ザ・パークハウス三郷

>>2576 ご近所さん
ですよね。ただまあ都心のマンションとか今坪700普通にしますけどクオリティはこことそこまで遜色ないマンションもあります。それが坪200ちょっとで同じような空間に住めるのは良いですよね。マンションを出れば三郷なのはご愛嬌ということで。

>>2577 評判気になるさん
おっしゃる通り！これはまさに破格ですよ。こういうの価格破壊って言われるレベルですよね。このご時世でこの価格帯の新築パークハウスはかなり希少性があります。三郷駅とはいえ、新たな商業施設隣接で街のランドマークになりそうだし、買っといて損はしなそうですね。

>>2575 ご近所さん

3階以下は天候次第で川の中を見ることができる。

>>2579 検討板ユーザーさん
それはないでしょうね。4年前の台風19号でも全く問題にならなかったように江戸川はこれまで一度も決壊したことがないですし、河川敷の堤防はかなり強固で高く作られてますからこの一帯は大丈夫ですよ。

>>2580 周辺住民さん
その通りだよ。
堤防はビルの４階建てくらいの高さまであるからね。
これを超える津波なんて来ることは無いよ。

掲示板荒らす人よ、そのエネルギーを仕事に使いたまえ。

>>2582 周辺住民さん
ほんまそれ(笑)
欲しくても買えない人がネガ投稿してて笑える。
大の大人が恥ずかしいね。
興味ない人はまず見にこない。金持ちはそんな暇じゃない。

>>2583 口コミ知りたいさん
ハザードハザード言ってる人たちが可愛く見えてきました。
これは川が100%安全だからと言いたいわけでなく、買えないのか買わないのかわからないがわざわざ書き込みにきてるのがかわいいなと

>>2582 周辺住民さん

引きこもりのこどおじだから、仕事しろったって無駄だよ

私の書き込んだ内容そのままコピペしてる人いるじゃんやめてw
欲しい人は買う
微妙だと思ったら買わない
それだけでしょ

>>2587 マンション検討中さん
人の嫌がることをするのが好きなのでしょう。それで幸せを感じる人が残念ながらいます。

>>2587 マンション検討中さん
自分はたまに削除依頼してます！
何かあったら削除対応してもらえますので一緒に削除依頼してもらえませんか？？

執念がすごいな

>>2591 マンコミュファンさん
なんの執念ですか？？だれの？？

>>2580 周辺住民さん
だから「堤防ビュー」が売りです

>>2584 マンション検討中さん
ハザードなんて無視

>>2581 ご近所さん
ここの堤防は高いぞ！　

ここの駅は便利、一駅で千葉に行ける

三郷駅周辺にザパークハウスクラスの後発物件って出てくる可能性ありますかね？
ここが残債割れするかしないかの生命線は後発物件の有無だと思うんですが。
周りのマンションって築40年多いので万一建替決議通って大手デベ絡んだら終わりそう。
三郷駅の駅力は最低クラスだけど供給過多ではないっていう点は大きな武器ですかね。

>>2599 マンション検討中さん
後発物件の有無は分かりませんが、確実に言えることは残債割れの可能性はないということです。
駅前のブランドマンションが残債割れするようなことがあったら埼玉県内の不動産は危険な状況になるでしょう。そんなことは今の景気ではまず考えられないことです。

>>2600 マンコミュファンさん
→「駅前のブランドマンションが残債割れするようなことがあったら埼玉県内の不動産は危険な状況になる」

埼玉の僻地ローカル駅と、浦和・大宮等の埼玉中心駅といっしょにするな
駅力の次元・格が圧倒的に違う　笑

>>2601 販売関係者さん
もちろん全く違うことは分かってますし、一緒にはしてないですよ。でも所詮は浦和も大宮もダサイタマなんです。
その前提ではここは駅前ブランドマンションであることに変わりありません。
これからどのように景気が変動しようともその事実は変わらないわけですから、安心材料とは言えると思います。

