ザ・パークハウス三郷

>>2643 マンション検討中さん

みんなで3日間ヤフー不動産リンクに飛ぶだけで、ランキング上がるんでしょ

>>2644 マンション検討中さん

シャリエ朝霞が1位は意外

>>2646 マンション掲示板さん
リンク飛ぶだけでランキングに影響するならそれはおそらくは組織票かなと、、

>>2599 マンション検討中さん
ここは残債割れないと見てます。

私は転勤族で都内や近郊郊外の色々な街に住みました。
参考にしたのは駅周辺の賃料、中古マンション売買推移、駅乗降者数、商店の数や規模・知名度、都心までの乗り換え数?時間、教育施設数・場所・空き・偏差値、人口年齢分布、道の広さ・交通量・ハザード、夜の駅前の雰囲気など。

多角的に見て似てるとこと比較すると築30年とかでも1000万下がる程度で抑えられてたので普通に残債減らしてれば割れることはないはず。

って言うとどこと比較してんだって言われると思います。
でも住んでたところをこういう場に書くの抵抗あるので近隣スーパーがカスミと同レベルのいなげや、ららぽーと・IKEAの距離感が同じ、川が側にある、都心までの通勤時間同じ、乗り換え本数同じってとこ位で察して下さい。

本当はここ欲しかったけど昨年の異動で横浜付近の勤務になってしまいまた引越し。
子どもの環境考えると何かあった時両親近くにいた方が楽ねってことで川和町のザパークハウス契約しました。
また埼玉勤務になったら通勤は諦めて頑張ります。笑

ずっと欲しいと思ってたので気になっちゃってここの掲示板たまに覗いちゃってますが色々荒れてるので参考までに投稿しときます。
※近くのスーパーがカスミってのが微妙ですよね笑

・パークハウス三郷　2024年築　三郷駅徒歩4分
　路線価135～140～185千円／平方メートル
　6階　71.42平方メートル　売出価格4,598万円
　坪単価212.8千円／平方メートル　
・パークホームズＬａＬａ新三郷　2014年築　新三郷駅徒歩3分
　路線価115～140～150千円／平方メートル
　11階　72.54平方メートル　売出価格4,680万円
　坪単価213.3千円／平方メートル
・グランメディオ三郷中央　2013年築　三郷中央駅徒歩5分
　路線価160千円／平方メートル
　12階　70.06平方メートル　売出価格4,380万円
　坪単価206.7千円／平方メートル

>>2645 名無しさん
長文　ご苦労さん

>>2649 マンシ平方ョン検討中さん
坪単価〇〇〇千円／坪に訂正

>>2649 マンション検討中さん
何度もすみません。
坪単価〇〇〇万円／坪に訂正

マンション販売においてのビジネスモデルでは、概ねの目安となりますが、

用地取得費用30%
建物建設費用50%
販売管理費10%
営業利益10%

が基本的なモデルとなります。マンションそのものの原価が約8割を占めるわけですが、その中でマンションの上物が6割、土地が4割を占めます、あくまでも平均的なモデルですが。

ここの物件は同じブランドの他物件に比べても販売価格が数十%安いですが、上物のコストはほぼ変わらないでしょう。ということは必然的に、土地の取得費用がかなり安かったということになります。土地の値段というのは?をつきませんから、ここはそれだけの価値しかない場所ということに間違いはありません。

あとよく勘違いされる方が居るのですが、マンションの資産性というのも結局は上物ではなく、その建っている土地の資産性の影響の方が大きいです。タワマンが何故資産性に優れているかといえば、タワマンは基本良い場所に建てるからなんです。

上物なんて結局老朽化していきますし、上物が豪華であればある程維持していくためのランニングコストが膨らんでいきますので。

その点で見ると、この物件はリセール面ではあまり期待しない方がいいかもしれません。一応上物はブランド物なので残債割れは無いかもしれませんが、その分将来的な更新の際の費用は高くつくでしょう

>>2653 販売関係者さん
リセールに期待できないのは同意です。
ただ購入者アンケートを見ると実際の購入者の大半は、何十年と長く住もうという人が多いと思われ、残債割れしないなら他に何も望まないという購入者が多い気もします。
リセール重視で短期間での住み替え前提なら選ぶべき街じゃないですね。

