ザ・パークハウス三郷

>>1101 マンコミュファンさん
これはほんと事実としてそうですよね
価格自体沿線のほかの駅のマンション相場と合わせてきてますもんね
ただ新三郷のLaraとそこまで値段変わずに新築のザパークハウスが買えるってところで少し評価できると思います。

1104の方がおっしゃってることもよーくわかります

中古時の価格は新三郷のlalaが一つの指標になる気がしますね。三郷駅の他のマンションとは一線を画してますし。

>>1112 口コミ知りたいさん

新築価格もららに近いですしそうなると思います。
ただネガの方がおっしゃる三郷駅が中古として売る時売りずらいってのがわからなくもないですね。
その分価格に反映されてるのでそこまでは困らないとは思いますが。

>>1113 マンコミュファンさん
築20年以上の三郷駅徒歩4分のライオンズプラザ三郷が坪140くらいで動いているので、今の市況が続くことが前提ですが、最低でもそれくらいでは動くのではないかと思ってます。ブランド、眺望を加味すればもっといくとは思いますが。確かに認知されにくいですが、仲介業者にPRして貰えれば、新築時に評価されている同様の理由で買い手は付くかと。

>>1114 口コミ知りたいさん

仲介業者のPRにも限界はあるよwよく言われる徒歩9分以内がいいのは検索サイトで9分以内で検索されることが多いからで、ここを検索しようとすると三郷駅で検索するかピンポイントで検索されるかしかない。新三郷のららはピンポイントで検索されるけどここは認知度低いと厳しいよね。検索サイトでヒットしない＝認知されない、でしょ今は。仲介業者のPRは近隣にポスティングくらいだから厳しいよ。リスティング広告とか新築ならあるけど中古だと費用対効果悪過ぎだしね。

>>1119 マンション掲示板さん
築20年以上の三郷駅徒歩4分のライオンズプラザ三郷が坪140くらいで動いているなら、ここは同等距離でも大規模の上に設備豊富の人気ブランドのパークハウスでしたら築浅のうちは坪200はリセールいけそうですよね？

>>1120 匿名さん

動いてると言っても直近2年でライオンズプラザは2件しか売れてなく、高く売れた方が坪140、もう片方は異常に安くて坪90なんだよね。売却に関しては長期戦を覚悟する必要がありそう。心折れず気長に待てれば可能性としては築浅坪200はあるかもね。ストレス半端ないけど。

>>1121 匿名さん
わかりました。ありがとうございます。

>>1121 匿名さん
坪140はリフォーム後かもですな。三郷には比較できる物件はないので、中古が出てきてからのお楽しみですかね。

レインズなんか見れない素人だけど、新三郷築浅ならここ(グランメディオ新三郷)もあるよ。値下がりところか上がってる。

https://suumo.jp/b/kodate/kw/グランメディオ%E3%80%80新三郷%E3%80%80中古/

ここが販売時の価格スレ
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/574648/

マンションバブル弾けたら、どのマンションも値下がりするよ。ここは違うけど湾岸のタワマンなんてかなり投資マネーが入っていて加熱感がすごい。いずれは変動金利2-3%に上がるだろうし、そうなれば急激にマンション市況は冷え込むだろうね。
このマンションはもともとが安いから傷は浅いだろうし、長く住む人にとってはまた市況は戻ると思うから良いかもね。

>>1125 通りがかりさん
今はマンションバブルでもなんでもありませんよ。インフレという言葉はご存知でしょうか。現在はその範疇です。金利が上がるのはほぼ間違いありませんし、そうなったらマンション価格を下げないと売れなくなるでしょう。ですが人件費や建築資材の値下げは期待できないでしょうから、多少値下げしたとしても大幅に下げることは無理でしょう。それでもマンションは売れます。売り出し戸数が少なくて需要に対して供給が追いついていないからです。
つまり首都圏のマンション市況が急激に冷え込むことなど起こらないのです。

>>1126 マンション掲示板さん
実際金利がかなり上がったら、人件費や建築資材の高騰とは無関係に、赤字でも良いから値引き値引きとにかく売ろうとなりますけどね。リーマンショックの時はそれで中小デベロッパーはたくさん倒産しましたし、不動産価格も下がりました。