>>2602 マンコミュファンさん

全く論理的でなくてワロタ。さすがダサイタマ民。

>>2603 検討板ユーザーさん
簡単に言えば、都内から見たら埼玉の時点で全部ダサイタマということですよ。というかあなたはダサイタマ民ではないのですか？

>>2602 マンコミュファンさん
→「駅前ブランドマンション」

駅力の圧倒的な差、ハザードマップでの懸念地域などによる数々のマイナス材料は、いかにブランドマンションとはいえ総合的戦闘力は、良くてプラマイゼロ
他地域のマンションと差別化できるほどではない

都内とはいってもピンキリ
荒川を渡った足立区などは限りなく埼玉、葛飾区や江戸川区は限りなく千葉

本当の意味での都内は、山手線周辺だけだよ！

>>2602 マンコミュファンさん

そう言えば三郷災害リスクゼロ民も「安心材料」とか言ってたな。同一人物かな。一度リンク管理の勉強した方がいいな。

>>2606 周辺住民さん
本当の意味での都内は、山手線周辺だけだよ！
　↑
意味不明です。都内に本当の意味なんてありませんから。

>>2605 販売関係者さん
確かにその通りで駅力の差はありましょうが、駅ナンバー1マンションであることは確かです。
駅ナンバー1マンションが簡単に残債割れ起こすほどの資産価値である可能性は無いでしょう。
実際に埼玉県南部において駅ナンバー1マンションか残債割れに瀕した物件は皆無だからです。

>>2609 マンコミュファンさん

実際に調べたの？ソースある？

>>2609 マンコミュファンさん
三郷駅とはいえ、
エリア圧倒的No.1
リバー&パークビュー
駅近
商業施設隣接
専有部のスペックの高さ
共用部のかっこよさ

確かに将来にわたって地域で評価される可能性の高い物件かなと思います。

>>2611 名無しさん
これはハッキリ言ってバカ値でした。
実際、大手デベの中でも安心感のある三菱地所が分譲する物件が坪200ちょいで買えるのは、都内に1時間以内でアクセスできる立地ではラストチャンスでしょうね。
様子見してる間にあっという間に売れてしまい後悔しきりです。

>>2608 評判気になるさん
山手線周辺以外の都内と埼玉は、区別するほどの総合力の差はない

特に足立区・葛飾区・江戸川区あたりは、住所上は東京都かもしれないが、大企業の事業所も多く上越・東北新幹線の分岐駅かつＪＲ埼京線、湘南新宿ライン、上野東京ライン、東武アーバンパークライン、新都市交通システムが使える大宮駅周辺と比べると、本当に都内と疑うほどの田舎です。

都内在住者にとっては同じ東京都とは認識してません

>>2612 検討板ユーザーさん
ですよね！これはまさに破格ですよ。こういうの価格破壊って言われるレベルですよね。このご時世でこの価格帯の新築パークハウスはかなり希少性があります。三郷駅とはいえ、新たな商業施設隣接で街のランドマークになりそうだし、買っといて損はしなそうですね。

>>2614 匿名さん
破格かどうかは分かりませんが、マンションコミュニティの埼玉県物件のランキングで10位以内はここ以外すべて浦和、大宮、川口。本来見向きもされない三郷駅の物件が注目されているのは、さすがの三菱地所のブランド力でしょうか。

>>2613 都民さん

実際に調べたの？ソースある？

>>2612 検討板ユーザーさん
この不便な駅で、単に三菱地所という名だけでこの値段は、確かにバカ値

時計でも、あるし名門セイコーだって「セイコーアルバ」というブランドもあるし

>>2612 検討板ユーザーさん

どうせすぐに中古で値崩れして残債割れ状態になるから、適正価格になったら買えばいいよ

>>2620 評判気になるさん
あれ？スレ見てないの？
市の見解というのはあくまで万が一災害が起きた場合の最大被害時の想定だから。
堤防の備えも充実だし災害リスクは低く限りなくゼロに近い。