三郷って、（旧）住宅公団のマンモス団地で有名だけど、その世代の子や孫が団地では手狭だけど、親から離れたくないという購買層が中心なんだろう

もともと地縁があって永住目的での購入が多いだろうから、資産性とか気にする物件じゃないとは言われてたよね

>>2653 販売関係者さん

おもしろい内容ですね。
直近15年間、都市圏の中古マンションがあがってきたのは、建物の経年による価値低下を凌駕する土地価格の上昇があった。特に総額に対する土地価格のしめる割合の高いマンションはその恩恵が大きく資産性抜群であったということですね。

私も今後も直近15年と同じように土地価格の上昇が続くとするならこのマンションの資産性は他のマンションに劣ると思います。
逆に今後、直近15年とかわり土地価格の上昇がとまったり下落するとしたらどうでしょう、このマンションの土地価格の割合が非常に低いとすれば土地価格の影響は低く下落がゆるやかな資産性に優れたマンションといえるのではないでしょうか？

>>2613 都民さん
江戸川区に住んでいましたが東京なのに緑と公園がたくさんあり活気があって子育てするにはとても良い場所でした。公園はどこに行こうか毎日迷うほどでした。
車があればディズニーすぐ、南船橋のららぽ、海浜幕張のモール、アンデルセン公園、プールなどなどいろいろあり退屈せず本当に良いところでしたよ。今は本当の田舎暮らしですが、子育て環境、子育て支援など田舎とは天と地の差です。今度は埼玉に住みますが江戸川区と同じ様だったらいいなと期待しています。

>>2659 eマンションさん
あと江戸川区だと行船公園とか葛西臨海公園も良いですよね！
実家は南砂町なのでたまに遊びに行ってましたよ。
三郷はなんとなくですが、似ているところがいくつもあると思いますよ。
楽しい生活になるのを願っています。

>>2659 eマンションさん
都内とはいってもほとんど千葉の江戸川区は、安くて広い土地が確保できるので公園は面積は多いです。それにお隣の「千葉ディズニーランド」には近くていいよな。

>>2661 匿名さん
それは名前の由来となった江戸川の河川敷をほとんど公園としてカウントしているからね。三郷もそうすりゃあいいのに

江戸川区って、やっぱり街中でカレーの臭いがする？

江戸川区といえ都内から三郷は落差に腰を抜かすかもね。昨今の都内とは文化的資本が違いすぎる。わかりやすい仕様部分に目がいきがちだけど地位、文化など目には見えない部分こそ重要で、特に上流から下流に降った場合は気になると思うよ。

東京はお金持ってますからね。あまり気にしない行政上のメリットは大きいと思います。
ただ今や足立区でさえ坪300超えが当たり前になってきて、ここが予算ギリギリなら都内なら中古にシフトする必要が出てきます。総合的に見てどちらが満足度が高いかはその人次第ですかね

>>2665 通りすがりさん
ですよね。ただまあ都内のマンションとか今坪400普通にしますけどクオリティはこことそこまで遜色ないマンションもあります。それが坪200ちょっとで同じような空間に住めるのは良いですよね。マンションを出れば三郷なのはご愛嬌ということで。

まあ4000万で買える新築マンションにしてはリセールいい方なんじゃないすか
上がるとかじゃなくて大きく下がりずらそうって意味で
稲毛海岸のザガーデンズとかも周辺のもっと駅から離れてる中古より安く売ってるかはリセールは良さそう

>>2667 マンション検討中さん
おっしゃる通り！これはまさに破格ですよ。こういうの価格破壊って言われるレベルですよね。このご時世でこの価格帯の新築パークハウスはかなり希少性があります。三郷駅とはいえ、新たな商業施設隣接で街のランドマークになりそうだし、買っといて損はしなそうですね。

>>2668 販売関係者さん
三郷駅は便利だからね、一駅で江戸川区と同じあの有名な千葉県だし

>>2667 マンション検討中さん
稲毛って千葉の僻地だろう、もうほとんど九十九里

>>2666 eマンションさん
都内といってもピンキリ

昔から、都心に近い割には賃貸料や土地家屋が安い足立区や葛飾区には、サラリーマンというより、塗装工・配管工・解体工・内装工・電気工等、土木建設業関連の職人が多いからね！

