ウエリス姫路ってどうですか？

マンションがある辺りは極めて飲み屋が多い、という感じでもないような気がしていたんですが
夜は印象が変わるのですね・・・実際に金曜日の夜とかに行ってみて、雰囲気を感じていた方がいいかも。
駐車場は敷地内に停められないときは、結構たいへんですよね。
近隣の駐車場は、観光地価格というか、住民が月ぎめで停められる雰囲気ではない…

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割と週末にこの辺りで飲むことが多いですが、やはり子供の塾終わりの時間帯でも飲み終わりのサラリーマンや学生が多く出歩いている印象はあります。
魚町方面の飲み屋街から駅まで帰る人も多いので、やはり酔っ払いに遭遇する頻度も多く、ファミリー世帯からすると懸念材料になるのかなと思われます。
確かに近隣のパーキングは高額かつ月極で借りられるか怪しそうですね…

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マンション周辺は酔っぱらいに遭遇する確率が高そうですか。。。
そうなると子供さんの塾のお迎えは必須でしょうし、帰りの遅い学生さんのいる家は駅まで迎えに行く必要があるでしょうか。

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ここならワコーレの方が堅いのかな...

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ストリートビューで飲食店はちらほら見かけると思うくらいでしたが、夜の酔っ払いは気をつけなくちゃいけませんね・・・
子どもでも、1人で通塾する場合は絡まれたらいやだと思います。
送迎必須かも。

海外では小学生を一人でおつかいダメだっていいます。犯罪に巻き込まれないよう、守ってあげなくちゃいけないのかもしれません。

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駅に近いと便利ではあるのですが
やっぱり治安面が気になるところです。

飲み屋街が多いと、必然的に夜はあまり良い雰囲気ではないのでしょうか。
子育てしている時期はちょっと検討に悩んでしまうかもしれませんね。

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この辺りはガード下辺りやアーケード付近、魚町方面の夜の繁華街が近いので、お世辞にも治安が良いとは言えないと思います。
その代わり人通りは多いので防犯面ではそれをプラスに考えることもできますね。

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最初の管理費や修繕積立金は安いですが、5年後10年後の修繕積立金や管理費の上がり幅はどの程度なのでしょうか。ご存知の方いらっしゃいましたらご教示いただきたいです。

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北向きってどうですか？

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>>32 通りがかりさん
夏も暑くないのはいいかもしれませんね。

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残り11軒で完売でしょうか？

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一部北向きの部屋があるんですね。
小さなお子さんのいらっしゃるファミリーには厳しいでしょうけど、日中は不在で夜に帰宅するだけの人ならいいかもです。
価格は南向きに比べて安くなっているんですか？

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寝室にするだけだったら、北向きでも特に問題はないかと思いますよね。
日当たりは気にしないような位置ですし。
北向きは寒そうな感じもしちゃいますが、
今どきの建物の基準だったら、そこだけきわめて寒くなる、みたいな感じにはなりにくいカナ。

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北向きって寒そうなイメージがある。
実際にはどうなんでしょうか。
戸建てとか賃貸のアパートとかとは違って、
鉄筋コンクリート造だと断熱もしっかりしていて大丈夫だったりするのか？
その辺は営業さんに聞いてみないとですね…。

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>>37 匿名さん

換気は第一種換気で窓もダブルガラスのアルミサッシでしょうしそれほど断熱は高くないと思います。

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サッシの種類は公式サイトになかったんですが、アルミなんですか。
樹脂だとコスト高くつきますからね…(;^_^A
第一種換気でも熱交換があるタイプならば、そこまで冬場は寒くならないと思う。
付いていればいいなぁ。

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今どきの建物の性能だったら断熱性も気密性も悪くないとは思いますけれどね…

公式サイトを見る限りでは
共働きのファミリーを想定しているように見えます。
駅に近いので、
電車通勤の人だとこの立地はいいだろうなと思う。
子育て環境としてはどうなのだろう。

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駅に近い市街地、というかんじで、子供が日常的に遊んだりという雰囲気ではないように思う。
中学生以降のお子さんとかだったらアリだとは思いますが
小さいお子さんのいるご家庭向きの立地ではないんじゃないかな。
大通りに面していて、飲み屋とかはないのでその点はいいと思うけれども。

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4月以降値段が上がるみたいです。

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4月以降値段が上がる理由はなぜですか？
時々、販売が好調だと上がることがあると聞きましたが、もしそうなら、早めに買った方がいいということですよね。

