ザ・パークハウス三郷

>>2880 評判気になるさん

誰しも寝室で水死するのは嫌だからな。

>>2879 匿名さん
野村は大規模マンションの販売最終期は販売状況に合わせて細かく刻むからね。
まぁ、あそこは中古が坪～250だったところに坪平均350で277戸出して竣工前にほぼ売り切ってるんだから好調の部類でしょう。
しかも、周辺中古の価格も大きく引き上げてるし。

>>2882 マンション検討中さん
武蔵浦和ステアリは「武蔵浦和でこの価格はありえない。撃沈確定」と言われたのにな
蓋を開けてみたらファミリータイプは完売、残っているのはコンパクトタイプだけ
駅の反対側に東急の大規模再開発があるらしいが、マンションだとしたら坪単価380万とかでも驚かんよ

マンションの特にタワー系は投資マネーも入っちゃって高騰してますね。

>>2881 マンション検討中さん
ここの水害リスクは限りなくゼロに近い。
なぜならスーパー堤防は遥か上の高さまで上がっているからだ。
東京23区にもいわゆる海抜ゼロメートル地帯が多く存在するが、荒川や中川、江戸川のスーパー堤防のおかげで決壊リスクはゼロだ。

>>2882 マンション検討中さん
埼京線も利用できる武蔵浦和は便利な駅だからね
やはり駅力の差でしょう
あとは他路線が利用できる南流山とか東川口、南越谷あたりも人気でしょう

>>2886 匿名さん
ただし武蔵浦和も南浦和も相当に高騰してますからね。
それらに追従する形で南流山、東川口、南越谷も人気が上がってきてます。
流山といえばおおたかの森はファミリーに大人気ですね。

武蔵野線単駅は高騰した街に住めなくなった人のオアシスかもしれんな

>>2888 名無しさん
武蔵野線単駅物件の資産性はどうだろ

>>2885 名無しさん
それは堤防の高さより高い階だろう
土手ビューじゃあなくてリバービューだし

>>2876 マンション比較中さん

第○次というのは、その時点では販売対象となっていない住戸について、この部屋が欲しい！という購入希望者用にその都度販売対象住戸に設定して売り出しているのではないでしょうか。つまり、売れ残っているわけではなく随時売れていってるのだと思います。他のデベロッパーのモデルルームではそのような案内をされました。

>>2889 匿名さん
資産性気にするなら買わない方が良い

>>2893 マンション検討中さん
なんで？

坪200の首都圏通勤圏内の新築マンションで比べれば資産価値は高い方だと思いますけどね。大手ブランド、駅近、商業施設隣接などなど。
そりゃ東京都心とか郊外の中核都市とは資産価値は比べ物にならないけど、あっちは全く予算感が違うじゃんね。

>>2895 eマンションさん
そうですね。
ここを仮に4000万で買ったとして、10年後の売却価格は4500～4600万位とみております。つまり10～15％程度のアップです。
あくまでも個人的な予想なのですが、今から10年以内にここと同規模の物件が駅周辺に建つとみてまして、もしかしたらその物件に駅ナンバーワンの座を明け渡すかも分かりませんが、資産価値はそれとともに引き上げられると考えてます。

人口動態調査を見ると三郷市は大幅に人口減ですね。

>>2896 匿名さん
三郷駅周辺は築15～20年の中古が坪120～130で動いているので、ここの10年後を規模やブランドも加味して予想すると坪200前後。
1期が坪平均230前後だったはずなので、200÷230で86.9%。
つまり、10年後は1期の価格から-15%前後で考えれば大きなズレはないはず。
1期に4000万円で買っているとしたら4000×85%=3400万円前後でしょ。
もちろん市況が今より良くなればもっと上がるし、悪化すればもっと下がるけどね。

追記で購入した期(価格)によっては10年で売却すると残債割れの可能性あり。
15年で売却すれば少しだけど含み益出るかも。

>>2894 マンション掲示板さん
中古の取引価格見ようね

>>2898 通りがかりさん
坪単価180万まで下落しようものならやばいな。

>>2896 匿名さん

三郷で築10年が4500はきつい予想だな。
家族構成や勤務先の変化、三郷が合わないなどで短期売買せざるえなかった場合は残債割れだろうね。手数料、一括修繕費、諸経費、引っ越し代、税金を加味すると数百万のマイナス。