>>1127 匿名さん
人件費や建築資材だけでなく高騰したマンション用地仕入れもあります。赤字でも良いから売るなど愚の骨頂で企業として絶対に避けたいことです。あり得ないでしょう。先程も言いましたが、リーマンショックの時と状況が違い今はマンションバブルではありません。バブルが弾けて価格の暴落など起こらないのです。

>>1125 通りがかりさん
その変な理屈の中心である変動金利が上がる理由はなんですか？また3%の根拠はなんですか？どういう理由で市況が冷え込むの？

こんなに書き込んで中身ゼロ。

>>1130 評判気になるさん
ここのハザードって洪水時のもので有事の際も突然発生して待った無し…というかような性格のものではないので家族の安全という意味では他のリスク(例えば震災時の津波や密集地での火災)とはレベルが違うと思います。大雨などが続き、警戒、警報、避難指示などの段階を踏んで自宅待機か避難かを選択している余裕はあるので、都心部の危うさと比べれば許容はし易いかと。

>>1131 匿名さん
4年前の台風19号でも全く問題にならなかったように江戸川はこれまで一度も決壊したことがないですし、河川敷の堤防はかなり強固で高く作られてますからこの一帯は大丈夫ですよ。

金融の素人同士が言い合いしてて草

>>1133 匿名さん
金融のエキスパートさんなのですね！
何かひと言お願いします！

1129だけど早く答えてよ。答えられないならバブルとかネガ書き込んで二度とスレ汚すなよ。

>>1135 マンコミュファンさん
もうそういうのいらないです。煽るのはやめましょう。

>>1130 評判気になるさん

武蔵野台地で買おうね

川の近く危ないマンザパークハウス松戸には現れないんだね。まあそういうことだよね‥

>>1132 周辺住民さん
「過去大丈夫だった」はリスク管理上は将来リスクを担保するものではないですが、危険度を過剰に見積もっていてはそもそも住める場所ってめちゃくちゃ限定されちゃいますよね。何のリスクが許容出来て何が出来ないのかをキチンと整理して判断することが大切かと。

>>1140 評判気になるさん
まあむしろ中川、綾瀬川あたりで溢れた場合を想定してすべて江戸川に放流して東京湾に流す機能が完成してるのでこれほど安心できる材料はないわな。

災害のリスクを取るか、災害はないけども立地面でのリスクを取るか、予算を伸ばしてローンが返済不能になるリスクを取るか。人それぞれの価値観次第だな。

>>1142 マンション掲示板さん
そうですね。ここら辺はリスク無いので災害無し＋立地面で有利両立できますね。

>>1144 評判気になるさん
「真っ赤なハザードマップ」がどういう時にリスク状況発生するのか資料を見ても考えられない人には「怖い…」って脅かせるんでしょうね。

>>1145 職人さん
そうですね、地図の見方すら分からないそういう人こそおばかさんなのでしょう。
市の見解というのはあくまで万が一災害が起きた場合の最大被害時の想定であり、堤防の備えも充実だし災害リスクは低く限りなくゼロに近い。

ハザードイヤイヤマンに質問。坪200で購入できる貴方の基準を満たすエリアはどこですか？

>>1147 匿名さん
そういう挑発いらないです。やめましょう。

もうここ買う人はリスク管理できてないってことでいいよ。地盤が安定して災害リスク0の物件に探して頑張ってよ

>>1149 マンション検討中さん
この辺りで身の危険を感じるような災害履歴はあるのですか？
私が調べた限り過去100年は無いです。
心配には及ばないでしょう。

>>1150 マンション比較中さん
いや私はリスク許容派です
自然のことなので100%絶対安全とは言いませんがまあそこまで危険だとは思ってません。
川が危ないって言いたい人たちが多いみたいなので我々がリスク管理できてないって思ってもらっていいのでハザードマップに色がつかない安全なマンションのところ行ってねと伝えました。

リスク管理とか言ってるなら倍の値段出して安全な場所買えばいいのになんで4000万のこのマンションみにくるのか疑問すぎるな

>>1152 マンション検討中さん
こんな安いからでしょうね。それに尽きると思います。川沿いではない物件からしたらこの価格は脅威に写ると思います。

>>1153 マンション掲示板さん
川沿いなら加えて三郷駅の駅力が相当低いのと武蔵野線ってとこですよね。
正直都心までの通勤はちょっと面倒ですからね。
隣に小さいとはいえ商業施設ができるのとこの値段がいいですよね。設備もいい方だし