>>2624 周辺住民さん
その通り。むしろ中川、綾瀬川あたりで溢れた場合を想定してすべて江戸川に放流して東京湾に流す機能が完成してるのでこれほど安心できる材料はないわな。

>>2623 eマンションさん
駅前エリア圧倒的No.1 、リバー&パークビュー、商業施設隣接、専有部のスペックの高さ、共用部のかっこよさ、これだけ揃っても中古値崩れすると本気で思ってるなら、日本人やめたほうがいいと思いますわ！

>>2625 名無しさん

もうこいつ追い出せよ

↑↑
こんなに沢山の人がハザード関係で言い訳してます
なんか余計に心配します

>>2629 口コミ知りたいさん
ハザードマップの件については、購入者の方は自己責任・自己判断でお願いします。
根拠のない個人的意見には惑わされないように！

>>2630 マンコミュファンさん

当たり前すぎて。。。
購入検討者はネット掲示板の戯言をまともに受けて購入判断する訳じゃないから大丈夫でしょ。

>>2626 通りがかりさん
こいつらは後悔してるので、懸命に自分に言い聞かせている

>>2629 口コミ知りたいさん

ハザードハザード言ってる人たちが可愛く見えてきました。
これは川が100%安全だからと言いたいわけでなく、買えないのからってわざわざ書き込みにきてるのがかわいいなと

>>2632 購入経験者さん
はいはーい笑笑
わっかりましたー笑笑

堤防の高さや強弱については自己判断・自己責任で

>>2615 マンション検討中さん

マンションコミュニティの埼玉県物件のランキングってどこで見られるのですか？

>>2636 マンション検討中さん
PCからだと右側に、スマホではサイト下部にそれぞれ表示されてませんか？

>>2637 検討板ユーザーさん

あったよ。でも1位は朝霞、8位に志木が入ってるな。嘘情報乙。

> 埼玉県物件のランキングで10位以内はここ以外すべて浦和、大宮、川口。

>>2638 マンション掲示板さん
このスレだけでもこれだけ自演がアクセスしてるから当然順位は上がる

>>2639 口コミ知りたいさん
アクセスランキングって、スレが伸びるだけでランキング上がる仕組みなんですか？？

>>2640 マンション検討中さん

説明に書いてるよ。

マンションコミュニティからヤフー不動産に遷移した件数を3日間平均でランキング表示しています。

>>2638 マンション掲示板さん
ニセ都民さんもたいがい大嘘でしたが（爆笑）

>>2641 検討板ユーザーさん
じゃあスレ伸びてもランキングは上がらないんですねー

>>2641 検討板ユーザーさん
あっでも第4位にはここが選ばれてるんですね！やっぱり人気はありますよね！

>>2643 マンション検討中さん

みんなで3日間ヤフー不動産リンクに飛ぶだけで、ランキング上がるんでしょ

>>2644 マンション検討中さん

シャリエ朝霞が1位は意外

>>2646 マンション掲示板さん
リンク飛ぶだけでランキングに影響するならそれはおそらくは組織票かなと、、

>>2599 マンション検討中さん
ここは残債割れないと見てます。

私は転勤族で都内や近郊郊外の色々な街に住みました。
参考にしたのは駅周辺の賃料、中古マンション売買推移、駅乗降者数、商店の数や規模・知名度、都心までの乗り換え数?時間、教育施設数・場所・空き・偏差値、人口年齢分布、道の広さ・交通量・ハザード、夜の駅前の雰囲気など。

多角的に見て似てるとこと比較すると築30年とかでも1000万下がる程度で抑えられてたので普通に残債減らしてれば割れることはないはず。

って言うとどこと比較してんだって言われると思います。
でも住んでたところをこういう場に書くの抵抗あるので近隣スーパーがカスミと同レベルのいなげや、ららぽーと・IKEAの距離感が同じ、川が側にある、都心までの通勤時間同じ、乗り換え本数同じってとこ位で察して下さい。