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上がるんですか？
もうお得感がある物件が売れてしまったので
これ以降はそれよりも高めの物件のみになる、というわけではなく
物件の坪単価そのものが上がっていくということなんでしょうか。
とある物件が4月以降、中身は一緒なのに上がるのだったら、結構大ごとのように感じる…

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今の市場を考えると値上げは
仕方ないですね。
3月末の契約なら価格据置とのことです。

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4月より値上げの情報は確かなものなのでしょうか。
公式サイトのトップページには資料請求数1000件突破、2023年度姫路市成約ナンバーワンの文字が見られますが売れ行きが良いので値上げを断行する流れですか？

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他のマンションでも、４月～値上げされるとしいう情報がチラホラ。
食品などを含めて４月から価格の値上げラッシュではあるのですが
マンションまでなの？とちょっと驚きです。
カイドキが本当にわからないですね。年度末がねらい目だったのかも。

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もう売り出しているマンションが値上がりするということなんですか？公式サイトを見ているだけだとそういう情報の真偽がわからないので何とも言えないですね…
すごく売れているのだったら、もっと上げて利益を！ってデベ的には思うだろうけれど、
途中で上げるのはするのかなぁ。よくわからないです。聞いていないと。

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首都圏の住友不動産のマンションでは販売中の値上げはよくあることですけどね。
高層階から売れるので、同じ間取りで高層階と低層階が最終的に値段が逆転することもあります。

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色々とあるんですね…汗
早めに高層階を買った方がお得ということなのか。

竣工ギャラリーみたのですが、なんか素敵な感じ。
実際に見学に行ったときもあの感じだとギャップはないのだろうか。
いずれにしても
今だったら安くなりそう、と思っていても
そうでもなさそうな感じなんですね。

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ウエリス姫路市 個人的分析
133戸構造・規模鉄筋コンクリート造 地上15階建設計・監理株式会社 長谷工コーポレーション 大阪エンジニアリング事業部施工株式会社 長谷工コーポレーション
敷地面積約500坪
売主 エヌ・ティ・ティ都市開発株式会社
防火地域 商業地
建ぺい率67.76％（法定建ぺい率80％）容積率599.57％（法定容積率600％）
姫路市忍町 ここを2021年に307万円／坪で423坪購入したのかな？
77坪に関しては情報が公にはなってない。
不動産業者のオンラインシステムにも載って無いかも？
500×307＝15億3500万円 仮定
63億程度で販売？ 133 ×4750万円＝約63億
土地を15億で仕入れ上物を63億で売る。
建設費は分からないが高騰してるし物資も人材も不足。

建設費仮定⇒11283÷3.3×100（鉄筋コンクリート

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建設費仮定⇒11283÷3.3×100（鉄筋コンクリートの1坪あたりの建設費用相場）＝34億2000万程度？

63－34.2－15.35＝13.43億円の総利益（粗利）？？
純利益ではないので
売上総利益（粗利）は、売上から売上原価を差し引いた利益ですが、これに対し「純利益」は様々な経費や税金などを差し引き最終的に残った利益です。 本業で発生した売上から売上原価だけでなく、販売・管理費・営業外損益・特別損益など本業以外の損益、法人税などの税金もすべて差し引き計算します。

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竣工ギャラリーを拝見しましたがビューラウンジは共用施設ですか？
13階との事ですが普通にマンションの一室なので開放部はダイレクトウインドウを採用するなど、もう少し特別感のある工夫が欲しかったと思います。

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ビューラウンジは住民ならだれでも利用できる共用空間である、という説明がなされています。
姫路城がきれいに見えるようで、
天気の良い日などに見るととても気分がよいでしょうね。

ここは電気自転車のシェアサイクルを取り入れるなど
いろいろとチャレンジ的なことをしてくれているのは良いなと感じております。

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13階の共用施設の利用は無料になるんですね。
公式によればリモートワークにも利用できるとの事ですが、
座席は中央にまとめるよりコの字型に配置した方が使いやすかったかもしれません。

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リモートワークができる場所があるのはうれしい。
勉強とかもできますね。
子供がいると、どうしても資格試験の勉強に集中できなかったりして
外の自習室を借りたりなどしていましたが
こういう場があれば建物から出なくても済むのでありがたい。

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モデルルーム家具付き販売が始まったようですし、そろそろ終盤に差し掛かったってことでしょうか。今年2月に完成してるので実物を見て購入できるのはいいんじゃないでしょうか。購入資金100万円分プレゼントもやってて、気に入ればモデルルームがお得に買えるっていうことでもあり。共用施設があるわりには管理費が高すぎない点もいいと思いました。