>>2902 マンション検討中さん
まだまだ読みが浅いですね。
駅ナンバーワンマンションというプレミアムを忘れてはなりません。
しかも大手ブランドで大規模、商業施設隣接ときています。
現在の周辺相場は、比肩できるような物件がない中でのものです。
この予測が嘘だと思われるなら、数年経って改めて確認してみてください。

資産性気にするならアイコニックタワー買えばいいよ　あれはあがるでしょうね
周辺相場から見ても明らかに安すぎるし周辺中古と比べられないくらいよさそう
リモートワークの人しか買えないとは思うが

>>2903 名無しさん
ここは資産性いうか下げも少ないと思ってるけど10年後4000万が10年後4500万は中々思い切ったこと言いますね
確信があるなら私だったら二部屋買いますね

>>2905 マンション検討中さん
お金をドブに捨てるようにもの（爆笑）

10年後に3500万くらいを切ったら残債割れコースだけど流石にそれはない気がしますね。感覚ですがw

短期売買せざるえなかった場合は残債割れは全然あると思ってます。

>>2903 名無しさん
三郷駅周辺の中古マンションの取引価格を見ると、資産性はどう考えても厳しいですよ

誰か三郷のようなしょぼい駅の圧倒的No.1マンションが周辺中古とどれくらい乖離してるか示してくり～

自分はここがあがるとかそういう過度な期待はしてないけど三郷駅の相場だけを見て判断するのはちょっと違うと思うよ

>>2896 匿名さん
三郷ってことを忘れずにね。

まず他のナンバーワンマンションができて引き上がるっていうけど三郷にそういうマンションがたちそうな土地あるの？
これは自分は調べてないのであるのかもしれないけどどうなんですか？そういうまとまった土地がないと建てられないですよ

今の市況的にワンチャンあり得てもおかしくないけどそれはここが何か特別に上がる要素があるわけではないので他も上がってるだろうしほかのマンションのがのびはいいだろうね

>>2905 マンション検討中さん
10年後に4000万が4500万になる、つまり10%程度くらいでは投資と呼べるほどの大した利益ではありません。
ローンの利息、管理費や修繕費、固定資産税などの支出があるからです。
ただし住みながら投資という意味では充分ですが、二部屋も買う意味はないでしょう。

>>2912 マンション検討中さん
駅周辺には空き地もあってまだまだ土地が残ってるけど、マンション用地として適した場所はあるかなあ。それはなんとも言えないけど、もしここが早期に完売して手応えつかんだら二匹目のドジョウを狙ってまた近くに建てるかもしれないね。でも逆になかなか売り切れなかったら、他社も含めて三郷から撤退しちゃうかも？とどのつまり価値が上がるも下がるもここの成功次第になりそうだよね。

錦糸町駅のランドマークのブリリアタワー東京は築2006年築で直近で坪450程度で取引実績あり。同じく徒歩5分のパークタワー錦糸町は2011年築で直近では坪380程度で取引実績あり。築年数を考慮して30%くらいがランドマークとしてのプレミアムと推定。
それに大手ブランドのプレミアムが加えられて35-40%がパークハウス三郷と他の周辺中古の差になると勝手に予想してます。

ちなみにブリリアタワー東京の新築時の坪単価はパークハウス三郷と同じく坪200前半でした。。。

>>2916 口コミ知りたいさん
三郷駅周辺の中古は2010年築で坪120くらいだから、そこに坪160くらいの新築マンションが発売されたらって考えるとまぁ割高でも割安でもない妥当な水準なのかなって思いました。長文失礼しました、皆さん明日もお仕事頑張りましょう。

・パークハウス三郷　2024年築　三郷駅徒歩4分
　路線価135～140～185千円／平方メートル
　6階　71.42平方メートル　売出価格4,598万円
　坪単価212.8万円／坪　
・パークホームズＬａＬａ新三郷　2014年築　新三郷駅徒歩3分
　路線価115～140～150千円／平方メートル
　15階　70,11平方メートル　売出価格4,990万円
　坪単価235.3万円／坪
・グランメディオ三郷中央　2013年築　三郷中央駅徒歩5分
　路線価160千円／平方メートル
　12階　70.06平方メートル　売出価格4,380万円
　坪単価206.7万円／坪

