すよ。

（ご近所ママさんへ）
買い物や病院、公園などひと通り充実してるように思えますが、実際子育て環境はどうでしょうか？保育園の評判とかも気になります。

源泉徴収ってプライバシーのものを買う買わない決まってない段階でもってこさせる。源泉徴収出さないと価格表出さないっておかしいよね。レーベンらしい？
ローン組むときの段階で初めて提出だろうに。

>>114 マンション検討中さん
レーベンでなくても源泉徴収は早い段階で出すのが一般的かも。
最初に職業や大まかな年収を丸つけたりして次に源泉徴収持っていく。不安にさせるというより、大抵は支払える事に太鼓判を押すような雰囲気で見定める感じではないかも。すぐに銀行のローン審査にも続くし営業は希望の部屋と年収から電卓弾いて月いくらですね～ってのを纏めて説明したいのかも。レーベンの秘密主義的なところは謎だけど…

>>115 マンション掲示板さん

東北の人にあってるんでしょうね。価格比較できない中登録日に来場してみたら今逃すと手に入らない！って気がしてくるんでしょうね。なかなか決断できない人にはぴったりのデベです。

>>99 匿名さん
資産価値の高さで言えば駅近、南向き、3LDK（程よいサイズで需要が高い）の順で高く売れますし、都心住みも駅を使わなくても駅近を望みます。JRは商売上手ですから今はどこの都市もテナントを増やし駅を中心に発展させてますから。

>>117 口コミ知りたいさん
小鶴新田の将来ってどうなんでしょうね。
一応何本かは始発駅でもあるんだけど。

うーん。南仙台駅相当？　まぁ長町にはならんと思う。

ここって結構大規模なマンションですが元々何か建っていたんですかね？？

駐車場は機械式が無いので修繕費もその分抑えられそうですよね。

あえて言うけど建設地は準工ですよ？南側は工業専用地区ですから規制があるけど嫌悪施設建てられても文句言えませんよ。公害はなくても歓迎できる代物は建たないと思ったほうがいいです。駅北側は空き地が少なく、南側は工業で人が住めない。西側は一種住居で東は市街化調整区域。軟弱地盤で浸水履歴多数。綺麗な街だけどそういう場所。これ以上の発展は厳しいんじゃないかな？

軟弱地盤・水害多発のバリバリハザードエリアと理解した上で土地を買い、高額な分譲マンションを売るって事は、十分に対策がとられているのでしょう。
「車は車両保険に入れば大丈夫ですよ」で終わったりしないよね？
外車は保険料恐ろしい程高いよ？

>>122 マンション比較中さん
すまん、例えが良く分からない。

>>122 マンション比較中さん
例えもよくわかりませんし、
「ハザードエリアで高額なマンションを売るということは十分に対策も対策されている」も「そうであったらいいな」という希望的観測にすぎません。

×　ハザードエリアで高額なマンションを売るので対策している
〇　ハザードエリアなので価格を抑えている

ここは今まで決断出来ずに買いそびれてた人達の駆け込み寺になりそうですね。リスク承知ならいいかも。個人的に4000万以上は出したくないな。浸水リスクが高すぎる。毎年夏の豪雨、秋の台風におびえたくないし。

○軟弱地盤・水害多発のバリバリハザードエリアと理解した上で土地を安く買い、昨今の需要高によって高額で分譲マンションを売るって事は、レーベルにとって他より儲けが多い美味しい物件でしょう。

>>119 マンション比較中さん
1LDKの賃貸で比較すると分かりやすい。
長町も小鶴新田も駅近1LDKで5-7万が多いのでそこまで大きな差はなかった。思ったより小鶴新田も高い。東口～宮城野原の人達もケイヨーデイツー等が入るヨークタウンは普通に買い物するエリア内なのと東西線沿線に程よく近いのを考えると周辺の車での移動も今後メリットが増えそうに思う。
ヨークタウンはドラスト、マック、サーティワン等も入っていて子供がいる人に丁度よい。
浸水が心配だけど沿線沿いならば大丈夫なのではないかな。そこはよく分からないけれど。

>>128 eマンションさん
このエリアは仙石線の線路に向かってなだらかに傾斜してるので線路に近ければ近いほど冠水の可能性は高くなるエリアです

Twitterで「小鶴新田　冠水」で検索すると中々エグい映像が確認出来ます

イメージ的には仙石線の線路が見えなくなる高さまでは水面が上がります

>>128 eマンションさん
東口の住民だけど、小鶴新田に買い物なんて行ったことないよ。日常的な食品の購入は榴岡生協、新寺生協、鉄砲町ビッグ、小田原ウジエ。買回り品はエスパルやパルコ。郊外のモール行くとしても、卸町イオン、東仙台フォレオ、長町モールのどれか。

>>130 匿名さん
自分も東口1分の駅近だけど品揃えが好みでたまに行く。駅近すぎると却って車で大型店に行くのもあるあるだと思う。

やたら通りかかるけど目的地にはならない。というのは卸町と共通だと思う。

>>132 マンション検討中さん
中心部からすると小鶴新田はやたら通る場所ではないな。個人的に長町や一番町に立ち寄る場所はないが卸町、小鶴新田、泉に行くのは好きだな。単に店が好み。

泉はありがちなチェーン店ばかりではなく泉らしいカフェやレストラン、アウトレットのブランドやホテルの質が高くホームセンターもムサシの様に規模が大きくどれも面白い。
卸町はつかさ屋、イオンスタイル、ヨーク、ムラヌシ、杜の市場等のスーパーを気分で使い分けられるのとケヤキコーヒーの雰囲気もとてもよい。
小鶴新田はヨークタウンのケーヨーデイツーがペット有りには使いやすい。これからは卸町、六丁目の開発の影響でそちらから栄えそうな。小鶴新田駅近の価値は低くはならないと予想。