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モデルルームの家具つき販売についてお訊ねしますが、公式サイトに掲載されるモデルルームの写真には有償オプションが含まれていると書いてあります。
こちらを契約した場合、引き渡しの際に有償オプションはどのような扱いになりますか？

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間取りなどは、割とノーマルな感じで可もなく不可もなくですが
水回りを含めて、設備がしっかりとしている印象を受けました。
ミストサウナがあったり、浴室乾燥機があり、とても便利だと思います。

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モデルルームのページの注意書きにはこのような記載が見られます
「エアコン・家具・調度品等のインテリアは販売価格には含まれておりません。有償オプションが含まれております。」

ということではありますが、こういう記載も見られます
「モデルルーム家具付き分譲301号室(分譲価格5,598 万円)はモデルルームとして2025年2月末まで、無償で使用させていただき現状有姿でのお引渡しとなります。一部、モデルルーム家具付き分譲に含まれない小物、植栽等がございます。」

ということなので、飾りのインテリアとか鉢植えとかを除いて、その他付属品はオプションであっても現状のまま引き渡しになると解釈できるのですが、そのへんは要確認でしょうか。付けたものを外すとか、壊す方がお金がかかるのではないかと思われます

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家具家電付き、初期費用抑えるのにはいいかもしれないですね。
そこまでインテリアとか家電の性能などにこだわりがないのだったら特に。
オシャレなものが入っているので
デザインに関しては満足できる方も多そう。
むしろいらない場合はどうしたらいいんだろ？

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写真の通りであるならば、モデルルームの家具家電かなりオシャレなので
インテリアにこだわりのある方でも、自分の好みと合えばかなりお得感はあるかもですね。
まあ、家具家電つけるよりも、本音で言えば物件価格を値下げしてほしい～っていうのはあるけど汗
こういう動きがあるということは
そろそろ完売が見えている？？

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現在かなりの戸数が賃貸に出されていますね。
やはり駅近物件なので居住用ではなく、投資目的での購入者も多いのでしょうか。。。

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>>現在かなりの戸数が賃貸に出されて
そうみたいですよね。
SUUMOにもありました。もともと分譲賃貸として考えていた人が多かったのかなと思います。
借り手は多いんでしょうか？？

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>>64 匿名さん
賃貸の価格を考慮すると、自分で購入してローン組む金額と大差ないので、いかがなものでしょうか、、、
また、賃貸の居住者が増えると治安面でもあまり良い印象がないので、いずれにせよ好ましい状態ではないと思います。

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立地の良いマンションだと、売り主さんが資産運用の案内を大々的にWebサイト内で掲載しているケースも見られるのですが、
こちらの場合はどちらかというと永住される方々向けの情報がたくさん盛り込まれているように感じられました。
なので、かなりの戸数が賃貸に、ということが意外に思えました。
部屋の面積にしても、賃貸だとわりと狭めの方が人気があるとどこかで読んだので、こちらの場合だと平均より広めでもあるのでなおさら。

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資産運用するのはもちろん良いのですが、
多くの方がそれをされてしまうと、入居者が賃貸の方が増えてしまうような…。
普通に購入して住んでいる側としては賃貸物件と変わらない気持ちになってしまいそう。

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賃貸でもいいんですが、やはり大切なのは入居者かと思います。

分譲だと永住目的なので、周囲に配慮して暮らす人が多いはず（一部、たまに自由奔放な人もいそうですが）。
賃貸だとそういった縛りがないので、ちょっと我慢しなくちゃいけないなんてこともありそうで……。

入居者さんがいい人だといいなと願っちゃいます。

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>>68 さん
大丈夫ですよ。
管理規約などは賃貸で住まれてる方も
守らないといけませんので
そもそも賃貸と分譲は違いますよ。

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ここまで駅に近いと、分譲賃貸として投資に回される方も多いのでしょうか。
分譲賃貸にするには
初期費用（物件価格など）が今は高すぎるので、ペイするまでにかなり長い目で見ていなければならないように思うけれど…
実需の方の方が、多くなっていくのではないかなぁ。
どういう購入のされ方なのかは、営業さんに聞けば教えてもらえるものなんだろうか。

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駅に近い立地はここの最大の売りですよね。
元々地元に住んでいる人や、観光できてこの街に住みたいと思った人が購入されそう。
成約キャンペーンもしているみたいなので、今がねらい目でしょうか。

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ここまで駅に近いと、投資に回す人が多いのではないか、という風に心配されている方が増えてくるんですね。
これだけの立地だと、それなりに家賃はしてくるので、
民度というか雰囲気とかは特に乱れる心配はないのでは、と考えております。
この立地だとそれなりにしたいですよね、貸す側としては。

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