>>2910 マンション検討中さん
三郷駅の相場を見て判断するのが正解ですよ
なぜなら不動産の価値は立地で決まりますから

>>2912 マンション検討中さん
>>2913 マンション検討中さん
マンションに限らず大規模な再開発が期待できそうな土地はありません

>>2918 坪単価検討中さん
三郷は三郷中央や新三郷と比較して全然格下ってことだよね。
坪単価150未満の中古しかないし。

>>2916 口コミ知りたいさん
錦糸町駅との比較は何の参考にもならんよ。
さすがに条件が違い過ぎる。

>>2922 マンコミュファンさん
同じ駅でもNo.1マンションは別格の相場ってことが言いたいんじゃない？

>>2921 口コミ知りたいさん
そうでもないよ。路線価は変わらないから。

>>2924 匿名さん
残念ながら路線価と実売価が乖離しているケースはいくらでもあります。

>>2925 評判気になるさん
そう思うなら買わなきゃいいだけ。
駅ナンバーワンマンションは当てはまらないから。

>>2925 評判気になるさん
路線価は実売価の約８０％で、ほぼ全国一律です。立地の資産性を示すものとして、他所との比較において有効です。

ここが三郷駅ナンバーワンマンションなのは間違いない。
三郷駅の駅力がなさすぎるのが問題なのでは。

>>2928 eマンションさん
つくばエクスプレスとの交差が南流山になってしまったのが痛い
でも、結果的には三郷市は市内に２つ目の駅ができて良かったのかな？
おかけさまで三郷駅の駅力は低いまま

>>2929 周辺住民さん
３つ目です。

>>2918 坪単価検討中さん
・パークホームズＬａＬａ新三郷　2014年築　新三郷駅徒歩3分
　路線価115～140～150千円／平方メートル
　6階　72.54平方メートル　売出価格4,587万円
　坪単価209.0万円／坪

新三郷、吉川美南はワンチャン半蔵門線が伸びてくるかな

>>2932 評判気になるさん

有楽町線が延伸して、八潮、レイクタウン、松伏を経由して野田まで繋がる構想はありますが、半蔵門線が三郷方面に延伸する話は聞いたことありませんね。

>>2933 評判気になるさん
有楽町線の延伸は限りなくゼロです。

最近、有楽町線豊洲駅と半蔵門線住吉駅を結ぶ「地下鉄豊住線」が現実化してきたので、それに伴って大昔の計画に拘り千葉県野田市を含む一部自治体の抱く誇大妄想！

>>2934 ご近所さん
"有楽町線豊洲駅と半蔵門線住吉駅を結ぶ「地下鉄豊住線」"

この計画が実現したら、東京メトロ有楽町線と直通運転をしている東武東上線と同じく東京メトロ半蔵門線と直通運転をしている東武伊勢崎線が同じ東武鉄道ということで直通運転する方が現実的です。

パークホームズＬａＬａ新三郷とここは同じくらいの価格で動きそうですかね？

>>2936 eマンションさん
資産性は同等と思います。
武蔵野線単駅徒歩３～４分
商業施設隣接
室内設備は同等
パークハウス三郷は新築(プレミアム分若干高い)としたい人向けですが、ハザードが気になる人や中古でもよい人はパークホームズLaLa新三郷でもよいのではないでしょうか。

>>2936 eマンションさん
同じくらいだろうね
坪180～200あたり

パークホームズLaLa新三郷にはないこの物件の良さってありますか？　個人的には流山にも川を挟んで寄り添えてるのは良い(新三郷、吉川美南は陸の孤島感がある)なぁとは思ってますが。

>>2939 匿名さん
眺望:江戸川の解放感

>>2940 通りがかりさん
土手より高い高層階ね

新三郷は大型店舗がドカンとあって倉庫街の様相。ひと気もまばらで淋しい感じがする。
どちらかというと、古い住宅地や昔からのお店なども密集してるほうが好きだし落ち着く。

>>2942 マンション掲示板さん
下町の典型葛飾に接しているからだね

>>2942 マンション掲示板さん
新三郷あまり行ったことないんですが、店舗の中はにぎやかでも街を歩いている人は少ないってことですかね？
確かに車で行く人が多そうですね