>>129 検討板ユーザーさん
線路隠れる以上に冠水しましたよ。線路を川かと勘違いするくらいでしたので線路付近は危険です。線路から離れるヨークタウン方面は比較的安全です。

>>130 匿名さん
東口と言ってもピンキリだわな。本来東口ってのは仙台駅自由通路、仙台東口駅前から徒歩5分以内のエリアを指す。鉄砲町のビッグなんて激安の駅から大分遠いスーパーに行くなんて信じられない駅近民。

>>135 匿名さん
こんな大規模マンション建てるなら基礎から高めに作るだろうし担当に聞くしかない
冠水する場所にそのままマンションを建てるケースは小鶴新田では普通なの？

>>130 匿名さん
ほぼ榴ヶ岡駅じゃん

>>137 通りがかりさん
さすがに建物は対策取るだろうけど、平置き駐車場ですよね。車冠水も困る。

>>139 通りがかりさん
平置きでも平坦と自走式（3,4階建て）とでリスクも変わりそうですよね。

>>138 口コミ知りたいさん

ディズニーランドだって俺たちから見たら東京だろ？そういうことだよ。

>>141 eマンションさん
え？千葉…

東口の定義は様々あるだろうけど、榴ヶ岡駅より仙台駅寄りなら、なおさら小鶴新田には行かないでしょ。そもそも車使わないで何でも買いに行けるし、車使うにしても小鶴新田のような中途半端なところには買いに行かない。

ネガティブなことがあったって売れちゃうんだから乗り遅れたらいい部屋なくなるよ。いいと思ったら買うのが吉。どこに住んでもリスクはある。ここはリスクが高いが割り切ろう！

>>142 著名さん

君にはがっかりしたよ。

結局何を重視するかだよね。都心なら通勤楽だし、商業施設や飲食店が充実、学区も良くて、水害・地震にも強い。ただし、静かな住環境は得にくいし、車移動前提だと駐車場不便かつ道路も混雑、何より価格が高い。

>>143 匿名さん
東口ってのは駅の出口だから遠くても徒歩で5分以内の人が小鶴新田で買うと言ってるならそれが正義でしょう

榴ヶ岡と東口を分けないとビッグで買い物する東口民はいない!エスパル地下と成城石井、セイムスが東口民の最寄りのスーパーです。

>>148 eマンションさん
新しくヨドバシのスーパーもできますね。小鶴新田に買いに行く人なんて本当にいるのだろうか笑

卸町の方が近いし、品揃え良いだろうに、わざわざ東口から小鶴新田に行くのは謎すぎる。

小鶴新田の良さはほぼ駅前にタダで停めれる広大な駐車場がある事に尽きる

某デベは暗に2台目駐車場には困らないエリアって言い切ってたからな
10年以上前の話にはなるけど
それ以来そのデベと共に不届き者が多いエリアとの認識を刷り込まれちゃったのかあまり良い印象は無い

>>128 eマンションさん
東西線沿線に近いってデメリットのように思うけどね。人口も商業も卸町や六丁の目に吸われて、仙石線沿線が衰退する可能性だってあるわけで。仙石線沿線と東西線沿線はライバル関係のように思う。

>>152 匿名さん
仙石線の榴ヶ岡駅と東西線の連坊は歩いて15分弱の距離で仙台駅近場は暫く交わっている。ライバルどころか学区も共有する事の多い地域。
そこから苦竹、小鶴新田の流れもそう遠くない印象。

>>153 マンション検討中さん
連坊ではなく薬師堂でした。

ここ心配なら、人気の長町南で同じレーベンで建つよ。長町南駅徒歩５分くらい。
地下鉄だし、モールララガーデンも近く、住宅地で静かめだし、資産価値も維持しやすいんじゃない。

いや小鶴新田は距離は近いかもしれんが心理的な壁は厚いと思う元新田住み。仙塩地区っていうくくりは伊達じゃないぜ。

>>153 マンション検討中さん
仙石線仙台駅と東西線宮城野通駅くらい近ければ相乗効果あるだろうけど。
小鶴新田は普通に遠いでしょ。

>>155 購入経験者さん
長町南は利便性、住環境ともに良いと思うけど、その分価格が高そう…。

>>156 口コミ知りたいさん
仙台中心部に拘るのは昔は中心部が栄えていた名残り。利便性から言えば間違った価値観。地図で見たら仙石線と東西線は荒井、多賀城まで平行に続いている。それに小鶴新田ができる前は多賀城、高砂と駅前の開発、外堀から新築マンションが出来てエリア全体の価値は上がっている。例えば多賀城なんかは大分前にツタヤ図書館もでき塾も10以上あり、行こうと思えば荒井の塾に車で通わせられる距離にはある（親戚がそうしている）。仙塩地域と卸町、六丁目、仙台港周辺が商業的に盛り上がり中心部にマンションだけが増えてるのもどうかと思う。例えば県庁周辺のマンションの戸数は確か10年前から4倍になっている。資産価値として言えば人口が減るだけなので希少性から言うと郊外駅近、利便性良しは悪くはないなと。立地だけで言えば。コロナから大手はリモワも続いているしね。
仙塩近場を避けてたら不便な都市部集中が起こりやすい今の状況なんだと思う。8000万の万マンション民がイオン一つできるかどうかを気にしている現状はもどかしい。

>>155 さん
長町5分以内駅近なら中古で安く買うのも良さそうだね。1900～からかなりの数がある。築年数浅い財閥系の新築は4000万前後ではあるけど。これから建つマンションは資材不足なので中古もコスパよく設備もいいかもしれない。