ブランズ津田沼奏の杜二丁目

エクセレントの方にこちらは定借との書き込みがありました。定借なら見送ります。

ここも工事始まらないし、ジリジリ遅れる感じだね。資材不足の影響か、マーケットの様子見か。

ようやく工事が始まったようです。

こちらの住所は、
千葉県習志野市奏の杜2-119-11ほか
でしょうか？？

もしそうであれば
建設データバンクの情報ですと以下のように
記載されています。

階数（地上） 7 階
階数（地下） 階
延床面積 4308.84 ㎡
建築面積 945.09 ㎡
敷地面積 1868.84 ㎡
建築主 東急不動産株式会社住宅事業ユニット首都圏住宅事業本部
設計者 株式会社INA新建築研究所
施工者 株式会社フジタ東京支店
着工 2023/02/28
完成 2024/08/31
備考 共同住宅(分譲49戸)

土工事が始まってましたね。

入札公告に、こちらが出ていました。
すでに着工していると思うのですが、
このような時期に入札ってするのですかね？

案件概要
発注者 千葉県習志野市企業局
入札日 2023-09-25
工事件名 ブランズ津田沼奏の杜二丁目計画
工事場所 千葉県習志野市奏の杜２－１９

ガスの配管工事のようです
続きの情報

案件概要
予定価格(税込) 11,963,600円
工事概要 ①工事目的 新築集合住宅建築に伴うガス設備工事
②建物概要 RC 造 地上7階/地下0階 49戸
③工事内容 【供給管】 新設供給管 PE75A =1m 既設撤去供給管 PE75A＝1m、PE50A＝1m
【使用予定ガス機器】 24 号給湯器(TES)：49 台、3 口ガスコンロ：49 台
【設置予定ガスメーター】 6 号ガスメーター：49 台 ・溶接工事なし

落札企業情報
株式会社ケイハイ

建物のカタチが徐々に見えてきましたが、
まだホームページはないのですね。

50戸程度の規模だと竣工売りじゃないかな。青田売りだとモデルルーム作るコストがペイしない。

>>37 匿名さん

そうなのですね。なるほど。。
並木道の美しさと相まって、
素敵なマンションになりそうな感じがしています。

建物がだいぶ立ち上がってきましたね。
50戸程度ということでそれほど大きくないのかななどと思っていたのですが、いざ建物が建ってみると結構存在感があるなと思いました。

ガス工事の入札も公表されているんですね…落札価格だけでなく工事の詳細な内容も公にされていて参考になります。
情報提供ありがとうございます。
いまから公式ホームページの公開が楽しみですね。

このエリアは知らない人がほとんどでしょうけど1992年
荒れ地の時に殺人事件が起きてまだ未解決なんです
レジデンスがある辺りです

>>41 匿名さん

エリアってｗ
一面の人参畑だったのに何の情報にもならんわ

49戸なので小規模物件といえばそうなるかもしれませんが、50戸未満でもＭＲを作るマンションが多いと思います。
なぜこちらは完成売り?なのでしょう。。
8月末竣工であれば、HPが出来るのはまだまだ先ですかね。

マンションを青田売りするより完成後販売の方が買い手側からすれば
ありがたいですね。
よくよく考えると一生に一度かもしれない高額な買い物を
見学もせず購入するのは博打に近い気がします。

建設地を通りがかったところこんな掲示がされてました。
7月頃にウェブサイトが公開されるようですね。

工事の幕がはずれてますね
マンションの外観が見えてきました

>>46 通りがかりさん

西の側面には窓が1つしかないのが不思議です。

これですよね。

最上階だけ、間取りが違うのでしょうか？
そこがお風呂だったらいいなー
でもきっと最上階の角部屋だとお高いんでしょうね

それとそのお写真の左側の凹んでるところも気になりますね

公式サイトウェブがオープンしたんですね。100㎡を超える部屋もあるようですごいですね

定借ですか。

定期転借地権／期間：2025年2月28日～2094年10月31日(解体期間含む)
約70年の定借ですね。

エクセレントシティ津田沼奏の杜2も定借でしたが、当時定借にしては高い、という印象だったのですが、こちらはどのくらいの価格になってしまうのでしょうか。

ホームページ、待ってました！
早く価格を知りたい

70年定借、駅徒歩11分でどのくらいに価格になるのか。
これだけ駅から離れていて定借だと販売面では大きなハンディだと思いますが価格で克服するのでしょうか。

マンマニさんは、バウス習志野の総評で、
…リセールバリューに期待して選ぶエリアではない(そういった方は津田沼の奏の杜や幕張ベイパークのほうが合っている)ですが…
と記載されていますが、
定借でも奏の杜のブランド物件であればリセールバリューは高くなるのでしょうか。

駅まで11分表記ではあるものの、駅までは一部坂道になっているので実際には13, 4分かかると思います。
駅から離れているかつ、定借という点がどれだけ価格に反映されるか気になります。