本当はここ欲しかったけど昨年の異動で横浜付近の勤務になってしまいまた引越し。
子どもの環境考えると何かあった時両親近くにいた方が楽ねってことで川和町のザパークハウス契約しました。
また埼玉勤務になったら通勤は諦めて頑張ります。笑

ずっと欲しいと思ってたので気になっちゃってここの掲示板たまに覗いちゃってますが色々荒れてるので参考までに投稿しときます。
※近くのスーパーがカスミってのが微妙ですよね笑

・パークハウス三郷　2024年築　三郷駅徒歩4分
　路線価135～140～185千円／平方メートル
　6階　71.42平方メートル　売出価格4,598万円
　坪単価212.8千円／平方メートル　
・パークホームズＬａＬａ新三郷　2014年築　新三郷駅徒歩3分
　路線価115～140～150千円／平方メートル
　11階　72.54平方メートル　売出価格4,680万円
　坪単価213.3千円／平方メートル
・グランメディオ三郷中央　2013年築　三郷中央駅徒歩5分
　路線価160千円／平方メートル
　12階　70.06平方メートル　売出価格4,380万円
　坪単価206.7千円／平方メートル

>>2645 名無しさん
長文　ご苦労さん

>>2649 マンシ平方ョン検討中さん
坪単価〇〇〇千円／坪に訂正

>>2649 マンション検討中さん
何度もすみません。
坪単価〇〇〇万円／坪に訂正

マンション販売においてのビジネスモデルでは、概ねの目安となりますが、

用地取得費用30%
建物建設費用50%
販売管理費10%
営業利益10%

が基本的なモデルとなります。マンションそのものの原価が約8割を占めるわけですが、その中でマンションの上物が6割、土地が4割を占めます、あくまでも平均的なモデルですが。

ここの物件は同じブランドの他物件に比べても販売価格が数十%安いですが、上物のコストはほぼ変わらないでしょう。ということは必然的に、土地の取得費用がかなり安かったということになります。土地の値段というのは?をつきませんから、ここはそれだけの価値しかない場所ということに間違いはありません。

あとよく勘違いされる方が居るのですが、マンションの資産性というのも結局は上物ではなく、その建っている土地の資産性の影響の方が大きいです。タワマンが何故資産性に優れているかといえば、タワマンは基本良い場所に建てるからなんです。

上物なんて結局老朽化していきますし、上物が豪華であればある程維持していくためのランニングコストが膨らんでいきますので。

その点で見ると、この物件はリセール面ではあまり期待しない方がいいかもしれません。一応上物はブランド物なので残債割れは無いかもしれませんが、その分将来的な更新の際の費用は高くつくでしょう

>>2653 販売関係者さん
リセールに期待できないのは同意です。
ただ購入者アンケートを見ると実際の購入者の大半は、何十年と長く住もうという人が多いと思われ、残債割れしないなら他に何も望まないという購入者が多い気もします。
リセール重視で短期間での住み替え前提なら選ぶべき街じゃないですね。

三郷って、（旧）住宅公団のマンモス団地で有名だけど、その世代の子や孫が団地では手狭だけど、親から離れたくないという購買層が中心なんだろう

もともと地縁があって永住目的での購入が多いだろうから、資産性とか気にする物件じゃないとは言われてたよね

>>2653 販売関係者さん

おもしろい内容ですね。
直近15年間、都市圏の中古マンションがあがってきたのは、建物の経年による価値低下を凌駕する土地価格の上昇があった。特に総額に対する土地価格のしめる割合の高いマンションはその恩恵が大きく資産性抜群であったということですね。