そういった人たちが、近年のマンションブームによる立ち退き等で、さらに郊外の八潮や三郷に移動している

都内とはいっても、江戸川区、葛飾区、足立区、さらに墨田区、江東区などの河川が多い東部地域は、「ブルーカラー」が多いから独特の雰囲気がある。

https://www.jstage.jst.go.jp/article/jjhg/65/1/65_29/_pdf

>>2676 周辺住民さん
すみません。よく理解できないのですが、その河川が多い都内の東部地域は独特の雰囲気があるということは分かりましたが、この物件とどのような関係性があるのでしょうか？

東京に住めなくなった世帯がどんどん三郷に来るようになればこの物件の価値は維持しそうですね。

>>2678 周辺住民さん
今後は人口減が確実なので、埼玉県は大宮、新都心、浦和、武蔵浦和、川口、戸田以外は厳しいと思います。

>>2677 名無しさん
それは各自が世田谷、渋谷等の西部地域と足立、葛飾、江戸川等の東部地域を、実際に見たり住んだりして感じるものです。
言葉に言い表せない「独特の雰囲気」ですね

>>2679 匿名さん
ここ三郷と同じく川沿いのハザード地域で東京に近いという理由だけで集合住宅が多く、他に公営ギャンブル以外は何もなく、外国人が異常に多い川口や戸田は微妙だねww

>>2678 周辺住民さん
まずは乗り換えなしで都内に出られる駅周辺だろう
三郷でいえば、三郷駅より圧倒的に三郷中央駅かな

>>2682 さん

公営ギャンブルに行きやすい武蔵野線の駅の方が需要あるんじゃない？

>>2683 匿名さん
ギャンブル好きの高齢者や年配のオッちゃんの乗車は確かに多い
昔は、沿線に女子大が多かったから華やかだったのに、いつからこんな路線になってしまったんだろう

>>2680 周辺住民さん
すみません。それでもよく理解できないのですが、実際に見たり住んだりして感じる都内東部の独特の雰囲気の話しとこの物件とはどんな関係があるのでしょうか？ここは三郷ですから埼玉県ですが。

>>2679 匿名さん
そこには和光や朝霞は含まれませんか？
だとしたら物件高騰中の東武東上線沿線は終焉に向かってしまいます。

>>2679 匿名さん
あと、地価上昇が著しく再開発真っ只中の浦和美園はどうでしょうか？
あと武蔵浦和が上がるならばお隣りの南浦和はいかがでしょうか？

>>2685 名無しさん
東京とは言ってもほとんど埼玉や千葉の足立区や葛飾区は、ここ埼玉の八潮や三郷と街や住民の雰囲気は同じです。
明らかに、世田谷や渋谷とは違います。あなたは感じませんか？

>>2688 周辺住民さん
全く感じません。仕事柄北千住によく行きますが、こことは全く違って本当に栄えています。綾瀬駅周辺も再開発が進んでますし、亀有にもタワマンが建ってます。
八潮や三郷の川沿いの自然あふれる雰囲気とは完全に別物ですよ。

>>2686 マンコミュファンさん
和光と朝霞を一緒にしないで。
和光はメトロの始発駅で開発が進めば大化けします。

>>2686 マンコミュファンさん
和光や朝霞は、従来から東上線や地下鉄有楽町線で直接都心に行けるメリットは強い。
さらに、最近は地下鉄副都心線との相互乗り入れで新宿・渋谷方面から神奈川方面の東横線やみなとみらい線まで行ける

環状線で都心までは乗り換えが必要な武蔵野線三郷駅とでは駅の便利さが段違い

>>2690 マンコミュファンさん
一緒にはしてませんよ。
でも和光は開発が進みませんし、人口も減り続ける予測が出てますね。

そのため埼玉県は大宮、新都心、浦和、武蔵浦和、川口、戸田以外は厳しいとの判断でした。

>>2689 名無しさん
個人的感想の違いです

まっ足立区とはいっても北千住駅だけは乗り換えのためのビッグターミナルだからね
駅周辺も大学がすくない東京都東部地域に、東京電機大学を誘致した影響は大きい

>>2693 周辺住民さん
あの、この物件と全く関係ない話題はやめてください。