>>1154 マンション検討中さん
確かに三郷駅に将来性は感じませんが、一応JRの駅徒歩4分っていうのは立地的に悪くなさそうな気もしてます。何も都内通勤のサラリーマンばかりじゃないので。
次期で申込予定なのでポジショントークになってしまいますが、これだけコスパの良い新築パークハウスはしばらくないと感じてます。ただ三郷駅立地と言うのは変えられない事実なので、そこが乗り越えられない人は手を出しづらいのも事実かと思いますが。

電車で数駅の範囲に
イオンレイクタウン、ららぽーと、コストコ、IKEA、アクアイグニスと揃ってますからね。なかなか楽しめるマンションだと思いますけどね。川のリスクが気になる方はこのスレに粘着しないでさっさと他の物件を探せば良いかと。

>>1156 マンション検討中さん
万が一にも河川の氾濫は無いだろう。その前提でこれだけ周辺に商業施設揃っているエリアは少ない。それでこの値付けは破格と言えよう。

>>1157 匿名さん

これもゼロリスク信仰に対しての極論。ハザードマップ記載事項は"起こり得る"と捉えて、その上で中層階以上を購入する/保険でカバーする/検討外とする/etcなのが一般的な検討プロセス。

>>1158 通りがかりさん
リスクも踏まえてここは1階住戸の設定が無いわけで、リスクの程度を勘案して価格が低い低層階を選択するのも合理的な判断の一つでしょうね。前の方もコメントしてましたが、浸水発生時でも突然起こることはなく、時間をかけて発生するので対応(避難や自宅待機)の判断時間猶予はありますからね。

>>1159 マンション検討中さん
確かに3,500万円程度の駅近パークハウスってだけで、浸水のリスクを加味しても破格ですよね。リスクは保険や避難などである程度はコントロールできそうですし。前にモデルルーム行った際も確か2階はほとんど供給済になってたので、かなり割安なんでしょうね。

>>1159 マンション検討中さん
1階住戸が無いのは設計上のもので、どこのマンションでも普通の設計だよ。単に駐車場をインしたかっただけだから。

ここを購入するに際して重要なのはハザードではなく三郷駅生活を許容できるかどうかだよね。三郷駅周辺はリセールマーケットが成立してないのでどのくらいで売れるのか未知数なので長期間住む前提で考えないといけない。

>>1162 通りがかりさん
隣に新三郷と吉川美南という良い参考資料があるんだけど。

リセールに関しては、坪200以上で相応の買い手がいるというのも事実だし、三郷駅の流動性が少なく適正価格で売れないリスクがあるというのも事実なので、全員が納得できる答えは出ないでしょうに。少なくともリセールは気にせず、住環境を長く楽しみたい人にはオススメだと思いますね。

>>1155 eマンションさん
駅力低いといいましたが隣に商業施設できるし普通に生活する分にはなんら不便ないと思います。
仕様は調べてませんが同じザパークハウスの松戸買おうとしたら坪300万ですからね。
新しくできる橋でどこまで交通量分散するかわかりませんが前の道が混むくらいですかねあとネガティブなところは。
コストコレイクタウンも近いし結構良いと思いますけどねここ、値段も魅力ですよね

>>1162 通りがかりさん
まさしくその通りだと思いますね。ここの周辺環境が許容範囲かどうかに尽きます。
リセールについては1163さんから指摘の通りでお隣り駅を参考にすればいいと思います。

>>1163 通りがかりさん

吉川美南も売買件数少なくてリセールマーケットの流動性はかなり低いですよ。新三郷はララなど特定のマンションだけ商いが成立してる感じですね。ここも新三郷のララになれればってとこですかね。レイクタウン、三郷中央、八潮、獨協大学前だと市場の流動性が高いのでリセール価格は予想つきやすいですがここは自身でマーケット作っていく立場になると思うので将来価格の予想は難しいですよね。誰かが日和って安値の売却履歴作っちゃうと後続もそれに影響を受けますし。

>>1167 マンション検討中さん
オンラインでは現地の雰囲気を把握するには限界があります。何故この二駅を取り上げているか実際身を起こしてみてくださいね。

そんな距離ないですし道一本で繋がっているので、散歩にはちょうどいいです。住み環境をみれば納得する部分もあるでしょう。安値で取引されることはまずないです。

駅力やバザードを気にする方は、
プラス3.4000万払って都内で納得する所を探すべきかと。それだけの事です。余裕のある方は、掲示板でわざわざ興味のない物件に書き込みなどしません。嫉みや僻みは見てて恥ずかしくなります。