私も今後も直近15年と同じように土地価格の上昇が続くとするならこのマンションの資産性は他のマンションに劣ると思います。
逆に今後、直近15年とかわり土地価格の上昇がとまったり下落するとしたらどうでしょう、このマンションの土地価格の割合が非常に低いとすれば土地価格の影響は低く下落がゆるやかな資産性に優れたマンションといえるのではないでしょうか？

>>2613 都民さん
江戸川区に住んでいましたが東京なのに緑と公園がたくさんあり活気があって子育てするにはとても良い場所でした。公園はどこに行こうか毎日迷うほどでした。
車があればディズニーすぐ、南船橋のららぽ、海浜幕張のモール、アンデルセン公園、プールなどなどいろいろあり退屈せず本当に良いところでしたよ。今は本当の田舎暮らしですが、子育て環境、子育て支援など田舎とは天と地の差です。今度は埼玉に住みますが江戸川区と同じ様だったらいいなと期待しています。

>>2659 eマンションさん
あと江戸川区だと行船公園とか葛西臨海公園も良いですよね！
実家は南砂町なのでたまに遊びに行ってましたよ。
三郷はなんとなくですが、似ているところがいくつもあると思いますよ。
楽しい生活になるのを願っています。

>>2659 eマンションさん
都内とはいってもほとんど千葉の江戸川区は、安くて広い土地が確保できるので公園は面積は多いです。それにお隣の「千葉ディズニーランド」には近くていいよな。

>>2661 匿名さん
それは名前の由来となった江戸川の河川敷をほとんど公園としてカウントしているからね。三郷もそうすりゃあいいのに

江戸川区って、やっぱり街中でカレーの臭いがする？

江戸川区といえ都内から三郷は落差に腰を抜かすかもね。昨今の都内とは文化的資本が違いすぎる。わかりやすい仕様部分に目がいきがちだけど地位、文化など目には見えない部分こそ重要で、特に上流から下流に降った場合は気になると思うよ。

東京はお金持ってますからね。あまり気にしない行政上のメリットは大きいと思います。
ただ今や足立区でさえ坪300超えが当たり前になってきて、ここが予算ギリギリなら都内なら中古にシフトする必要が出てきます。総合的に見てどちらが満足度が高いかはその人次第ですかね

>>2665 通りすがりさん
ですよね。ただまあ都内のマンションとか今坪400普通にしますけどクオリティはこことそこまで遜色ないマンションもあります。それが坪200ちょっとで同じような空間に住めるのは良いですよね。マンションを出れば三郷なのはご愛嬌ということで。

まあ4000万で買える新築マンションにしてはリセールいい方なんじゃないすか
上がるとかじゃなくて大きく下がりずらそうって意味で
稲毛海岸のザガーデンズとかも周辺のもっと駅から離れてる中古より安く売ってるかはリセールは良さそう

>>2667 マンション検討中さん
おっしゃる通り！これはまさに破格ですよ。こういうの価格破壊って言われるレベルですよね。このご時世でこの価格帯の新築パークハウスはかなり希少性があります。三郷駅とはいえ、新たな商業施設隣接で街のランドマークになりそうだし、買っといて損はしなそうですね。

>>2668 販売関係者さん
三郷駅は便利だからね、一駅で江戸川区と同じあの有名な千葉県だし

>>2667 マンション検討中さん
稲毛って千葉の僻地だろう、もうほとんど九十九里

>>2666 eマンションさん
都内といってもピンキリ

昔から、都心に近い割には賃貸料や土地家屋が安い足立区や葛飾区には、サラリーマンというより、塗装工・配管工・解体工・内装工・電気工等、土木建設業関連の職人が多いからね！

そういった人たちが、近年のマンションブームによる立ち退き等で、さらに郊外の八潮や三郷に移動している

都内とはいっても、江戸川区、葛飾区、足立区、さらに墨田区、江東区などの河川が多い東部地域は、「ブルーカラー」が多いから独特の雰囲気がある。

https://www.jstage.jst.go.jp/article/jjhg/65/1/65_29/_pdf