49戸でもディスポーザー有、全タイプにスロップシンク有っていいですね！

2LDKさんもブログに
駅徒歩10分超、定借というネガあれど、奏の杜アドレスかつ谷津小学校区はポイント高い。
と記載されています。

公式HPがめちゃくちゃいい感じ
あまり盛り上げないで欲しいなぁ～

抽選とかにならないように
静かに細々と売って欲しいよぉぉぉ

定借を受け入れるには
どうしたらいいですか？

>>58 通りがかりさん

奏の杜の戸建は定借が多いと不動産屋から聞いたことがあります。
そういう土地柄だと思ってもいいのかもしれません。
世の中、段々と定借の物件が増えてきますので、
気にすることもなくなるのではないでしょうか。

定借が増えてくるんですか？なぜなのでしょう。土地を手放さなくなっているという感じ？無知ですみません・・・

定借をAIで調べると、価格が安い、税金が少ない、立地が良いといったメリットがあるとのことなので、期待したいところ。

デザインがまだ未公開ですが、見晴らしの良い南向きらしいのでその点も期待大、エントランスの緑化とか中庭も楽しみかもしれません。

価格の安さに目を奪われてちゃんと調べずに定借に手を出すと痛い目に合うかもよ。

固定資産税は一見安く見えるけど、地主が支払ってるわけだから地代にオンされてるし。

>55

定借って新築時の提携は別としてローンを扱う金融機関が少ない。中途転売するとき相手が限られることになるから厳しい。

市川駅徒歩7分の大規模タワーが同じく定借で坪300万円～なので、ここの最安値はもう少し安い？

すぐそばのエクセレントシティ津田沼奏の杜IIが、定借で平均坪単価260万円～270万円程度だったようなので、ここは平均坪単価300万はいくと思っています。
ブランズですし、もっと高いですかね…

70年定借ってまだ未知数のところが大きい。50年過ぎると痛んで竪排水管とかで交換が必要になるけど、あと少しのためにお金をかけてってことになりかねない。

70年の定借にするなら長期修繕計画も全期間用意しておけばいいのに。

>>65 匿名さん
そうですよね。定借の場合に残り期間が20年を切ったあたりから大規模工事をどこまでやるのかということの合意形成が難しそうな気がします。
新築を購入しようとする人はそれ以前に売り払ってしまうつもりかもしれませんが、残り期間が少なくなればなるほど購入意欲は減じるので、時間の経過と共に物件価値の逓減率は所有権物件より大きくなりそうです。

スムラボの記事で出ていますね。
https://www.sumu-lab.com/archives/101730/

>>67 マンション掲示板さん

記事には、

周辺中古の価格を元に所有権だった時の価格を考えると坪400万前後、定期借地権であることを考慮すると坪360～370万程度でしょうか。

と記載されておりますが、
ここが坪360万～370万の予想なのですかね。。

リーフシティ市川 ザ・タワーと同じくらい
もしくは、それ以上ってことか？

65さんのご意見がとても気になりました。どうなるのでしょう、修繕。おっしゃる通り、残り数十年のために大金を使いたいとは思えないという気持ち、わかるような気がします。

11月上旬販売開始予定、完成後販売。きっと素敵なマンションなんだろうなと想像してしまいます。完成後の実物を見て買えるのは何よりだと思います。今検討している方々には11月販売開始はちょっと遠いでしょうが。

定借、確かに年月が経てば経つほど大がかりなメンテナンスはしなくなりそうですよね…
50年後、技術革新があって、そういうものが気軽にできるようになってくれればいいのだけど、そうなるとも限らない。
ただ所有権物件も壊すか、超大規模修繕するかで意見が分かれるのは見えてくるので、いずれにしてもある程度年数が経ったマンションは大きな決断はしなければならないのだろうなとも感じております。

大規模修繕の周期が十数年だから、残り20年あたりからもう維持に金使うな派が多数になるかなぁ
余裕みて30年あたりまでには逃げるべきか

ブランズシティ津田沼奏の杜が
3LDK ・78.47m2で6980万円で売り出し中です。
所有権ですし大変安く感じ、こちらよりも惹かれてしまうところもあるのですが、
谷津南小学区だから安いのでしょうか。。

>>73 マンション掲示板さん
奏だとやはり公園側の大型物件が一番人気でそれ以外は若干安くなりますね。
でも駅には近いし、今の相場でこの値段は、検討する価値はあると思います。
中古の動きがやや悪くなってきていますし、売り急いでいるのかも

モデルルームもそろそろできる感じなのかな？
完成後販売ということは早く売り切れる自信があるのだろうなと思う。
戸数もそんなに多くないですし。
ただ駅までの距離を考えると、どうなのかな…ってところでしょう。
かなりそこで評価が分かれそう。

単純に小規模だと別にモデルルーム作るコストがペイしないという判断なだけ。完成後販売だと現実を見れるってことで検討者側も判断しやすいけど、早く売れるかどうかは別問題。結構時間かかるところもある。

マンションマニアさんは、

おそらくですが『70㎡＝6500万円くらい』ではないでしょうか。
もちろん定期借地権のためランニングコストが重たいことは容易に想像できるため所有権換算すると7500万円ほどにはなるはずです。

と予想されていますね。
https://www.sumu-log.com/archives/65366/

>>77 匿名さん
周辺中古で条件よければそれより高いですから、もう少し高くなるのでは