氾濫した際の浸水予定の4階以下は価格が安いですが、
5階以上から価格は上がってます。
3000万台では購入出来ません。だいたい4500～の価格設定になって居ました。

土手があるので、景色が抜けるのも6階以上くらいからでした！低層階と6階以上では、ちゃんと価格設定されていました。

冷静に考えると4階まで浸水する洪水って想像を絶するな、、、

4年前の台風19号でも全く問題にならなかったように江戸川はこれまで一度も決壊したことがないですし、河川敷の堤防はかなり強固で高く作られてますからこの一帯は大丈夫ですよ。

ウィズ三郷
築18年、徒歩6分、坪146万
分譲時価格: 坪103万

https://www.athome.co.jp/smt/bldg-library/saitama/misato/47498

>>1173 匿名さん
まあむしろ中川、綾瀬川あたりで溢れた場合を想定してすべて江戸川に放流して東京湾に流す機能が完成してるのでこれほど安心できる材料はないわな。

>>1174 マンション検討中さん
レーベンは坪168万
https://www.athome.co.jp/smt/bldg-library/saitama/misato/36369

周りの築浅でもない中古がこの価格ならパークハウスで坪200は激安感さえあるね。

>>1168 マンション検討中さん

周辺のこと知ってます（笑）
交通利便性が悪いエリアは総じて地元需要以外はないので自ずと売買件数が少なくなります。それと個人的に住環境が良いか悪いかは別ですが。商業施設ばかり気にしてますが塾や私立へのアクセスが悪い事は気になりませんか？吉川や三郷を教育の観点であえて選ぶ人はいませんよ。耳障りの良い情報ばかり集めても仕方ありません。メリットデメリットを正しく集めて吟味されてください。

>>1178 eマンションさん

教育はお子様に可能性が見えるならその時考えても遅くないと思いますよ。
一応名門と呼ばれている大学出身ですが、周りにいた人らの事例をみても出身地が原因で機会を失うことはほとんどないと思います。親としての気持ちはわかりますが、有名な塾に通えたくらいで得られる変化ってほとんどないに近いです。

>>1179 マンション検討中さん

教育論ではなく資産価値やお金の観点ね。事実として良いとされる学区は資産価値が上がり、逆に評判の悪い学区は資産価値が下がりますよね。塾の充実度だってスーパーなどの商業施設同様に重要な要素になります。
これ埼玉東部エリアあるあるですが、都内私立大学へのアクセスが悪くて下宿が不可避となります。仕送りを考えると最初から都心にアクサスのいい場所に住めばよかったとなるのですよね。

>>1180 口コミ知りたいさん

まず進学してから考えましょうかw

>>1180 口コミ知りたいさん
同じ坪単価で駅近かつ都心にアクサスのいい場所知りたいですわ

>>1182 名無しさん
SR沿線かなあ。あとは草加松原方面ね。

まあ過度にリセールがいいって言う風に思わない方がいいってのはわかるよ。
4000万、4500万で買って10年後3000万、3500万になるか？ってことじゃないですかね
もちろん全体的に相場下がればなる可能性もあるだろうけど10年後2900万とかで買えるならむしろ欲しい

ハザード危ない人達練馬区にブリリアシティ石神井公園ってのが6000万かからずに買えるからそっちとかも検討されてみてはどうかな
命の危険がって言ってる人達がおすすめするマンションも聞いてみたいのでぜひ教えてください。煽りとかではなく普通にきいてみたいです、よろしく

>>1184 マンション検討中さん
相場が下がることはしばらくはないよ。
物価上昇と賃上げにあやかって強気に売ってくるからね。
相場が下がる可能性が高いのは一番人口の多い50から60代の世代が亡くなるであろう20から30年後かな。

>>1185 マンション検討中さん
死ぬほど駅遠くてあの価格はさすが23区ですな、、、

>>1187 匿名さん
あそこってそんなに死ぬほど駅遠かったけ？

いやあれでも都内で武蔵野台地なら安いんですけど‥結局批判する層ってこういう人達なんだよね。
3ldk5500円で買えたら安いわ

まあ駅距離は少しはありますけどね。
ハザードは命の危険があるって言ったりでも比較的安全な石神井公園5600万は高いっていってみたり。まあみんなもわかってるけどお金ある人はわざわざこのマンションの掲示板きて川がーとか言わないんよ。お金ないけどハザードリスク0がいい困った人たち