>>2928 eマンションさん
永住ならともかく資産価値を意識して買うマンションではないよね

>>2945 マンション掲示板さん
なんで？

まぁ、武蔵野線のみだからねぇ。
都心や副都心に出るのに何分かかるのかという話。

>>2947 マンコミュファンさん
ですね、ですね！

>>2947 マンコミュファンさん
都心まで直通の宇都宮線蓮田・白岡・久喜や東上線川越あたりの方が便利だからね

武蔵野線沿線で資産性重視で買うなら武蔵浦和か南浦和しか選択肢はないと思います

>>2950 マンション検討中さん
北朝霞、武蔵浦和、南浦和、東川口、南越谷
地図左側から並べると上記の5駅でしょうね。

>>2951 口コミ知りたいさん

これらの駅を武蔵野線沿線として良いのかどうか。
武蔵野線はサブ扱いでしょうから。

>>2952 マンション検討中さん
面白いこと言いますね！！
武蔵野沿線ではないのですね？？

駅前路線価（千円／平方メートル）
北朝霞（470）、武蔵浦和（740）、南浦和（580）、東川口（310）、南越谷（470）、三郷（245）

>>2952 マンション検討中さん
沿線なのは間違いないがメインは都心や副都心に向かう路線だからな
武蔵野線だけでは価値は上がらないということだろう

>>2940 通りがかりさん

江戸川が開放される恐怖感

>>2954 路線価検討中さん

駅前路線価（千円／平方メートル） ?西国分寺（454）、新秋津（326）、北朝霞（502）、武蔵浦和（662）、南浦和（657）、東川口（286）、南越谷（405）、三郷（262）、南流山(356) 、新松戸（494）、新八柱（475）、東松戸（337）、西船橋（647）

https://tochi.biz/

↑
なにこれ

>>2954 路線価検討中さん
この路線価比較で分かることは、東川口駅の安さだろう。
駅前再開発中でこれからの値上りを考えた場合、上記の中で最も伸び代が大きいと思われる。
三郷駅については武蔵野線単駅になるので、同列には含められない。

>>2957 マンコミュファンさん
路線価図
https://www.rosenka.nta.go.jp/main_r05/index.htm

>>2957 マンコミュファンさん
ＪＲ埼京線やＪＲ京浜東北線との乗換駅が圧倒的だね

>>2957 マンコミュファンさん
逆に三郷駅は周辺がこれだけ開発されているのに「安い」ね
確かに資産価値には疑問が

>>2959 eマンションさん
東川口は計画的に開発されているとは言えない状況なので、伸びしろはあるだろうけど実態はちょっと疑問かな

>>2963 名無しさん

東川口駅前に行政センター含む複合施設に加えて市内第三となる警察署が建設されます。

東川口駅徒歩4分に大手の大規模マンションが建設されたら坪300超えてくるのでは？こことは全然予算感が異なります。

>>2965 マンコミュファンさん
予算感が違うのはそうかもだけど、商業施設に囲まれたこのへんだって捨てたもんじゃないよ！

>>2965 マンコミュファンさん
平均300超えはさすがに厳しいよ。
武蔵浦和が平均350、川口が平均340とかだから。

>>2967 eマンションさん
その条件だとおそらく普通に300近くはいくと思う。平均値だと290くらいかもしれんが。理由は今建設中の駅前マンションが平均270くらいだから。

>>2957 マンコミュファンさん

北朝霞強いなと思った
朝霞なのに

>>2969 マンション検討中さん
確かに。西国分寺に勝っちゃってる。

>>2969 マンション検討中さん
乗換駅だから。

>>2971 匿名さん
西国分寺もだけどなんで負けたん？？

もう夏季休業みたいです、１日～１７日まで。長いですねお休み。

>>2973 さん

もう完売?

>>2974 eマンションさん

完売ではない
随時販売ですね

>>2976 検討板ユーザーさん

残り9戸となりましたね！

>>2977 買い替え検討中さん

190戸もう売れたってことですか？

>>2978 検討板ユーザーさん
183戸売れたんでしょ（196-4-9＝183）

竣工1年前にこんだけ売れるのって中々ない事ですか？
しかも三郷駅っていう。
結果人気を集めたって事はリセールも良いんでしょうね。