>>1186 名無しさん

このまま上がり続けても買いが追いつかなそうだから新築供給へったりするんですかね

>>1190 マンション検討中さん
石神井公園のブリ買うくらいなら環七沿いの小竹向原のプラウドがよくないですかと書こうとしたけど、なんと工事中火事で販売休止中になってますね。スレ辿ってみると大きな事故ではなかったようだが、契約者さんらは無念ですな。

後は完成済みで選択肢少ないけど、ジオ南砂町もコスパは良いですよ。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/656882/

小竹向原のプラウド良いですよね。ただ私みたいな普通のサラリーマンだとその価格帯はなかなか月々の返済が厳しいですわ、、、

>>1193 1192さん
てか南砂町こそハザード真っ赤っかじゃない？確かゼロメートル地帯だから海面より低いんだよね？

>>1195 さん

江東区と江戸川区はここと大して変わらない。

>>1192 検討板ユーザーさん
石神井と小竹向原2000万以上違うのでそれの方がいいのではっていわれたらそりゃ小竹向原のがいいでしょうね
事故のことは知りませんが。
叙々苑と吉野家の肉比べるくらい違いそうな。
そりゃお金出せばもっと選択肢ありますよね
4000万の掲示板で7.8000万のマンションの話されても‥

8000万のマンション買えるのにここにいる人って0ではないけど少なそう。
5.6000万のマンション買えるけどここ検討してるって人は普通にいるとおもいますが

南砂町たしか海抜0ですね
東側一体が海抜0メートル地帯ですよね
3階角部屋なに向きかわかんないけど68平米5400万は今となっては手頃感ありますね
駅離れるけど大きめの商業施設の隣だし。
ジオ八潮もまあいいみたいですね

次期の販売戸数、だいぶ絞ってきましたね。

>>1197 マンション掲示板さん

石神井公園が坪270-290で、プラウド小竹向原が坪300くらいだからそこまで違いはないけど。プラウドシティ小竹向原の話をしているわけではない。プラウドシティは格が違う分高いよ。

ここも広い間取りはそれなりの価格になってるよ。間取り小さくすると都内も選べる層は多い。

結構絞られてるんですか
南向きのまえたてありの低層売れてるんですかね
色々ハザード等言われてますが川沿いの低層は自分は控えようとはおもってるので。
川沿いの低層は中古でも売り出し多くてあまりら売れてないイメージです。
まえたては実際中古で売り出す時どれだけ影響してくるのか。自分で住む分にはあまり気にしないのだけど

>>1201 マンコミュファンさん
なるほど、まさかの中古の方でしたか‥
新築でたとえだしましたが中古ならそりゃ選択肢豊富ですよね
ちなみにマンコミュさんはどういう立ち位置なんでしょうか。
ザパークハウス三郷検討中なのかなにか狙ってる新築マンションがあるのでしょうか？　普通に気になっただけで変な意図はないです

>>1203 マンション検討中さん

プラウド小竹向原もジオ南砂町も新築ですよ。
石神井公園のブリリアの話が出たので、それと近い価格帯のマンションを出してみただけです。
予算決めてその予算で狙える物件を広域でリストアップしてたので、それなりの数は見たと思います。

都内だと間取りが狭くなるので結果的には外しましたが、どれも興味持って検討してみた物件です。

プラウド小竹向原ってもう売ってないのかと思ったら販売中止してたんですね。
結構みられたんですね。まだ決めきれてはない感じですかね。
都内だと65平米かそれ以下ってのも多いですもんね
自分正直場所にこだわりがないので結構広めに探してます。
今んとこリリーゼ練馬とミッドスクエアタワー落選。
パークホ南船橋も一応見に行ってみようかってところですね

>>1205 マンション検討中さん
私も駅の発展性を考えると南船橋良いなぁと思い検討してます。あそこの団地も建て替えるみたいなのでかなり街として魅力ですよね。あとは先ですが幕張ベイパークの4棟目ですかね

それらのマンションを検討、落選して最終的に三郷に住むことになったとしたら気持ちの整理つくのかな？

>>1207 名無しさん

整理つかない理由なんてあるの？